廣州存量房屋交易新政

1. 北京的房地產新政與廣州房地產新政有什麼不同

北京新政
關於落實本市住房限購政策有關問題的通知
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京建發〔2011〕65號 2011年2月16日

各區縣建委、房管局，開發區國土房管局，各房地產開發企業，各房地產經紀機構，各有關單位：

為深入貫徹落實《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發[2011]1號）和《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》（京政辦發[2011]8號）精神，合理引導住房需求，落實各項限購措施，現就有關問題通知如下：

一、自2011年2月17日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

二、各部門、各單位要按照《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》要求，嚴格執行住房限購政策，加強對居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女，下同）購房資格的審查。

三、居民家庭在購買住房前，應當向房地產開發企業、經紀機構或存量房網簽服務窗口，提交下列材料：

（一）本市戶籍居民家庭提交家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復印件，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》（詳見附件）。

駐京部隊現役軍人和現役武警家庭還應提供軍（警）身份證件原件和復印件；持有有效《北京市工作居住證》的家庭，還應提交《北京市工作居住證》的原件和復印件。

（二）非本市戶籍居民家庭提交家庭成員身份證明、婚姻證明的原件和復印件，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》，有效暫住證，以及提交在本市繳納個人所得稅完稅證明原件、復印件或提供已繳納社會保險的家庭成員姓名、身份證信息備查。

四、房地產開發企業、經紀機構和存量房網簽服務窗口對上述材料進行初步核查。對符合條件的，在北京市房地產交易系統中填報認購核驗信息，並留存購房家庭提交的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復印件。對不符合條件的，不予辦理購房手續。

五、住房城鄉建設部門會同相關部門在5個工作日內，對購房家庭資格進行核驗。通過核驗的購房家庭，方可辦理網上簽約手續。

網上簽約完成後，房地產開發企業、經紀機構和存量房網簽服務窗口應將《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復印件作為合同附件，並在申請辦理房屋產權登記時一並提交。

六、房屋登記部門辦理房屋產權登記手續時，應對購房家庭的資格證明材料和購房家庭已擁有住房狀況進行核對，發現提供虛假材料、隱瞞住房狀況的，不予辦理產權登記。

七、市和區縣住房城鄉建設部門會同相關部門，加強對房地產開發企業、經紀機構執行限購政策情況的檢查，發現未嚴格執行限購政策、未嚴格核查購房家庭有關材料的，依法嚴肅處理。

八、居民家庭已擁有住房包括已經完成房屋產權登記的住房和已進行網上簽約但尚未完成產權登記的住房。

九、居民家庭成員中至少有一人具有本市戶籍的，視為本市戶籍居民家庭。

十、本通知自發布之日起執行。

2. 廣州 二手房 2020 限購政策

前他的限購政策已經出來了，這個您可以具體參考官網的消息。

3. 廣州限購房政策2020

1、廣州戶口買房：廣州戶口居民限購2套房。但廣州戶口單身（包括離異）人士每人限購1套房。

2、非廣州戶口買房：非廣州戶口居民家庭（非個人）連續繳滿5年個稅或社保的，限購1套房。

3、增城、從化地區半限購：廣州戶口居民家庭在增城，從化區域內買房不限購，但在取得不動產證之日起滿2年，方可轉讓或辦理析產手續。注意在從化，增城區擁有住房，不影響其在9區住房限購政策的執行。

(3)廣州存量房屋交易新政擴展閱讀：

注意事項：

一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標志著開發商具有土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產權證的關鍵。購買時需要注意所購樓號在預售范圍內。

一定要採用房地產管理部門統一印製的標准房屋買賣合同文本，並按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

4. 北京，廣州相繼出台樓市新政;買新房好還是買二手房好

二手房和新房各有各的優點，購房者可以通過以下幾個方面，同時結合自身需求來對比選擇
1、配套資源來看
新房一般小區內部配套先進，健身休閑設施多，採用新能源，綠化小區環境好，但周邊配套可能不完善，住起來不方便；
二手房小區內部相對破舊，健身休閑設施少，綠化小區環境舊，停車位置少，但是周邊配套成熟：醫院、學校、幼兒園、商場、菜市場一應俱全，交通便捷。
2、質量來看
新房看不見摸不著，屬於期房交易，賣的都是模型，很多都沒有蓋完，等待入住的時間長；
二手房所見即所得，房子的潛在問題在購買的時候都能看到，入住時間可以在合同里約定，有保障。
3、商業貸款來看
新房可以選擇貸款的類型少，只能選擇商業貸款、公積金貸款，而且有的開發商只允許用商業貸款。但新房可貸款的額度高；
二手房可以選的貸款類型多，商業貸款、公積金貸款、組合貸款。但二手房可貸款的額度較新房低。
4、物業管理費來看
新房的物業管理費一般比較高，二手房的物業管理費比較低。
5、裝修入住來看
新房裝修更自由，入住干擾大，噪音多，污染重；
二手房，稍加裝飾即可入住，節約成本，拆除重裝更麻煩。
6、交易對象不一樣
新房的交易對象是開發商；
二手房交易的對象是業主，交易環節風險大，通過中介交易更安全，但需要中介費。

5. 廣州房地產新政，對廣州二手房交易有什麼影響嗎

「限購令」能不能抑制住房價，很大程度上處決與地方政府的執行力。我們先回顧從05年到2011年來的這幾次調控措施。2005年3月26日，國務院印發的《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》（國八條）；2005年4月27日，國務院常務會議提出八項措施引導和調控房地產市場（即「新國八條」）； 2006年5月17日，國務院出台《關於促進房地產業健康發展的六點意見》(「國六條」)，2007年最密集，被稱為「調控年」（太多，具體略）；2009年6月22日，銀監會印發了《關於進一步加強按揭貸款風險管理的通知》；2010年提出的「國十條」；2011年1月26日，國務院推出「新國八條」。

6年來，「國N條」，「新國N條」充斥著各種媒體，各種解讀屢見不鮮。由於都是以「國N條」的形式出現，新的、舊的已經混為一團，不少業內人士、媒體記者，即便是口頭上常掛著「政策」，也容易把「國N條」搞混淆。2010年初的「國十條」號稱史上最嚴厲的「調控」，網友們對其給予非常高的期望，但從2010年幾大城市銷售均價來看，「史上最嚴厲的調控」以失敗告終。在《4~5月數據初顯「國十條」調控失敗》、《是「雙限令」使深圳成交火爆？》等文中，他山有過分析。從歷史經驗來看，本次「限購令」落空的機率非常高。

二、從地方政府的利益看「限購令」落空的可能

「限購令」的決策者是國務院，執行者是地方政府。為什麼6年多來，「國N條」，「新國N條」都不能執行到位？原因是國務院推出「國N條」，「新國N條」的動機在於鞏固和維護政治利益，而地方政府維護的是地方的經濟利益。當上面派下的政治利益與地方的經濟利益發生沖突的時候，地方的經濟利益是優先的。而地方經濟利益的保障需要開發商，所以地方政府在處理上面政治利益和地方經濟利益時，進退兩難。

我們從一月份的一些出台「限購令」的城市來判斷「限購令」的作用和地方政府制定「細則」的原則。北京、上海在「限購令」出台後的1月份成交量和價格回落；武漢、南京成交量和價格都上漲；深圳量跌價漲；北京上海房價處於風口浪尖，「成交量和價格回落」是地方政府做出的一種姿態，不排除在下半年類似08年一樣反彈；武漢、南京、深圳這類城市的「限購令」細則，可以判斷，地方政府是站在開發商立場上應付上面。如廣州的「細則」里依然是 「賣一買一」。這種局面可以初步判斷「限購令」執行落空的可能。

三、從開發商策略來看「限購令」落空的可能

他山將開發商分為兩類，一類是有背景，不缺錢花的開發商，他們按「限購令」的指示，順理成章地「捂盤」了。對於像深圳等土地供應緊張的城市，這種做法暗合開發商的心思。我們從2010年4月打擊「捂盤」，到2011年2月政策變相「支持」捂盤，實際上是後面政策將前面政策的覆蓋。所以有經驗的開發商能預料到，未來一年的政策有可能把現在執行的政策再覆蓋掉。所以他們非常自信地「挺著」、「觀望」，與「限購令」僵持著。

還有一類開發商，在「限購令」細則執行前後，努力搶工期、提前開盤、推盤。在《樓市怪相：錢多人傻速來！》講到過，昨日他山與一位開發商朋友聊天時，他說，現在部分開發商加速推盤，其實並沒有降價，關於對政府限制的均價，可以想辦法從「數據」上作文章，即所謂的「定價策略」，如商業地產是不受限制的，可以採用買商鋪，送房子、買車庫，送房子的策略來規避限購令的條款。總之，魔高一尺，道高一丈。

6. 廣州購房資格最新政策2021

廣州全市人才綠卡購房政策，各區符合條件滿半年社保，非廣州市境內居民可享受與本地戶籍居民一樣的購房待遇，港澳台同胞、外國人等可購買一套房。

廣州市有5區實施人才購房資格(白雲，花都、黃埔、番禺、南沙)，經常會開放限購指標。在開放限購指標的地區，外地人買房可不用繳納5年社保、也無需持有廣州戶口。

(6)廣州存量房屋交易新政擴展閱讀：

注意事項：

一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標志著開發商具有土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產權證的關鍵。購買時需要注意所購樓號在預售范圍內。

一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也自行填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

7. 廣州發布房屋交易監管意見稿 加強價格監管力度、調價需再備案等

近日，為了加強房屋交易監督管理，規范房屋交易行為，保障交易安全，維護房屋交易當事人的合法權益，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法，廣州市住建局發發布了《關於公開徵求<廣州市房屋交易監督管理辦法（修訂徵求意見稿）>公眾意見的公告》(下稱：《意見稿》)。徵求意見時間為2021年1月12日-2021年2月11日。
觀點地產新媒體了解到，《意見稿》主要涉及交易規則、 監督檢查、法律責任等內容，共計72條，其中交易規則又分為一般規定、新建商品房交易、存量房交易。
其中，《意見稿》對於價格進行明確的監管。第九條提及，新建商品房買賣、存量房買賣應當通過房屋交易信息化平台並使用住房建設行政主管部門提供的商品房買賣合同、存量房買賣合同示範文本訂立，廣州市優化營商環境相關政策對存量房網上交易另有規定的除外。未辦妥房屋轉移登記手續或者解除合同的，不得再通過房屋交易信息化平台訂立以該房屋為標的的買賣合同。
第十條中，廣州市實行商品房預售資金強制監管制度和存量房交易資金自願監管制度。住房建設行政主管部門確定的房地產交易資金監管機構負責商品房預售資金監管、存量房交易資金監管的日常管理工作。
在「新建商品房交易」，商品房預售，房地產項目應當依法取得商品房預售許可證。商品房現售，房地產項目應當符合《商品房銷售管理辦法》規定的現售條件。
同時，未取得商品房預售許可證或不符合《商品房銷售管理辦法》規定現售條件的商品房項目，房地產開發企業或其他公司均不得進行銷售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款、電商費等性質的費用。
新建商品房銷售過程中，房地產開發企業不得收取房款以外的其他費用；為新建商品房提供銷售服務的第三方不得向購房人收取中介服務費、律師費、電商費等費用。
在第十二條中，房地產開發企業在領取商品房預售證之前，應當合理確定銷售價格，並報市場監管部門備案。房地產開發企業調整銷售價格的，應當報市場監管部門審核並重新辦理銷售價格備案。
市場監管部門應當會同相關部門制定並公布房地產開發價格行為規則，引導、規范房地產開發企業依法自主定價。
房地產開發企業及其委託的代理銷售企業應當按照備案價格對外銷售，不得在預（出）售合同約定的轉讓價款外， 以裝修款、電商費等其他任何名義向購房者收取額外的房款。銷售價格超出備案價格的，不得在網上簽訂預（出）售合同，不得辦理預告登記和轉移登記。
此外，第十三條中，房地產開發項目未取得商品房預售許可證，任何機構不得發布房地產預售廣告，也不得通過任何展銷活動推介商品房項目。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證的編號和發證機關。

8. 廣州發布樓市調控新政

4月2日，廣州市人民政府辦公廳發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，要求通過享受人才政策新購買的住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。對使用房產抵押的貸款，對抵押人持有被抵押房產時間低於1年的，審慎確定貸款抵押成數。

《意見》同時明確全年分三批次集中出讓住宅用地;在部分區域採用「限房價，競地價」出讓，完善房價地價聯動出讓模式;進一步加大租賃住房用地的供應力度，在商品住宅用地出讓時，在以往「限地價」「競配建」「競自持」基礎上，統籌增加地塊內配建的租賃住房面積。

打擊「假人才真炒房」

對人才購房的限售政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，該規定實際上把「人才優先購房」和「防範炒房」兩項工作進行了結合，此前上海也規定了優先認購的房源落實限售的政策。他判斷，後續各地在人才導入方面，附加限售條款或成為政策的標配。這對於導入人才資源，同時防範各類炒作現象都有積極的作用，有助於打擊「假人才真炒房」的現象。這也在很大程度上堵住了廣州這兩年人才導入中的漏洞。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，廣州這一輪房價上漲，很大的原因就是，外圍幾個區放鬆了人才綠卡，對沒有就業證明、本地流水、本地社保的外地客戶，也給予了「人才放行」，特別是去年疫情期間。雖然去年底以來，黃埔、南沙等熱點片區相繼收緊了人才政策，要求能出具本地就業證明、社保和本地流水的，才給予人才購房資格和貸款放行。但是，該政策只是個別區域執行層面的，並未明確出具，有的區域執行的嚴格，有的區域執行的不嚴格，有的銀行執行，有的銀行不執行。這一次，以市級層面出具文件，將形成完善統一的人才資格審核細則。同時，對人才購房給予限售要求，新房產權證滿3年，相當於限售4-5年，信號很明確，鼓勵的是人才在外圍購房和落戶，但不鼓勵炒房。

《意見》自2021年4月3日起執行。廣州市住房和城鄉建設局表示，執行時點延續以往做法，即4月2日24：00前已簽訂認購書或購房合同，並且完成購房合同網簽的，按原政策執行。4月2日24：00前未完成購房合同網簽，但已簽訂認購書或購房合同，並且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，仍按原政策執行。各區要落實屬地主體責任，進一步嚴格人才資格審核，開展自查自糾專項行動，堅決打擊各種形式的投機購房行為。全市范圍加強對新建商品住房價格指導，指導開發企業合理定價，對定價過高不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。

「調控價格，這是廣州與其他城市不同的地方」。李宇嘉說，其他城市採用的比較少，主要就是針對近期廣州房價領漲一線城市、庫存消化周期低，有的熱點區域到了無房可賣的境地，部分開發商「捂盤惜售」、市場預期開始不穩定，加劇了供求緊張的局面，也加劇了房價上漲的預期。「當下的廣州房地產市場已經失靈，必須要藉助政府的適當干預，才能恢復常態，給滯後的供給留足空間和時間。」他說。

基於對廣州市場的長期觀察，李宇嘉表示，在新房供不應求的情況下，近期新房交易量下降，購房者轉向二手房，導致二手房市場迅速回升。廣州老黃埔、新黃浦(蘿崗)價格同比漲幅在20%-30%，金融城概念的區域(天河和黃埔)漲幅更大。如果不進行價格引導，新房和二手房漲價將形成循環而難以控制。當然，廣州不存在新房和二手房「價格倒掛」的情形，新房價格一般比二手房價格要高。所以，控制新房價格，不太會出現倒掛的現象，加上廣州新房供應量大，控價格、增供應，也就能將整體房價控制住了。

李宇嘉認為調控勢在必然。一是廣州房價漲幅明顯擴大，且領漲一線城市。今年2月份，70城房價中，廣州新房環比上漲0.9%，排第三，一線城市排第一;同比上漲6.9%，排全國第十，一線城市排第一;二手房方面，2月份廣州環比漲幅1.0%，環比排全國第三，排在上海、北京之後，同比漲幅9.8%，排全國第四，在一線城市中僅低於深圳16%的漲幅。

二是市場需求火爆。近期，廣州成交量也明顯走高，2020年全年一二手房成交量，均達到了上一輪高點(2017年)以來的最高峰。今年一季度，樓市依然火爆。2021年3月，廣州市二手住宅成交量(自助網簽 中介網簽)為15013套，環比2月同期(10132套)環比上漲48.17%，同比去年3月大漲168%，去年5月份以來，連續保持在月成交1萬套以上(除去年10月和今年2月的季節性影響)。

從新房來看，由於供應下降、供應趕不上需求，加上局部價格管控，這幾個月新房交易量下跌，但連續4個月呈現「需求大於供應」的現象，可謂是供不應求、一房難求。根據中原地產的統計，3月底全市新房庫存消化周期僅有6.4個月，熱點區域天河、黃埔、南沙分別只有2.7個月、3個月、5.7個月，即便是供應量大的增城，也只有5.8個月。

住宅用地集中供應634公頃

住宅用地供應和監管方面，廣州住建局表示，嚴格落實住宅用地分類調控要求，增加住宅用地供應規模，分三次集中出讓廣州住宅用地，有序推進落實《廣州市2021年度建設用地供應計劃》，今年計劃供應住宅用地634公頃，占計劃總量的25%，比前5年住宅用地年均供應量提高22%。完善房價地價聯動機制，在部分區域採用「限房價，競地價」出讓，在競買人土地競拍時簽署理性競價承諾書，對非理性競地價、房價的企業聯合約談警示，後續加強監管。同時，通過統籌增加地塊內配建的租賃住房面積，加大租賃住房的供應力度。加強土地供後管理，加大存量住宅用地信息公開力度，嚴厲打擊捂地囤地行為，有效引導土地市場預期。

廣州首批48宗宅地計劃4月底集中出讓，總用地面積約393.6公頃，按區域分布來看，荔灣區1宗、白雲區8宗、黃埔區3宗、花都區4宗、番禺區5宗、南沙區5宗、從化區4宗、增城區18宗。北京則明確首批集中供應30宗項目，共涉及12個區，其中朝陽區10宗，建設用地面積約41公頃。

嚴格審查購房首付資金來源

《意見》重點提到了「防止經營用途貸款違規流入房地產領域」，不僅加強個人住房貸款審貸管理，還規范小額貸款公司貸後管理。

具體看，《意見》要求加大對經營用途貸款違規流入房地產問題的監督檢查力度;對使用房產抵押的貸款，重點審查房產交易完成後短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產時間低於1年的，審慎確定貸款抵押成數。銀行業金融機構要進一步嚴格貸中貸後管理，加強貸後資金流向監測和預警，銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用於購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用於房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，並追究相應法律責任。

進一步加強個人住房貸款審貸管理，嚴格審查購房首付資金來源和住房貸款借款人還款能力，加大收入認定標准、債務收入比的核查力度，嚴防消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。進一步規范小額貸款公司貸後管理，小額貸款公司借款客戶的借款用途需符合國家相關政策要求，借款合同中要求借款人不得挪用借款、私自改變用途，要求借款人不得將借款用於房地產市場融資。

嚴躍進說，此次廣州成為第一個明確落實銀保監會等部門的政策，在經營貸管控方面出台政策內容，有助於促進貸款市場的穩定。根據廣州此次政策，對使用房產抵押的貸款，重點審查房產交易完成後短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，實際上也是為了防範部分購房者「抵押房產-騙取經營貸款-繼續炒房」的行為。

根據當地媒體此前的報道，廣州的按揭貸款中介已接到多家銀行通知，自3月17日開始進一步嚴查首付款來源，購房「首付」必須為家庭自有資金，若經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁准入。廣東省小額貸款公司協會也發出通知，要求小貸公司不得為購房人或賣房人提供「首付貸」「過橋貸」「尾款貸」「贖樓貸」等購房融資產品;同時，進一步加強貸款用途監測，要求借款人嚴格按照合同約定用途使用貸款資金，不得將貸款挪用於購房融資。

廣州地區銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。銀行機構對違規貸款將進行終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等處理。

嚴管「炒房群」群主

同時，《意見》還要求進一步強化房地產市場監管。廣州市住建局表示，這是為進一步規范存量住房市場交易秩序，規范房地產經紀機構的經營行為，為交易雙方提供公開、公正、安全的交易環境。保持房地產市場監管高壓態勢，繼續開展全市房地產市場秩序聯合檢查，嚴厲查處房地產開發企業和中介機構無證銷售、虛假房源銷售、虛假宣傳、不按政府備案價銷售、價外加價、捂盤惜售、誘導教唆協助購房人套取「經營貸」和「消費貸」支付購房款項等違法違規經營行為。重點加強房地產中介機構行為監管，嚴厲打擊房地產中介機構參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息等違法違規行為，嚴厲打擊各類交易欺詐行為。對於涉嫌犯罪的，依法移交司法部門追究法律責任。

嚴躍進特別強調，廣州此次出台的《意見》還提到了嚴管炒房群群主。為營造健康有序的房地產市場輿論環境，各媒體、各網路平台帳號及網路群主在發布信息時，不得背離「房住不炒」定位，對不實傳播房地產政策和市場運行情況、捏造和散布房價上漲等言論、製造市場恐慌情緒等擾亂市場秩序的違法違規信息，將依法依規嚴肅查處。

「此次廣州明確，群主需要嚴格規范信息發布。這也意味著，後續一些炒房群將面臨較大的管控。而這種現象在廣州市場確實比較突出，尤其是炒作粵港澳大灣區、南沙等區域的現象更明顯，相關微信群後續將面臨較大的管控。」嚴躍進說。

李宇嘉預計，廣州樓市高位觸頂，部分區域或將一定程度回落。「金融、土地這兩個源頭上的關鍵工具用好，再加上人才購房限售，後續供應正在放量，樓市的熱度就一定能夠控製得住。從這個角度看，廣州樓市開始高位觸頂，開始高位徘徊的走勢了，預計部分漲價太高的區域，特別是外地人買房多、炒房多的區域(南沙、蘿崗等)，可能會出現一定程度回落。」

9. 廣州發布樓市調控新政：人才房限售年限延長至3年

4月2日，廣州市人民政府辦公廳發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，要求通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。對使用房產抵押的貸款，對抵押人持有被抵押房產時間低於1年的，審慎確定貸款抵押成數。

《意見》同時明確全年分三批次集中出讓住宅用地；在部分區域採用「限房價，競地價」出讓，完善房價地價聯動出讓模式；進一步加大租賃住房用地的供應力度，在商品住宅用地出讓時，在以往「限地價」「競配建」「競自持」基礎上，統籌增加地塊內配建的租賃住房面積。

打擊「假人才真炒房」

對人才購房的限售政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，該規定實際上把「人才優先購房」和「防範炒房」兩項工作進行了結合，此前上海也規定了優先認購的房源落實限售的政策。他判斷，後續各地在人才導入方面，附加限售條款或成為政策的標配。這對於導入人才資源，同時防範各類炒作現象都有積極的作用，有助於打擊「假人才真炒房」的現象。這也在很大程度上堵住了廣州這兩年人才導入中的漏洞。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，廣州這一輪房價上漲，很大的原因就是，外圍幾個區放鬆了人才綠卡，對沒有就業證明、本地流水、本地社保的外地客戶，也給予了「人才放行」，特別是去年疫情期間。雖然去年底以來，黃埔、南沙等熱點片區相繼收緊了人才政策，要求能出具本地就業證明、社保和本地流水的，才給予人才購房資格和貸款放行。但是，該政策只是個別區域執行層面的，並未明確出具，有的區域執行的嚴格，有的區域執行的不嚴格，有的銀行執行，有的銀行不執行。這一次，以市級層面出具文件，將形成完善統一的人才資格審核細則。同時，對人才購房給予限售要求，新房產權證滿3年，相當於限售4-5年，信號很明確，鼓勵的是人才在外圍購房和落戶，但不鼓勵炒房。

《意見》自2021年4月3日起執行。廣州市住房和城鄉建設局表示，執行時點延續以往做法，即4月2日24：00前已簽訂認購書或購房合同，並且完成購房合同網簽的，按原政策執行。4月2日24：00前未完成購房合同網簽，但已簽訂認購書或購房合同，並且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，仍按原政策執行。各區要落實屬地主體責任，進一步嚴格人才資格審核，開展自查自糾專項行動，堅決打擊各種形式的投機購房行為。全市范圍加強對新建商品住房價格指導，指導開發企業合理定價，對定價過高不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。

「調控價格，這是廣州與其他城市不同的地方」。李宇嘉說，其他城市採用的比較少，主要就是針對近期廣州房價領漲一線城市、庫存消化周期低，有的熱點區域到了無房可賣的境地，部分開發商「捂盤惜售」、市場預期開始不穩定，加劇了供求緊張的局面，也加劇了房價上漲的預期。「當下的廣州房地產市場已經失靈，必須要藉助政府的適當干預，才能恢復常態，給滯後的供給留足空間和時間。」他說。

基於對廣州市場的長期觀察，李宇嘉表示，在新房供不應求的情況下，近期新房交易量下降，購房者轉向二手房，導致二手房市場迅速回升。廣州老黃埔、新黃浦（蘿崗）價格同比漲幅在20%-30%，金融城概念的區域（天河和黃埔）漲幅更大。如果不進行價格引導，新房和二手房漲價將形成循環而難以控制。當然，廣州不存在新房和二手房「價格倒掛」的情形，新房價格一般比二手房價格要高。所以，控制新房價格，不太會出現倒掛的現象，加上廣州新房供應量大，控價格、增供應，也就能將整體房價控制住了。

李宇嘉認為調控勢在必然。一是廣州房價漲幅明顯擴大，且領漲一線城市。今年2月份，70城房價中，廣州新房環比上漲0.9%，排第三，一線城市排第一；同比上漲6.9%，排全國第十，一線城市排第一；二手房方面，2月份廣州環比漲幅1.0%，環比排全國第三，排在上海、北京之後，同比漲幅9.8%，排全國第四，在一線城市中僅低於深圳16%的漲幅。

二是市場需求火爆。近期，廣州成交量也明顯走高，2020年全年一二手房成交量，均達到了上一輪高點（2017年）以來的最高峰。今年一季度，樓市依然火爆。2021年3月，廣州市二手住宅成交量（自助網簽 中介網簽）為15013套，環比2月同期（10132套）環比上漲48.17%，同比去年3月大漲168%，去年5月份以來，連續保持在月成交1萬套以上（除去年10月和今年2月的季節性影響）。

從新房來看，由於供應下降、供應趕不上需求，加上局部價格管控，這幾個月新房交易量下跌，但連續4個月呈現「需求大於供應」的現象，可謂是供不應求、一房難求。根據中原地產的統計，3月底全市新房庫存消化周期僅有6.4個月，熱點區域天河、黃埔、南沙分別只有2.7個月、3個月、5.7個月，即便是供應量大的增城，也只有5.8個月。

住宅用地集中供應634公頃

住宅用地供應和監管方面，廣州住建局表示，嚴格落實住宅用地分類調控要求，增加住宅用地供應規模，分三次集中出讓廣州住宅用地，有序推進落實《廣州市2021年度建設用地供應計劃》，今年計劃供應住宅用地634公頃，占計劃總量的25%，比前5年住宅用地年均供應量提高22%。完善房價地價聯動機制，在部分區域採用「限房價，競地價」出讓，在競買人土地競拍時簽署理性競價承諾書，對非理性競地價、房價的企業聯合約談警示，後續加強監管。同時，通過統籌增加地塊內配建的租賃住房面積，加大租賃住房的供應力度。加強土地供後管理，加大存量住宅用地信息公開力度，嚴厲打擊捂地囤地行為，有效引導土地市場預期。

廣州首批48宗宅地計劃4月底集中出讓，總用地面積約393.6公頃，按區域分布來看，荔灣區1宗、白雲區8宗、黃埔區3宗、花都區4宗、番禺區5宗、南沙區5宗、從化區4宗、增城區18宗。北京則明確首批集中供應30宗項目，共涉及12個區，其中朝陽區10宗，建設用地面積約41公頃。

嚴格審查購房首付資金來源

《意見》重點提到了「防止經營用途貸款違規流入房地產領域」，不僅加強個人住房貸款審貸管理，還規范小額貸款公司貸後管理。

具體看，《意見》要求加大對經營用途貸款違規流入房地產問題的監督檢查力度；對使用房產抵押的貸款，重點審查房產交易完成後短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產時間低於1年的，審慎確定貸款抵押成數。銀行業金融機構要進一步嚴格貸中貸後管理，加強貸後資金流向監測和預警，銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用於購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用於房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，並追究相應法律責任。

進一步加強個人住房貸款審貸管理，嚴格審查購房首付資金來源和住房貸款借款人還款能力，加大收入認定標准、債務收入比的核查力度，嚴防消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。進一步規范小額貸款公司貸後管理，小額貸款公司借款客戶的借款用途需符合國家相關政策要求，借款合同中要求借款人不得挪用借款、私自改變用途，要求借款人不得將借款用於房地產市場融資。

嚴躍進說，此次廣州成為第一個明確落實銀保監會等部門的政策，在經營貸管控方面出台政策內容，有助於促進貸款市場的穩定。根據廣州此次政策，對使用房產抵押的貸款，重點審查房產交易完成後短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，實際上也是為了防範部分購房者「抵押房產-騙取經營貸款-繼續炒房」的行為。

根據當地媒體此前的報道，廣州的按揭貸款中介已接到多家銀行通知，自3月17日開始進一步嚴查首付款來源，購房「首付」必須為家庭自有資金，若經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁准入。廣東省小額貸款公司協會也發出通知，要求小貸公司不得為購房人或賣房人提供「首付貸」「過橋貸」「尾款貸」「贖樓貸」等購房融資產品；同時，進一步加強貸款用途監測，要求借款人嚴格按照合同約定用途使用貸款資金，不得將貸款挪用於購房融資。

廣州地區銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。銀行機構對違規貸款將進行終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等處理。

嚴管「炒房群」群主

同時，《意見》還要求進一步強化房地產市場監管。廣州市住建局表示，這是為進一步規范存量住房市場交易秩序，規范房地產經紀機構的經營行為，為交易雙方提供公開、公正、安全的交易環境。保持房地產市場監管高壓態勢，繼續開展全市房地產市場秩序聯合檢查，嚴厲查處房地產開發企業和中介機構無證銷售、虛假房源銷售、虛假宣傳、不按政府備案價銷售、價外加價、捂盤惜售、誘導教唆協助購房人套取「經營貸」和「消費貸」支付購房款項等違法違規經營行為。重點加強房地產中介機構行為監管，嚴厲打擊房地產中介機構參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息等違法違規行為，嚴厲打擊各類交易欺詐行為。對於涉嫌犯罪的，依法移交司法部門追究法律責任。

嚴躍進特別強調，廣州此次出台的《意見》還提到了嚴管炒房群群主。為營造健康有序的房地產市場輿論環境，各媒體、各網路平台帳號及網路群主在發布信息時，不得背離「房住不炒」定位，對不實傳播房地產政策和市場運行情況、捏造和散布房價上漲等言論、製造市場恐慌情緒等擾亂市場秩序的違法違規信息，將依法依規嚴肅查處。

「此次廣州明確，群主需要嚴格規范信息發布。這也意味著，後續一些炒房群將面臨較大的管控。而這種現象在廣州市場確實比較突出，尤其是炒作粵港澳大灣區、南沙等區域的現象更明顯，相關微信群後續將面臨較大的管控。」嚴躍進說。

李宇嘉預計，廣州樓市高位觸頂，部分區域或將一定程度回落。「金融、土地這兩個源頭上的關鍵工具用好，再加上人才購房限售，後續供應正在放量，樓市的熱度就一定能夠控製得住。從這個角度看，廣州樓市開始高位觸頂，開始高位徘徊的走勢了，預計部分漲價太高的區域，特別是外地人買房多、炒房多的區域（南沙、蘿崗等），可能會出現一定程度回落。」