蘇寧reits交易結構

『壹』 如何進行避/節稅的交易結構設計

交易結構設計來主要規避不動自產轉讓產生的土地增值稅、契稅,降低不動產運營中的企業所得稅,如何避免視不動產單一是否存在於項目公司及項目公司是否存在存量債務,無不滿足上述條件,需要進行構建形成可避/節稅的基礎資產。
無論何種設計,類REITs的償債來源均為不動產運營凈收入、處置收入及原始權益人提供的外部支持,保障措施有整體回租、設置保證金賬戶、運營凈收入+處置收入對各檔投資者本息的超額覆蓋,並視超額覆蓋程度確定發行證券的級別。

『貳』 何謂REITs

何謂REITs

對於房地產開發商或不動產持有人，REITs開辟了一條新的融資渠道，為其提供了將所持有的相關不動產套現的新途徑；同時提高了大宗房地產交易市場的流動性；有助於優化房地產開發商/投資者的資本結構、降低債務、增強資產的流動性和提高股本回報率，且有利於分散房地產市場融資風險，亦為中小投資者提供了參與房地產投資的機會。

房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts，「REITs」)是一種以發行信託基金的方式募集資金，由專業投資機構負責進行房地產投資，並將投資收益按比例分配給基金持有者的一種基金信託產品。REITs的收益主要來自房地產的租賃與銷售，至少凈收入的90%必須以紅利的方式分配給基金持有者。

一般根據投資形式不同，REITs可以分為權益型REITs，抵押貸款型REITs，以及混合型REITs。簡單來說，權益型REITs是投資並直接擁有不動產的產權，其收入主要來源於所持有不動產產生的租金，這是目前全球市場上REITs的主要類型；相對的，抵押貸款型REITs，並不直接擁有不動產的產權，而是將資金投資於房地產貸款或房地產貸款支持證券(MBS)，其收入主要來源於貸款利息。混合型REITs，既投資於不動產產權，也投資於房地產貸款。大部分REITs在證券交易所上市，且公開交易，其性質類似於在交易所公開掛牌交易的單位信託基金。而其風險投資收益特性更接近於債券單位信託基金，為投資者提供了相對穩定的紅利收益。REITs投資的不動產投資類型一般都相對集中，如側重於辦公樓、工業廠房，購物中心或住宅／公寓等等。REITs在發行前一般都已明確其相對的投資組合側重點。目前全球市場上90%以上的REITs都是權益型的。

『叄』 請問資產證券化ABS與REITs的不同點是什麼呢感謝！

一、范圍不同

ABS是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。

REITs是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產。

二、表達不同

ABS：Asset-backed Securities，資產證券化。

REITs：Real Estate Investment Trust，房地產信託投資基金。

三、方式不同

ABS通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券（Asset-backed Securities, ABS）的過程。

REITs包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

四、償還不同

ABS是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持。

REITs以抵押貸款組合為基礎資產的抵押支持證券-房貸轉付證券償還。

(3)蘇寧reits交易結構擴展閱讀

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。

參考資料

網路-REITs

『肆』 REITs特點有哪些

REITs一般指房地產信託投資基金，房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
REITs的特點在於：1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；2、收益的大部分將用於發放分紅；3、REITs長期回報率較高,但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。
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『伍』 什麼是reits

REITS 即房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或者受益憑證匯集資金，由專門的基金回託管機構進行託管，並委答托專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按照比例分配給投資者的一種信託基金。
涉及reits的投資分析建議您聯系持牌投資顧問。

『陸』 REITs項目中 哪些納稅環節需要與稅務局前期溝通

一、REITs產品設立期

1、私募股權基金份額的認購與轉讓環節

REITs交易結構中的私募基金為私募股權投資基金，而目前對於私募股權基金與證券投資基金是否在稅法角度可視為同一性質的投資主體暫無明確規定。那麼私募股權基金份額的認購與轉讓是否可適用於《關於對買賣封閉式證券投資基金繼續予以免徵印花稅的通知》（財稅〔2004〕173號）中關於「買賣封閉式證券投資基金免徵印花稅」規定呢？

關於私募股權基金份額的認購與轉讓是否應繳納印花稅，現行的稅法文件並沒有詳細指明。根據筆者前期與相關地稅局印花稅科室溝通的情況來看，其稅務部門認為「私募股權基金的基金份額在認購與轉讓環節是否應繳納印花稅須結合具體的合同內容，如果該合同符合借款合同的性質，則在認購時須繳納印花稅，如果該合同並非借款合同，且募集資金用於投資企業股權並承擔企業運營風險，則在認購私募股權基金時無須繳納印花稅，在轉讓環節參照」產權轉移書據「繳納印花稅。」

2、原始權益人劃轉不動產設立項目公司

根據《國稅總局關於納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》（財稅〔2011〕13號）規定，納稅人進行資產重組包括合並、分立等事項，將債權、債務、勞動力等一並劃轉的，不屬於增值稅應稅行為，可免交增值稅。

而筆者在前面的文章中曾提到過，保利地產轉讓不動產設立項目公司的行為可視同銷售須繳納增值稅。筆者之前的考慮是保利地產僅以不動產投資設立項目公司，而不涉及相關債權、債務、勞動力等一並劃轉的問題，因此並未考慮關於上述財稅13號文中的免徵增值稅的情形。但在具體的實際操作中，房地產企業作為原始權益人在設立項目公司時是否將將債權、債務、勞動力等一並劃轉於項目公司，進而免徵增值稅，此細節須結合具體操作背景與稅務局進行溝通。

『柒』 什麼是REITs

房地產信抄托投資基金(REITs)是房地產證襲券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。

(7)蘇寧reits交易結構擴展閱讀：

REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。