房地产母基金5年

1. 投资房地产5年出手，至少要涨多少才保本

涨幅高达超过20%才可以。按照一套200万的房子来算，现在的理财超过百万的，一般是5%存五年，200*5*5%=50万，加上契税等一系列税费也是要10万以上，那么就是260万。这就是五年持有的成本，也就是要每年增幅高达23.8%，才可以实现房子的持有成本持平，不亏本。就目前看来，这样的房价是不值得持有的，尤其是长期持有，因为明年据说要有出台房产税这个可怕的税种，持有成本还会增加的，这样，对房产持有者而言，几乎是无利可图的！

房子是用来住的，不是用来炒的。这个是国家的大政方针，是坚持不动摇的。但是也是允许一城一策的，现在还放宽了300万以下人口的城市户籍限制了，那么，是不是可以起到稳定房价或者促使房价上涨的动因呢？我们还是拭目以待吧！

2. 歌斐资产郭弘仁:美国母基金这么牛,中国市场咋逆袭

美国母基金：顺势而为 蓬勃发展
从广义上来说，美国的母基金（FOF）发展始于20世纪70年代，开始的形式是以私募股权为主的母基金（PE FOF），20世纪90年代，出现公募基金的组合，母基金规模从2000年前后的215只一直增长到2014年1000多只，成长很快。
美国母基金的发展比例不仅在数量上增加，在资本市场、二级市场的整体占比也在快速增加，从2000年的1%到2014年10%的比例。
母基金发展的主要特点是行业的集中度非常高，有规模效应，有产业集中的趋势，排名前三的母基金大约会占到总体规模的约50%，会出现“大者恒大”的效应。
就资产类别来看，公墓基金母基金主要分成股票型、债券型和混合型（指股债混合在一起）。
母基金投资策略有资产配置型、股票型、另类投资型等。资产配置型即跨区域组合，有不同的资产类别，可以把股票放在一个子基金里，把债券放在子基金里，把量化的一种策略放在一个子基金，可以在不同的组合中配置成为一个产品。资产配置型是一种投资的模式，是现在欧美市场非常成熟、普遍的一种投资方式。
母基金的发展动力主要有以下两个：
一是公募基金渗透率很高。美国家庭持有公募基金的比例高达40%，未来中国5~10年的发展有可能也会出现这样的趋势。所以公墓基金母基金的发展与公募基金的成熟关系密切。公募基金规模从1990年的1.06万亿增长到2014年的15万亿，股票型公募基金数量在1999年超过了股票的数量。当基金数量超过股票数量时，就进入多元投资管理时代，这么多的基金怎么样组合在一起就是一种专业的工作，必须有专业机构帮助投资人挑选好的基金。
二是美国养老金制度的改革对于母基金的发展起到非常重要的关键作用。20世纪80年代，美国私人企业退休金制度改革，诞生了401K退休计划（这是美国私人企业为雇员提供的一种最普遍的退休福利，雇员的退休福利由雇主和雇员共同负担，投资风险由个人自己承担。）。大部分拥有401K计划的美国人，在自主选择证券组合进行投资时，会选择配置公募基金，母基金是他们最普遍的组合之一。

中国母基金：借鉴美国 前景广阔
现在中国母基金，除了第三方保险机构之外，主要以券商资管为主，规模很小，基本上微不足道。最近有数据显示，全世界财富总量最大的国家是美国，中国已经超越日本成为全球第二大财富管理市场，但是母基金目前在中国财富管理市场上的占比还是微乎其微，有很大的发展前景。
中国公募基金母基金主要类型为平衡型、偏股型、灵活型，与海外类似，母基金的模式在调整不同类别资产配置上起到明显的作用。中国公募基金数量也增长很快，2015年5月，公募基金的数量也超过了股票的数量，但相对来讲，母基金发展还显得比较滞后。
再看一下现在私募基金的情况。现在，总量有超过两万家私募基金管理机构，已经备案的基金产品也超过2万只。在这2万家中怎么挑选出好的投资管理人成为困扰投资人的一个难题。
接下来，我们类比下美国和中国养老金制度改革及投资需求。
美国养老金制度改革是推动母基金的发展是一个非常关键的动力。在中国，现在人口老龄化问题，以及高净值人士的家族传承、财富积累问题慢慢显现出来。养老金制度的改革对中国来说是很重要且迫切的，目前，中国养老金还是以政府机构为运营主体，所以大部分的养老金资金是以银行存款形式存在的。从美国的经验来看，养老金的帐户与理财需求紧密相关，所以政府有相关的新政策出来，产生了美国401K这样一个变化，其实中国近年来也一直在探讨相关的改革措施。我觉得在未来一两年中，可能会有很多积极的政策去引导类似的变化，这样的变化，会为未来母基金提供巨大的需求。
其他几个推动国内母基金发展的因素有：政策环境愈加成熟；投资人对于分散投资风险的需求增加；海外母基金人才回国，为国内母基金发展进行了一定的人才储备；基金评价筛选能力这几年有很好的积累。这些对于这样的模式发展也提供很好的土壤。
目前，国内母基金发展主要存在以下几个问题：一是发行主体很分散，规模不够；二是产品定位不明，没有办法很好界定母基金产品的定位；三是投资策略的单一，国内的投资策略非常简单，A股策略同质化较高，母基金需要多元的投资策略组合；四是运营效率没有跟上。

歌斐资产：行业先锋 策略多元
歌斐资产过去几年坚持以母基金为核心的产品线，最早从私募股权投资母基金（PEFOF）开始，目前处于该细分领域的领先位置；之后我们向房地产母基金（RE FOF）发展；去年，歌斐发行第一个量化母基金、第一个对冲基金母基金，形成公开市场母基金条线。所以，透过歌斐的发展，可以看到国内母基金的演变趋势。
现在歌斐资产管理规模近800亿，绝大部分是母基金。歌斐的母基金投资模式，主要是把不同策略、不同风格，透过优秀的投资管理人组合在一起，进行动态的调整对冲风险。
为什么歌斐在中国市场环境下能够做好母基金？一是市场环境，现在基金管理人数量达到一定的规模，二是投资风格、投资策略多元化，投资人有可能挑选到好的管理人，也可以挑选到差的管理人，但两者业绩相差非常大，因此，单一的投资策略和管理模式已经不能满足投资人的需求。在这样的市场环境下，歌斐的核心竞争力表现为严谨的风险控制能力和强大的组合管理能力，我们会精心筛选出优秀的基金管理人，再通过母基金分散风险，做到超过平均收益且在风险可控的范围内投资。

3. 什么是母基金母基金和子基金的区别是什么

“母基金”FOF（Fund of Funds）是一种专门投资于其他证券投资基金的基金。FoF并不直接投资股票或债券，其投资范围仅限于其他基金，通过持有其他证券投资基金而间接持有股票、债券等证券资产，它是结合基金产品创新和销售渠道创新的基金新品种。

一、母基金和子基金在购买赎回方式的不同

FoFs和基金的差别，理财师指出：除了起购金额方面的高门槛，FoFs还有一个不足就是开放期不是每天，而是根据不同的券商，有的是一个季度开放一周，有的是一个星期开放一日，其他的时间就无法买卖。而基金则不同，只要不是处于封闭期的新基金，一般来说每天都可以进行交易。

二、母基金和子基金在手续费上的不同

和基金相比，FoFs在手续费上的不同在于，因FoFs的投资产品是基金，只要是基金有的手续费它也无法避免，所以刚刚提到的费率其实是在基金手续费基础上的二次收费，简单地说，就是投资FOFs会付出双重费用。

虽与基金相比，FoFs没有多大的优势，不过，FoFs是投资新手和无暇打理投资组合的投资者首选的理财产品。FoFs与开放式基金最大的区别在于基金中的基金是以基金为投资标的，而基金是以股票、债券等有价证券为投资标的。它通过专业机构对基金进行筛选，帮助投资者优化基金投资效果。

(3)房地产母基金5年扩展阅读：

为规范在中华人民共和国境内设立的从事非公开交易企业股权投资业务的股权投资企业(含以股权投资企业为投资对象的股权投资母基金)的运作和备案管理，国家发展改革委办公厅于2011年11月发布了《关于促进股权投资企业规范发展》的通知》（“2864号文”）。

其中特别指出：“投资者人数限制。股权投资企业的投资者人数应当符合《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合伙企业法》的规定。

投资者为集合资金信托、合伙企业等非法人机构的，应打通核查最终的自然人和法人机构是否为合格投资者，并打通计算投资者总数，但投资者为股权投资母基金的除外。”

4. 房地产b基金上折以后，母基金是赎回好，还是拆分好

个人证券账户分级基金交易操作办法
普通账户中买入或新增的分级母份额专

可以选择场内申购赎属回（打开交易账户-股票--场内基金--场内申购赎回），
按普通开放式基金赎回办法，15点前提交才算当天的，

场内分拆
母份额分拆成A和B进行卖出（打开交易账户-股票--基金盘后业务--基金分拆）；
分拆后份额最快的两个工作日，慢的三个工作日才能到账
有的场内软件申购赎回操作也在基金盘后业务菜单下

5. 开发商房子5年后才卖 房屋维修基金怎么算

你好，1、新建商品房住宅首期维修基金，房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3%-4%缴纳；购房者按照每平方米建筑面积成本价的2%-3%交纳。一般而言，
配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。
配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。
2、业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立后，应当与本市的商业银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金账户，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
3、维修基金应开立专户，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立账，并分列每套住宅单元的分户账；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立账，并分列每套住宅单元的分户账。业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担[1]。业主委员会成立后，应当与本市的商业银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金账户，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
望采纳！

6. 房地产企业如何使资产规模在5年内从2亿成长为50亿

其实这个事很容易的，主要是找到合适的项目。建议你以保障性住房项目和新农村建内设项目入手，容尽量做面积大的项目，这样杠杆就足够大。融资手段主要有房地产开发贷款，信托基金和企业债，同时上。第一年2亿拿地，抵押贷款2亿，销售回款3亿，这样你就有7个亿，第二年留一个亿作为项目建设资金，剩下的6亿买地，项目贷款6亿，销售回款5亿，留2个亿做项目建设资金，剩下的在第三年拿15个亿拿地，项目贷款15亿，项目销售回款10亿，留2个亿作为项目建设资金，再拿出2个亿归还第一笔贷款，第四年拿出30个亿拿地，项目贷款30个亿，第五年你就有50个亿了，哈哈理想状态，当然也有比这运作的更快的，我见过3年到50个亿规模的企业。

7. 5年以后房产和存款哪个更保值

1、房地产的供求关系分析：

根据中国社会科学院，在2019年1月3日发布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告NO.19》报告显示，我国人口将在2029年达到最高峰14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长。2018年，我国的城镇化率仅为59.58%，照目前的趋势预测，到2030年，我国的城镇化率将达到70%，从此进入城镇化的后期阶段。

按照以往发达国家的经验，城镇化率在进入70%以后，就会基本上到达瓶颈期。也就是说，我国快速的城镇化发展，基本上就剩下10多年的时间了。

而截止至2016年，根据《国家统计局》的数据，全国居民人均住房面积为40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.96平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

再者，我们国家已经步入老龄化社会，一个家庭双方父母平均2-4套房，而只有两个子女，老人走后，其实房产是过剩的。

也就是说，在未来10-20年，我国的房产结构化：整体供大于求，局部供小于求。

未来10年房市5%的机会

现阶段，楼市的房子供应量整体上是趋于饱和的，但是局部又是供应不足的，这些机会在哪里呢？

机会就在充满竞争力，人口源源不断流入的城市。

根据我国《一二线城市的人口统计公报》的数据显示，2018年我国人口增长最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。其中深圳和广州人口增长超过40万；西安和杭州人口增长超过30万；成都、重庆、郑州、佛山和长沙人口增长超过20万；宁波人口增长超过19万人。其中，深圳市2018年新增人口数量最多，达到49.83万人，位居所有城市第一位。

我们常看到各大城市的“抢人大战”，形势可谓是剑拔弩张。有的城市 推出“仅凭学生证和身份证就可以完成在线落户”，有的城市 把“人才落户门槛降低到中专学历”， 你搞你的“大学生留汉新政2.0版”，我酝酿我的“鹏城英才计划”……

买房打折、租房补贴、落户降标、项目资助、一次性奖励等，各城市未来吸引人才，可谓是使出了浑身解数。

未来，城市间的竞争力将会不断地拉大，一线和强二线城市人口在不断地流入，而小城市没有能力吸引到人才，所以人口在不断的流出，所以未来的房价必定是两极分化的，人口流入的超级大城市房价会稳中上涨，而小城市的房价会不断低迷萎缩。

综上所述，5年后的房产保值与否，需要具体问题具体分析：在如今楼市拐点大势难逆的情况下，95%以上的房子都不具备资产的属性，强行购买投资只会变成负债烂在自己手里，更不要说有保值升值的空间，而具备资产属性，能否实现保值升值的房子，机会不到5%，基本上都集中在未来人口不断流入的有竞争力的城市。

所以，“80万房产”和“80万存款"，5年后哪个更保值？具体问题具体分析，如果房产买在了超一线和一线这种人口不断流入、有竞争力力的城市，极大概率上是可以实现保值的；如果你80万买在了三四线、甚至十八线等收缩性城市，极大概率上会贬值，甚至会亏钱，这个时候投资这样的城市房产，还不如定存银行。

8. 满5年的房产交易相关税费是怎么规定的

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满五年二手房交易税主要有契税、印花税、营业税、土地增值税、产权登记费、交易服务费。
一般的情况二手房交易需要交纳的税费如下：
一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的或二套购房的需要缴纳3%，首套购房面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、 交易费：3元/平方米3、 测绘费：按各区具体规定 4、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。二、 卖房人应缴纳税费： 1、 交易费：3元/平方米2、 营业税：差价5.5%(房产证未满5年的) 3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或楼价的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
注：满5年是从产权证下发之日或缴纳契税之日起计算。
满五年无需缴纳个人所得税，若不满五年，需另外缴纳个人所得税。