金地集团合作模式

A. 金地集团的行业技术含量是什么急需

从事房地产开发经营业务，那应该是怎么盖好房子，找些好的销售人员。坚持快速销售、快速回款的原则，提高公司应对未来不确定性的能力，降低公司的财务风险。 补充： 【最新公告】 【2010-01-15】刊登A股股票期权计划（草案）的公告 金地集团董监事会决议公告 金地(集团)股份有限公司于2010年1月14日召开五届三十七次董事会及五届八次监事会，会议审议通过关于《公司A股股票期权计划(草案)》的议案： 本计划授予的股票期权总量涉及的标的股票数量为9937万股，占授予时公司股本总额的4%,本计划授予的激励对象总人数为224人，占员工总数的4%左右。每份股票期权拥有在行权有效期内(自股票期权授予日起7年)，在满足生效条件和生效安排情况下，以行权价格14.12元购买一股公司股票的权利。标的股票来源为公司向激励对象定向发行股票。该事项尚需报中国证监会备案无异议后提交公司股东大会审议。 为增强区域公司运营效率，提高开发效能，公司于9月11日通过挂牌方式 以15.9亿元的价格获得广州市番禺区中心城区南区规划滨江大道（规划高速公路）北侧、规划大涌路东侧政府储备用地南区地块4-2 地块。该地块占地面积243989 平方米。 负面因素： 1、房地产周期：公司主要为地产开发业务，目前房地产市场处于调整周期，成交量缩小，价格仍处于下降趋势。 综合评价：通过减少新开工面积并放缓拿地节奏，同时加大销售力度，公司预收账款显著增加，净负债率比期初明显下降，财务状况变现良好。面对房地产行业尚未走出调整周期，良好的财务状况较为关键。 补充： 尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。 1．房地产开发投资增速将在15%左右 2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。 2．全国房价大幅下跌的可能性不大 随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。 3．全国房地产市场风险主要集中在一线城市 这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我们测算了全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果（见表4）显示， （1）绝大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。 （2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。 （3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。 影响房地产业发展的主要因素。经济，需要宏观经济的持续发展，奠定人们整体购买力的基础。人口，就是人口的增长。一个是人口总量的增长增加了对房地产的需求，一个是城市化。技术，技术因素使得房地产开发的产品类型发生改变，比如建造高层建筑的能力在增强，影响到房地产的产品类型。土地使用模式，国外有国外的模式，中国土地使用的模式将来也会发生变化。从土地的拿地形式来说，由政府征收农用地变成国有土地然后再出让，叫土地储备，通过储备，老城区旧城改造完成了土地舒化，拆迁进入市场，将来也可能农村的房地产市场会启动，农村的集体土地会以一定的形式进入开发商领域。金融体系，支持开发商的金融产品，目前来说比较少，主要是银行贷款、开发企业上市，从股市上融资。相对于欧美，尤其是美国来说，美国这一轮的金融风暴就产生于房地产、金融衍生产品、次贷危机。房地产类型、开发商，开发商的构成和开发的能力，还有政府对房地产业管理的模式。就住宅来说，提供住房保障的覆盖面。这些都会影响到房地产业的发展。 不同的经济因素会影响房地产不同的产品类型。商品住宅受到家庭组成速度的影响，这里指的是家庭的规模，过去是几代同堂，现在越来越小家庭化，两代户比较多，所以平均一户家庭人口不超过三个人，2.8、2.9个人，每户就需要一套房子，即使总人口不变，由于户数增加了，也会使得对住宅的需求量增加。现在还有离婚率的增加，本来是一户又分成了两户，两户又需要两套房子，所以家庭的小型化就导致了对住宅的需求增加。2010年的变化。首先看一下宏观面的政策变化，因为中央的经济工作会议已经召开，一些宏观经济管理的政策已经逐渐明朗，有积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持灵活性，4万亿投资继续实行，支持消费信贷，极大保障性和棚户区改造住房，国家要继续增大支持力度，加大供应。保障性住房在09年没有完成计划，只完成了20%多的计划，在2010年保障性住房会进一步有所增加。棚户区改造有优惠性政策。增加土地供给的政策在明年会进一步采用，开放中小城市户籍，户籍政策会进一步宽松、进一步放开。加强市场监管，对房地产市场的监管会采取不同的动作，对开发商屯地不开发还会增加查处的力度，捂盘惜售，也会增加对捂盘的监管。 如果市场过热，可能就会带来政府的警觉，害怕引起后续的风险，有可能出台抑制的政策，比如二手房交易的优惠税率，原来减免营业税是两年以后二手房交易就可以优惠，现在恢复到五年了。严格土地出让金的缴纳。08年为了扶持房地产市场，第一批可能缴纳两成或者三成，最近中央出台了政策，土地出让金拿地的时候要一次性的至少缴50%，这一点也算是优惠的，因为06、07年的时候要求一次性付清。限制野蛮拆迁。国家《城市房屋拆迁管理条例》要做明显的修改。差别利率，可能要做一定的调整。 补充： 小妹啊，以上这些可以吗。不要考100分啊， 需要还有啊，还要吗。。。呵呵 追问： 哪有？我是在做证券分析的报告，该死的作业，讨厌死啦！！！还有什么切合我问题的吗？ 回答： 救命啊，我已经晕倒了。不知道了。。。。。。 补充： 既然你要，哥还可以给你。 参考如下“ 1月13日的新闻发布会，实际上由住房城乡建设部副部长齐骥主导，齐骥首先表示，最近一些调控政策都是在鼓励和支持居民合理住房消费，同时抑制投资投机性购房。 “今年将有600万套左右政策性和保障性住房开工建设。”齐骥说，这600万套主要包括五大类，分别是限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房、城市和工矿棚户区改造。 住房的开发建设需要土地供应的有效配合，就此国土资源部(下称国土部)副部长 小苏说，未来国土部将从两个方面开展工作：一是按照住房为主的房地产业建设用地的实际需求，确保土地供应；二是在已供应的土地上，要促进企业按照有关规定要求及时能够开发建设，形成有效的房屋供应。 对于合理住房供给的财政支持，财政部部长助理王保安表示，财政部门对棚户区改造要加大支持，这些支持包括免税、免收行政事业性收费、政府性基金和土地金等，银监会副主席王兆星也表示，银行将对符合条件的项目给予积极的贷款支持。 而在调控房地产需求上，央行和银监会发挥着更为主动的作用。 “商品住房的供求关系更加平稳，供求关系平稳以后，它的价格将按供求关系去调整和浮动。”这是齐骥的目标，也代表中央此轮调控的真实想法。

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B. 金地集团未来的发展前景

金地集抄团是除万科和保利之外成长袭性比较好的房地产公司，未来金地将通过资产管理业务来开拓新的盈利源泉，重点加强基金的募集能力，提高融资能力和独立投资能力。目前金地旗下专业从事房地产金融业务的子公司稳盛投资，有望在三年内成长为管理百亿资产规模、有强大产品开发销售能力、依照国际化标准运作、市场领先的基金管理公司。
房地产企业的发展方向是和金融融为一体，近十年来，中国房地产获得了长足的发展，在这个过程中，金融作为房地产业发展的重要支柱，与房地产业共存共荣。随着中国金融机制的日益健全，金融对房地产的推动力量日益凸显，房地产金融创新通过不断整合行业上游价值链条，形成房地产行业新的业态模式。

C. 传递价值 成就你我 投资就找纵横柏汇

金融危机的原理如下：随着人类技术的进步，区域的观念开始模糊，世界是一个互相依赖的共同体，我依赖你生产的袜子，你可能依赖我生产的矿石。 在一个岛上有一群人，岛上除了几样产量不大的生活必需品以外什么也生产不了，岛上的居民用一种叫RMB的贝壳，作为钱来花，就是椰子一个3贝壳，淡水一桶5贝壳等等。这时大家想生活的好一点，可是岛上又生产不出这么多东东。于是就想用自己的劳动力和别人换。 这个岛不远处有一个大岛，上面什么都有，人家使用一种叫做USD的贝壳做交易，于是小岛上的居民就到大岛上的工厂游说，我们这里工资低，原料便宜，没有土地使用费用，还免税，到我们这里来投资吧。大岛上的有钱人觉的有道理就试着在小岛上开了一些工厂，可是马上问题就出现了，小岛上RMB和大岛上的USD是2：1的，也就是说在小岛卖2个贝壳的东东在大岛也要卖1个贝壳。大岛虽然有许多劣势但是因为工厂多，上下游配套的运输成本低，加上工人熟练，成本和小岛的产品没有太大的价格差。这个时侯小岛的酋长就想出了一个办法，让岛上的巫师忽悠大家，小岛上的贝壳和大岛上的不一样，大岛上的有神力，所以值钱，我们的贝壳和他们的贝壳要8：1才合理。大家一听原来是酱紫呀，于是就用自己的8个贝壳换大岛上的一个贝壳了。这样小岛上的物价和工资就是大岛上的八分之一了，大岛上的公司就纷纷到小岛上来设厂，赚了大钱，他们把钱汇回大岛上发展科技，然后再把发展好的产品在小岛生产。这样过了30年。。。。。。 慢慢的大岛上的工厂就越来越少了，全变成了科研基地，同时出现了为科研基地里的人服务的行业，像剃头呀餐馆呀驴友呀医院等等，当然还有HD区，呵呵。大岛上的居民有好多钱，而且他们知道小岛上的工厂可以为他们未来带来更多的钱，于是他们就拼命的借钱炒房子、炒股票、炒花生！！！反正有什么炒什么！物价开始飞涨了！小岛上的酋长一看呵呵赚钱的机会来了，赶快串通巫师，又把RMB和USD的价格定在了6：1，这样小岛的产品也普涨了25%。突然有一天大岛的人们发现所有的东东都炒不上去了，因为没有人接手呀，东西太贵，卖不掉了，于是赶快竞相压价，想把自己的东东卖掉，市场上一下全是东东没有买主。小岛上的工厂主一看自己生产的东东卖不掉了。只好关了工厂回大岛去。这一下小岛可炸了窝喽！辛辛苦苦30年一夜回到解放前！都是可恶的酋长和巫师搞的鬼，去找他们算账！！！这时候酋长和巫师更着急，怎么办呢？眼看着自己舒适的生活不保了。这时候巫师出了个主意。。。第二天酋长宣布进行一个聪明绝顶潇洒盖世全无敌的4万亿贝壳救市计划，就是让所有岛民都到岛上搬石头运到海边，再从海边把石头搬回来，每人每天1000 RMB贝壳，工资由酋长出！！！小岛的居民们马上激动万分统统流下了热泪，在歌颂了英明的领导，并跳了一段草裙舞以后就回家了。总算是解了酋长和巫师的燃眉之急，可是长此以往酋长虽然FB，也没有这么多贝壳往里填呀！巫师这时候又想出了一招。。。又过了一天，巫师出面了，他把大家召集起来说：“哎呀！我昨天被驴踢了，在朦胧中来到了仙界，见到了神仙mm，神仙mm说我们的贝壳和大岛的贝壳要20：1呀！要不然就有天灾海啸了！”大伙儿一听可吓坏了，赶紧按巫师说的做，这样小岛的贝壳和大岛的贝壳就是20：1了。。。 话说大岛的商人自从从小岛撤资之后回到大岛，每日精神恍惚，想想自己在小岛的生活那是多么惬意呀！每天XO喝着，鲍鱼吃着，还有小岛的美女陪着，何其快哉！现在又是何等凄惨！这一日收听大岛上的胡诌广播电台的广播，广播里说小岛为了预防海啸，已经将贝壳的比值降到20：1了，东西卖的好好好便宜呀！！！他赶快算了算，咦！要是这么便宜的话，在小岛设厂还是有赚的，于是他赶紧回去又在小岛设厂了。这时候小岛的居民听说工厂又开了，纷纷回到工厂上班，那个大岛的商人又赚到了，大岛的科研机构也重开了，于是循环又开始了。 中国房地产20年20强企业 万科集团 这或许是一家用不着写推荐理由的企业。它成立于1984年，比中国房地产市场化的历史还要长；它在中国房地产第一品牌的江湖地位没有任何人争议；它有一个明星味最足的领军人——王石；它经历了中国房地产企业多元化和跨区域的极致，现在它固执地只进行住宅开发；它在2007年创造了中国房地产企业一个最新的纪录：年收入500多亿元。 中海地产 在历史和规模上，中海地产可能是唯一能与万科较劲的地产企业。跟万科同时于1988年在深圳进军地产领域，截至2006年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额达人民币964亿元，开发总量（含已建成、在建和即将开发的）超过2250万平方米，已经成功发展了数十个房地产项目，目前在内地拥有土地储备面积超过1800万平方米。中海地产提出的“以过程精品塑造楼楼精品”的理念，影响着无数的中国房地产企业。中海地产在建筑质量、物业管理上的成就，一直被奉为佳臬。 中体奥林匹克花园集团 2008年，将是对成立8年的中体奥林匹克花园管理集团的一个完美赞叹。在响应国家体育总局“全民健身”的号召，宣传奥林匹克的精神文化，在体育与地产嫁接的复合地产的理念下，在21个省、42个城市造就53个奥林匹克花园，涉足了从发源地广东传递到上海、北京、天津、沈阳、武汉、长沙、常州、青岛、成都、惠州、佛山、连云港、本溪……在每一个所遍及到的城市传播着奥林匹克文化，同时也传播着全新的运动型健康社区的生活方式。其运用直接投资、参股以及品牌合作、管理服务等方式实现奥林匹克花园连锁开发经营，堪称中国房地产连锁经营的第一品牌。而在2008年之后，中体奥林匹克花园管理集团能否更上层楼，引人关注。 SOHO中国 潘石屹、张欣的“土”、“洋”结合，造就了中国民营企业最大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO。SOHO中国可能是中国最个性张扬和时尚的地产公司，为北京白领阶层打造独特的生活空间和时尚的生活方式，它甚至创造出一个独特的“SOHO人群”，成为潘石屹和SOHO中国的忠实拥趸。可以预见，在资本市场强大支撑下，SOHO将更多、更频繁地出现在北京街头。或许，没有SOHO，中国房地产将失去一抹光鲜的颜色。 东渡国际集团 成立于1989年的东渡国际集团，目前已在上海、南京、苏州、成都等城市及香港、美国等国家和地区拥有十余家全资子公司，并与中国最具影响力的传媒集团之一——解放日报报业集团共同组建以房地产开发、传媒投资为主的上海东渡解放投资有限公司。这家有近20年历史的地产企业却厚积薄发、推陈出新，打出“青年置业”的口号，以实现青年人在不同阶段对未来空间的美好需求。这种市场细分的开发理念，不但为东渡国际找到了“蓝海”，同时也为都市年青人解决了购房难题，起到来一个企业公民的社会责任。 合生创展 合生创展是每一家中国房地产企业都需要认真对待的对手。它1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，纵横广州、北京、天津、上海，涉足住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等几乎所有房地产产业链。偏重于欧陆建筑的风格，令合生品牌在急迫于提升居住升级的中国城市人群中备受追捧。 华润置地 作为香港华润集团的地产生力军，华润置地在中国内地纵横13个年头，已经发展成为总资产超过170亿人民币、净资产超过80亿人民币，累计开发面积近500万平方米的综合型地产企业，已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳十四个城市。2007年，华润置地整合其在北京、上海、深圳等地业务。相信在华润集团的强大支撑下，华润置地的下一步尤为令人期待。 远洋地产 远洋地产成立于1993年，以北京为基地，将业务扩展至珠三角及环渤海湾地区，主要开发中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店，其远洋系列品牌更是蜚声京城。2007年9月28日，远洋地产在香港联交所主板市场成功挂牌，创下了全球地产企业募资额第三、中国第二的排名。 金地集团 金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地(集团)股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。金地坚持以产品为核心，开发了金地海景花园、金地格林小镇、格林世界等中国著名楼盘品牌。 卓越置业 卓越集团自92年开始分别在深圳、北京、上海、海南等地参与投资房地产项目。2004年，卓越集团正式启动集团化品牌战略，提出“生活美学”的品牌核心主张，确立了“立足深圳、布局中国、努力成为中国房地产行业持续发展的品牌企业”的宏大规划，目前集团已经成立了武汉、长沙、重庆、青岛、广州、东莞等分公司，土地储备超过800万平方米。 创建服务理念 提高企业竞争力 IBM到底卖什么？IBM卖的就是服务 ！ 无论一小步，还是一大步，总是用服务带动世界的脚步。 服务，从字面上理解，就是给他人提供帮助的一种行为。营销范畴中，就是给消费者（客户）提供一种产品之外的帮助。其中有产品售前使用帮助、售中咨询帮助、售后维护帮助等。 进入21世纪以来，在全球经济一体化的时代背景下，企业的竞争已经由产品及价格逐渐转移到对客户的争夺，客户服务已经成为主宰企业生死存亡的重要指标。 服务是全公司的事，不是个人或一

D. 金地新家家装和金地集团是什么关系

金地集团是国内的十强房企，而新家家装是他们自己的家装公司，这实力也是不俗的哦。

E. 四大地产：保利、万科、金地和 都是国有企业还是民营企业

保利是央企，万科、金地是民企。

中国保利集团有限公司（Poly Group）的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。

万科公司成立于1984年05月，总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席郁亮。

2020年9月10日，2020中国民营企业500强榜单发布，万科企业股份有限公司位列第9名，营业收入36789388万元。

金地标榜自己是理科生，它想要借此向外界展露出在战略发展、财务管控和产品结构上，有着理性的思维模式和出色的管控能力。

“理科生”的标签实在很难让人对这家处于中游、发展平淡的房企产生记忆点。这是一家虽然不是国企，但比国企风格还更保守的企业，除了早年的“招保万金”金字招牌之外，金地再无显赫战绩。

(5)金地集团合作模式扩展阅读

2019年，金地营业收入和净利润额增速居于同行平均水平之上，全年实现营业收入634.20亿元，归属于上市公司股东的净利润100.75亿元，分别同比增长25.1%和24.4%。

毛利率水平尽管有所下跌，但依然领跑同行。金地2019年综合毛利率、净利率分别为40.5%、24.5%，其中房地产业务毛利率41.26%，比上年降低1.82个百分点。

毛利率如此之高，或许要得益于金地的“小股操盘”模式。近几年，金地的规模增长大部分是靠大量合作开发项目产生，因而这几年金地的少数股东损益逐年增加，未来有可能进一步稀释归母净利润。2019年，金地的少数股东损益占比为34.8%。

F. 金地物业进入成都合作的第一个项目是在天府新区的一个项目

 天府新区首批红利受益者天府城，于2015年1月18日在销售中心举行盛大的物业签约仪式。138万㎡城南巨鳄天府城定位国际城南新中心，刚于12月9日举行开工仪式确定与中建一局的合作关系，一个月后又强势引进金地物业，可谓强强联合，着实万众期待。

  签约仪式人头攒动，氛围热烈，成都中奥华实业与金地物业服务集团双方代表共聚一堂，在这里举行了盛大而隆重的签约仪式。全国物业管理龙头金地物业携手天府城百万平米级城市综合体项目，标志着金地物业正式亮相成都房地产市场，为天府城的业主提供亲情化和充满人文关怀的服务，缔造奢尚、尊荣、舒适、安心的生活，共筑城南标杆人居品质住宅，引爆新一代“居住革命”。

  下午两点，签约仪式正式开始，中奥华实业、金地物业的相关领导、天府城项目业主、成都主流媒体共同见证了这一场盛会。一场声、光、色、形的品质体验，让到场的来宾以及1400余组客户体验一场品质之旅。

  国家一级物管资质，全国物业服务质量TOP1

  金地物业诞生于改革开放和中国现代物业管理的发源地——深圳，作为金地集团战略成员企业，全国首批一级资质的物业管理企业，中国物业管理协会常务理事单位，2014年“中国物业服务百强企业服务质量全国第一名”，2014年蝉联“中国物业管理企业品牌价值10强全国第二名”和“中国物业服务领先品牌企业全国第二名”。

  金地物业领先行业提出了“7×24ⅹ365无间断服务”、“干扰极小化”、“常规服务+个性化菜单服务”，实现着从需求到满意的转化。同时“菜单服务”、“量身定制”等一系列特色服务模式，也将在天府城项目得到执行，满足业户的个性化需要，形成鲜明的服务特色，满足业户的尊贵感、尊重感、愉悦感。

  天府城强强联盟，强势引入国际一流合作伙伴

  天天府城矗立于天府新区门户的天府大道中轴主线，独占新川片区的商务头排核心，扼守城南财富要道，坐享新区内百亿级城市公共配套。项目拥有 138万㎡超大体量，涵盖70万㎡商业中心，集商务、商业、投资、居住、购物于一体，是南延线上唯一的在建百万级城市综合体。

  秉承领袖级的项目必需要最强劲的实力伙伴来并肩作战的原则，全球最大国际承包商—中国建筑的核心子企业中建一局、澳大利亚最大的建筑设计公司之一柏涛建筑设计、风景园林设计甲级资质的重庆日清城市景观设计有限公司等国际一流、国内领先的行业先锋都已经成为天府城的联盟伙伴，将为不断拔升天府城城南标杆地位而助力。天府城不仅将引领国际城南迈入一站式生活，也将成为区域600万人口新的商业中心与潮流聚集地。

  天府城不仅在住宅的规划设计、建筑施工等方面精益求精，对于物业交付前、后的服务体验及业主的生活方式也极为重视，并将其视作塑造社区品质的重要因素。此次金地物业首次进入蓉城，选择与天府城携手不仅对本社区居住品质与未来升值是一个有利的保障，同时也有助于大力推动国际城南区域物业管理市场的发展，而且还将全面提升区域板块内的人居品质。

  引爆新一代的“居住革命”，奠定城南标杆战略地位

  天府城项目发展之初一直秉承，“为城南定标杆，为天府定中心”的核心战略思想。作为天府新区在建百万级旗舰城市综合体，天府城在二期79-104㎡面积段住宅云天府系列首次提出了“十大极致颠覆”“八大升级”核心策略，包括150米极致高度，当之无愧新国际城南绝对地标；14%的超低建筑密度；100亩超奢华园林；最大内部楼间距达260米；最大外部无遮拦视野达3000米；33度黄金转角设计实现户户最大景观面，打造比肩一线豪宅的社区景观环境；3部电梯4户住宅的绝对豪宅配比；5大奢华会所；一流的品牌选材等硬件标准的升级……一系列数字背后，浓缩了天府城追求产品极致、提升产品价值的“十大人居标准”，必将成为成都楼市新的极致人居典范。同时，为更好的体现定制服务，天府城作为天府新区首例智慧综合体，为业主提供多种多样的智能化、定制化服务，全力为业主打造品质生活。中奥华实业相关领导表示，项目还将继续努力提升项目软实力，比如现在引进金地物业做住宅服务，可能还会引进一个国内顶级商业机构来做商业服务。在后面，天府城项目一定是致力于售前、售中、售后的全方位服务，更关心产品交付后业主的真实使用感受，引爆新一代的“居住革命”，奠定城南标杆的战略地位。

G. 招保万金的强强联合

新政之后，房企强强联合的现象正在进一步地扩展与深化。宏观经济调控以及针对房地产行业的调控使得开发商不得不重新审视自己所处的紧张处境，携手共渡难关成为业内无需多言的共识。因为曾经的“独狼”时代已经远去，面对现实，开发商之间的合作精神开始胜过竞争意识。
当然，各开发商合作的决策出于各种原因。在这其中对资金风险的规避、获取优质土地、引进先进经验、拓宽融资渠道等是开发商最想看到的效果。
万科：预计2012年80%~85%项目合作开发
针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度，央行两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。并且，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。
“未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。”万科称，在当今环境下，万科尤为注重自身的财务安全与资金使用率。
资金链犹如供血的血脉，而支付土地出让金费用的时候往往是房企最“滴血”的时候，因此在拿地上，联合同行一起摘下巨额土地，可以明显分担资金风险。
以万科与五矿建设合作为例，后者由于是央企，在严格的信贷政策下其身份的优势在获得贷款上多少有所体现，而同时，类似五矿建设非主营房地产业务的央企国企进入房地产行业也较晚，由于缺乏经验，因而在一开始借助大型的、成熟房企提供品牌与技术的支持也是非常有利的选择。
将一笔资金分散到多个项目中，也同样是万科在当今环境下降低风险的方式。也就是说，在当前房企融资渠道收紧的环境下，要减少对信贷的依赖，同时又要提高周转率和市场占有率，意味着以前做一个项目的资金和其他各类资源，现在要分散到多个项目上。
房地产咨询机构同策在一份报告中指出，“以近期万科在北京、深圳、广州、南京、天津、沈阳新增的7个项目为例，其中4个项目万科都只占49%~50%的权益，在合作的过程中，万科尽显资金腾挪之招数，不仅整合了资源、降低了自身部分的成本、分散了风险，也减少了对金融的依赖，从传统的房地产开发商向资源整合者和品牌输出者转变。万科表示，预计到2012年，合作开发的项目占总项目的比例将提高到80%~85%。”
从万科2010年年报看，目前与万科有合作关系的房企有保利地产、中粮地产、中航地产、云南城投、浙江南都宋城等数十家房企。
另一方面，万科在开发项目上采取的合作方式为其自身的快速发展起到了很有力的推动作用。
万科在去年创造的1081.6亿元销售额中，有相当一部分是来自合作开发。根据万科提供的数据显示，2010年万科合作开发的项目占全部项目的80%。
这是一个相当高的比例，但是万科方面并没有透露1081.6亿元销售额中属于万科的权益数字，万科集团总裁郁亮只表示：“万科的销售额包括万科负责操盘的，或者打万科LOGO的，也有个别项目交给别人操盘。”
但可以肯定的是，大胆和大面积采取并购和代建的合作开发模式，为万科快速拓展市场份额发挥了重要作用。按照销售金额口径计算，万科去年在全国的市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。
保利：与招商地产联手斩获优质土地
各房企采取联姻的原因各有不同，例如对于保利来说，它所担心的是，目前和未来要获得优质土地是一件头疼的事情。
随着房地产市场的不断发展与规范，房地产行业的集中度在逐步提高，并且行业外的不少大型企业也在大举介入房地产行业，这致使行业的竞争日趋激烈，这一点尤其体现在土地市场的竞争上。
让保利深有感触的是，自己在核心区域获取优质房地产项目的难度正在越来越大，它的担心的确有依据可循，观察保利从去年11月至今年2月进行的一连串的拿地消息可以发现，保利所获取的土地中鲜有城市中心区域的土地。
既然要保持一定的规模发展，土地资源是必备的资本，那么在群雄逐鹿的背景下，如何以合理的成本获取发展必需的土地，并提高公司项目储备的含金量与分布合理性，成为了保利面临的一大挑战。
在这样的情况下，保利通过合作开发、收购兼并、一级开发、参与旧城改造等方式获取了大量优质项目资源。
其最近一次与强手联合是在去年11月，保利全资子公司广州金地房地产开发有限公司与招商地产通过挂牌方式取得厦门市集美新城区地块，城区地块土地用途为城镇住宅兼容批发零售用地，成交总价为101220万元，保利承担50%的地价款。
从保利地产年报看，与其合作的大型房企还有万科、富景地产等。
金地集团：大力开展基于项目层面的股权合作
一直在地产金融领域勇于进行探索的金地集团，则更愿意从另一种角度将强强联合的手段理解为一种变相的融资方式。
金地在开拓多元化融资渠道方面走得一向比较超前。2010年金地继续维持着这样的步伐，在信贷全面紧缩的环境下，实现新增银行贷款75亿元，此外，金地集团方面表示，公司2010年积极深化与UBS、平安信托等伙伴的战略合作关系，在沈阳、武汉、深圳等多项目上开展合作，除了提供充足资金保障外，在多个项目中进行股权合作也使得其项目的资金压力得到缓解。
“融资方面，在国内资本市场偏紧的情况下，金地将继续探寻多元化公司融资途径，大力开展基于项目层面的股权合作。”金地方面表示。
金地在去年采取股权合作的项目可以排一条长长的单子。2010年1月8日，公司完成与瑞银合作发起房地产基金首次募集；2010年5月11日，参与烟台市中农大项目股权合作；2010年6月23日，与荣耀商务有限公司合作获取并与Eternal Union Development Limited 合作开发大连市(2010)-18 号地块；2010年8月13日，与外高桥合作开发项目；2010年10月9日，批准武汉四新项目合作方案等等。
在拿地策略上，金地通过合作方式降低拿地成本，以此降低投资风险，另一方面，在拿地的对象上，金地在选择上也有自己规避风险的考虑。
以收购烟台市中农大和珠海市香洲梅华北项目51%的例子来说，国信证券房地产行业分析师区瑞明对此认为，金地对于该两幅地块投入的总价较低，占用资金不多，单价也并不高，烟台项目的楼面地价只有1876元/平方米，盈利空间较大。此外，两个项目的建筑面积都在10万平方米左右，属于典型的短平快项目，周转率高，能够快速开发回笼资金，因此金地这两个项目应该能取得较高的投资回报率，风险也在可控的范围内。
合作基础：建项目公司避免摩擦
房企在联合拿地后，进入联合开发的阶段往往会产生一定的摩擦。
多家房企联合摘牌的土地在开发时可能相互受制。例如，如果其中一家资金不到位或开工时间比较晚，那么会对其他房企产生影响，因为《建设用地规划许可证》是针对该幅地块所颁发的，也即每块土地只能办理一个，这样速度慢的开发商将牵累其他开发商的进度。
其他的冲突还可能出现在项目定位以及财务制度上。因此，合作方联合成立有一定开发资质的项目公司来开发项目是最佳的选择。当然，在前期并没有联合拿地的双方在开发阶段的合作也很普遍，一方拥有土地资源，另一方后来介入项目公司，这样的做法也不在少数。
合作方式：明确经营方与投资方，权责分明
当一个项目公司的出资方较多时，摩擦也会更频繁与明显，这个时候将各出资方分为经营方和投资方两个队伍，使得责权分明，就更有利于项目的开发。
房企强强合作2005年是一波
事实上，作为周期性波动的房地产行业，强强合作的浪潮在多年前就曾上演过。2005年的时候，房地产行业也同样面临着一系列的调控措施，“央行调息”、“国八条”、“七部委意见”等政策的出台及执行让当时的开发商如临寒冬，受政策影响导致的土地紧张、资金链紧张、销售不景气等使得开发商自行出谋划策，结成联盟，共同互助渡过难关。
在困难的时代，实力不济的房企被更强大的同行所并购，股权转让交易集中爆发，与此同时，大型房企通过强强联合优势互补或增强实力更是上演得如火如荼。
在2005年广州的一次土地拍卖会上，全部7幅地块中的6幅便被富力地产集团、保利集团和珠江地产三家实力雄厚的品牌房企所“瓜分”，其中富力地产集团更以7.7亿元的价格独揽了位于珠江新城的4幅地块。类似这样的例子在当年不胜枚举。
而近一年多来，房地产行业同2005年相似，再一次在波动周期中经历着低谷时期，这一切似乎见证着这个行业正在重复上演过去的历史。

H. 企业兼并都有哪些模式

2005年是中国房地产市场极不平静的一年，在2004年国家对房地产业进行宏观调控的基础上，2005年上半年以来，国家对房地产业出台了一系列宏观调控政策，涉及行政法规、金融信贷、土地政策，频率之高、力度之大前所未有。陕西远离调控核心区域北京、上海、杭州、深圳等地，但在市场反应上也有所波及；但是，长期平稳有序的楼市，依然被省内外开发商所看好。
下半年以来，西安房地产市场风云变幻，外埠资本强势进入，对土地的激烈争夺已近白热化。对于本地房地产开发企业如休在竞争中立于不败之地？如何实现本地的快速成长和发展、面对这样的形势，我们的想法是：整合资源优势，升华品牌价值，共同迎接地产新时代。
一、宏观经济形势分析
今年以来，基于房价上涨过快、市场需求偏大，供求矛盾突出、部分地区房地产势将增长仍然偏快、市场供应结构不合理等原因，下发了一系列的调控政策：3月下旬国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》（老“国八条”）；4月底国务院再次提出加强房地产市场引导和调控的8条措施（新“国八条”）；5月11日建设部等七部委联合发布《关于做好稳定信访价格工作的意见》，这些新政及旧有政策的影响使得中国房地产市场更显“冷峻”，对市场各方而言，越来越多政策规范下的房地产市场也因此出现了短期的“不适”症状；5月27日国家税务总局、财政部、建设部发文《关于加强房地产税收管理的通知》，理顺房产交易中营业税的征收体制，确定了营业税的征收细则；争监会10月出台《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文），进一步规范了房地产开发投资以信托方式融资标准。
（一）房地产新政实质背景是
1、 关乎国家经济安全，即：楼市、股市、汇市；
2、 和谐社会的问题，即住房结构问题，这与中低收入家庭、下岗工人和三无农民有关系；
3、 关于科学发展观的问题，将房地产业从资源消耗型转变为资源节约型。
（二）2005宏观调控的效果
宏观调控实际上是冷却楼，加温股市，跳高汇市。根据发改委和国家统计局出的最新数据充分说明宏观调控的效应初步显露，从房价、供给、需求这三个方面都可以看出是有成效的。
1、 地产投资增幅继续回落；
2、 部分地区需求偏大的状况有所缓解；
3、 居民住房消费结构发生积极变化；
4、 商品住房平均价格涨幅继续回落；
5、 房地产信贷增幅放缓。
（三）2006年宏观房地产发展趋势
1、明年宏观经济总体上好，GDP可增8.5%，宏观经济政策一方面要适度控制投资增长，另一方面要努力挖掘消费增长的巨大潜力，使内需增长后劲充足。
2、继续适度投资增长速度、控制投资过快增长仍是明年宏观调控的主要任务，房地产行业实现“软着陆”。重点是促进房地产业发展实现三个“根本转变”，即：重新确立住宅消费和投资理念；加快完善房地产发展制度和政策，建立房地产可持续发展的长效机制；改变和完善住宅生产销售方式。同时，在保证在建重大项目投资的同时，要加强对电力、原材料等重化工业投资的调控，防止未年几年出现较明显的产能过剩和通货紧缩。
因此，在总体上预计2006年将会是政策的消化年。
1、价格调控仍将是主旋律：财政、金融、税收、土地供应乖方面的全面调控；强调中低价房的供给和需求；加大对市场违规行为的打击；
2、紧缩性的信贷政策仍会持续；
3、建设有地供应仍会严、紧。
二、陕西房地产业的发展回顾
陕西房地产业起步较晚，整体发展水平在国内相对落后。而且省内总体发不均衡，西安市房地产发展相对突出，在省内房地产开发中占据重要地位。2004年，全省完成房地产开发投资231.2亿元，比上年增长22.8%，同比回落29.8个百分点；其中，西安市房地产业完成投资163.4亿元，占全省的84%，增长30.9%。我想以大家熟悉的西安市场为例，回顾陕西省房地产市场的发展过程：
（一）史前时代
关键词：福利房、分房
时间区段：80年代中期－90年代初期
随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探索的史前时代。
（二）萌芽时代
关键词：房改房、商品房
时间区段：90年代初期－90年代中期
当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，特别是在产品上体现尤其强烈和明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于探索阶段。
代表楼盘：雅荷花园
（三）青铜时代
关键词：概念、品牌、户型、绿地
时间区段：90年代中期－90年代后期
时代特征：随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。
代表楼盘：紫薇花园、紫薇城市花园我、锦园小区
（四）黄金时代
关键词：大盘、景观、政策调控、外来房企
时间区段：2000年－2004年
时代描述：房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。
代表楼盘：紫薇田园都市、绿地世纪城、中海华庭、枫林绿洲
这一时期，房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。大社区开始在西安出现。投资市场活跃，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，2003年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。
（五）白银朝代
关键词：新政、新产品主义、产品附加值、双节住宅
时间区段：现在起到未来3－5年时间
时代描述：进入2005年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。
代表楼盘：紫薇臻品、融侨、紫薇馨苑
这是一组商品房开发情况表（2005年10－12月数据为预测指标）：
2000－2005年西安市商品房开发情况
新开工（万平方米） 施工面积（万平方米） 竣工面积（万平方米） 销售面积（万平方米）2000年 126.24 144.89 121.8 150.752001年 164.82 183.51 187.88 205.772002年 195.73 212.34 236.97 227.912003年 302.97 320.6 286.64 329.162004年 541.41 537.04 524.67 488.162005年 524.02 498.78 500.61 460.62
可以看出，国家宏观调控已见成效。2005年的开发量比2004年已有所回落。
三、2006陕西房地产业发展趋势
房地产属于资金密集产业，任何金融政策的变化将直接影响房地产的发展。同时，包含金融政策变化、土地政策变化在内地楼市新政，都将对房地产发生难以忽视的作用。政策规范下的房地产市场也出现了短期的“不适”症状，对于西安的房市而言，从四月份开始，西安的房地产市场便出现了明显的观望态势，市场销售量也明显放缓，一直到九月份，伴随着政策的明朗化及对政策的进一步适应，市场才开始有所恢复，销售开始上升，同时对于开发商而言，新盘的推出也无疑会促使房地产市场健康、平稳运作，由于西安商品房消费地以“自住型”占绝对比重，有着实际的购买支撑，因此楼市的平稳恢复也将是必然。我们预测：2006年，西安房市将有以下发展趋势：
1、受国家宏观政策的影响，2006年西安房地产将谨慎前行。主要表现为行业淘汰加剧和企业兼并加快。前一段时间的政策，主要是针对开发商，如控制土地供应量、公开招标拍卖土地、提高开发商项目自有资金比例、对开发商贷款实行浮动利率等。这样一来，意味着那些实力较弱的企业将被断粮，一些企业将被淘汰，如：银色拒绝一些小型企业的贷款请求，导致这些企业的一些土地交易无法进行，项目进度受到影响。行业展开淘汰赛的时候，也将出来一些副产品，那就是烂尾楼；一些实力较弱但拥有实物资产、土地资产的企业，由于缺乏现金流，经营开始变得困难，但由于其资产优势，将可能受到本身有扩张冲动地大型企业的青睐，兼并和被兼并将开始成为房地产行业的热门现象。房地产业内少有的兼并和被兼并，这种情况可能因为新政的未来影响而发生变化。
2、群雄逐鹿、兵临城下、西安地产界进入春秋战国时代。房地产企业的“征讨”和“杀伐”才刚刚开始。房地产行业的发展，使一批公司积累了相当的资本，一些区域的市场在某一阶段相对或即将饱和而导致资本利益下降，这使具备了异地开发的条件和动力。区域市场之间的不平衡和陕西房地产行业发展的相对滞后，为一线城市房地产商的资本提供了流向，同样也为他们异地开发创造了条件。
随着绿地、和黄、中海外，珠投、深鸿基等巨头陆续进入西安市场，片用大幅土地进行开发；上海大华、福建融侨、上海复地、深圳金地、首创置业、顺驰中国等国内知名公司也把目光瞄准了西安市场，最近，富力集团又在长安区征用了大幅土地，市场面临本地企业之间、本地企业与外地企业之间的激烈竞争。近期，一宗土地的持牌吸引了近百家企业的关注。
3、资源供应紧张：
土地资源：在政府与开发商、开发商与开发商之商已经开了博弈的大幕。
2006年国地资源部仍旧会整顿土地市场，从严从紧控制建设用地总量。2006年陕西省和西安市的土地政策的核心思想是严格保护耕地，陕西省在2005年计划使用的建设用地指示为3万亩，预计陕西省2006年的建设用地指标不会有大的突破，西安市的建设用地需要仍然紧张。（加上图标）
开发资金：显然外来企业通过房地产信托投资基金、股票、债券、甚至外资引入行装 渠道很好的解决资金问题，并且有效地降低了成本。这方面比我们更具优势。
人力资源：开发项目的地域性使得外来企业对人才的需求极为旺盛，而其良好的企业背景、丰厚的待遇也令本地专业人士趋之若鹜。作为立足之本的土地资源成大家的焦点；本地开发商面临缺乏资金优势、面临人力资源的争夺。
4、 随着项目的逐步开发，西安的区域板块将各显风采。
西高新板块成熟气质、曲江板块文化魅力、经开发区发展潜力、产灞渭的独具生态等都彰显各自价值。
5、竞争将带来开发水平整体提升，加之土地稀缺，价格会稳中有升。购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。
6、经济适用房两极分化：现有的经济适用房政策是让中低收入者买房，使中低收入者的负担增加；也存在对土地资源的浪费。因此，优质的土地资源会逐步向商品房转化，而售中部分土地以廉租房的形式解决中低收入者的住房问题。政府一旦有利用土地利益的驱动，就有悖于解决中低收入住房的初衷。解决中低收入住房严格来说应以出租为主要的手段。
7、质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础，企业的洗牌重组将大量出现：一些缺少土地或者资金支撑的中小开发商或者走联合开发的道路，或者为大公司所兼并；一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；本地将形成一批实力雄厚、竞争优势明显的龙头企业和外来房地产商抗衡，并在3－5年后的又一轮洗牌中继续壮大。
8、房地产金融正走向融资模式多元化之路。传统的房地产金融格局被打破，以银行贷款为主、阶段性组合融资模式、融资渠道多元化的创新新格局必将使房地产企业的竞争力得到全面提高。房地产逐渐进入资本时代，越来越多的资金将来源于国内外的资本市场。
首创置业与新加坡RZP合资成立“万科星地产投资公司”；复地集团与荷兰国际上海举行了合作开发签约仪式，金地集团操作的第一个房地产项目信托融资计划 “平安信托·武汉金地格林小城信托计划”也已完成销售。（其中：外资在中国房地产活动的规模，占到中国房地产规模的资金供给比例是12%－15%）
9、市场将越发理性，消费者更加审慎，土地开发定位更加严谨。土地放量有限导致地价持续升高，为提高利润空间，均衡楼面地价，楼盘容稷率会有所提高，房地产的项目定位将从市场角度寻求差异化。
10、产品创新成为竞争亮点。政府会地建筑节能方面加强管理，对未来的房屋建设，在深入分析资源环境可承受条件和合理居住需要的基础上，必须走产品创新之路，既要节能节地，也要开创产品新卖点。当前的情况是：外来地产巨头占据高端产品市场、本土国企割据天下，一些企业开始以产品创新赢得市场（东尚）、“景观先行”逐渐成为趋势（豪盛时代华城），另外，大众精品也为大家所接受（世家星城、枫韵蓝湾等），对此，本地企业需要认真而审慎的面对。
四、2006年，本地企业应对和发展的主题是“稳健中发展”
随着今年美光集团等一批国际著名企业相继投资西安，世界古迹遗址大会等国际性会议在西安召开，说明西安具备了著名跨国公司投资的环境，市政府已明确提出西安要大建设、大发展和大招商，这对正在经历严峻考验的房地产行业也是一个发展契机。发展仍然是今年西安地产的主旋律。房地产企业任重道远，需要从多方面完善自己，以增强自身的竞争能力：
1、通过多种渠道拓展土地资源。没有土地，房地产开发商就成为无源之水、无本之末。随着国家政策的规范，土地获得的渠道越来越少。土地资源不足的房地产企业，可以通过寻求合作、转让、收购等方式、整合资源、发展壮大。
2、加强融资创新能力。在当前宏观调节形势下，紧缩性的信贷政策不会放松，有可能会进一步收紧。这就要求我们面对新政的要求，调整企业融资策略，由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、私募和创新融资为辅，建立阶段性组合融资安排，实现低成本融资、确保项资金链安全的策略转变，走多元化融资模式之路。

3、对目前实力较强的企业，一方面可以趁外来开发企业尚未立稳之时，壮大自己，通过收购、兼并等方式，发挥优势资源，将积累多年的品牌输出，扩大市场占有率和影响力；另一方面应充分发挥自身优势，在资源或者资金上寻求合作、联合开发，借鉴外来企业在理念、产品、管理等方面的经验，扩大实力，以求更快更大的发展。
4、加快内部管理，形成行之有效的管理机制；向成本要利润、向管理要效益、向细节要品质。新政实施以来，一些开发企业放慢建设进度，开始自觉注重加强品质和环境建设。包括：一是自律、避免社会对开发商的负面声音；二是加紧内功修整，节约成本，提高产品品质；三是提高信誉度，在社会上树立良好形象；四是端正企业心态，调整发展战略；五是规范自身行为，改善服务水平，甚至延伸到物业管理企业。
5、针对要，开发多种适销产品的研究和应用。商品住宅市场趋于成熟，层次供庆、层次消费的需求日益突出。这种市场需求要求我们对住宅开发的目标定位和最终产品的质量提出更严格的要求。我们将通过发挥项目自身优势，寻找市场空白点，寻求项目差异化和独特性，以此减少竞争，降低风险；同时，根据市场情况，适当开发多元化物业类型的产品，扩大公司的市场占有率。
6、顺应政府倡导节约型社会的潮流，建议建设节能型住宅，引入最新的节能建筑设计，使得居住成本降低，节约电费、节约物业费等，同时，可以创造出“节能、节水、节约居住”，“节能建筑”，“环保建筑”等新概念。
新政以来，紫薇地产积极应对。一方面，苦练内功，充分发挥产品策划、成本控制及客户服务三个中心的作用，加强在产品设计研究、建筑质量保障、成本控制体制以及物业服务等方面的工作，倡导品质成就生活；另一方面，面对激烈的竞争，紫薇在进一步谋求品牌的战略扩张和再度升级。
紫薇是一个土生土长的本地品牌，对西安的房地产市场、消费需求、文化内涵都非常熟悉，依照现有实力完全可以在承担城市发展任务的同时，继续其自身良性发展；然而，面对今天的市场格局以及大量外埠资本的攻城略地，对于选择单打独斗还是强强联手、快速发展的战略问题，紫薇更愿意在西安整体发展模式的变局中，为市场指出一条新的模式和思路，为西安打造更高水准的住宅产品，实现有社会责任感的开发商的作为。
其实，在多年的品牌发展过程中，紫薇地产一直在寻求一种品牌发展的新模式，即通过强强联手，实现项目品牌、土地和资金的双向合作。基于这一思想，2004 年8月，紫薇并购了龙腾房地产公司、联手开发紫薇龙腾新世界以及紫薇·臻品项目。紫薇·臻品是造一座富含建筑与文化双重价值的全新作品，完美诠释了“现代中国、人文院落”的思想理念。项目推出以来，好评如潮，在高出同区域20%的价格基础上，受到消费者的热烈追捧，这些很大程度利益于企业自身的品牌影响力。
前不久，11月2日，“理念决胜千里、共启楼市伟业”，紫薇地产和来自福建的融侨增达成签约，共同开发融·紫薇馨苑项目，这除了品牌发展的相互选择和市场战略的机遇外，也基于双方共同的经营理念和价值取向。站在行业的角度讲，此次合作对于资金和资源的合作模式带来了新的启示，同时，也是一次观念突破和思维方式的创新。
2005年的硝烟还未散去，我们已经听到了2006年的战鼓声，竞争让市场规范、消费者收益；竞争让产品创新、价值提升；竞争将带来优势互补、资源整合；竞争也将带来强者更强、品牌提升；竞争更将带来精彩世界、魅力生活……总之，2005年是房地产发展阶段性的转折点，在经历了新政洗礼之后，市场在成长，行业在成长，城市在成长，紫薇地产愿意和大家一起开创西安乃至陕西地产的新时代，去迎接充满挑战和希望的未来！我们期待着在历史与现代、古老与时尚、传统与文明、民族与世界之间、在陕西广袤的土地上篆刻出最美丽诉画卷，抒写出最诗意的生活！

I. 长沙买房哪个楼盘好，金地集团的金地三千府和金地自在城怎么样

金地集团的长沙金地三千府的售楼人员太恶心了，吞了定金又迟迟拖着客户的团购费不放的，一点诚信都没有的。
实在是愤怒，长沙金地三千府太仗势欺客了。本想忍了算了，可是他们一逼再逼，得寸进尺，欺人太甚，我不得不在这里向世人揭露他们的丑恶了。
去年的10月1号，我和一同学去了长沙的金地三千府看房子。我们当时是下午到的那里，他们的售楼员很是热情地接待了我们，我同学看中了他们的高层。我则被他们说的白菜价卖的洋房复式楼感兴趣了，跟他们去看了那个复式楼，初步定了9栋的602房。因为去的时候就不早了，感觉没谈多久天就天黑了。接待我的售楼员说我的同学在上面的高层营销中心已经交了定金订了一套房子了。我当时还是犹豫不定，就说第二天再来。于是我就和我朋友回我同学家了（我是外地的，我同学一家在长沙定居）。我因为3号要去江西吉安赶赴一个乔迁之喜的酒席，但是长沙没有直达吉安的火车，汽车只有一趟而且我又晕汽车，所以就提前买了2号中午开往新余的动车，然后再从新余坐车去吉安。因为当天回去的时候就很晚了，我们找了个饭馆吃了饭就回我同学家休息了。也就是说我根本没有时间去查这个楼盘的资料。第二天8点左右，金地那边的销售人员（后来才知道其实她不是直接属于金地公司的，而是和金地合作的一个中介公司的）打电话叫我再过去谈谈，把房子的事情定下来。本来不打算去的，但是我同学恰好有事要去那里找他们谈，我就和他们一起去了。去了后糊里糊涂地被他们销售人员劝说着赶快把那套洋房复式楼定下来，要不然就被抢走了，大家都知道，搞房地产销售的人有多么会忽悠人，他们几个一起来忽悠我，我根本招架不住。最重要的是，我对长沙不熟悉，我看他们内部的环境，觉得比我所在的小城市确实要好，房价也比较便宜，复式楼240平按117平算，物业费省了，契税什么的也少了，说起来确实划算。当时他们说的价格是70万，另外要交两万的团购费。按240平算起来，加上团购费才平均三千一平。我想好歹也是一个省会城市，这房价够便宜了。于是我动心了，在没有跟家人充分商量也没有跟他们了解足够多楼盘的信息的情况下，我就掏出卡让他们刷钱。可是他们要我交5万的定金，2万的团购费，一起要刷7万，我说我的卡上没有这么多钱，而且为什么高层的定金只要交1万，洋房复式楼就要交5万呢？他们说这是公司规定。见我说卡上没有那么多钱，他们又说那你先刷4万定金和2万的团购费吧。我也没多想，当时以为自己捡了个大便宜，生怕被别人抢走了，我就掏出银行卡让他们刷，恰好他们的POS机出问题了刷不出，我就说那别刷了吧，后天我从吉安过来再刷吧，到时候直接交首付签合同。他们说马上就好了，然后我说是不是该先签那个订购协议再刷卡啊，我还没看到那个协议呢，他们说要先交了钱才可以拿协议来给我签。我当时也没多想就等他们把刷卡POS机修好，然后他们刷了我4万，等了一会儿又来了一个女的拿了个POS机刷了我2万，刷了两万后叫我在一个团购合同上签了字。再一会儿他们拿走了我的身份证说是准备文件要用。我就把身份证给了他们。然后他们就去准备文件了，不知道为什么准备一个定购协议他们花了半个多小时还没弄好，我左催右催，他们只是说快好了，别急。我说我要赶动车，这里去高铁站还要一个多小时呢。可是左等右等他们还是没拿协议来给我签，我一看时间，不行，来不及了，必须得去赶车了，错过这趟车就没有办法在3号那天上午参加酒席了。于是我叫陪我一起在那里的同学的老公赶快开车送我去坐地铁到高铁站。我坐上他的车快出到大马路上的时候（洋房的售楼中心离大马路有几分钟的车程），接待我的那个售楼员打电话来了，叫我等一下，说文件准备好了，我说我过两天过来再签吧，他们说你身份证还在我们这里呢。我才想起身份证，正好拿身份证去吉安那边的银行要办理点事情。于是我只得叫我同学的老公掉头回去拿身份证，掉头开了两分钟碰到他们的车，跟我接洽的那两个售楼人员从车上下来，上了我们的车，我说快给身份证给我，我要去赶车了，没时间了，他们说你快签一下文件吧，我说我晕车在车上不想看协议，而且也没时间看，他们说没关系，我们坐在车上等你。我说，我过两天来签不行吗？难道你们要拿我的身份证来威胁我签字吗？他们说没有呢，反正你钱都交了，就帮个忙吧。我当时都急得不行了，只想他们赶快下车，别耽误我赶车了。于是就接过他们递过来的协议，可是一看，不对劲啊，协议就是一个固定的格式的那种文件，上面该填的内容都没填呢，我说这样的协议有效吗，你们不会等我签了字到时候乱填吧？他们说怎么会，放心吧。当时我实在是急得不够理智了，再加上本来就晕车，就签了我的名字，把协议给了他们打发他们下了车。幸好我还比较幸运，赶上了车，紧张的神经才放松下来。可是因为赶车连中饭都没吃又一直神经高度紧张，所以又饿又累。一坐到开往新余的动车上，我突然后悔签字了，心想协议内容都没怎么没看呢，希望不要出什么事情才好。但是当天晚上我跟在吉安的哥哥姐姐说了买房的事情后，他们都说我太冲动了，不该买复式楼，毕竟不一定去长沙住，买高层的话就算不去住好转手些。我想想觉得对，就发了条信息给那个女售楼员。可是她没回我信息。3号我打电话给那个男售楼员说了换房的事情，他说等你来了再说吧。4号，我坐车马上到他们的售楼部跟他们协商换房的事情，说了半天，售楼员让我跟他们的销售主管说。结果他不同意，说公司原则是只能以小换大，以总价低的换总价高的。我跟他讲好话，请他帮帮忙，结果那主管一句话：换房不可能，你不要房子可以，那4万定金就没有了。没办法我只能回家。回家后我老公在网上搜了这个楼盘的信息结果发现金地三千府的业主论坛里有好多关于金地的不好评价，于是我们更加不想要这套复式楼了。过了几天我带着女儿和老公，婆婆一起去了金地，我们一起去找他们的销售主管谈，可是还是一样的，主管说要么你们就买下这套，要么就亏了4万的定金。换房是不可能的。我老公说你们的销售人员在别人赶车时利用身份证上了别人的车赖着叫别人签字，这不合规矩吧？经理不理会，丢下一句，你们可以去找律师跟我们打官司，我们有法务部处理这件事情。我说那我们去工商所找消协，他回答随便你们。那态度那语气好嚣张还带有一点蔑视的意味。我们打了消协电话，也打了电视台的电话，都没有用。哎，没办法，只能回去。我们打算找律师，于是我和老公仔细看了协议，发现上面的条款全是霸王条款，交了定金就必须买房，否则定金就别想拿回来。哪怕是银行按揭办不成的原因买不了房都不给退定金。这条款也太不公平了。我绝望了，放弃了走法律途径。可是我老公发现一个问题，协议上的默认定金是两万，为什么他们给改的四万呢？我仔细一看，对呀，我签字的时候这协议还都是打印出来的字，没有写上去的字呢，这个四万的定金是后来用笔改了的啊。我就拿这件事问那个销售人员，没想到他说那个协议不是他们本来要用的协议，是因为我那天赶时间，他们太匆忙了，才没有从电脑上打印出来本来要用的协议，临时用了以前的协议签的。本来他们的定金本来要10万呢。我说那你拿别的买复式楼的客户的订购协议给我看看定金是交多少？售楼员说不行，那是商业机密，不能随便给别人看的。我说那你拿一份空白的给我看吧，他也说不行，因为那些协议由后面的财务管理，他们调动不了，我说只是一份空白的协议你们一个公司的人都调动不了吗？他说是的，没有办法给你看。我知道他们是在推脱，可是我也没有办法，我一个外地人，没有那么多精力跟他们斗。当时想了很多办法，想找电视台帮忙，人家也说你为什么要签字呢，签了字我们没办法帮你了。找工商局消费者协会，被喷了一吨，你几岁了，怎么买个房子像买白菜吗？我说不出话，千错万错都怪自己头脑简单轻易签字了。这样折腾了几天，我确定我是没有办法了，在网上搜有些人说除非去闹，我想我也闹不出来。算了吧，再求求人家，看能不能通融换套高层的。我于是又拨通了售楼员的电话，跟他求情，说了很多好话，最后他说我帮你申请下吧。我很高兴，等了一个星期，我打电话问，申请得到同意了吗？他说我帮你说了很多好话，我们经理才同意你换，但是要按现在的房价换，现在高层的房价涨了一百元一平了。我说高层的涨了洋房复式楼的应该也涨了吧？不能按国庆节的价格换吗？他说不行，你要换的话就按高层现在的价格换。我想涨一百也就亏一万多，总比亏四万好吧。于是我答应了。他说你同意的话这两天就过来吧，顺便带首付款和相关证件来，看中高层的房子就直接付首付签合同，你在洋房这边交的钱到时候给你转到高层部去。我很高兴地答应了。第三天我去了他们那里，洋房部的那个售楼员把我介绍给了高层的一个售楼女孩，陪我看了高层的房子，选了一套，在准备签合同时，他们高层的销售经理叫我写一个换房申请，叫我把我的情况写清楚，然后他们第二天开会时再提出来讨论，我说你们不是已经同意了吗？那个经理说没有，这是一个程序，你就照做吧。然后我写了换房申请，他们说要我等两天等通知，我说我赶着回去，能不能电话申请下，可以的话我就等，不行的话就回去了。最后他们让我等了两个多小时，告诉我说不可以，上面领导不同意换。我晕，怎么出尔反尔呢？说好可以换才来高层选房的啊。怎么能这么耍人呢？可是经过这么多次和他们的接触，我知道我说什么也没有用了。于是我绝望了，彻底放弃了。亏就亏了吧，就当交学费了。于是我跟他们申请退团购费。
定金亏了就亏了，我没什么话说，说到底怪自己不谨慎，轻易签字。可是团购费是合同上写了房没买成就可以申请退款，而且申请退款一个月内他们要把钱退到我的账上的。心想这应该不会再出什么问题了，可是事与愿违，又出问题了。他们告诉我武汉总部那边不同意换房后，我彻底放弃了换房，接受了亏掉4万的事实。于是我向金地的销售人员提出退团购费，这时候他们说团购费不是他们公司收的，叫我找收团购费的公司。我说交钱的时候你们怎么不说你们不是一个公司的呢？你们两个在一起，跟一对好搭档一样，现在说不是一个公司的？再怎么样我是在你们的售楼中心刷钱给他们的。他们再怎么说也是你们的合作伙伴，你们怎么可以这样？他说团购费打在一个受监控的账户里，开发商金地集团也有份，那个中介公司也有份，你打电话给中介公司的人吧。哎，才知道原来那个女销售员是中介公司的人，真的是够糊涂的，他们为什么一开始不跟我介绍清楚呢？事已至此，多说没用，我只能打电话给那个女销售员，我说你们来帮我办理退团购费的事情吧。她答应的很痛快，说他们的财务马上来马上来。可是等了一个多小时，快天黑了都没有来。于是我再打电话，她说你先回去吧，我会帮你办理的。我说不用走一个书面程序吗？她说不用不用，到时候我们公司财务跟金地开发商的财务走完几个程序就直接把钱退到你的卡上。你把账号发给我就可以了。虽然觉得不妥，但是他们不露面我也没有办法，幸好，经过了前面那么多事，我留了个心眼，电话录音了。免得他们再耍赖。然后我身心疲惫地离开了长沙回家了。回家后我隔两三天就问退款的进程，他们每次都是以走程序为借口打发我。我心想合同上写明了提出买房失败提出退团购费的申请一个月内他们要把团购费退到我的账上的，你们再拖也就拖一个月吧。可是一个月的时间快到了，我打电话给她。她说钱不会少你的，只是时间晚一点的问题。我说合同上写好是一个月退到账上的，你们一个大公司连合同条款都不遵守吗？还有没有诚信？结果她挂了我电话，再打电话不接，发短信不回。一个月到了我再打电话给她，结果是另外一个人接的，说我要找的人在睡觉，我说上午10点了还在睡觉吗，你们周二不上班吗？她说是的。摆明了是故意不接电话，就算是睡觉不至于客户的电话都不接吧？没办法我只有打到金地那个售楼员那里。没想到他也是说不会要你的钱的，这个月应该会退给你，我说已经过了一个月了，为什么还要拖一个月？合同上不是说好一个月到账吗？为什么我叫你们退定金的时候你们拿协议来说我，现在我要退团购费了，你们为什么不能遵守合同呢？你们还是大公司呢？连这点契约精神都没有吗？没想到他说反正就这样了，钱是不会少你的，但是要等一段时间。你也可以去法院告我们或者采取你们能采取的手段来处理。言下之意，就是不管你们怎么来都没有用，反正是我们说了算，我们想怎么样就怎么样。那语气好像是他们的后台有多硬，和政府部门的关系有多好似的。我愤怒了，太嚣张了，明明是你们理亏，凭什么这么嚣张？凭什么你们要吞我的定金的时候就拿协议上的签字说事，而现在要退团购费了，你们又不按照合同办事呢？是看准了打官司很麻烦，需要很多时间和精力，所以量定我们不敢跟你们耗吗？吃定了我不是长沙本地人，斗不过你们吗？以为你们是上市公司就很了不起了吗？吃准了拿你们没办法吗？这是弱肉强食的社会吗？没有是非对错了吗？太过分了！难道金地集团强大到可以天不怕地不怕了吗？真希望有关部门可以管管这些嚣张的行为。真希望有关部门可以出台一些法律条款可以管管购房协议里的霸王条款。不是说明显不公平的协议本身就没有法律效力的吗？为什么没人管呢？我最好奇的是长沙的金地员工这么办事，这么说话金地的老总知道吗？是他授意他们这么工作，这么对待客户的吗？另外很奇怪，房地产开发商难道是以赚客户的定金为主吗？为什么他们宁愿吞掉客户的定金也不愿意答应客户换房呢？真是规章制度太死板的问题还是内部另有猫腻呢？
经过这件事情，我不禁感慨起来：我们弱小老百姓办事一定要小心谨慎，否则一旦出了什么差错只有任人摆布吃亏的份。还有就是买房一定要谨慎，千万别轻易交钱，除非是经过深思熟虑认定了要买了，而且各方面都没问题了才买。我当时交钱的时候连是定金还是订金以及它们的区别都不知道，够白痴也够冤枉。希望不要有人重蹈覆辙！不过话说回来，就算我们够聪明也没有用，重要的是要够强大，有关系。要不然合同上规定一个月内要退到账上的钱他们敢拖着不按时退吗？要是有惩罚措施他们还敢这么拖吗？所以我想说一个社会如果普通老百姓遇到难事，没有地方可以寻求快速有效的帮助，只能憋屈地受着的话，那么老百姓的幸福感以及社会的真正和谐就是很遥远的事情。