凌峻集团

❶ 中介胜经的内容简介：

可以肯定的是，《售罄》的出版极富实践意义，值得所有公司的销售管理层和具体执行者借鉴和学习，是一部难得的好书。书——中体产业集团总裁中体奥体匹克花园管理集团董事长 吴振绵
要想成为巨人，先和巨人同行；要想成为房地产销售冠军，先要读读《售罄》。毫不夸张，零距离走近作者费尽周折采访的广、深两地地产销售冠军，“与高手过招，方显英雄本色”，读完《售罄》，售罄你能！
国内房地产托管模式首创者，著名房地产实战专家、连锁经营专家 王牌地产投资有限公司、王牌企划有限公司董事长 上官同君
从推销走向营销，今天的房地产销售已由重量向重质转变，我们不乏众多的实践者，也不乏成功的经验与失败的教训，但我们缺乏有心人去客观、专业地总结与提升。传统的广东文化是重实践而轻思辩，而创新正是从不断的实践与思辩中得到，愿《售罄》能给我们带来新的知识，让我们的房地产营销走向新的进步！
广东省房地产业协会副会长、清华大学职业训练中心教授会会员 北京大学经管院房地产课程特聘教授 黎振伟。
该书无论在理论与实战方面都十分精辟！透彻，对于有志于从事房地产行业的人士具有很好的指导意义。
广东中原地产代理有限公司 董事总经理黄轩明这是一座房地产销售冠军的“脑库”，书中大量房地产销售实操案例，让你迅速利用别人的成功引爆自己的胜利。
满堂红（中国）集团有限公司 董事总经理 陈戎
这本书可以证明两点：（一）房地产销售有丰富的专业含量，（二）卓越的销售团队能够为项目创造更多价值。
凌峻地产（中国）有限公司 董事长陈将楚来源:举凡一个行业或任一领域，总是有人成功有人失败，成功有成功的经验，失败有失败的教训，在社的进步与发展过程中，这些经验教训的梳理理总结将成为未来进步的阶梯。《售罄》一书帮助所有从事房地产营销工作的同业者做了这项工作，功莫大焉！——广州力迅投资有限公司副总经理 罗小虎
一）房地产销售有丰富的专业含量，（二）卓越的销售团队能够为项目创造更多价值。
凌峻地产（中国）有限公司 董事长 陈将楚

❷ 中国十大房产商

1 中海地产 (房地产领导品牌) 中国海外发展有限公司
2 万科地产 (房地产领导品牌) 万科集团
3 长江实业 (房地产领导品牌) 长江实业集团有限公司
4 中房集团 (国有骨干企业) 中国房地产开发集团公司
5 合生创展 (房地产影响力品牌) 合生创展集团有限公司
6 保利地产 (房地产影响力品牌) 保利房地产（集团）股份有限公司
7 绿城 (房地产影响力品牌) 绿城集团
8 阳光100 (房地产影响力品牌) 阳光100集团
9 大华 (房地产影响力品牌) 大华集团
10 新世界中国地产 (房地产影响力品牌) 新世界中国地产有限公司

2006年中国房地产行业领导公司品牌

1 中海地产 中国海外发展有限公司 48.9亿元
2 万科 万科集团 32.08亿元
注：以上是中国房地产TOP10研究组（国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中房指数研究所）2006年9月16日公布的数据

2006十大中国房地产公司品牌价值TOP10

1 合生创展 合生创展集团有限公司 19.78亿
2 保利地产 保利房地产（集团）股份有限公司 19.62亿
3 绿城 绿城集团 --
4 大华 大华集团 --
5 富力地产 广州富力地产集团 --
6 恒大地产 恒大地产股份有限公司 --
7 沿海绿色家园 沿海绿色家园集团 --
8 阳光100 阳光100集团 --
9 复地 复地(集团)股份有限公司 --
10 仁恒 仁恒房地产有限公司 --
10 金地 金地集团 --
注：以上是中国房地产TOP10研究组（国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中房指数研究所）2006年9月16日公布的数据

2006中国房地产地方项目品牌价值TOP10

华北区域：沿海赛洛城、天津老城厢
华东区域：旭辉、宏润花园、安亭新镇、滨江·金色海岸、凯捷利东方之珠
中西部区域：航洋国际城、东湖天下、鲁能星城

注：以上是中国房地产TOP10研究组（国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中房指数研究所）2006年9月16日公布的数据

2005中国房地产公司品牌价值TOP10

1 新世界中国地产 新世界中国地产有限公司 18.98亿元
2 招商地产 招商局地产控股股份有限公司 13.22亿元
3 华侨城 深圳华侨城房地产有限公司 13.06亿元
4 绿城 绿城集团 12.84亿元
5 保利地产 保利房地产股份有限公司 12.23亿元
6 大华 大华（集团）有限公司 11.05亿元
7 金地集团 金地（集团）股份有限公司 10.71亿元
8 顺驰 顺驰中国控股有限公司 9.86亿元
9 沿海绿色家园 沿海绿色家园集团 9.39亿元
10 北京城建地产 北京城建投资发展股份有限公司 9.05亿元
注：以上是中国房地产TOP10研究组（国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中房指数研究所）2005年公布的数据

房地产行业中国驰名商标名单

碧桂园及图 佛山市顺德区碧桂园物业 第36类 不动产出租/不动产管理
（中国驰名商标的有效使用期为10年）

香港房地产行业领导品牌

1 长江实业 长江实业集团有限公司
2 新鸿基 香港新鸿基地产
3 新世界 香港新世界中国地产有限公司
4 会德丰 香港会德丰地产有限公司
5 恒隆 香港恒隆地产有限公司
6 恒基兆业 香港恒基兆业集团

2005中国房地产项目品牌价值TOP10

1 SOHO SOHO中国有限公司 6.64亿元
2 西郊庄园 西郊庄园企业（集团）有限公司 6.05亿元
3 中融系列 中融置业集团有限公司 5.88亿元
4 海上海新城 上海实业发展股份有限公司 5.54亿元
5 奥园 中体奥林匹克花园集团 5.28亿元
6 同景·高山流水 同景集团 4.23亿元
7 香梅花园 金大元（上海）有限公司 4.15亿元
8 卓越系列 卓越置业集团有限公司 4.12亿元
9 泰晤士小镇 上海恒和置业有限公司 3.37亿元
10 星河湾 广州宏宇企业集团 2.56亿元

2005中国房地产专业领先品牌TOP10

1 金融街 金融街控股股份有限公司 商务地产
2 华侨城 深圳华侨城房地产有限公司 旅游地产
3 沿海绿色家园 沿海绿色家园集团 健康地产
4 京津新城
天津合生珠江房地产开发有限公司 休闲地产
5 新世界中国地产 新世界中国地产有限公司 城市运营
6 百仕达·红树西岸 百仕达地产有限公司 科技人文
7 阳光100 阳光100置业集团 连锁地产
8 颐景园 上海三盛宏业投资集团 园林地产
9 上海城开 上海城开（集团）有限公司 核心城区运营
10 杭州开元 杭州开元房地产集团有限公司 酒店&地产运营

2005中国房地产地方公司品牌TOP10

华北区域：北京天鸿、北京城开、北辰实业、人济集团、世纪城地产、伟东置业、首创置业和海信地产。
华东区域：上海绿地、中华企业、上海金鹏、正阳投资、栖霞建设、上海城建和江苏新城。
华南区域：合生创展、富力地产、百仕达地产、佳兆业地产、中惠地产、富通地产、厦门建发房产。
中西部区域：武汉地产集团、福星惠誉、江东集团、东方航洋、重庆龙湖和金科实业。

2005中国房地产策划代理公司品牌TOP10

1 世联地产 世联地产顾问（中国）有限公司
2 天地行 上海天地行房产营销有限公司
3 伟业顾问 北京伟业策略房地产投资顾问有限公司
4 荒岛
荒岛企业联合机构
5 富阳 上海富阳物业咨询有限公司
6 世邦魏理仕 世邦魏理仕（中国）
7 策源 上海策源置业顾问有限公司
8 仲量联行 仲量联行（中国）
9 同策 上海同策房产咨询有限公司
10 聚仁 上海聚仁物业顾问有限公司

2005中国房地产策划代理地方公司品牌TOP10

华北地区：
中大恒基 北京中大恒基房地产经纪有限公司
北京亚豪 北京亚豪房地产经纪有限公司
成业行 北京成业行房地产经纪有限公司
锋华兴业 北京锋华兴业房地产经纪有限责任公司
华东地区：
上海普润 上海普润房地产顾问有限公司
上海百马 上海百马房地产顾问有限公司
上海天启 上海开启企业策划有限公司
上海杰星 上海杰星房地产投资有限公司
华南地区：
合富辉煌 广州合富辉煌房地产顾问有限公司
广州凌峻 广州凌峻房地产咨询有限公司

❸ 无情 和方侯爷是什么小说里的

无情和方侯爷是那个关系，方无即是方攻无受的耽美同人CP，这两字分别指方应看和无情。（温瑞安《四大名捕》《说英雄谁是英雄》）
方无简介
方应看：温瑞安《说英雄谁是英雄》系列小说中人物。北宋末年六大高手之一，“多指横刀七发，笑看涛生云灭”中的“笑看”。初入京师便与四大名捕中的铁手齐名，并列为宫廷高手中的后起之秀。被御封为“神通侯”，同时亦是“有桥集团”的真正领袖。因其身负“乌日神枪”，又自其义父处传得“血河神剑”，因此被人称为“神枪血剑小侯爷”。
无情：本名成崖余（盛崖余），江湖人称 “无腿行千里，千手不能防”，以计略及暗器冠绝天下。 为四大名捕中的大师兄父亲“文武榜眼”，是王相爷手下名重一时武成亭田，华山门人，会使“掌心雷”，能文善武，诗才京城称绝。母亲“玉女穿梭”甄绣衣，一口细针能绣出皇官御园里也培植不出的花朵，而且能刺中人身的七十二处穴道，百发百中，能治病杀人。无情六岁的一天晚上，薛狐悲等十三个蒙面人闯了进来，杀了他全家三十二口，无情的被斩断双腿，震伤内腑，后被诸葛先生所救。虽经诸葛先生全力救治，但仍无法修习内功，武功也因此大打折扣。无情外表非常冷静，脸色苍白，剑眉星目，温文中略带杀气。清瘦凌峻，嘴唇薄如剑身，双腿齐膝没去，身着儒生布襟，白衫长袖，神色冷峻而萧杀，眉宇间常现悲愤与忧虑之情。他虽不过二十出头，但心思缜密，深谋远虑，已逾四十之龄。一双腿虽已废，行动不便，内力全无，但追缉侦查，向未有负重任，一向杀手无情。 无情善布制机关。他坐在轿中，由四名武功奇精的青衣童子抬着，如非一流高手，根本靠不近他一丈之内。江湖称他有无情四绝：轿子，轻功，暗器，才智。

❹ 房地产百强名录

2009中国房地产百强企业“综合实力TOP10”排名 公司名称
1 万科企业股份有限公司
2 中国海外发展有限公司
3 保利房地产（集团）股份有限公司
3 合生创展集团有限公司
5 广州富力地产股份有限公司
6 恒大地产集团有限公司
7 大连万达集团股份有限公司
8 绿城房地产集团有限公司
9 北京首都开发控股（集团）有限公司
10 大华（集团）有限公司
2009中国房地产百强企业“规模性TOP10”
排名 公司名称
1 万科企业股份有限公司
2 中国海外发展有限公司
3 保利房地产（集团）股份有限公司
4 大连万达集团股份有限公司
5 北京首都开发控股（集团）有限公司
6 广州富力地产股份有限公司
7 中华企业股份有限公司
8 金地（集团）股份有限公司
9 龙湖地产
10 首创置业股份有限公司
2009中国房地产百强企业“盈利性TOP10”
排名 企业名称
1 中国海外发展有限公司
2 万科企业股份有限公司
3 保利房地产（集团）股份有限公司
4 合生创展集团有限公司
5 远洋地产控股有限公司
6 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司
7 卓越置业集团有限公司
8 阳光100置业集团有限公司
9 杭州滨江房产集团股份有限公司
10 SOHO中国有限公司

“2009中国房地产策划代理百强企业”前50强
易居（中国）控股有限公司
深圳世联地产顾问股份有限公司
上海同策房产咨询股份有限公司
合富辉煌集团控股有限公司
北京伟业策略房地产投资顾问有限公司
北京思源兴业房地产经纪有限公司
厦门新景祥投资控股有限公司
上海新联康投资顾问有限公司
北京金网络置业投资顾问（集团）有限公司
上海普润房地产顾问有限公司
深圳中原房地产经纪有限公司
广州保利地产代理有限公司
上海策源置业顾问有限公司
新聚仁机构
上海开启房地产投资咨询有限公司
深圳市星彦地产顾问有限公司
置业国际(中国)有限公司
博思堂地产综合服务股份有限公司
上海锦和房地产经纪有限公司
北京远洋嘉业房地产经纪有限公司
厦门同舟济置业顾问有限公司
北京亚豪房地产经纪有限公司
广州凌峻房地产咨询有限公司
广州中地行房产代理有限公司
深圳新峰地产顾问有限公司
深圳市尊地地产咨询有限公司
南宁宝资通项目咨询有限责任公司
深圳市德思勤投资咨询有限公司
信立怡高房地产顾问机构
杭州汉嘉地产咨询有限公司
深圳市华彦房地产顾问有限公司
厦深圳市同致行物业顾问有限公司
杭州灵锐地产策划有限公司
北京金融街房地产经纪有限公司
厦门中天世纪房地产顾问有限公司
瑞尔特房地产顾问机构
上海杰星房地产经纪有限公司
北京协成房地产经纪有限责任公司
广州经纬房地产咨询有限公司
上海中瑞房地产经纪有限公司
中广信地产服务机构
北京华远房地产经纪有限公司
北京经纬时代房地产经纪有限公司
深圳市众厦实业发展有限公司
北京成业行房地产投资控股有限公司
深圳市同致业房地产顾问有限公司
大汉隆城企业机构
世纪皓产地产机构
北京上古房地产经纪有限责任公司
浙江古邦置业顾问有限公司

❺ 中国房地产顾问公司排名前10位是哪些

在北京经常见的是中原 思源 伟业 戴德梁行 中广信
全国的有
“2009中国房地产策划代理百强企业”前50强
易居（中国）控股有限公司
深圳世联地产顾问股份有限公司
上海同策房产咨询股份有限公司
合富辉煌集团控股有限公司
北京伟业策略房地产投资顾问有限公司
北京思源兴业房地产经纪有限公司
厦门新景祥投资控股有限公司
上海新联康投资顾问有限公司
北京金网络置业投资顾问（集团）有限公司
上海普润房地产顾问有限公司
深圳中原房地产经纪有限公司
广州保利地产代理有限公司
上海策源置业顾问有限公司
新聚仁机构
上海开启房地产投资咨询有限公司
深圳市星彦地产顾问有限公司
置业国际(中国)有限公司
博思堂地产综合服务股份有限公司
上海锦和房地产经纪有限公司
北京远洋嘉业房地产经纪有限公司
厦门同舟济置业顾问有限公司
北京亚豪房地产经纪有限公司
广州凌峻房地产咨询有限公司
广州中地行房产代理有限公司
深圳新峰地产顾问有限公司
深圳市尊地地产咨询有限公司
南宁宝资通项目咨询有限责任公司
深圳市德思勤投资咨询有限公司
信立怡高房地产顾问机构
杭州汉嘉地产咨询有限公司
深圳市华彦房地产顾问有限公司
厦深圳市同致行物业顾问有限公司
杭州灵锐地产策划有限公司
北京金融街房地产经纪有限公司
厦门中天世纪房地产顾问有限公司
瑞尔特房地产顾问机构
上海杰星房地产经纪有限公司
北京协成房地产经纪有限责任公司
广州经纬房地产咨询有限公司
上海中瑞房地产经纪有限公司
中广信地产服务机构
北京华远房地产经纪有限公司
北京经纬时代房地产经纪有限公司
深圳市众厦实业发展有限公司
北京成业行房地产投资控股有限公司
深圳市同致业房地产顾问有限公司
大汉隆城企业机构
世纪皓产地产机构
北京上古房地产经纪有限责任公司
浙江古邦置业顾问有限公司

❻ 谁有全国房地产一百强详细名单及通讯地址、电话

这是2008年的 我也是在网上搜索的 只有前50强
易居（中国）控股有限公司

深圳世联地产顾问股份有限公司

合富辉煌集团控股有限公司

上海同策房产咨询有限公司

北京伟业策略房地产投资顾问有限公司

上海策源置业顾问有限公司

厦门新景祥投资控股有限公司

富阳（中国）控股有限公司

上海天地行房地产营销有限公司

北京金网络置业投资顾问有限公司

上海华燕置业策划（集团）有限公司

上海普润房地产顾问有限公司

上海开启房地产投资咨询有限公司

深圳中原房地产经纪有限公司

思源兴业房地产经纪有限公司

深圳市星彦地产顾问有限公司

上海荒岛房产工作室有限公司

置业国际(中国)有限公司

南宁宝资通项目咨询有限责任公司

上海锦和房地产经纪有限公司

广州中地行房产代理有限公司

北京协成房地产经纪有限责任公司

天津市凯成房地产咨询有限公司

世纪皓产地产机构

苏州市博思堂投资顾问有限公司

中广信地产服务机构

广州凌峻房地产咨询有限公司

北京亚豪房地产经纪有限公司

深圳新峰地产顾问有限公司

南京垠坤代理机构

深圳市尊地地产咨询有限公司

北京成业行房地产经纪有限公司

深圳市德思勤投资咨询有限公司

北京九鼎轩置业企划有限公司

信立怡高房地产顾问机构

北京金融街房地产经纪有限公司

北京华远房地产经纪有限公司

宁波银泰房地产销售代理服务有限公司

上海杰星房地产经纪有限公司

深圳市华彦房地产顾问有限公司

北京置信房地产经纪有限公司

北京上古房地产经纪有限公司

深圳市同致行物业顾问有限公司

成都正合地产顾问公司

广州经纬房地产咨询有限公司

重庆立业房地产顾问有限公司

深圳市众厦实业发展有限公司

厦门城市年轮策划代理有限公司

深圳市同致业房地产顾问有限公司

瑞尔特地产顾问机构
启航扬帆去

❼ 广州的商业地产发展如何

一、广州商业地产供求概况

1、商业地产供求两旺

近两年来，广州大型商业广场、五星级酒店、服务性公寓、写字楼、专业市场等商业地产项目的建设不断，广州许多大地产商都纷纷致力开发商业地产项目。

据广州市国土房管局2004年底公布的近7年广州商铺成交数据显示： 1998年到2004年上半年，广州老八区商铺供应量为262.5万平方米，成交量为221.96万平方米，供求差距为41万平方米。而从2001年开始，广州商铺由“供大于求”走向“求大于供”，这种现象到2004年上半年更加明显。

2、市场明显转热

2004年第一季度，广州原八区商铺供应量为8.29万平方米，成交量却达13.33万平方米。而价格方面，从1998年到2002年，商铺售价一直在13000元/平方米的水平小幅度平稳波动，2003年则急速下跌，其主要原因在于2003年东山区有大量商铺以批发形式销售，从而拉低了商铺整体成交均价。而到2004年第一季度，老八区商铺总体价格已经上升到16489元/平方米，商铺市场明显转热。

二、广州商业区域分布

三、各商圈商业、商业项目介绍：

1、上下九商圈：

（1）荔湾广场：荔湾广场经营面积达14万平方米，分为南中庭和北中庭。临近上下九步行街的C区（C、D区为南中庭）为综合性商场，价位约每平方米150元。北边的A、B区3楼租金相对高过南中庭，做珠宝、水晶批发市场。连接南北中庭的E区，定位也是做珠宝水晶专业市场。该区价位较低，每平方米在38-40元。

（2）名汇商城：名汇商城是下九路商业步行街旅游定点样板商城，进驻名汇的品牌有：维温、江南布衣、月亮岛等，即将陆续进驻的品牌有：麦当劳、ampm、皮匠世家、莱尔斯丹、佛罗伦、鳄鱼恤、Joy&Peace、东方眼镜、国信通讯等。其首层临街商铺售价为每间100万元起。

2、北京路商圈：

（1）广百新翼：广百新翼位于北京路广州百货大厦西侧，总占地约6500平方米，商场总面积45000平方米，总高为27层，塔楼为写字楼。另外共有四层停车场约500个车位。广百新翼“魅力都市”商场以时尚为主题，商场采用独立式商铺设计，1－9层与广百平行相通，全开敞式铺位布局，由广百统一经营管理，特设中西餐厅、游戏室、网吧等。租价55元/平方米。

（2）名盛广场：名盛广场位于广州市北京路广州百货大厦对面，总建筑面积达14万平米，是集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化等多功能为一体的商厦，九层商业面积7万平米，二十层写字楼4万平米，三层停车场3万平米。有车位600个。租价在100元／m2／月左右。

3、环市路商圈：

（1）友谊商店：位于环市东路的友谊商店总店自有经营场地2万平方米，经营商品8万多种。正在进行的“以改造带动品位提升，以改造促进加速发展”的升级改造项目，友谊商场主动伸出了“左右手”——“左手”与世贸广场连接空中走廊，“右手”启动的“西扩工程”与白云宾馆、丽柏广场群楼连接，打造一个以广州友谊环市东总店为中心、三位一体的国际精品购物圈。

（2）丽柏广场：位于环市东路白云宾馆旁的高档精品商城丽柏广场，与著名的五星级花园酒店、四星级白云宾馆、友谊商店及世界贸易中心商场，共同构成广州最顶端的高档品牌购物消闲的商圈。丽柏广场为目前广州汇聚最多全球顶级品牌的高级商场，包括： Louis Vuitton、Hermès、Prada、Dior、Fendi、 Celine、Burberry、Hugo Boss、Lanvin、Ermenegildo Zegna、 Givenchy、Polo Ralph Lauren、Versace、 Charriol、Tommy Hilfiger、D&G及Versus等。在众多顶级品牌中，首次在广州市开设专门店的计有Hermès、Prada、Celine、Hugo Boss、Versace及D&G。此外，丽柏广场亦拥有多间全新设计概念的形象店，包括： Louis Vuitton、Dior、Prada、Ermenegildo Zegna及Givenchy等等。由于与友谊商店连通，两者形成广州高档服饰精品专卖场，因此，丽柏广场租价高涨，首层每平方米达1800元/月，比同地段商铺平均每平方米1100-1200/月的租价高出近一半。

4、天河商圈：

（1）天河城：天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。天河城广场项目是座“三位一体”的建筑—— 由天河城（购物中心）、写字楼（东塔）、公寓式酒店（西塔）组成。

天河城于 1996 年 2 月 9 日建成开业，是广州第一个、也是迄今为止经营上获得最大成功的一个集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心。出租率达100％，已成为市民购物消闲的新热点和游客观光游览的新景点。自2001年起，其商场年租金稳定在2亿～3亿元左右。

经过十年的经营，集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体的天河城被誉为“中国第一商城”，目前天河城的日平均客流量已达到30万人次，最高一天曾经达到81万人次。天河城全年营业额约40亿元。既带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的企业老板。天河城的成功所带来的“天河城效应”，影响已波及全省乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成为同行赶超的目标。

（2）、正佳广场

被誉为单体面积中国第一、亚洲最大的商场——位于广州市的正佳广场，总用地面积达 5．41平方米，总建筑面积39．6万平方米。在建商业面积28万平方米；远期规划建设48层写字楼和30层服务式公寓，建筑面积11．6万平方米。从兴建之日起，正佳便对项目周围地块起到了良好的带动作用。于2005年1月15日开业之后，虽然首日营业的商铺不足10%，但还是引起了业界和社会各界广泛的关注。

地处广州城市中轴的正佳广场共7层，现已有一千多家商业巨擘加盟，既有广州最大的CEPA零关税贸易区，也有部分首次进入国内市场的旗舰级国际品牌商。在广场的东西塔楼分别建有甲级写字楼和五星级国际酒店公寓。

此外，商场内还设有1万平方米的室内迪斯尼式游乐场、威尼斯水上餐厅、音乐喷泉会展、水族馆、儿童反斗城、岭南风情街等休闲餐饮场所。正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。

四、广州商业地产发展趋势

2004年12月11日，中国商业零售业全面对外开放，越来越多国际商家开始了进军中国市场的步伐。作为南国大都会的广州，将成为国际商家与本土商家上演市场争夺战的首选之地，因此，2005年广州商业地产面临着巨大机遇，综合起来，我们认为，将有如下发展趋势：

1、商业地产开发公司强者愈强进程加剧

2005年，随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。

商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力或开发实力弱的小公司，同时，实力强的大公司开发集中度得到极大提高，比如富力集团，近十个商业项目的开发，将迅速奠定其广州商业地产强者的地位，使商业地产投资开发的盲目状况有所改善，进一步提高商业地产开发水平。

2、广州商业地产市场将迎来更多外资客户

随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。

作为南中国的大门，广州在这方面有着无与伦比的吸引力：2005年，广州将成为外资商业零售业向中国进一步拓展的重要阵地，商业地产的需求将进一步扩大。由于这些商家大多是国际上的知名商家，因此，对商业物业的选择标准将更加严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象，这也将从另一个方面促进广州商业地产向着更高的水平发展。

3、社区商业蓬勃发展

2005年及今后的一段时期，广州社区商业将呈现出较大发展潜力：以社区底商和相对集中的街区商业为主导的社区商业，将在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设。

比如骏景花园、星河湾、祈福新村、丽江花园的街区商业，都成为了社区商业的成功典型，受到了业内的一致赞誉。可以预计，在广州，一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。

4、长期收益将成为开发商关注的重中之重

广州天河城的成功，是以租金为主的租赁业务的成功，得到了业内广泛的认同。随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，这种以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场发展更趋于有序。

比如2004年底正式开业的广州天河正佳广场，40万平方米的商业面积，大部分都是租赁经营，既便于开发商的统一管理，同时，开发商又可以通过出租获得长期收益。再比如凌峻操作的广百新翼，除负一、负二层出售以外，负三、一至九层全部用来出租经营，为开发商带来了长期稳定的收益。

5、开发量增大、类型多样化

随着广州商业地产的兴旺，更多的广州房地产商尤其是大型品牌房企纷纷由纯住宅开发向经营商用物业“转型”，加大进军商用地产开发力度，因此，2005年广州商业地产的开发量将急剧增长，同时，开发类型也由以前简单的写字楼、商铺、专业市场开发，向着多样化发展，将出现众多的酒店、产权公寓、商业广场等项目。

据悉，合生在越华路的一个高档商业地产项目正在加紧施工；保利集团在琶洲会展中心旁定位为超甲级写字楼的保利国际广场日前也已奠基动工，将在2006年投入使用；太古集团有一个投资40亿元、20多万平方米的商业项目在广州天河开工；位于东圃的大型综合购物中心花花世界，总建筑面积达27万平方米，目前正在建设当中；合生创展2005年也将推出十几万平方米的商铺面积。珠江新城亦有多块商业用地被各大地产商征用，仅富力集团在珠江新城就拿了七块商业用地；此外还有城建集团、时代发展集团、中海集团、力迅实业有限公司等均有商铺正在或即将推出市场。由此可见，2005年将有众多商业项目上马，产品类型将出现多样化的特点。

6、“连体商城”将成为广州商业地产发展趋势

广州已经拥有友谊商场与世贸广场“东连”空中走廊、“西扩”与白云宾馆群楼、丽柏广场连接，打造出一个以广州友谊环市东总店为中心、三位一体的国际精品购物圈的“商业合并模式”，取得了良好的商业效果。

目前，有关商业部门又提出了把广州新城市中轴线上两大购物中心——天河城广场和正佳广场“牵手”，形成国内最大的连体商城的战略构想，虽然目前还处在报批阶段，未正式实施，但从市场前景和商圈打造的角度考虑，这个构想无疑透露出一个“连体商城”将成为广州商业地产发展新趋势的信息。

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东莞写字楼空置逾10万平米 中心区租金集体走低

早在去年，随着元美广场、华凯广场、第一国际二期等中央CBD地区写字楼投放量的增大，人们普遍关注的问题集中在写字楼投放量过大会否引起东莞写字楼市场的泡沫。2006年一开年，中心区的写字楼租金价格就出现集体走低的态势。这到底是写字楼市场后劲不足还是租赁遇到瓶颈？

中心区写字楼投放量全市最高

在谈到东莞中心区写字楼未来的走势，负责代理鸿禧中心项目的合富辉煌有关负责人陈敏强采访时就表示，广州和深圳十几年前也没有预想到今天的天河以及华强一带的写字楼市场会如此之旺。同样，东莞现在的行政中心地区5年前也是一片荒地。很多人不相信写字楼升值，其原因是对这个城市未来发展有种不确定因素。买家该不该出手购买写字楼还有很大一部分原因是，会对写字楼所在地段进行对比，在未成型之前，买家都会以观望的态度处之。而目前中心区的写字楼土地资源非常有限，从地点上看，未来该地区的走向应该是相当明朗的。

事实也确实像陈敏强说的那样，2005年，中心区的写字楼并没有因为更多的同质化产品而放慢销售的步伐，反而由于升值潜力的巨大吸引，仍然成为东莞地产市场炙手可热的产品。

据东莞市统计局去年上半年的统计数据表明，截至去年上半年，东莞市的办公楼施工面积达到了193022平方米，其中今年新开工面积为63912平方米；而去年市建设局批准预售的写字楼，其分布情况为莞城区、南城区，另外在樟木头、寮步、大岭山、虎门也有少量放出。中心区写字楼的投放量达到全市最高。

如此看来，中心区写字楼市场形势似乎一片大好，但是从近期的写字楼市场租赁情况看，这片明朗的市场似乎还夹杂着些乌云密布的危险。第一国际，这个位于东莞中心区写字楼核心区域的楼盘，目前的市场租金价格在每平方米25元到35元之间，最低的降至每平方米18元。这样的价格是个别现象，还是东莞写字楼市场的普遍水平呢？

第一国际的销售经理贝海彬说，写字楼租售的价格绝大部分取决于租户，目前中心区写字楼放量大是业界公认的事实，尤其是第一国际，体量庞大是造成不能在短期实现写字楼入驻旺盛的原因，于是，不少租户不得不降低租价以增加出租机率。

写字楼销售未受影响

目前，中心区写字楼还在如火如荼地建设，第一国际三期会在今年面向市场，不仅第一国际，中心区规划的不少商业地产也将在今明两年推出。这种情况是否对中心区的写字楼销售形成更大的压力呢？

商业中心发展有限公司研发部经理雷非非说，东莞的商务升级本身是有一个过程的，南城是新区，营造新的商务环境是需要一定时间的，随着中心区住宅、商业方面设施的完善，等待商务圈繁荣起来后，东莞写字楼市场的租金自然会有所提升。“目前，我们百安中心销售得很理想，基本接近尾声，用跟住宅持平的价格就能购买写字楼，这在广州跟深圳是不可想象的，写字楼的低价门槛对投资者来说还是有着巨大的吸引力的，加上中心区写字楼不可复制的资源，目前写字楼的低价租金对整体的销售是不会有影响的。

中环广场去年开卖以来，销售一直稳定，据世联地产有关负责人兰尊介绍，在今年年初，中环广场只剩下少数高层，大户型的单位，这些单位也属于同期产品中价格最高的部分，让发展商也没有想到的是，这些产品3天下来就销售了12套。”从这里，不难看出，东莞投资者对中心区写字楼并非一般的青睐，中心区写字楼的大环境优势仍然是它最大的卖点。

另外，去年商铺的持续热销，已使得商铺供求关系逐渐平稳，商铺的投资回报率保持在了5％－6％之间，而现阶段写字楼均价在3800—4300元／平方米，租金35－45元／平方米不等，回报率一般在6％－12％左右，比商铺的投资回报率更高一些；而且与住宅相比，写字楼的租户相对较为稳定，租金交纳的时间相对准时，无论从租金还是售价来看，东莞的写字楼都处于一个相对低的价位，还有相当大的上升空间。

空置是一大难题

写字楼市场的繁荣得益于东莞大规模的城市建设以及城市化进程的不断提速，也与东莞产业结构的调整密切相关，但是连续两年爆发性的增长，对东莞刚刚成长起来尚需培育的市场来说无疑是一场艰苦的考验。

据了解，从东莞市房协2005年度全年房地产市场监控及预警系统中公布的数据来看，东莞市写字楼空置面积为10.26万平方米，比2004年末的1.78万平方米增加了8.48万平方米，增幅近5倍。然而，该统计数据中的空置面积仅是预售系统内的数据，仍有不少已销售出去但并未出租的面积并不计算在内。而且写字楼集中布局的态势非常明显，新开发的写字楼大多集中在中心区，其中又以莞太大道沿线和鸿福路沿线居多。

广东商学院副院长徐印州在接受记者采访时说，从几次深入东莞了解到的情形看，东莞发展的重点要从制造业发展到商贸流通业并不容易，镇区经济的差异化发展对其形成整体集中的商贸环境也形成了一定的影响。

经过两年左右的开发周期，不少写字楼都已经拔地而起，外观亮丽的写字楼成为东莞市区的一道风景线，对于这些写字楼，他们大多有不错的销售业绩，尤其是早期，对于东莞市场而言，写字楼开始批量销售之初取得了羡煞旁人的成功，而如今，开发周期已经到达节点，消化这些投资产品的租赁市场并没有人们预期那样火爆，如此，写字楼市场陷入了冷静期，而投资者也因为看不到利益前景而持币观望。

突出差异化或许是化解空置良方

也许降低租金是解决空置问题的方法，但从区域角度看，增加中心区的商圈氛围是当下最为必要的措施，在采访中，加强政府规划力度，解决好区域之间的功能差异化发展成为发展商们最为普遍的心声。

中心区的成长不能靠一两个发展商，还需要政府通篇布局，加强协调，如果只规划建设，对后续事宜置之不理，没有一定科学的引导，该区域的成长也将放缓，那么中心区的核心优势也无从谈起。

当然，在如此的情况下，开发商更应该保持清楚的头脑，不要一股脑地在某一区域做较多类型相同的写字楼产品，这样难免恶性竞争，而苦练内功应该是发展商在保持清醒头脑后最应该做的事情，开发新产品，突出差异化对整个东莞的写字楼市场的投资环境负上责任，这也是东莞良性发展地产产业所急切需要的。

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