农村土地流转信托

㈠ 土地信托的模式构建

成立农村土地信托机构
农村土地信托机构应按照“依法、自愿、有偿”的原则，把分散在一家一户的土地集中起来，以解决部分农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，在稳定承包权的基础上，加速经营权的流转，同时有效解决了土地供需矛盾，促进了农村产业结构调整。土地信托机构的主要职能包括：
1.信息传递职能。定期举行土地流转信息发布会，如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托，向社会推介2200亩土地的使用权转让信息，公开招标高效农业开发项目，在不到一天的时间里，已有9家企业签订了投资协议，而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。
2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商的基础上，落实合约关系，维护双方利益；代理发行收益凭证，为受托人融通开发资金服务，为投资者拓宽投资领域服务，并从中收取相应劳务酬金。
3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理，以提高土地利用“三态”效益为目的，促进土地资源可持续利用为宗旨。
4.经营治理职能。土地信托机构可运用其信托基金，直接或联合从事土地的开发经营治理。
建立土地投资信托基金
土地开发需要巨额资金，通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制而满足不了需求，建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金，其主要来源有：银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴美、日土地信托经验并结合中国农村土地产权实际情况（农村集体土地所有权不变、承包权相对稳定、经营权可合理流动）。
原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构，土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让（包）金或股利；也可以与专业土地开发公司通过签订土地开发合同，收取开发收益（开发公司按合同取得相应酬金），然后将土地使用权再进行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款（农业贷款，政府扶持、利率优惠）来筹集，金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金，既增加投资渠道，又分散金融风险。
推行土地信托运作模式的支持体系
1.政策法规支持
2001年4月公布的《中华人民共和国信托法》，使中国信托事业的繁荣和发展建立在较为完善的法律规范基础上。在国外，土地信托是信托业务的重要组成部分，然而，中国土地信托发展滞后，要真正促进土地信托经营业务的发展，尚需制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则，非凡是关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。
2.市场体系支持
第一，支持培育土地流转经营者。农村土地产权流转根本在于解决“有地无人种、想种无地种”的问题即谁来种，因而培育土地经营者是土地产权流转能否顺利进行的要害。中国农村土地流转经营者主要有：一般农户、种养大户、工商业主等，主要经营形式有：大户承包型、农庄经营型、股份合作型、公司经营型、产业化经营型等，重点应支持种养大户与工商业主进行规模化经营，投资高效农业，以发挥其人力、资金、市场与技术的优势。
第二，市场信息支持。流转土地的区位、数量、质量、地貌等条件以及补偿标准、流转形式均存在着较大的差异性，建立流转土地信息库，多渠道、多形式向辖区内外及时发布土地资源信息，可增强土地市场透明度，有助于土地高效流转。
第三，监督机制支持。土地流转后的用途应遵循“不改变土地的农业用途，确保耕地复耕能力，确保耕地总量动态平衡，确保土地资源可持续利用”的原则。建立监督机制，依法查处土地流转后的违法用地行为，使流转后的土地利用真正做到合理与高效。
第四，资金支持。据投资测算，目前每整理、开发、复垦1公顷的耕地需要投资 4500—9000元；园地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投资1800—2750元；渔业用地需要投资15000—28000元。随着土地整理、开发与复垦难度的递增，土地流转经营者所需投入资金量愈来愈大，为此需要财政部门、金融机构、民间组织等资金上的大力支持。
3.技术支持
由于土地开发整理内涵是随着时间的推移不断丰富的，如土地整理最具代表性的德国，19世纪以前的土地整理主要是针对农地分散、零碎等问题实行集中；20世纪初期，侧重于服务基础设施和公共建设实施土地整理；到了20世纪70年代又增加了景观生态和环境保护，以实现经济、社会、环境的协调发展。因此，土地开发整理技术也需要不断更新与完善，以适应土地开发整理内涵的需要。

㈡ 土地流转信托的土地信托

土地信托在国外已颇有历史。但国内，由于农村土地所有权和使用权尚处于分离状态，加上流转费用过低，土地信托试点推进相对缓慢。
从制度层面而言，尽管国土资源部主导的农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权，但对土地流转的主要标的—承包经营权（使用权）的确权到户上仍进展缓慢。
信托给农村带来了新的融资工具，但信托资金以盈利为目的，而真正的农业项目周期长、回报率相对低，非常考验资本的耐心，农业是一个需要长期资本介入的过程。
虽被业界普遍看好，但在实际操作中，诸多中小信托企业仍保持观望的状态，并直言收益不高和资金难题是主要原因。业内人士指出，开始阶段，无论是委托人、发行人和资产出让方等利益相关者都会在产品设计、尽职调查和风险防范方面非常谨慎。
不是说有了信托就不会出问题，只是这个法律约束的过程，比已经实践的模式要好得多。比如服务商可能出现的经营风险，例如天灾影响土地的产值大幅下滑，引入的经营方突然去世，甚至恶意跑路等，都是非常现实的问题。信托公司只有研究出屏蔽这些风险的方法，信托流转的模式才能成为一种普遍的、为人所接受的模式。
构建“土地信托银行”。“若政策进一步放开，信托凭证可进一步用作抵押。农户通过持有的土地经营权在信托计划中占有一定的份额，信托公司向其发行信托凭证，代替农户管理土地。在信托流转土地的规模足够大、效益足够好而且稳定的情况下，农户可以使用信托凭证进行抵押贷款。”
据了解，一些地方的土地银行试点已经开始展开。以成都模式为例，土地银行将农民的土地承包经营权按需求集中预存起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营。农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入，土地银行所获利润的一部分根据农民存入面积进行二次分红。

㈢ 农村土地流转 是什么意思 农村土地流转信托是什么意思

定义：农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。
这里可以这样解释，A作为农民拥有地块的承包经营的权利，A把承包下来的土地委托给B进行经营打理，B收取一定的管理费用，产生的收益则归属于A。

我们可以看到这实质上是一种信托行为。信托的实质就是委托人把财产权交给受托人，由受托人以自己的名义按照委托人的意愿对这个财产权进行管理。农村土地流转的过程中实质上的财产权就是承包土地的经营权。
当农村经济发展到一定程度，农民面对更为高效的和快速的市场必须生产经营方式更为集约化，而将多个农户的土地通过农村经济合作社等合法组织将散农的土地经营权集中在一起，将这份财产权交给信托，由信托对其进行专业化，高效化的管理，或将其租赁给单个农业种植大户，降低交易成本，实现经营权集约化后利润的放大化，将产生的收益分配给农民，提高了农民的收入，或征得农民的同意，对农业延生出来的产业进行二次升级，还可以通过购买经营收益权的方式为这些产业融资，同时合理的分配也可以培养产业，是产业合理化，结构化。

土地流转信托是一项促进农村现代化的金融手段，不过目前全国试点范围不多，还未成立真正意义上的农村土地流转信托，但不少地方委托给农村经济合作社或建立土地流转市场已经在逐步实现农村土地流转的信托化。

㈣ 土地流转信托对农村发展带来哪些好处

没好处