地产融资能力

『壹』 坚决遏制炒房炒地行为，防止各类房产过度金融化

2021年，稳定经济增长仍是一项紧要任务。由于房地产市场与投资、消费两端都有紧密联系，对于预期管理十分重要。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展，就要坚持房价稳和投资稳并重，做到两个“稳”相互协调。
据国家统计局发布的数据，2020年全年，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。在疫情冲击下，年度增幅比上年回落2.9个百分点，但7.0%的增幅仍体现了稳定适度的特点。一般认为，这一数据在5%-10%之间属于健康合理范围，低于5%属于偏冷，高于10%可能导致过热。从房地产开发投资占固定资产投资的比重看，2020年为27.26%，2019年为23.57%。考虑到疫情导致投资结构和消费结构发生一些波动，这一比例的年度变化总体上是平缓的。
从销售情况来看，2020年商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。2020年全国商品房均价为9860元/平方米，同比涨幅为5.9%。在满足刚性需求的同时，通过一系列稳价格措施，促使均价涨幅相对2019年略有收窄，取得了稳房价的效果。但长期来看，抑制房价过快上涨仍是主要方向。
据有关专业机构测算，2019年我国房企负债总额为年度社融存量的30.31%。这一比例是偏高的，应当采取措施压降。如果社会融资过于集中到某一个领域，其风险是不言而喻的。这也是党中央反复强调“房住不炒”，积极推动房地产市场稳定健康发展的根本原因。为此，一方面要降低房地产市场的热度，既要保证居民住房的新增刚性需求和改善型需求，坚决遏制炒房、炒地行为，防止各类房产过度金融化；另一方面，也要优化房地产企业的资产负债结构，在出清经营不善企业的基础上，可以完善措施、创造条件，让优质房地产企业通过股权融资等多种方式补充资本金，扩大房地产信托投资基金（REITs）适用范围，加大产业链融资力度，增强房地产企业的资产流动性，有效防范化解房地产企业债务风险。
去年12月份召开的中央经济工作会议，把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年八大重点任务之一，要求“因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场”。完善长租住房政策、壮大长租住房市场，是抑制房价过度上涨的根本性措施之一，也为房地产企业转型打开了巨大市场空间。随着大城市居民生活水平的提高，人们对住房管理服务的多元化、高品质需求日益增长，房地产企业由开发型向服务型转变，已经悄然进入了一个新的时代。在房价相对稳定、租赁住房比例达到一定规模后，通过提供更为系统化、专业化的物管等服务获取收益，将成为服务型房地产企业的主流收入模式。“十四五”时期，要在破解大城市住房难题上有所作为，让保障性租赁住房市场规模得到拓展，实现供给结构和需求结构相互匹配，降低住房焦虑，实现房住不炒。
多家机构预计，2021年房地产投资规模有望继续保持稳定增长，不同地区房价将分化。推动经济高质量发展，尤其要加大实体经济的创新发展能力。房地产作为经济体系中的一个重要部分，必须坚持“稳”字第一，即房价稳、投资稳。投资稳是为了保刚性需求、保结构调整。在两个“稳”相互协调的基础上，将更多金融资源向创新领域引流，激发更大创新动能，是我们的目标。
（原题为《房地产市场要坚持两个“稳”相互协调》）

『贰』 如何提高房地产投资的抗风险能力

5月23日，由中国房地产研究会等联合发布的“2013中国房地产上市公司强测评成果”显示，万科再次荣登榜首，这也是万科连续六年蝉联榜首，保利与恒大则分列此次综合实力榜的二三名；中国海外发展、华润置地、龙湖地产、世茂房地产、富力地产、金地集团和融创中国则分列四到十位，其中融创为首次进入该榜单十强。

报告显示，2012年虽然调控成为常态，但不少房地产上市公司坚持主流市场定位，适时调整策略，抓住有效需求，取得了良好的业绩，各项运营规模指标均值有所增加。2012年全部上市房企总资产均值为291.87亿元，同比上升7.86%；净资产均值为87.66亿元，同比上升8.66%；房地产业务收入均值62.80亿元，同比增长12.32%；营业利润均值16.07亿元，同比上升3.34%。

不过，测评报告也指出，从整个行业来看，房地产上市公司负债水平仍在历史高位徘徊，资金链风险仍在累积。总体来看，2012年A股上市房企融资渠道依然不畅，虽然上市房企纷纷加快海外融资步伐，但融资渠道仍显狭窄。测评报告认为，面对市场渐强的不确定性和来自资金链的压力，上市房企根据自身情况积极应对以强化企业抗风险能力。测评报告认为，面对市场渐强的不确定性和来自资金链的压力，上市房企根据自身情况积极应对以强化企业抗风险能力。

此外，报告还表明，2012年上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家至87家。房地产上市公司在多项指标上两极分化明显，部分企业受限于土地储备、融资渠道等因素难以适应市场变化而退出市场，进一步强化了行业的分化与整合。

『叁』 房地产企业如何提升融资能力

1、制定房地产企业金融战略。
我们认为，没有战略的企业是没有灵魂的企业，而没有金融的战略同样是不具竞争力的战略。所以，房地产企业要把企业金融战略作为企业发展的核心战略，通过系统、全面的规划，制定金融建设目标以及团队建设、资源建设、资本战略、实施保障等具体内容。

2、打造专职的、有战斗能力的金融团队。
要打破“金融人才就是金融机构出来的人才”的误区，确定适应企业需求的金融人才解决方案，强化企业金融运作部门的独立性、专业性和执行力，在处理好与企业财务部门关系的同时，努力提高金融队伍的整体能力。

3、建立和维护好各种金融资源。
要把金融资源的建立和维护当做一件长期、系统的工作，储备和整合多种融资资源、融资渠道，并将其适时用于不同阶段的融资工作。具体而言，债权融资资源的建立更多靠技巧，维护则靠信用；而股权融资资源建立的核心是诚意和让利。

4、打造企业信用体系，助力融资成功。
企业不怕失去机会、市场、利润，但就怕失去信用，而建立企业真正的信用体系，是需要从小处做起，做到处处讲信用，事事守信用。通过不计成本地维护信誉和长期的诚信积累，打造良好的信用形象。

5、搭建自身金融平台，掌控融投主动权。
企业抓“输血”资源的同时，还要完善自身“造血”能力。以房地产基金为例，其资金使用成本远高于银行融资，这就就催生了房企自身金融平台的快速发展，如保利、金地、万通、复地等知名地产商，早就有了自己的地产基金。由于省掉了基金管理费用，所以，使用企业自己的基金平台获取社会资本将远低于使用其他地产基金的成本。

『肆』 房地产经理能干几年

1、熟悉业务，提升能力；
2、建立人脉，增加业绩；
3、培养骨干，团队协作。
只要做到满足岗位要求，履行好岗位职责，那至少便是合格的经理。如果再发挥特长，做出业绩，自然就是优秀了。
一、岗位职责：
1、根据集团公司战略规划和综合计划，制定房地产公司发展战略规划、年度综合计划（包括工作目标及节点、透支预算、收入、毛利等全方位计划），并组织实施、确保房地产公司战略规划和计划的有效执行。
2、制定房产公司的运营方案（包括组织架构、编制、岗位职责、薪酬体系、规范流程、考核办法等）并组织实施、组建项目公司经营团队。
3、参加项目前期的选址、谈判 、签约、可行性分析论证、策划、项目和产品定位。
4、全面负责项目包括投融资及现金流测算、前期手续、施工设计、造价、工期、质量、安全、验收、销售/租赁/招商、交付使用/开业、前期物业管理等项目全流程工作，确保项目按计划实施、竣工和交付使用。
5、负责项目开发各阶段的产品研发、品牌定位、营销策划等工作；
6、协调房地产公司各类涉外公共关系方面的事务，维护公司对外形象。
7、深入了解房地产行业发展和市场需求，对项目的市场定位、全面规划、营销策略、施工进展具有全局性的5指导、领导作用；
8、及时了解房地产相关市场信息、业内动态，为集团公司决策提供建议。
二、职责要求：
1、房地产经营管理、建筑、工程等相关专业，专科及以上学历，中级以上职称优先；
2、10年以上房地产开发企业工作经验，其中5年以上项目开发管理工作经验，2年以上房地产开发企业副总经理以上职位工作经验；
3、拥有项目前期、规划设计、工程管理、成本控制、项目定位、报规报建、前期策划、营销等统筹管理经验；
4、熟悉房地产企业的管理规范和流程，熟悉国家和地方房地产的相关法律、法规、政策及行业规范，熟悉房地产市场情况；
5、具备良好的经营意识和管理能力，出色的沟通能力、领导能力、公关能力、决策能力；
6、具有清晰的房地产项目开发管理思路和先进的项目管理理念，熟悉相关的成本控制系统；
7、有主持3个以上地产开发项目全程运作的成功案例，熟练掌握房地产项目的前期，选址，规划，用地，施工，营销推广，物业管理等流程。
8、具有丰富的市场开拓与相关客户网络资源，能够与相关政府和行业单位建立和维护良好的关系；
9、具有比较丰富的管理实施经验和广泛的人际关系；
10、抗压能力强，具备良好的职业操守素质。

『伍』 房地产三条红线指的是什么

房地产三条红线的具体内容为：

（1）剔除预收款后的资产负债率不超过百分版之权七十；

（2）净负债率不超过百分之百；

（3）现金短债比不小于一。

三条红线房地产指的是这是监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长，并设置了三条红线。红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，红线二是净负债率不得大于100%，红线三是现金短债比不得小于1倍。

三条红线主要是为了剔除资本金因素，基建投资中包含预算内资金，地产投资中包括公司自有资金和预收款。

(5)地产融资能力扩展阅读：

房地产三条红线的意义：

1、融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为。

2、矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。

『陆』 房地产企业融资报表怎么编啊

房地产企业编制融资报表编制要点：
一、变现能力比率
（一）流动比率：是流动资产除以流动负债的比值。
流动比率=流动资产/流动负债
一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2。
（二）速动比率：是从流动资产中扣除存货部分，再以流动负债的比值。
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
通常认为正常的速动比率为1。
二、资产管理比率
（一）营业周期：是指从取得存货开始到销售存货并收回现金为止的这段时间。
营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数。
一般情况下，营业周期短，说明资金周转速度快；营业周期长，说明资金周转速度慢。
（二）存货周转天数：
存货周转率=销售成本/平均存货。
存货周转天数=360/存货周转率
=（平均存货*360）/销售成本
一般来讲，存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强，存货变现能力越强。
（三）应收账款周转天数
应收账款周转率=销售收入/平均应收账款
应收账款周转天数=（平均应收账款*360）/销售收入
一般来说，应收账款周转率越高，平均收现期越短，说明应收账款的收回越快。
（四）流动资产周转率：是销售收入与全部流动资产的平均余额的比值。
流动资产周转率=销售收入/平均流动资产
流动资产周转率反映流动资产周转速度。周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入。增强企业盈利能力。
（五）总资产周转率：是销售收入与平均资产总额比值。
总资产周转率=销售收入/平均资产总额
该指标反映资产总额的周转速度。周转越快，反映销售能力越强。
三、负债比率
（一）资产负债率：是负债总额除以资产总额的百分比。也就是负债总额与资产总额的比例关系。
资产负债率=（负债总额/资产总额）*100%
（二）产权比率：是负债总额与股东权益总额之比率。也叫做债务股权比率。
产权比率=（负债总额/股东权益）*100%
一般来说，股东资本大于借入资本较好。
（三）有形净值债务率：是企业负债总额与有形净值的百分比。
其中：有形净值是股东权益减去无形资产净值后的净值。即股东具有所有权的有形资产的净值。
（三）应收账款周转天数
应收账款周转率=销售收入/平均应收账款
应收账款周转天数=（平均应收账款*360）/销售收入
一般来说，应收账款周转率越高，平均收现期越短，说明应收账款的收回越快。
（四）流动资产周转率：是销售收入与全部流动资产的平均余额的比值。
流动资产周转率=销售收入/平均流动资产
流动资产周转率反映流动资产周转速度。周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入。增强企业盈利能力。
（五）总资产周转率：是销售收入与平均资产总额比值。
总资产周转率=销售收入/平均资产总额
该指标反映资产总额的周转速度。周转越快，反映销售能力越强。
三、负债比率
（一）资产负债率：是负债总额除以资产总额的百分比。也就是负债总额与资产总额的比例关系。
资产负债率=（负债总额/资产总额）*100%
（二）产权比率：是负债总额与股东权益总额之比率。也叫做债务股权比率。
产权比率=（负债总额/股东权益）*100%
一般来说，股东资本大于借入资本较好。
有形净值债务率=[负债总额/（股东权益-无形资产净值）]*100%
（四）已获利息倍数：批企业息税前利润与利息费用的比率。用以衡量企业偿付借款利息的能力。也叫利息保障倍数。
已获利息倍数=息税前利润/利息费用。
其中：息税前利润可以用税后利润+所得税+利息费用计算。
四、盈利能力比率
（一）销售净利率：是指净利润与销售收入的百分比。
销售净利率=（净利润/销售收入）*100%
该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。
（二）销售毛利率：是毛利占销售收入的百分比。
销售毛利率=[（销售收入-销售成本）/销售收入]*100%
表示每一元销售收入扣除成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。
（三）资产净利率：是企业净利润与平均资产总额的百分比。
资产净利率=（净利润/平均资产总额）*100%
可反映企业资产利用的综合效果。
（四）净资产收益率：是净利润与平均净资产的百分比。也叫净值报酬率或权益报酬率。
净资产收益率=净利润/平均净资产*100%

『柒』 房地产企业融资能力不足具体有哪些

制约中小企业融资的因素仍然很多,中小企业融资难问题仍较突出。

『捌』 现金流出现危机，对于企业股价影响有多大呢

疫情之下，企业现金流受到一定冲击，当前无论怎么强调现金流都不为过。本次疫情导致很多企业无法正常复工，这种情况会对经营现金流有一定的负面冲击。而房租、人员工资、财务费用等刚性支出不变的情况下，经营现金流甚至会变为负数。如果企业原本的现金来源主要依靠经营活动，那么净现金流可能为负，一旦账面上的的现金持续流出，企业面临现金流断裂风险。

另外一方面，重资产行业折旧摊销较多，需从当年净利润里扣除，但不影响现金流量。此外，从过去五年“经营现金流+投资现金流”累计值来看，这一指标反映了对外部融资依赖度。“采掘、食品饮料、钢铁、公用事业、化工、交运、建材、汽车、休闲”等行业累计值均为正，表明行业内生现金流基本能满足企业经营和投资。而地产、建筑等行业累计值均为负，表明其对外部融资依赖度较高。
具体到单个企业主体，上下游议价能力较高的企业，其现金流也相对较强。从公司财务报表的角度来看，应收款和应付款分别代表了企业对下游客户和上游供应商的议价能力，“应收规模减少、应付规模增加”代表了企业在产业链中地位的提升。从影响经营现金流的各项因素来看，“应收大规模减少、应付大规模增加”同时也意味着企业经营现金流大幅改善。因此，产业链地位较高的企业，其经营现金流也相对较强。

『玖』 银行对房地产企业自有资金投入情况如何审核

一、审核分析会计报表的目的、过程和步骤

信用担保机构对中小企业会计报表审核和分析的目的主要是：通过审核企业编制会计报表的基本财务资料，甄别企业提供的财务报表的真伪，发现企业会计报表存在的问题，分析企业的偿债能力，判断由此引起的担保风险的高低，为担保项目的决策提供依据。

（一）审核分析过程一般分为三步

第一，阅读会计报表，对企业的基本财务状况做基本了解。审核内容：（1）企业提供的会计报表反映了其融资政策、投资政策、营销政策、资产管理、资产质量、盈利水平、发展前景等诸多内容。通过阅读会计报表并进行基本分析，可以了解企业基本情况。（2）验证会计报表所反映资产与负债、所有者权益之和是否相平，财务比率是否合理，会计报表数据是否存在异常状况。举例如下：查看负债构成，可以了解企业融资政策，如果负债大部分为银行借款，说明该企业融资手段较单一，对外融资主要依赖银行，不能获取商业信用融资，所需原材料市场紧缺或该企业商业信用较差不能赊购原材料，如果原材料涨价将会导致该企业生产规模压缩，开工不足；流动负债数额远远大于流动资产，可能存在短借长用情况，会造成短期偿债压力较大；存货数额较大，主营业务收入增长幅度较低，可能存在存货积压等情况。通过以上分析，可以找出企业可能存在的问题，并进一步判断存在的问题对担保风险的影响程度，根据其影响程度，判断由此引起的担保风险的高低，如果风险度属于可控范围，则要求企业提供能够有效防范风险的反担保措施。

第二，现场审核。现场审核包括实物观察以及账簿等相关基础财务资料审核。实物审核主要是查看生产场所、生产设施、主要关键生产设备、生产状况，了解生产规模、生产能力，生产工艺流程。同时对其实物资产进行粗略估计；账簿等相关基础财务资料审核主要是核对账表是否相符，总账与明细账是否相符，抽查明细账和相关会计凭证，对阅读会计报表时发现的疑点进行核实，掌握其真实财务状况。

第三，进行总体分析和判断。根据审核的结果整理数据，作详细财务分析，按照重要性原则，排除次要因素，判断企业财务状况的风险度。

（二）会计报表审查的一般步骤是：1、明确分析目的；2、收集有关信息；3、根据分析目的制定具体分析内容，视具体情况的不同安排侧重点；4、针对具体分析内容及侧重点深入研究其内容，找出问题的原因；5、综合分析的内容，按照重要性的原则，对重大影响因素导致的担保风险度作出判断。

二、企业会计报表普遍存在的虚假现象

在社会信用秩序较差的环境中，企业信息不透明，财务和经营信息交流不对称，特别是中小企业的会计报表虚假现象尤为突出。我们依据企业提供的会计报表所作的分析是项目决策的最主要的依据之一，它的真假与否直接影响决策的成败，所以我们把识别企业编制会计报表真假作为我们审查的首要问题。

企业会计报表作假的主要动机及手段：一是为了逃避纳税，表现为少计收入，多列成本，隐瞒利润，账外有账，存在一定量的账外资产；二是为了对外宣传、对外融资需要，表现为通过资产评估虚增资产、虚减负债，少列成本费用，虚增利润，甚至非法合并关联企业会计报表，夸大企业资产规模。对于我们担保业务而言，两种动机都会带来较高的风险。

了解企业作假动机，针对不同的企业识别其作假动机。一般方法是：（1）属于逃税目的的企业，其会计报表体现的利润额和利润率都较低，销售收入金额相对于其生产规模明显不符。（2）属于夸大资产和收入规模的企业，一般其会计报表个别科目数据存在异常情况，如存在较大金额无形资产和资本公积，一般是土地评估形成；存在较大金额往来款项，一般是进行会计报表合并时未进行抵销和并。还有个别民营企业存在较多关联企业，这些关联企业大多是相同的股东，统一管理，资金统一调配，他们一般把这些不存在投资控股关系的关联企业进行汇总合并，夸大规模。

识别了企业不同的作假动机，就需要掌握其作假内容，一般是：1、为逃避纳税隐瞒利润，加大销售成本，将不开增值税发票的收入和现金销售收入不入账，而将可比成本入账；虚挂负债，将获取的利润挂在应付款中；不确认投资收益。2、虚增资产，如虚增往来款；对资产作不可靠评估，虚增资产和权益；虚假合并关联企业会计报表。3、虚增利润，加大存货，隐瞒成本，少计提折旧。4、虚假重组、虚假投资。5、不遵循会计准则记账，乱设会计科目，乱记账。6、设账外账，设帐外银行户。7、账表不符、账账不符、账证不符，账实不符。

根据其作假程度判断项目风险度，采取的方法一般是：（1）着眼于企业的不同特点，把握住对财务季报报表的影响最大的科目进行重点追踪、落实和分析。（2）运用比较方法，测算财务比率，与行业平均财务指标相比较，与企业历史财务指标相比较；（3）现场资产核实；（4）账簿核实及基础会计资料抽查等。

三、会计报表的审核内容

会计报表是企业全面经济活动的书面反映，是一个有着严格勾稽关系的有机整体，它的各个报表之间存在有机联系，相关科目的变动有其内在联系。会计报表审核过程主要分两步：

（一）阅读会计报表。阅读前要掌握几个前提：会计报表是否经过审计，系哪家会计师事务所审计，该审计机构信誉如何；是否为合并报表，如合并报表应了解合并范围；是否为上市公司。以上几个因素直接影响到会计报表审核范围的可信性。

前面讲到了可以从阅读会计报表中了解到企业的经济政策，并且根据报表数字的异常变化发现企业是否存在作假的迹象。这里简单介绍一下会计报表反映的经济政策：

1、融资政策。企业的资金来源主要是四个途径：一是银行借款，又分为长、短期借款，还有企业存在职工集资款；二是商业融资，所谓商业融资是指企业赊销的货款，具体指应付帐款；三是股东投入，一般指实收资本，如果存在资本溢价也包括部分资本公积；四是企业自身积累，即企业创造的利润。融资政策的另一个反映就是现金流量表中筹资活动现金流量。如果应付款与银行借款在负债中比重接近，说明企业商业融资与银行融资兼顾；银行借款和应付款比重都不宜过大，应付款比重过大反映企业资金短缺，银行借款比重过大，说明企业发展过于依赖银行借款，应关注其资金链。

2、投资政策。反映在企业的固定资产、在建工程的金额变化、以及长短期投资的变化，掌握企业的投资方向和投资内容，有助于我们了解企业申保资金的具体用途。

3、盈利能力。盈利能力就是企业赚取利润的能力，具体反映在以下指标：毛利润率、销售利润率、资产净利率、净资产收益率。

4、营销政策。营销政策反映在应收账款周转率、应付帐款金额上。应收账款金额的高低一般反映企业的赊销政策和回款政策，应付帐款金额的高低一般反映企业的赊购政策。

还有企业资产管理水平、资金调配、发展前景等等都可以在企业会计报表中反映出来，在假设企业会计报表真实的前提下，阅读企业会计报表可以在一定程度上了解企业的经济动态。

阅读会计报表时应关注报表之间的关联性和报表数据之间的勾稽关系，具体是：1、损益表体现的净利润与资产负债表所有者权益的关系。2、长期股权投资一般不超过净资产的50%，有投资功能的公司除外。3、关注无形资产和资本公积余额，一般情况下不得将存续资产评估增值部分入账，部分企业为降低资产负债率增大资产规模，擅自将存续的土地使用权、固定资产等重新评估入账。4、关注在建工程余额，如果企业有重大投资项目，应该在此科目中反映。5、关注往来帐款余额，企业许多关联交易和隐瞒利润一般隐藏在这里。6、仔细阅读会计报表附注。

通过阅读企业会计报表，我们可以了解到企业的基本经济政策和基本情况，以及根据报表数字的异常情况和异常变化发现疑点。但是仅仅依靠分析会计报表很难发现真实情况，会计报表体现企业的汇总数据，下一步需要到企业现场了解企业的会计政策，通过审核账簿和相关基础财务资料，掌握企业的详细财务信息，验证会计报表反映的数据是否真实、完整，是否存在重大虚报、漏报。

（二）了解企业的会计政策，现场审核帐簿及相关基础财务资料。了解企业的会计政策，企业的会计政策不同报表反映的内容不同。企业账簿分为总帐、明细帐、日记账。会计报表是依据总帐调整编制，总帐是依据汇总凭证编制，明细帐是依据记账凭证编制，日记账也是明细账，一般称为流水帐，它主要核算现金及银行存款。其他相关基础财务资料一般包括审计报告、购销合同、贷款合同、银行对账单、纳税申报表、贷款卡查询明细单、项目可行性研究报告等其他资料，这些资料一般是从外部提供的，真实性较高，能够佐证企业提供的会计报表的真实、完整。

1、验证总帐是否与会计报表相符，即“帐表相符”。应引起注意的是会计报表中某些科目是合并数值，如存货就是由原材料、材料成本差异、生产成本、制造费用、产成品、低值易耗品几个科目合并而成；应收应付往来款一般存在余额调整，使得总帐余额与会计报表余额不符。

2、审核明细账。首先核对总帐和明细账是否相平，即“帐帐相符”。根据阅读会计报表发现的疑点，抽查相关科目明细账。因为我们不是会计师事务所，不可能对每个会计科目都详细审计，根据会计核算的特点我们把它分为几个循环审核，根据其勾稽关系验证数据合理性，抽查会计凭证验证会计报表真实性、合法性和完整性。

（1）销售与收款循环审核，一般包括货币资金、应收账款，主营业务收入、其他业务收入等科目。（2）购货、付款与生产循环审查，一般包括货币资金、存货、主营业务成本、应付款、其他业务支出等科目。（3）筹资和投资循环审核。

3、纳税申报表是企业向税务机关申报其所得税和增值税的凭证，一般分为所得税纳税申报表、增值税纳税申报表、营业税纳税申报表。所得税申报表记载了企业实现的经营成果及社会贡献，与会计报表核对提取的或上交的所得税是否相符；核对主营业务收入是否一致，如果企业存在应纳增值税其他业务收入，纳税申报表应纳税收入数额大于会计报表记载的主营业务收入。此外还应注意企业是否有税收优惠政策。

4、通过贷款卡查询单核实长短期借款数额是否相符。会计报表反映的是时点数，如果两者存在差异：一是有未入帐银行贷款或到期偿还贷款；二是查询时点晚于会计报表时点，期间又发生银行借款业务。贷款卡查询单一般反映企业贷款、承兑汇票、信用证、对外担保余额，这里要注意核查企业是否存在逾期贷款，特别关注对外担保情况。另外还要关注企业长短期借款入账处理：一是防止企业为调整财务指标而将短期借款计入长期借款；二是注意是否存在短借长用现象，将短期借款用于购置固定资产，增加短期偿债压力。

还有其他一些财务基础资料可以佐证会计报表数据的真实性以及有助于我们发现企业隐瞒的重大事项。

四、从财务指标上判断企业的偿债能力

会计报表有大量数据，我们将这些数据加以整理，根据特定的计算公式，可以计算出很多有用的财务比率，它们可以帮助我们更好的理解会计报表，了解企业的经营管理的各个方面。财务指标一般可以分为以下四类：变现能力比率、资产管理比率、负债比率和盈利能力比率，下面简单介绍一下几个主要指标。

1、流动比率和速动比率。这两个指标是判断企业短期偿债能力的主要指标。一般认为，生产企业的合理的最低流动比率为2，最低速动比率为1.5，但是从目前实务中看，很少中小企业企业能达到这个指标，一般考虑流动比率不低于1.2，速动比率不低于1。我们一般是根据不同行业同其行业或自身历史水平作比较，再就是分析其流动资产和流动负债的构成，根据其资产质量判断短期内可变现资产金额；将其流动负债细分为到期必须偿还的和可长期占用的。

2、营业周期。反映了企业资金周转速度，这是判断企业流动资金需求量的重要指标，营业周期越短，流动资金需求量越低，存货变现能力越强。

3、资产负债率。该项指标反映在总资产中有多大比例资产是通过借债筹来的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。

4、已获利息倍数。该项指标反映企业经营收益为所需支付的债务利息的多少倍，只有该指标足够大，企业就有充足的能力偿付利息。

5、销售净利率。该项指标反映每一元钱销售收入带来的利润，通过分析该项指标的升降变动，可以促使企业在扩大收入的前提下，注意改进管理，提高盈利水平，但应关注过高的销售利润率，可能会存在虚假的内容。

6、资产净利率。该项指标反映企业股东权益的收益水平，该项指标的高低与企业的净资产多少、资产的结构、经营管理水平有着密切关系。通过对该项指标的分析，可以发现企业存在管理问题、资产闲置、资金周转慢的情况。