土地储备融资

① 资产可以分为哪几种

资产按可分为：流动资产、固定资产、长期投资、无形资产、长期待摊费用等。

流动资产是指可以在一年内或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产。

固定资产是指使用年限在一年以上或超过一年的一个营业周期以上，企业的非主要生产设备其使用年限在两年以上且单位价值在规定的标准以上，并在使用中保持原来实物形态的资产。

长期投资是指不准备在一年内变现的投资。

无形资产是指企业长期使用而没有实物形态的资产。包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。

长期待摊费用是指不能全部计人当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各种费用。包括固定资产大修理支出、租人固定资产改良支出等。

其他资产是指除上述资产以外的资产。包括特种储备物资、冻结物资、冻结存款等。

(1)土地储备融资扩展阅读：

根据定义，资产具有以下几个方面的特征：

1、资产预期会给企业带来经济利益。指资产直接或间接导致资金或现金等价物流入企业的潜力。

这种潜力可以来自企业日常的生产经营活动，也可以是非日常活动；带来的经济利益可以是现金或者现金等价物，或者是可以转化为现金或者现金等价物的形式，或者是减少现金或现金等价物流出的形式。如果某一项目预期不能给企业带来经济利益，就不能将其确认为企业的资产，前期已经确认为资产的项目，如果不能再为企业带来经济利益，也不能再将其确认为企业的资产。

2、资产应为企业拥有或者控制的资源。

资产作为一项资源，应为企业拥有或者控制，具体是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业控制。通常在判断资产是否在时，所有权是考虑的首要因素，但在有些情况下，虽然某些资产不为企业所拥有，即企业并不享用其所有权，但企业控制这些资产，同样表明企业能够从这些资产中获取经济利益。

3、资产是由企业过去的交易或者事项形成的。

只有过去的交易或事项才能产生资产，企业预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。资产应当由企业过去的交易或者事项所形成，过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或者其他交易或者事项，只有过去的交易或者事项才能产生资产，企业预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。例如，企业有购买某项存货的意愿或者计划，但是购买行为尚未发生，就不符合资产的定义，不能因此而确认存货资产。

② 中国土地储备融资模式有哪些

1，中国土地储复备融资模式有：
（1）土制地财政：土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
（2）经营城市：主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
（3）储水池、中转站：土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
2，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

③ 中国版“市政收益债”亮相释放出什么信号

这一与国际接轨、被视为中国版“市政专项债”的亮相，能否保障地方政府的合理融资需求？对于遏制政府债务过快增长势头作用几何？释放出怎样的完善地方债管理方向？记者第一时间采访财政部、国土资源部有关负责人和权威专家，解读改革背后的重要信号。

债务监管再升级 精细化管理专项债

从以前笼统发行地方政府专项债券，到此次首尝发行土地储备专项债券，标志着我国按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券的步伐在加快。

2014年国务院发布加强地方政府性债务管理的意见，以及2015年新预算法的实施，奠定了我国地方政府债务的基本框架。在此基础上，近年来财政部门针对出现的新情况、新趋势，不断完善相关制度，管理日趋精细化。

“此次办法的出台，是在已有制度框架上又一次精细化的管理优化。”郑春荣说，按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券，既显示了在地方政府债务管理政策上的连贯性、一致性，又体现了财政部门对管理地方债越来越成熟、越来越深入。

2017年，我国政府性基金收入预计47174.66亿元，其中国有土地使用权出让收入预计38568.62亿元，占比超过80%。

记者了解到，针对土地储备发行专项债券，意味着按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券改革迈出一大步。按照计划，下一步财政部将会同交通运输部等部门研究推进发行政府收费公路专项债券。

专家表示，此次办法显示，我国关于地方政府债务的监管进一步升级。如关于储备土地的担保管理更加严格，明确地方政府不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

此外，办法在土地储备专项债券的监管中引入国土资源部门，通过两部门协调配合使得政府对融资项目的监管更加专业，确保土地储备项目的真实性、规范性。

利国利民的事情，就应该大力支持！

④ 中国土地储备融资模式有哪些

比较常用的土地储备融资模式：1、财政拨款；2、银行贷款；3、土地储备收益；创新型的土地储备融资模式：1、土地信托；2、土地基金；3、土地置换；4、土地债券。

⑤ 如何加强政府融资平台类客户评级授信管理

2012年底，国家有关部委连续发布了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发[2012]162号）和《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463号），进一步明确了有关政策和具体要求，有利于规范地方政府融资行为，促进地方政府融资平台合规经营及银行贷款风险防控。新规规定：一是不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司及地方政府将土地注入融资平台公司，必须经过法定的出让或划拨程序，有效规范了地方政府对地方政府融资平台公司的注资行为，有助于真实反映和提升地方政府融资平台公司的资产实力和担保能力。二是地方各级政府不得授权融资平台公司承担土地储备职能，各级土地储备机构成为土地储备唯一合规主体，强化了土地储备行为的统一管理，有效防控了同一地域多方办理土地储备的风险。

从影响方面看，一是地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序规定，必然要提高政府注入土地的难度、注入成本，进而使得融资平台公司现金流覆盖的难度剧增。二是对地方政府融资平台公司承贷、项目土地出让收入返还为还款来源的项目，形成了准入禁止。今后注入土地的转让收入作为还款来源的项目，必须要考虑土地取得的合规性、土地转让限制条件、土地增值税上缴等因素，除了取得的成本增加外，由一级市场变为二级、三级市场，市场风险把控的难度更大。三是注入土地为抵押品的，确定土地抵押担保值时必须要考虑补交土地出让收入的因素，无疑将会增大地方政府融资平台公司自身提高抵押品的难度，同时也会增加相应的融资成本。如何处理好新规贯彻执行与信贷风险防控，笔者认为应密切关注政府融资6个方面的问题。

一、承贷主体问题

依据162号文件土地储备贷款借款人须纳入国土部门的土地储备机构名录；借款人新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的储备土地），原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内；省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡。据了解，2012年底前国土部已下发第一批名录，重庆市共4家，很多区县未列其中。建议政府迅速重新组建该县土地储备中心“进圈入围”。同时新增土地储备规模控制和年度融资规模控制卡的相关具体制度正在制定中，建议区县政府不等不靠，及时启动相关项目论证并确定主办银行先行开展评估以抢占先机。鉴于463号文件对地方政府投融资公司承贷项目建设内容中不得包含土地储备建设内容（即征地拆迁补偿、土地报批等与土地收储相关投资），项目还款来源不得为土地出让收入返还的两个限制条件，其过去“包罗万象”的职能及还款来源渠道不复存在。建议政府尽快调整思路，将融资平台公司由“全能型”向“术业有专攻型”转变，以农民集中住房（公共租赁住房）建设、农村土地整治（主要为储备土地的配套基础设施建设项目）及将地方政府的逐年回购资金作为还款来源符合法律或国务院规定的公路项目为重点授权1-2家融资平台公司实施，突出重点，确保影响全局的重大项目的平稳有序推进。

二、对融资平台公司注资行为管理问题

新规之前，存有将政府办公楼等及未按法定的出让或划拨程序的土地注入融资平台公司以壮大“资产实力”及未缴土地款等问题。以某政府融资平台公司为例，某年某月末总资产175207万元，其中：货币资金307万元，应收账款128万元，其他应收款5937万元，存货139650万元，系国资划拨作为出资和资本公积的土地500余亩，固定资产29185万元，总负债4760万元。按表面资产负债率仅为2.7%，但若剔除未缴任何费用注入的土地500余亩价值139650万元及固定资产中的行政审批大楼等23幢政府办公楼价值29165万元外，实际资产仅为6392万元，资产负债率高达74.5%，明显不符合银行贷款条件。建议政府对政府融资平台公司资产进行全面清理规范并整合，本着合法合规、合情合理、实事求是、不打擦边球等原则，真正做大盘强1-2家政府融资平台公司。

三、区域准入控制问题

根据银监会和相关银行的要求，实行“三率一额度”区域准入控制，但在实际工作中，存在理解不同计算结果不一致等问题，具体表现为：在计算政府负债时，有的以财政表列负债数据（存在政府融资平台公司贷款未纳入或部分纳入），有的又将财政报表未列入负债的政府融资平台公司贷款全额或部分纳入政府负债等，导致各类监管部门的质疑。建议各级政府，特别是财政部门及各家金融机构建立起统一的计算标准并由上一级定期公布制度，即财政部与各家银行联合公布各省的“三率一额度”；省分行或直辖市分行联合财政部门公布各区县的“三率一额度”，防止人为操作或信息不对称而将应进入负债的不列入，导致过度授信。

四、分年还款计划落实的问题

以某县为例，据统计，以2012年为基点，未来3年需偿还银行贷款本金（含信托）分别为91464万元、126676万元、109580万元，尚未考虑利息及新增债务支付。按本级财政收入15%的速度增长，未来3年需偿还债务分别占本级财政收入的31.8%、38.3%和28.8%。即该县要将1/3的本级财政收入用于偿还银行贷款，偿债压力较大。建议政银企三方，提前一个年度对下一年应偿还的债务做到统筹安排，在政府的主持下，签订《四方协议》（政府、财政、银行、企业），落实还款来源，明确时间和金额，共同履行各自职责，确保贷款本息按期收回。

五、自身造血功能不足的问题

仍以某县为例，2012年全口径财政收入61.8亿元，上级转移支付收入就占近60%，税收收入6.4亿元仅占财政支出53.9亿元的1.2%，当地对上级补助收入依赖较重，自身造血功能不足，本级政府性基金收入（主要是土地出让收入）占本级财政收入的53.2%，说明“土地财政”的基本面未得以根本改变。而上级转移支付收入多以“专款专用，不被挪用”为前提，县级调控余地较小，无法与政府融资平台公司受政府委托作为承贷主体实施的相关项目有效对接、直补到位，不仅使政府减少了组织归还银行本息的固定来源渠道，一定程度上也造成资金闲置。建议上级政府按专项资金与专项项目相衔接，适度赋予区县政府的调节余地，允许捆绑综合运用，既可用作项目资本金，也可作为归还贷款本息使用。同时，土地资源终究是有限的，努力增强自身造血功能，全力提高税收收入比重才是根本出路。

⑥ 土地储备资金管理办法框架怎么搭建

土地储备资金管理办法框架搭建办法如下：

1、土地储备机构监管方面。国土部门将建立土地储备机构实时更新名录，进行名单式管理与监测，被列入名录的土地储备机构需将纳入储备土地、已供储备土地、储备资金收支、各类融资等相关信息上传至监管部门，并以此作为土地管理、财政预算、金融贷款监督检查的主要依据。意图矫正有的地方土地储备机构设置不规范的现象，将不符合规定的土地储备机构排除在名录之外，倒逼其规范设置和运作。

2、储备土地规模结构方面。要求土地储备机构制定年度土地储备计划以控制新增储备土地规模和融资规模。《通知》针对当前有的地方无节制扩大土地储备总规模，进而扩大融资规模的问题，细化了《土地储备管理办法》的规定，明确提出应将年度土地储备计划作为制定年度土地储备资金收支预算、确定年度土地储备融资规模的主要依据，并设置了年度新增储备土地的数量限制，通过总量控制遏制土地储备规模的无序扩张。

3、储备土地前期开发方面。要求土地储备的公共职能与市场运作机制相分离，明确规定有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备机构彻底脱钩。供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设，以此堵住储备土地前期开发环节中的寻租暗道。

4、土地储备融资行为方面。地方土地储备融资纳入地方性政府债务统一管理;通过增加省级财政部门审核程序，加强对储备土地融资规模的事前控制，由省级财政部门依法核准后核发年度融资规模控制卡，融资规模控制卡成为金融机构发放贷款，进行风险控制的重要依据;此外，土地储备机构融资贷款用途必须符合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及土地储备业务无关项目;纳入储备的土地不能为土地储备机构以外的机构融资担保。

5、土地储备资金管理方面。根据相关规定，土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地拆迁补偿费用、前期开发支出费、贷款利息支出及其他相关费用等。此次《通知》在严格执行现有政策的基本上，强调加强收支预算和决算的管理，同时，加强国有土地收益基金的落实与管理，国有收益基金要按规定比例计提，并按规定用于土地储备。土地储备机构必须按规定用途使用土地储备资金，不得挪用。

⑦ 如何破解土地储备融资受限

土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》的规定。回土地储备机构向答银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。
《办法》要求，涉及银行贷款的，申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。
在这个情况下，融资问题则可利用民间借贷来进行辅助借贷。

⑧ 城市户口可以去农村购房吗所购的房屋如果被拆迁后会受到法律保护吗

农村房屋买卖合同效力
[内容提要]：由于宅基地是集体组织免费给村民建房使用这一特殊属性，对于农村房屋买卖合同是否有效，尽管现在没有符合《合同法》关于合同无效的强制性规定，但对于农村房屋的买卖是否有效法院判决各不相同，各方面也存在不同争议，本文主要从通过法律、法规、法理分析出发，认为农村房屋买卖合同应为有效，同时对如何规制提出设想。
[关键词]：农村房屋
宅基地使用权
房屋所有权
合同效力
地随房走
一、房地产权现状和农村宅基地使用权
谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地所有权有二种所有制：国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定时期内已完成，以后主要表现为对房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中土地所有权人使用他人所有的房屋，对房屋享有使用权，房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见，这是由于购房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有土地使用权的情况大量存在，如所有的私有建造（包括农村在宅基上建设的房屋）和商品房屋的所有权人，所以通常情形下，我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地，而不是土地所有权人占有使用房屋。国家为了发展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规，在日常中只要土地使用权还在使用期限内，应是地随房走，而当土地使用权使用期限已到，这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期限性，这就会发生土地使用权的有期限性和房屋所有权长久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷，而农村宅基地上的房屋不存在这个问题，只要房屋存在，就?永久占有宅基地的使用权，除非房屋倒坍、灭失重新建造，则要审查使用人是否符合条件。
宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。
关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点：
1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。
2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。
3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。
从以上定义可知，不仅是农村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。
二、农村房屋买卖现状和法条分析
目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易。相对于城市来讲，规范农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条，而发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权，让我们先来看看下面两个案例：
1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某是农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵