开发前融资

『壹』 项目的开发前期费用有哪些 融资都需要什么条件

前期主要是政府报项目行政性收费，以及设计院设计，勘探费用等
一般行政很多银行都有项目贷款，需要项目可研报告，还有整个项目的投资概算等

『贰』 融资阶段哪个最好

没钱了才想起找融资，是最坏的时机
为什么这么说？

第一，临时抱佛脚，时间不对称

回想当年大学期末前突击复习的经历，依然记忆深刻。简单说，就是用有限的时间（一两周）去学习无限的知识（整本书都是重点），那种绝望和痛苦让人抓狂。

没钱了才想起融资，也是一样的，用确定的公司生命倒计时（现金流只能撑2个月）去挑战不确定的融资周期（3-6个月都有可能，也有可能根本融不到），真的很难。

所以尽量多给自己留些冗余时间。融资并不是聊聊天、谈谈心就能拿到钱的，尤其是到资本寒冬的今天，融前的BP准备、DD材料包、Data Package都得准备好，之后都会用到。

而且，股权融资是一个不确定性极大的事情，从见到投资人到最终拿到钱，是个漫长的过程。还会遇到各种需求（提供更多资料或客户访谈），意料之外的变故（比如负责你项目的投资人突然离职了），谨慎的观察期（验证下你所描述的蓝图）等等，都需要更多的时间。

第二，命悬一线，太被动

公司现金流可能只剩支撑2个月了，对创始人来说，2个月不能输血公司就倒闭了，但投资机构并不是非要在2个月内必须投你。

所以，在有限的倒计时肯定会陷入心急如焚、一切都好谈的被动局面。

估值肯定是不用太纠结，还可能会面临很多苛刻条约，这时候签署不平等条约如果能拿到投资也能保住公司，但未来副作用迟早会逐渐显现。如果你时间充足，现金流好一点，还能平等谈判，可是命悬一线就没办法了。

第三，雪中送炭？锦上添花！

听过不少资本助力创业的故事，听得多了可能觉得资本总会帮你，没错，但要分时间点。

投资机构从来都不是雪中送炭，只会锦上添花。在你公司发展好的时候，资本当然愿意助力，给你充足的弹药加速扩张，最好能爆发性成长

『叁』 项目融资的有哪些阶段

项目融资股权融资流程：

1、撰写好商业计划书找到适合的投资人进回行对接
2、投资人感兴趣会邀请面谈
3、面答谈如果成功投资人会对您项目做一个尽调，可能会上门考察（切记投资人自己会去做尽调和考察的而且是不需要任何费用的）
4、尽调完成后投资人会抒理好各种材料上报机构投决会进行评审。
5、如果通过投决会评审就会跟您签投资协议按协议条款约定给你打钱，反之则凉凉。
大的流程就这样，通常要花费2-3个月时间，当然过程中肯定还有很多特殊的情况都会有所有区别。

『肆』 房地产开发融资

第一种是基金组织，手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。
第二种融资方式是银行承兑。投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80%。但问题是公司账户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开12个月的。现在大部分地方都只能开6个月的。也就是每6个月或1年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。
第三种融资的方式是直存款。这个是最难操作的融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个账户，将指定金额存进自己的账户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注：这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。
同意质押的是另一种融资方式叫做大额质押存款。当然，那种融资方式也有其违反银行规定的地方。就是需要银行签一个保证到期前30天收款平仓的承诺书。实际上他拿到这个东西之后可以拿到其他地方的银行进行再贷款的。
第五种融资的方式(第四种是大额质押存款)是银行信用证。国家有政策对于全球性的商业银行如花旗等开出的同意给企业融资的银行信用证视同于企业帐户上已经有了同等金额的存款。过去很多企业用这个银行信用证进行圈钱。所以现在国家的政策进行了稍许的变动，国内的企业现在很难再用这种办法进行融资了。只有国外独资和中外合资的企业才可以。所以国内企业想要用这种方法进行融资的话首先必须改变企业的性质。
第六种融资的方式是委托贷款。所谓委托贷款就是投资方在银行为项目方设立一个专款账户，然后把钱打到专款账户里面，委托银行放款给项目方。这个是比较好操作的一种融资形式。通常对项目的审查不是很严格，要求银行作出向项目方负责每年代收利息和追还本金的承诺书。当然，不还本的只需要承诺每年代收利息。
第七种融资方式是直通款。所谓直通款就是直接投资。这个对项目的审查很严格往往要求固定资产的抵押或银行担保。利息也相对较高。多为短期。个人所接触的最低的是年息18。一般都在20以上。
第八种融资方式就是对冲资金。现在市面上有一种不还本不付息的委托贷款就是典型的对冲资金。
第九种融资方式是贷款担保。现在市面上多投资担保公司，只需要付高出银行利息就可以拿到急需的资金

『伍』 研发型企业如何融资

研发型企业属于抄高科技类型袭，用股权融资的形式更适合
1、研发型企业未来发展比较有前景，会比较吸引投资者
2、研发型企业目前经营情况一般，融资能力较差
3、股权投资者如一些PE/VC会比较容易受吸引
4、研发型企业有较好的新三板、主板的远期前景
补充：这类企业的融资，应该着眼于远期，如果盯着眼前融资会非常困难。

『陆』 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

『柒』 怎样完成公司前期融资

● 企业融资上市遇到的主要问题
一、 准备不足，仓促上阵。
1．缺乏认识。被逼无奈，对融资主体、上市地点、国际规则、审 计准备、成本构成、时间周期、资金用途、信息披露义务等方面没有充分考虑。
2．缺乏资源。缺少战略投资者资源，缺乏价值挖掘手段，影响融资成效，缺乏国际性战略伙伴的支持。
3．缺乏规划。缺乏产业整合能力和战略发展规划，不能将筹资与引进技术、改善管理和产业合作结合起来，没有发展后劲，影响再融资计划。
4．缺乏策略。盲目改制，才草率重组，时间长，成本高，效果差，使得重组后的公司缺乏科学性和专业性新调整，延误时机，也增加融资上市成本。
二、不懂规则，缺乏科学。
1．盲目追求资产规模。贪大求全，多元发展，资产收益低下，盈利能力不高，没有投资价值。
2．强调主观愿望，不懂境外融资规则。过分看重股权比例，主观愿意借贷合作，不了解股权融资的利弊分析。
3．缺乏学习规则的机会和动力。注重多方谈判，缺少专心学习，随着时间推移而境外融资业务能力没有长进。
4．缺乏投资机构资源和有效渠道。上当受骗走弯路很多，总结经验很少，真正原因是没有投资合作资源。

● 如何全面准备境外融资？
（一）影响企业发展的根本问题
1．客观上：最大障碍是“融资难”问题长期得不到有效解决。
2．主观上：缺少必要的融资常识、渠道资源和策略支持。
（二）为何树立境外融资上市策略
1．引进宝贵资金，增强竞争实力
2．增加融资渠道，长期持续收益
3．开展资本运营，实现跨越成长
4．改善管理模式，激励骨干员工
5．全面促进发展，永保企业活力
●为何确定境外融资上市？
（一）境内融资上市
渠道少、资金少、策略支持少、门槛高、程序多、时间长、效率低、制度不完善、结构不合理、再融资困难多等，使得企业“融资难”问题长期得不到有效解决，这是制约中国企业发展的根本障碍。
（二）境外融资上市
1．投资资源多，规则简洁明确；
2．没有行政审批和人为干扰，成本可控；
3．市场化操作，上市时间和融资效果可以预期；
4．上市团队专业配合，高度敬业，周期短，效率高；
5．股权完全可以流通，实现激励机制；
6．提升企业国际地位，容易得到中外政府的双重支持。
●如何把握融资上市时机？
（一）自身因素
1．企业面临竞争挑战；
2．需求资金和提升管理的因素；
3．准确预测全年的经营指标，满足融资上市条件；
4．经过审核的财务数据，不得超过规定的期限。
（二）市场因素
1．如何体现自身的投资价值；
2．同类企业在股票市场的表现分析；
3．根据行业周期，应避免市场预期不佳。

● 如何选择融资上市地点？

中国企业境外融资上市通常可以选择香港、新加坡、美国、日本、英国等地，但要考虑如下因素：
1．战略投资者来源；
2．上市标准和再融资条件；
3．投资者基础决定发行效果；
4．股票流通性；
5．上市估值与募集资金多寡；
6．法定信息披露的基本要求；
7．上市费用和维持费用；
8．文化背景差异和企业/行业认同度。

● 如何评估融资上市风险？
1．政策风险：企业境外融资上市要符合中国外商投资产业政策
2．财务风险：中国企业提供的财务资料必须真实、完整、有效
3．决策风险：按照市场规定决策，坚定信心，减少人为干扰因素

● 如何选择投资机构和专业机构？
1．投资机构要熟悉中国产业发展和企业特点
2．专业机构能为企业设计最佳的全面解决方案
3．可以积极协调、促进各机构之间的分工合作关系
4．全面帮助企业快捷高效、安全实现融资上市目标
考虑因素：
1．投资策略是否相同；
2．专业经验和专业人才情况；
3．对中国企业及所在行业的熟悉程度；
4．感觉是否良好，工作是否具有全面服务意识。
●如何提高融资上市效率？
1．建立总协调人、财务顾问机制，全面做好准备。
2．开展管理层辅导，制作全面方案，取得全力支持。
3．整合产业资源，提升融资策略，挖掘企业投资价值。
4．代表企业利益，提供所有合作资源，开展团队工作。
5．妥善地解决企业遇到的各种程序性非程序性问题。

●如何控制融资上市成本？
1．协助企业做好全部前期准备工作，降低其他专业机构的市场开发成本，减少专业机构不必要的工作量；
2．熟悉行业惯例和工作水准，选择合适的投资者、律师、会计师、主理银行和证券包销商等机构进场工作；
3．明确个专业机构的职责范围，防止出现“职责空白”和“重复工作、重复代价”问题；
4．做好时间周期计划和成本控制管理，提高工作效率，缩短融资周期，保障正常的生产经营不受影响；
5．特殊经验和技术安排。

■结 论
中国企业家只有树立融资上市策略，才有可能把企业打造成为行业龙头，坐享霸主地位。
中国企业只有在财务顾问的帮助下，才有可能选择合适的投资者和资本市场融资上市。
中国企业只有在专业财务顾问的帮助下，才能更好地防范风险，完成融资上市的任务目标。

通过前一时期沟通、接触，10月16、17日两天上海浦东发展银行哈尔滨分行金融部经理白书波、王玲应邀来我市开展工作，进行银企对接。两天来，他们首先对晟凯塑料制品有限公司、万意达钢结构工程有限公司、元丰轮胎有限公司、亚东无纺布有限公司、鑫隆玻璃制品有限公司、鲍斯生物科技有限公司、金土地生物科技有限公司和华泰公司等八户企业以及红岗区的橡胶园区、玻璃园区等地进行实地的考察走访；然后又与市经委领导、区经济计划局领导及企业负责人进行了座谈，从而更加密切了银行与企业的关系，增进了解，银行和企业均表示下一步将加强合作。
通过走访，我市经济发展环境、企业规模、项目质量给浦发行领导留下了深刻印象，为下一步合作打下了坚实的基础。

『捌』 房地产企业有哪些融资拿地的模式

您好，希望点点租可以帮到您，望采纳，谢谢！
1、拿地阶段：劣后投资人通过SPV设立有限合伙企业，分级资金以直接或通过SPV的形式认购有限合伙份额，有限合伙企业注资并控股开发商为目标项目成立的项目公司。这里的劣后投资人是指介入地产项目运作全阶段并以获取项目完成开发、销售后分红收益为目的的金融机构。
2、拿地后（缴清土地出让金）至开发贷放款前：分级资金通过SPV认购有限合伙企业的优先份额，融资人-开发商以不限于现金、股权等形式认购有限合伙企业的劣后份额，有限合伙企业以不限于委托贷款、附加回购条件的股权投资等形式向项目公司提供资金。
3、开发贷：底层项目满足银监会规定的“四、三、二”标准时，可直接采用信托贷款、银行贷款，只是集团下属非银金融机构的资金成本与银行贷款比较并无优势，集团内只有银行具备做开发贷的条件，但是如果融资人对用款效率、资金监管等方面有强烈需要并且能够满足这些要求，非银金融机构依然有落地开发贷项目的机会。
4、其他，不限于某一特定阶段：
（1）项目公司应付账款保理；
（2）开放商以自持或者待去化物业作为基础资产，通过财产权、资产收益权信托融资；
（3）财险保单增信引入网络平台资金，通过SPV对开发商发放指定或不指定用途的贷款。
以上只是基本的交易模式，实际操作过程中因资金方的风控、合规需求或者融资人的信用水平，会对交易结构进行相应调整。

『玖』 房地产项目开发，怎么融资

从银行融资现来在很难了，而自且现在的资金很紧张，房地产又是很敏感的领域。从信托的角度老说，你可以用在建的项目，土地，如果是上市公司的话还可以用上市公司的股票作抵押或者质押。四证之前的项目用股权融资，资金配比一般一比一，信托是固定回报，对合作项目公司实行财务监管，经营权归开发公司。如果项目已经动工，如二期或者三期项目，信托可以用项目公司净资产一半做价，可使项目公司提前变现，信托实施固定收益，变现的资金只有知情权，不设监管。信托的地产融资大抵就是以上三种
融妈妈为您解答