限制房地产融资

『壹』 房地产面向社会融资有什么规定吗

深入解读房地产融资渠道及具体处理方式

近年来，房地产行业发展迅速，已成为我国国民经济中的支柱性行业。众所周知，房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。

当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限，这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。深入解读房地产行业的融资渠道及具体的处理方式。
一、我国房地产融资渠道及现状
1、银行贷款
目前我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金以及其他资金等两个方面，房地产自有资金比例比较低，主要依赖于银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。根据中央和银监会的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的主要资金链。
2、房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人签订信托投资合同，委托人将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张。着是的房地产企业对银以外的融资渠道的资金需求更加紧张，房地产信托业务得以发展。不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远看，信托资金是亿个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产融资渠道的一个补充。
3、上市融资
上市融资是房地产企业的一个理想融资渠道，它可以分为直接上市和间接上市两种，直接上市的数额比较大，但是融资门槛高，更多房地产企业选择间接上市，其中买壳是比较常用的方式，买壳上市需要大量的现金，上市的目的是通过增发，配股再融资筹集资金，但前提必须是有好的项目和资产进行置换。但拥有大量项目，好的开发项目和优质房产都是中小企业很难具备的，因此房地产企业走上市融资的路子还是很难。
4、债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高，与股票相比又有一定的安全性。因此，在证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑形式。但是，目前我国房地产债券发行的规模小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题，这都影响了企业通过债券融资的规模。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1、建立多层次房地产融资渠道体系
当前，我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来，我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业的信贷机构，债券、信托、基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，迫切需要通过建立多层次的融资体系，为不同企业提供不同的融资场所。
2、开发更多的房地产金融投资产品
房地产渠道融资的多元化开展，关键是需要设计出有差异的，服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国房地产金融建设刚刚起步，银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。国家加大对房地产金融产品的开发，房地产自身的金融建设必会成长起来。
3、完善房地产金融法律法规
国家应出台适用于房地产金融发展的法律法规，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格的规范，使我国房地产多元化融资规范化的发展。
总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，走多元化的发展道路，但在现实中需要国家加强对房地产金融市场的宏观调控，进一步完善法律法规。房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据自身特点，采用多种融资途径和方法。

『贰』 传统融资渠道受限房企如何筹资

由于发债、银行贷款等传统融资渠道受限，房企不得不变着花样来融资。除了向员工发理财产品外，不少房企也开始推员工持股、高管人员期权激励，而这些的最终目的无非就是两个字：拿钱。

但今年以来部分银行开发贷额度紧张甚至直接停摆的消息时有传出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力很大，因为现在很多银行开发贷已无额度，只有几家大行还有一些额度，但对于旭辉这样的企业来说，开发贷的利率也会较基准利率上浮30%。

而对于非上市非国企的小企业来说，它们已经不在银行的考虑范围内了。在一家国有大行工作的彭丹（化名）发现，今年以来银行对房企规模资质要求可谓步步提升。“一般来说我们都是会选择排名靠前的大型房企，只是这个标准上半年还是top50，现在已经变成了top20。”

“以前是银行追着我们走，现在是银行绕着我们走。”局势的反转让余斌感觉到，地产业的冬天或许真的来了，而且现在还不是最冷的时候。

天风证券分析师高志刚指出，企业内外部资金流受限，考虑到下半年到期和回售压力加大，如果再融资压力进一步增大，融资能力弱的中小房企可能面临流动性风险。

中原地产首席分析师张大伟也认为，现在融资难是事实，但还远远没到最难的时候。

至于什么时候会触到谷底？现在谁也不知道。

来源：凤凰网

『叁』 房地产公司融资需要什么条件

澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。

根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。

此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。

『肆』 房地产开发商股权融资时融资上限是多少

我个人观点，光有股权是无法融资的，一般项目公司的股权除了持有的土地以及相应的前期投入以外，股权并没有任何价值。所以在做房地产项目融资时，股权质押只是作为辅助的担保措施之一。

『伍』 银监会叫停银信合作理财产品以后，房地产公司融资遇到阻碍，他们会有什么对策

房地产融资一直是个敏感话题。但是不要为房地产企业操心，因为从历次专运动看，他们都属没伤筋骨，因为房地产是块肥肉，嫌贫爱富的银行很愿意往上贴。现在银行减少支持的力度，实际只是基于政策风险的考虑，而市场风险几乎很小。所以，适当时候，银行与房地产企业“合作”，想办法应对一下监管机构，还是很有可能的。

其二，如果放弃银行信贷资金，谋求其他资金的方式还有很多，拆借、集团销售、典押等等，但是用高利贷的可能性几乎没有。大额资金使用两年，想使用高利贷，这是不可能的

第三，一场运动下来，真就是死掉几个小小的房地产商，也是正常不过的。解放军叔叔打靶训练，还要有几个死亡名额呢...

『陆』 我想问问银行限制房地产开发贷款是否真实，房地产开发怎样融资

申请房贷款的资料：
1.借款人的有效身份证、户口簿;
2.婚姻状况证明，未回婚的需提供答未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);
5.房产的产权证;
6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)。

『柒』 12家房企试点融资三道红线，将如何影响房地产融资划出

一，房企融资再度收紧短期内会导致房地产企业资金紧张而加快现在住房销售，从而会对住房价格起到抑制作用

实际上，我国房企融资收紧和政策的调控一直在进行，并不是从今天开始的，也不会在今天结束，这一次不过是再一次继续收紧的政策体现。

今年以来，虽然在房地产调控政策上起起伏伏，受到各种救市政策、断供潮、房住不炒不等于房价不涨等的过程，但对房地产融资的控制一直没有松动。

二，房企融资再度收紧会影响到房地产企业拿地热情，从而从长期看会由于减弱住房供给而助推房价

房地产企业融资的“三道红线”是分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险，目的是整体上控制房地产企业融资的高杠杆风险，短期内可能会通过加快房地产销售回笼现金对冲融资的收缩，但从长期看，无论是对龙头房企还是中小房企都将有深远影响，特别是对房地产企业的拿地将产生较大的影响，无论是房地产企业的激进拿地扩张，还是房地产企业的正常拿地储备都将受到非常大的冲击和影响。

三，坚持房住不炒和不以房地产政策作为短期刺激经济的手段不会改变，房价的大涨和大跌都不符合未来的房地产预期调控目标

这次的房地产企业融资再一次收紧，应该与7月份公布的住房价格变动有关，虽然说住房价格上涨的态势有所得到抑制。但从目前已知的7月份房价涨幅看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅都呈现回落的态势，但价格涨幅回落与房价下降是两码事。

『捌』 贷款公司禁止用于房地产贷款融资是什么意思

国家为了防控房地产金融风险，减少房地产资本性投入，对于贷款公司禁止把资金贷款给房地产开发公司。

『玖』 房地产融资的相关政策

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。
(一)银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
(二)房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
(三)国内ipo
(四)境外ipo
(五)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房地产投资基金等
综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资
1.内部融资方式包括：
（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2.外部融资的主要渠道和融资工具有：
（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
（4）房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。