什么时候房地产开始融资

『壹』 房地产公司融资需要什么条件

澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。

根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。

此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。

『贰』 到年底了，什么时候开始融资比较合适

根据笔者经验，平均下来，每个项目融资时见面的投资人一般超过30家，融资到账时间（不是签TS也不是SPA）大于5个月，签TS毁约率大于50%。

『叁』 房地产企业如何融资

1、开发贷融资抄（最常见的，最容易的袭）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
……

『肆』 房地产项目融资有哪些关键节点

1、企来业营业执照
2、企自业组织机构代码证
3、企业税务登记证
4、企业银行基本户开户许可证
5、企业贷款卡
6、房地产开发资质证书
7、用于融资的房地产项目的《土地证》
8、用于融资的房地产项目的《用地规划许可证》
9、用于融资的房地产项目的《建设工程规划许可证》
10、用于融资的房地产项目的《建筑施工许可证》
11、用于融资的房地产项目的《预售证》
12、 公司简介，股东简介， 商业计划书
13、融资计划书(融资额度，年限，重点突出抵押物，还款来源)，近三年的报表

『伍』 房地产项目开发，怎么融资

从银行融资现来在很难了，而自且现在的资金很紧张，房地产又是很敏感的领域。从信托的角度老说，你可以用在建的项目，土地，如果是上市公司的话还可以用上市公司的股票作抵押或者质押。四证之前的项目用股权融资，资金配比一般一比一，信托是固定回报，对合作项目公司实行财务监管，经营权归开发公司。如果项目已经动工，如二期或者三期项目，信托可以用项目公司净资产一半做价，可使项目公司提前变现，信托实施固定收益，变现的资金只有知情权，不设监管。信托的地产融资大抵就是以上三种
融妈妈为您解答

『陆』 什么是房地产融资

房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。

第二个问题解答：（用菜单展开方式表述）
流程分几种，看你的问题估计你问的是开发：

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书

↓

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

↓

向计委申报立项报告

↓

计委函至规划局

↓

规划局会签返计委

↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

↓

规划局法征地意见函

↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

↓

┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓

画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价

│ │

申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得

│ 土地使用证

按规划设计条件征询意 │

见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房

│ │

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

│ │

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

│ │

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册

│ │

规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证

│ 了解线路情况与供电局运行班协商

修改后送首规委审图 改造、移线方案

│ 煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式

出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

│ │ │

运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单

制作资料 计划（建委会签）

│ │ │

报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领

许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证

│

建委、物价局下文批价

│

运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实

│

四源费缴纳

│

到开发办市政处核实任务

│

开发办工程处同意招标

│

填招标申请书并到市招标办登记

│

招标办看现场

│

运用“投资项目概预算系统”编制标底

│

招标办审查标底

│

开标会

│

定合同，写评标报告，发中标通知书

│

招标办盖章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书

同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记

务来源及一切手续

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛

建委工程处同意开工，办理开工许可证

↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司

路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装

计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定

委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案

配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计

建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场

收 收 验收 验收 规划 施工

设备安装 到市政 位置 业务科检验

及验收 监理所 委托 同意接气

送电 下水报 设计 凭通气单到

装 到劳动 管网所办固

规划设 局报装 定资产转移

计 环保局 手续及通气

竣工验 审查消 手续

收 音除尘 凭接气单到

设备 液化气公司

竣工验收 办各户通气

手续

通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

全部工程竣工

↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出库分配及销售、办理产权证

↓

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

『柒』 房地产开发融资

第一种是基金组织，手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。
第二种融资方式是银行承兑。投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80%。但问题是公司账户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开12个月的。现在大部分地方都只能开6个月的。也就是每6个月或1年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。
第三种融资的方式是直存款。这个是最难操作的融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个账户，将指定金额存进自己的账户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注：这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。
同意质押的是另一种融资方式叫做大额质押存款。当然，那种融资方式也有其违反银行规定的地方。就是需要银行签一个保证到期前30天收款平仓的承诺书。实际上他拿到这个东西之后可以拿到其他地方的银行进行再贷款的。
第五种融资的方式(第四种是大额质押存款)是银行信用证。国家有政策对于全球性的商业银行如花旗等开出的同意给企业融资的银行信用证视同于企业帐户上已经有了同等金额的存款。过去很多企业用这个银行信用证进行圈钱。所以现在国家的政策进行了稍许的变动，国内的企业现在很难再用这种办法进行融资了。只有国外独资和中外合资的企业才可以。所以国内企业想要用这种方法进行融资的话首先必须改变企业的性质。
第六种融资的方式是委托贷款。所谓委托贷款就是投资方在银行为项目方设立一个专款账户，然后把钱打到专款账户里面，委托银行放款给项目方。这个是比较好操作的一种融资形式。通常对项目的审查不是很严格，要求银行作出向项目方负责每年代收利息和追还本金的承诺书。当然，不还本的只需要承诺每年代收利息。
第七种融资方式是直通款。所谓直通款就是直接投资。这个对项目的审查很严格往往要求固定资产的抵押或银行担保。利息也相对较高。多为短期。个人所接触的最低的是年息18。一般都在20以上。
第八种融资方式就是对冲资金。现在市面上有一种不还本不付息的委托贷款就是典型的对冲资金。
第九种融资方式是贷款担保。现在市面上多投资担保公司，只需要付高出银行利息就可以拿到急需的资金

『捌』 什么时候是融资的最好时机

种子轮融资
现在你的公司已经有了一个产品原型，一些粘性用户以及约为25万英镑的种子资金。这笔资金已经可以供你支付员工一些较低的薪水。因为现在你们的人数已经多到无法在一个卧室中装下了，你们会开始在共享工作空间租用一些桌椅或向更大的创业公司求助办公场地和设施。
你们已经走了很多捷径，但看起来还是有惊人的工作量要做。那些你以前不认识的人开始使用你们的产品，这让你们感觉很棒。你们非常努力的试图传播信息，甚至可能开始试图从你们的第一个付费用户身上赚取一些利润。
你在这个阶段加入公司会得到3%的股权和能满足你基本生活需要的底薪。你们会谈论等到公司股份卖了之后你们会在哪个城市买房。
你可能是作为第一个专业工程师或设计师加入的，但在这个阶段或多或少你还是要依靠自己来完成工作。在你加入公司后，因为没有专员来操心订购设备的事儿，所以你的第一项任务就是去Apple专卖店给自己买一台笔记本电脑。这里没有任何来自更有经验同事的指导培训，也没有代码检查，就是因为公司规模还是太小了。
“市场活动”包含了你们公司的创始人之一发了封关于你们融资声明的邮件给TechCrunch(美国科技类博客)。
作为公司的一员，虽然公司应采用的商业模式在你心里也在大幅转变着，但你对公司前进方向仍具有一定的话语权。就算你没有参与到作出决定的过程中，你也能立刻知道结果。
当然这个公司也很可能因为没有找准合理的产品-市场定位而融不到更多的钱，走向破产。你的妈妈会告诉你你当时应该继续做你在Oracle那份薪水丰厚的工作。
A 轮融资
这个阶段的公司已经从一家著名的VC募集了大约300万英镑左右的资金，同时团队也扩张到了10-15人。你们会拥有门上印着自己logo的自己的办公场所，再不济也能在共享工作空间中有你们自己的区域。
投资人会让你们提交季度现金流量表，所以你们第一次开始记账。这项任务将会由任何一个电脑上安装了Excel的人来完成。
这家公司终于聘请了一个办公室主任来减轻创始人们管理行政上的负担。他们开始提供工资单并开始做工作状况调研。
你加入这家创业公司来做一个特定的职位，但是你花了1～2周来搞清楚你真正应该做的事是什么。不过至少他们记得给你买了笔记本，桌子和椅子。
团队里大概有3到4个工程师，所以你们开始做代码检查并设立了持久工作的集成服务器。你为在你之前进公司的“蠢货”们积累下的各种技术错误深感悲痛，这极大的减缓了需求的开发速度。
公司新产品的发展方向会在三个创始人的小规模会议中决定，然后在12个人的“全员大会”中宣布。公司提出了按季度发布的产品路线图，你被询问你觉得哪个应该被优先排序。最后你选择了你最感兴趣的那个项目。
你肯定能在大公司赚取更多的工资，但目前的薪水也足够你活的不错了。你拿到了0.5%的期权以及低于市场价10%～30%的底薪。但你推测这值得冒险——如果把公司的股权卖了，你可以在伦敦买一套很棒的房子。当然，感觉这一天还很远。
市场职能由一个全职员工全部包揽，工作内容包括PR，付费广告和社交媒体。公司的创始人再也不亲自运营公司的Twitter帐号了。你们公司的名字会时不时出现在科技媒体关于“值得关注”的文章里。
你们获得了成千上万个付费用户，时不时能看到人们在公共场所使用你们的app，这种感觉太赞了。你妈妈到现在也不是很明白你们公司具体是干什么的，但是因为你开始拿像样的薪水还是让她很开心。
B 轮融资
现在这个公司已经成立了2-3年并募集到了约1～2千万英镑的融资。公司用这笔钱来扩张团队，团队人数已经升至约60人。
创始人们受够了昏暗简陋的办公环境，他们花了大手笔买下了有暴露在外的混凝土结构以及透明玻璃墙的办公场所，每一个人都坐在Herman Miller牌椅子上。你可以在线上查到每一把椅子大概都要1000英镑左右。
财务和人力资源相关岗位的员工大概有3～4人，当你加入公司的时候你会拿到公司的介绍手册。你会参与几天的培训，但只有在工作过程中你才会慢慢了解所有情况。
市场方向现在已经有了数字广告专员，员工在职能上也细分出PR管理，内容管理和社区管理。你们已经在不同国家有了几百万个付费用户，而你们公司也已经成为了各种媒体上商业版面的常客。
工程团队被拆分成2～3个独立的团队，他们都开始招聘应届毕业生来提前完成自己的招聘计划。
你被某一个团队负责人招进来的时候你已经被分配到一个职责明确的岗位。你在面试的时候见过创始人们，但当你加入后他们不是总能记住你的名字。CEO会每两周见一次管理层主管。
一个新的产品方向会在董事会上被争论，然后由CEO传达给高层管理人员。管理层们再让他的组员们知道改变即将发生。公司的大部分人都把精力放在 “重复性的流程” 和规模扩张上。
公司渐渐不再频繁推出新功能，但是你们的app已经开始被你妈妈的朋友们使用了，这让你的妈妈非常自豪。
你的工资和市面上其他公司给的差不多，你会拥有0.05%的期权。你早就决定好了等到股权卖出去的时候你要把存款用来买哪套房子。看起来再某个阶段被收购是一定会发生的。
C 轮融资
你加入了一家 “独角兽” 公司!经过5年的发展，这家公司已经募集了将近 1亿英镑左右的资金并被估值为10亿英镑左右。在交易结构了有一些你闻所未闻的奇怪条款，但是 HR 部门表示这些都是 “法律相关事项”。
在你加入公司的时候，你被给予价值5万英镑的期权，折算下来大概是公司期权池的0.005%。你在其他创业公司的朋友提醒你要搞清楚投资人的清算优先收益是多少，然而公司里好像没人能告诉你这个。公司里的同事们都忙着猜测公司什么时候能够上市。你觉得任何一种分红都是挺好的福利，反正薪水待遇已经非常不错了。
你加入了公司新成立的都柏林办公室，这是公司国际化战略的一部分。你是作为负责欧洲市场的6个销售助理之一入职的。在你被允许和任何一个客户交谈之前你会接受为期4周的高强度入职培训。
新办公室一开始感觉有点空，但很快你就被新员工入职坐满办公室的速度震惊了。你问市场部门应该坐哪里，得到的答案是他们都在另外一间办公室。
你看见CEO的照片出现在《福布斯》杂志的封面，但是你其实从来没有见过他。
你的妈妈早就开始使用这款app，不过跟那些TechCrunch上展示的新成立创业公司开发的新产品相比，这款app已经开始变得有些过时了。
根据被披露出来的商业内幕，这家公司已经开除了新任命的产品VP并开始跟进新的产品方向。她6个月前才刚刚从 Twitter 转到这家公司。一份几天前 HR 发布的内部备忘录表示公司正在进行小幅度的内部重组。
你看到咨询顾问坐在会议室里，但是你不知道他们正在做什么。
一个月后，你们被集合起来参加了一个由电视转播的全员大会，第一现场在公司总部。CEO发表了一篇简短的演讲告诉大家公司已经被Oracle收购了。他还解释了这样做为什么能够加速公司实现愿景的能力。最后他感谢了每一位员工能够成为公司神奇旅程中的一部分。这时观众席中有人开始哭泣。
紧接着HR解释到作为此次收购中的一部分，一些部门会被裁员。你被告知你的期权会 “缩水”。当你在google上搜索这代表什么的时候，你发现你的期权已经毫无价值了。你有一些在工程部门的朋友被给予一些Oracle的股票作为 “留任奖励”，但是这一福利都不对销售部门的人生效。你想问自己当时为什么要加入一家创业公司。

『玖』 融资是从什么时候开始的整个融资的提出，发展背景以及发展历程

首批6家券商（2010年3月19日）
中信证券（600030)
国信证券
海通证券（600837)
国泰君安 （香专港上市）
光大证券（601788)
广发属证券（000776)
第二批5家券商（2010年6月8日）
申银万国证券
东方证券
招商证券（600999)
华泰证券（601688)
银河证券
第三批融资融券试点券商名单（2010年11月25日）
宏源证券（000562)
国元证券（000728)
长江证券（000783)
兴业证券（601377)
安信证券
平安证券
国都证券
中信建投证券
中投证券
方正证券（601901)
长城证券
齐鲁证券
西南证券（600369)
中金公司
第四批将会有44家