养老地产信托

A. 选购指南：购买信托应该了解和注意哪些问题

1：信托公司都一样吗?
我国目前有68家信托公司
，有央企系、银行系、地方政府系、上市公司系等等，大型央企控股的“中”字号信托公司由于股东背景实力强，所以相对稳妥一些。信托公司净资本非常重要，根据《信托公司净资本管理办法》中的要求，信托公司净资本不得低于2亿元，信托公司净资本不得低于各项风险资本之和的100%、净资本不得低于净资产的40%。因此，净资本较大、且投资比较稳健的信托公司应当作为重要参考之一。
2：人人都适合购买信托吗?
信托虽然这几年收益较高，但是也有一些缺点，比如说缺乏流动性，投资过后中途不能提前终止，信托的投资期限一般在1—3年，因此，对资金有一定流动性需求的客户是不适合的。
3：信托的收益率越高越好吗?
有人买信托哪家收益高就买哪家的，这也是一大误区。一般情况下，收益率越高，风险就越大。因此，买信托不能只看收益率高低，更要看投向哪里，抵押物是什么，抵押率是多少，进而根据自己的风险承受能力选择相应收益的产品。
了解以上三个最为主要的问题，你就可以根据自己的情况选择适合自己的信托产品。但是在选择信托产品时，仍然需要考虑以下几个方面：
第一，要选择信誉良好的信托公司。投资者要认真考量信托公司的诚信度、资金实力、资产状况、风险管控力度，历史业绩和人员素质等各方面因素，从而决定某信托公司发行的信托产品是否值得购买。目前国内信托公司截止2013年4月28日有68家公司，最新成立的是中国民生信托公司，附图为其它67家.
第二，要预估信托产品的盈利前景。市场上的信托产品大多已在事先确定了信托资金的投向，因此投资者可以透过信托资金所投资项目的行业、现金流的稳定程度、未来一定时期的市场状况等因素对项目的成功率加以预测，进而预估信托产品的盈利前景。
第三，要考察信托项目担保方的实力。如果融资方因经营出现问题而到期不能“还款付息”，预设的担保措施能否有效地补偿信托“本息”就成为决定投资者损失大小的关键。因此，在选择信托理财产品的时候，不仅应选择融资方实力雄厚的产品，而且应考察信托项目担保方的实力。一般而言，银行等金融机构担保的信托理财产品虽然收益相对会低一些，但其安全系数却较高。
第四，从各类信托理财产品本身的风险性和收益状况来看，信托资金投向房地产、股票等领域的项目风险较高，收益也较高，比较适合风险承受能力较强的年轻投资者或闲置资金较丰裕的高端投资者;投向能源、电力、基础设施等领域的项目则安全性较好，收益则相对较低，比较适合于运用养老资金或子女教育资金等长期储备金进行投资的稳健投资者。
另外，投资者在选购信托理财产品时，还应注意一些细节问题。例如：仔细阅读信托合同，了解自己的权利、义务和责任，并对自己可能要承担的风险有一个全面的把握。信托理财产品绝大多数不可提前赎回或支取资金，购买后只能持有到期，如果投资者遇到急事需要用钱而急于提前支取，可以协议转让信托受益权，但需要付出一定的手续费，因此应尽量以短期内不会动用的闲散资金投资购买信托理财产品。
信托法规对信托公司的义务和责任做出了严格的规定，监管部门也要求信托公司向投资者申明风险并及时披露信托产品的重要信息，不少信托公司已定期向受益人披露信托财产的净值、财务信息等，广大投资者应充分行使自己的权利并最大程度地保障自己的投资权益。

B. 投资泰国房产好还是马来西亚房产好

两个国家我都说一下，你可以看下
马来西亚：
世邦魏理士报告显示，马来西亚租金回报全球排名第六，房价全球排名第99位。此外，据《全球房地产指南》2015年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，大马的平均租金回报率达4.57%，远高于中国大陆的2.66%、中国香港的2.82%和新加坡的2.93%。
从2010到2014年，短短4年间马来西亚房价涨了46%，可见其增值潜力不可估量。此外，马来西亚房地产资讯中心公布的2011年到2015年马来西亚房产交易数量及交易额，也证实了马来西亚房产一直处于增值状态。
值得一提的是，马来西亚房产为永久产权，无遗产税，作为一项固定资产，这无疑是留给子孙后代最宝贵的财富。
泰国：
租金回报率高，房价涨幅更没得说 ：
* 泰国中心地区的公寓的平均年租金回报率在房价的5-8％左右，有的地方可达15%。
* 例如在芭堤雅，人民币60多万的二线海景公寓能租到人民币4000元/月；人民币100万的房子月租能到大概人民币10000元。
* 从过去10年的统计数据来看，曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。
没有房产税，过户及持有费用低：
* 泰国没有“房产税”，持有成本很低。
* 泰国买房的税费大概是房价的1.5%，其中过户费是房价的2%（买卖双方各付一半）；另外还有0.5%的印花税。
外国人购置房产门槛低，办理快 ：
* 泰国土地厅工作效率很高，业主需要准备的文件相对简单。
* 如果是新楼盘、新别墅的过户，在开发商和专业地产经纪人的帮助下，一般1-3个工作日就可以完成。——明良海外专业团队回答

C. 中铁信托为什么投资养老产业五十个亿

目前，我国65岁以上老年人口已经超过1.38亿，占总人口的10.1%（数据来源：《中国统计年鉴2015》），远高于7%这一老龄化衡量指标。随着老年人口的不断增加，加之国家老年社会保障的完善和消费水平的升级换代，养老服务业逐渐被市场认可。

一、产业发展趋势

在老龄化时代和消费时代大背景下，养老服务业前景十分可观，我们认为养老服务产业总体呈现多元化、市场化和社区化三大发展趋势。
（1）养老服务内容向多元化发展
养老服务随着时代需求的演变，已经脱离了本身的老年照顾、生活服务为主的含义，如今的养老服务是个包罗万象的综合性服务，涉及到医疗、商贸、旅游、咨询、管理、文化、地产等诸多内容，主要可以理解为养老服务业和养老地产的结合，养老服务为养老地产提供服务功能，养老地产为养老服务提供项目载体，表现在居住层面和服务层面满足不同年龄段的老人养老需求。
养老服务方面，按照服务的功能可分为三大类医疗服务、生活服务、辅助性服务，具体内容如下图所示，主要围绕老年人的“吃、穿、用、行、医”，出现的类型有护理服务、康体服务、家政服务、用品商贸、老年教育、老年咨询等。同时养老地产也出现了多种形式，例如有养老院、托老所、护理院、独立式住宅、老年公寓、老年社区等。

（2）社会养老服务向市场化发展
养老服务一直以来就是社会保障型事业，但是随着社会进步以及产业链条的细分深化，政府承担的养老服务重担逐渐交还市场，养老服务开始走向公益性和盈利性平衡发展的道路，成为了国民经济重要的增长点。
其一，从市场表现来看，目前看来我国的养老服务主要由政府主导，但是市场资本不断瞄准这块巨大的蛋糕，开始进入市场化的开发运作，例如大连第一家养老超市、上海纯市场化亲和源养老地产、青岛的日式养老培训基地等。这些新业态的出现，体现了我国养老服务不但在种类上创新增加，还在模式上积极突破，同时在合作上加强汲取先进国家经验，使得养老服务的发展蒸蒸日上。
其二，从政府支持来看，通过制定各项优惠政策，鼓励养老服务市场化，引入多方资源参与社会养老服务体系，一方面改善民生、扩大就业、提高我国整体养老整体服务水平，另一方面利用市场手段，为提供养老服务的机构带来经济效益，在实现社会效益的同时，也实现经济效益。

（3）传统家庭养老向社区化发展
受代际生活习惯及老年人对自身生活水平要求的影响，越来越多的受教育程度高、退休金多的中高收入老年人，开始愿意尝试且逐渐接受现代养老模式。
在传统家庭养老功能逐渐弱化的社会背景下，社区养老模式更加凸显了优势；社区养老符合老年人的地缘文化观念，在家庭辐射半径下享受养老服务更加贴合老年人“恋家”的情感需求，同时开放利用社区资源，搭建了家庭与社区共同养老的桥梁，同时减少资源的浪费，满足老年消费的需求。在未来的社区老龄工作将与第三方养老服务对接，相互结合搭配，充分发挥国家对养老领域的扶持政策，同时以第三方服务弥补社区专业养老服务缺口。

赚钱最厉害的信托公司。眼光往往是最为独到和前瞻的。

D. 选择信托产品需考虑哪些因素

看门狗财富为您解答。
选择信托产品需考虑一下几种因素
第一，要选择信誉良好的信托公司。投资者要认真考量信托公司的诚信度、资金实力、资产状况、风险管控力度，历史业绩和人员素质等各方面因素，从而决定某信托公司发行的信托产品是否值得购买。目前国内信托公司截止2013年4月28日有68家公司。
第二，要预估信托产品的盈利前景。市场上的信托产品大多已在事先确定了信托资金的投向，因此投资者可以透过信托资金所投资项目的行业、现金流的稳定程度、未来一定时期的市场状况等因素对项目的成功率加以预测，进而预估信托产品的盈利前景。
第三，要考察信托项目担保方的实力。如果融资方因经营出现问题而到期不能“还款付息”，预设的担保措施能否有效地补偿信托“本息”就成为决定投资者损失大小的关键。因此，在选择信托理财产品的时候，不仅应选择融资方实力雄厚的产品，而且应考察信托项目担保方的实力。一般而言，银行等金融机构担保的信托理财产品虽然收益相对会低一些，但其安全系数却较高。
第四，从各类信托理财产品本身的风险性和收益状况来看，信托资金投向房地产、股票等领域的项目风险较高，收益也较高，比较适合风险承受能力较强的年轻投资者或闲置资金较丰裕的高端投资者;投向能源、电力、基础设施等领域的项目则安全性较好，收益则相对较低，比较适合于运用养老资金或子女教育资金等长期储备金进行投资的稳健投资者。
另外，投资者在选购信托理财产品时，还应注意一些细节问题。信托理财产品绝大多数不可提前赎回或支取资金，购买后只能持有到期，如果投资者遇到急事需要用钱而急于提前支取，可以协议转让信托受益权，但需要付出一定的手续费，因此应尽量以短期内不会动用的闲散资金投资购买信托理财产品。
信托法规对信托公司的义务和责任做出了严格的规定，监管部门也要求信托公司向投资者申明风险并及时披露信托产品的重要信息，不少信托公司已定期向受益人披露信托财产的净值、财务信息等，广大投资者应充分行使自己的权利并最大程度地保障自己的投资权益。

E. 急求！关于BFP保险理财规划师相关问题

你好 是这样的，你可能去的是“储备经理人r班”其实就是业务员，但是这个t班级里会更好的培训以6及s辅导你，教会你专p业的知识，让你更能很好更有经验的洒下f市场，但是你说底薪只有前几p个l月4才g有，不u知道你是什0么s地区d的，每个w地域都不o一c样太c平洋在全国每个k地方8的方6案都不x一x样，看公1司老总怎样运作。 你说3险一s金，福利什6么i的 这些都是以2后一k定会有，但是现在业务员没有，我具体不n知道你这个c是什5么a性质，但是说需要拜访那一j定是业务员，业务员在现在还没有这么r多待遇，如果有可能是公0司老总为3了d招纳人s才a给的待遇。建议是真正全方7位的了c解，看看公1司是不g是真的缴纳，其实你要是做的好的话赚的钱远远比11险一v金要多的多。 公0司只有内6部人m员才z有这样的待遇，就是真正的员工a不t是代理人i，但是那样谈单的机会也e没有了k。 你不l了w解这个u行业，保险不z是每个p人q都能做的，重在坚持、诚信对待客户0、真正为4他们着想，把自己z的利益放在后面你才h能走的更长0久c，因为8你真正的帮助了k他们。你最后说都需要哪方1面的能力s，这个b能力q是慢慢锻炼出来的，谁都不d是一y出生就是天n才q，慢慢的锻炼自己g，不o断的见2客户1就是累积经验。 其实如果你去了j也z不j会损失什6么t，所以8可以0尽量的去尝试一x下o，让自己t学习e点东西，就算以1后不c做多了n解点也d是可以6的，现在保险公0司保监会差的很严格，所以8你可以8放心0没有欺骗成分0，但是招聘也p是有尺4度的，必须说明要的是做什7么e的，这些都是很严谨的。 如果还有其他问题可以1详细咨询，或者消息 本人a 我用我的专p业回答你的问题，很乐意帮忙 太a平洋人w寿 大n连分1公6司 资深业务主任 李阳 f四jsМdiΗ搔uЫuЫyしa揣

F. 天津剑桥港湾什么情况

剑桥港湾位于滨海新区大港育梁街567号（育梁街与学苑路交口滨海学院对面），由天津市房地产信托集团公司与大港中原置业有限公司联合开发建设。项目优势：1.该项目紧邻南开大学滨海学院等多所院校，学府气息浓郁，人群纯粹。2.项目与大港临潮湖公园距离较近，空气质量良好。3.容积率为1.09，绿化率48%，属于低层低密度低容积率的大型生态居住。4.交通方便，坐186、688在津港高速大港出口前行2公里，到大港胜利街一商友谊大港店，步行即到。项目劣势：该项目周边缺乏商业配套，自驾的话还可以。总的来说剑桥港湾比较适合附近上班，及养老的客群，投资的话周期会比较长。

G. 房地产＂庞世骗局＂具体指什么

庞氏骗局在中国又称“拆东墙补西墙”，“空手套白狼”。就是用银行贷款（土地使用权抵押）和预售收入建房子，很少使用自己的资金。

H. 看国外养老金是怎样运作的

美国 401K退休计划是国际上公认的较为成功的企业年金运作模式。员工每月从其工资中拿出一定比例的资金，以税前的形式存入养老金账户，而企业也可以根据员工的缴费按一定比例为员工对等缴费。目前401K资产分布大体如下：股票基金占40%、债券基金占10%、平衡基金占10%、货币基金占5%、公司股票占15%，债券及其他占20%左右。
日本 由“养老金公积金管理运用独立行政法人”(GPIF)负责运营，2001年开始进入市场运作时一度出现投资亏损，其中2001年度和2002年度亏损分别达1.31万亿日元和3.06万亿日元，并因此被迫解散，将公共年金转交给新成立的GPIF运作。日本政府对GPIF进行了严格的投资限制，其中投资国内债券、国内股市、海外债券、海外股市及短期资产的资产比例分别为67%、11%、8%、9%、5%，变动幅度最高为上下8%。
英国 养老保险基金主要投资于本国股票(54%)、外国股票(23%)、本国债券(9%)、外国债券(3%)、房地产(5%)、储蓄(4%)和抵押证券(2%)。在英国，由雇主设立的养老保险基金是通过签订信托契约的方式来进行管理的，监管当局每三年对基金的全部资产和负债情况进行一次评估，对总资产和总负债至少每年评估一次，如果发现资产大于负债将降低缴费率；否则，将限期予以纠正。
德国 养老保险基金受投资公司法管辖，由联邦银行进行监管，主要投资于债券(75%)、房地产(13%)、股票(9%)和储蓄(3%)。根据投资公司法规定，养老保险基金投资于股票比例为21%至75%，具体比例由各养老金计划灵活掌握；投资于房地产、流动资金和套期保值性金融衍生工具的上限分别为30%、49%和30%。
法国 养老保险基金受投资公司法管辖，由法兰西银行进行监管。基金管理必须通过人寿保险公司进行，人寿保险公司可以委托注册投资管理公司进行运营。其主要投资于债券(上限为65%)、房地产、股票和储蓄，但投资于一家公司发行的证券的上限为5%。养老保险基金的行政管理和投资运营相分离，不强制雇主参加养老保险计划，并且规定雇主缴费不得超过雇员的4倍。

I. 什么是共同基金

共同基来金亦称股份不定投资公司。一种自为小额财产所有者提供投资，经销可随时兑换成现金的股票的投资信托基金组织。在西方国家，由于有价证券市场发达，投机活动严重，人们无法决定购买哪种股票或何时买进和卖出为好。

一些有证券从业经验的人从追求收益、资本增值甚至投资目的出发，组织“共同基金”，自行筹集资金，将投资者的资金集中起来购买各种证券。同时，它们为投资者提供了另一种购买选择，从中收取佣金。投资者也可以根据需要支付一些费用来交换投资类型。

(9)养老地产信托扩展阅读：

投资基金的优势：共同基金比普通投资者拥有更多的资产，可以将资金分散到不同的股票甚至不同的投资工具上，实现真正的风险分散，共同基金公司利用专业的基金经理和研究团队进行市场调研，对双方的整体和个人投资环境有透彻的了解；只要少量的基金管理费能从专家的帮助中受益，可以说这是小投资者最好的福音。

当投资人不想投资时，可随时选择退出，赎回国内债券基金的款项，可於申请赎回之次一营业日收到，国内股票型基金及海外基金约一周可拿到款项。不像其他的投资工具，有卖不出去的风险。

J. 按信托标的物的不同，信托可以分为哪几类

信托分类繁多，以信托标的物为标准，信托可分为： 1. 资金信托： 信托标的物呈货币资金形态。其中，又可以按照资金的具体用途再分为信托贷款融资类信托(上国投的新上海国际大厦项目信托产品)、证券基金投资类信托(上国投的机构理财资金信托产品)以及股权投资类信托等。 2. 动产信托：信托标的物形态为动产实物，如工业设备、车辆、船只等。 3. 不动产信托：凡是以土地、房产等地上定着物为标的物而设定的信托， 称为不动产信托。。 4. 财产权信托： 是以财产权为信托标的物的信托。按照财产权的类别不同，又可以 划分为股权信托、表决权信托等。 5. 知识产权信托:专利权信托、著作权信托等。近年来，由于银行利率走低，信托理财逐渐成为市场热点。投资者在购买信托理财产品时，需要注意以下几点:其一，信托产品的盈利前景最关键。目前市场上的信托产品大多为集合资金信托计划，即事先确定信托资金的具体投向。因此，投资者在购买信托理财产品时要关注信托项目的好坏，如信托项目所处的行业、运作过程中现金流是否稳定可靠、项目投产后是否有广阔的市场前景和销路。这些都隐含着信托项目的成功率，关系着投资者的本金及收益是否能够到期按时获取。其二，考察信托项目的担保情况。有银行担保或银行承诺后续贷款的信托项目，其安全系数会高于一般信托项目，当然其收益会相对低一些。此外，对于有担保的信托项目，投资者不能只看担保方的资产规模，而要看担保方的资产负债比例、利润率、现金流和企业的可持续发展等因素。 其三，了解自己的风险承受能力。一般情况下，投资于房地产、股票市场的信托项目风险略高，但其收益也相对较高；而投资于能源、电力等基础设施的信托项目比较稳定，现金流量明确，安全性好但收益相对较低。因此，对于有养老需求或者是为子女筹备教育金的投资者，最好购买低风险、收益适中的信托产品。