土地信托

1. 我国土地信托制度是何时建立

1、设立遗嘱信托
《信托法》第八条规定了设立信托应采用书面形式，书面形式包版括遗嘱。第十三权条又规定，设立遗嘱信托，应当遵守继承法关于遗嘱的规定。
因此，中国大陆可以设置遗嘱信托。
2、受托人资质
《信托法》规定了信托关系，第二十四条又规定，受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人。因此，从信托法的角度，遗嘱信托受托人资质非常广泛，只要具有完全名师行为能力即可，无需特别的审批许可。
后来，银监会发布《信托公司管理办法》，对信托公司的资质进行了管理，但也没有规定信托业务为信托公司专属经营（作为部门规章，它不能限制上位法《信托法》对受托人资质的规定）。但在传统上，只有信托公司具有经营信托业务的资格，否则很难区分委托和信托两种法律关系，这对于资产隔离是否能够得到法律的保护，有很大的影响。

2. 土地信托是什么

希望帮得上忙
1、房地产信托的简称，信托是一种理财产品，由于其门槛高（100万起点），不为一般人所认识。目前国内的房地产信托产品的平均年收益率在9%左右。土地信托(Land Trust)，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。简单的说就是房地产公司在银行贷不到钱，在股市也圈不到钱了后，就找信托公司帮他们弄点钱。打个比方，信托公司通过银行等渠道向投资者出售收益率10%信托计划，集中大量信托资金后以15%的利率贷给地产公司。这样多方都能获利，对于投资者能获得高达10%的收益率，对于信托公司和银行能分得5%的利差，对于地产公司能获得保命的钱。但这个模式能持续下去的前提是房价不大跌，地产公司能获得可观的利润来支付高达15%的利息。
2、土地信托的现实意义是：土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将在中国产生深远的影响。

3、如何构建土地信托：1、成立农村土地信托机构2、建立土地投资信托基金3、推行土地信托运作模式的支持体系

3. 土地信托的分类

土地信托依信托财产的处分方式的不同，主要有租赁型信托及出售型信托两种：
（1）租赁型：受托人无处分信托财产的权利。
（2）分售型：委托人将信托财产委托信托业者出售。

4. 土地信托的问题研究

是否需要进行立法
中国许多法规的出台，如《证券法》都是在实践中进行了探索后，才进行立法，这似乎是中国的一条立法“经验”。有人主张，先探索，再规范，并列举了温州等地先是在混乱中发展，在完成原始资本积累后，再回过头来依法运作且颇为成功的例子。从成本与效益的角度分析，矫治坏习惯所支付的成本远大于一开始培养好习惯所支付的成本。在信托业较为发达的日本除了有《信托法》、《信托业法》、《兼营法》等基本法律外，还根据不同信托业务种类而创设信托非凡法，如《贷款信托法》、《证券投资信托法》、《抵押公司债券信托法》及《土地信托法》等。
中国虽然出台了《信托法》，但其过于宏观，在现实中难以操作。在提倡依法治国的今天，一切行为必须置于法律和制度框架之下。中国土地信托应进行非凡立法。在条件还不十分成熟的情况下，可以条例的形式出现，对“信托法”进行必要的补充，使中国农村土地信托事业健康、有序发展。
土地信托委托人是村委会还是承包户
中国《宪法》、《土地法》、《农村土地承包法》等明确规定，农村土地属于集体所有，而有权代表集体的组织有：村民小组、村委会、乡（镇）集体经济组织。但究竟哪一个集体经济组织是集体土地的主体，事实上并不清楚。于是有的地方将集体土地所有权证发给村委会，村委会作为土地信托制的委托人也就顺理成章。因为信托制的委托人在绝大多数情况下均是财产的所有者，那么村委会以委托人的身份出现究竟可不可以呢？答案是否定的。
按照《土地承包法》的规定，土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。村委会将土地发包给农民后，作为承包方的农民就自动取得了流转选择权，假如村委会作为委托人，那将是对农民承包经营权的肆意剥夺和对国家法律的严重践踏。
对受托人是否有非凡要求
由于中国个人信用体系发展尚不成熟，所以个人作为受托人在不妥当，而由政府相关部门出资设立信托机构不宜提倡，因由政府相关部门出资设立的土地信托机构，行政力量轻易介入，依靠行政手段向成员农户租用土地，再以土地入股经营或包给其他个人或法人单位经营，从而使这种流转变异为“反租倒包”。而“反租倒包”从根本上违反了农民的意愿，为《中共中心关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》所明令禁止。由具有独立财产，能独立承担民事责任的法人充当较为适宜，该法人须是能履行土地信托职能、独立承担民事责任的中介组织，如土地信托中心、土地信托合作社、土地信托投资公司等中介组织。
土地信托保护模式
但土地信托跟其他信托方式一样，无法保护简。如果发生了针对她房产的诉讼，那么简还是要作为受益人接受债权人的债务追偿。如果简是以个人作为受益人，那么债权人可以就宣判结果对她的全部资产进行追偿 。

5. 农村土地流转 是什么意思 农村土地流转信托是什么意思

定义：农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。
这里可以这样解释，A作为农民拥有地块的承包经营的权利，A把承包下来的土地委托给B进行经营打理，B收取一定的管理费用，产生的收益则归属于A。

我们可以看到这实质上是一种信托行为。信托的实质就是委托人把财产权交给受托人，由受托人以自己的名义按照委托人的意愿对这个财产权进行管理。农村土地流转的过程中实质上的财产权就是承包土地的经营权。
当农村经济发展到一定程度，农民面对更为高效的和快速的市场必须生产经营方式更为集约化，而将多个农户的土地通过农村经济合作社等合法组织将散农的土地经营权集中在一起，将这份财产权交给信托，由信托对其进行专业化，高效化的管理，或将其租赁给单个农业种植大户，降低交易成本，实现经营权集约化后利润的放大化，将产生的收益分配给农民，提高了农民的收入，或征得农民的同意，对农业延生出来的产业进行二次升级，还可以通过购买经营收益权的方式为这些产业融资，同时合理的分配也可以培养产业，是产业合理化，结构化。

土地流转信托是一项促进农村现代化的金融手段，不过目前全国试点范围不多，还未成立真正意义上的农村土地流转信托，但不少地方委托给农村经济合作社或建立土地流转市场已经在逐步实现农村土地流转的信托化。

6. 土地信托的外国模式

美国土地信托模式是开发者(委托人)购买一块生地(raw land)，再将该土地所有权信托给受托人，签订信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人，受益凭证代表对信托财产（土地所有权）的受益权，销售受益凭证所得资金用来改良土地，然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金，负有给受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证。
该模式具有以下特点：通过资金的“集合”，解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金；为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会，同时也降低了个体投资风险；投资人所拥有的受益凭证可以流动，具有较强的变现性。 1984年，日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托。1986年，《国有财产法》、《地方自治法》的修改以及同年《税法》的实施，大大加速了土地信托的发展。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人治理和使用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包括出售型和租赁型，前者指委托人将信托财产委托信托业者出售，受托人将出售所得，在扣除受托人的报酬及其它手续费用后，交付给委托人；后者指受托人无处分信托财产的权利，在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益，信托终了时，委托人仍保有原土地的所有权。
该模式具有以下特点：替代性，即通过土地信托方式解决了土地所有者具有土地开发的积极性，但无能力开发的现象，具有替代性；稳定性，即土地所有者将土地信托给信托银行，在信托期内如租赁信托可获取稳定的信托红利；高效性与多样性，即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点，使国有土地的治理与处置手段多样化。

7. 信托贷款能否用于土地储备项目

地产信托都需要符合“四三二”要求的，一般都是结顶的项目信托公司才会版去做 尽调。纯粹为了权拍土地，哪个信托公司敢接手？目前市场的地产信托完全是烫手的山芋了！
但是大多数地产公司募集的资金都是做土地储备的，披露信息时说用于前期项目后续资金。
这个要和信托方面的人商量好的，他们会配合你们的。良好的项目策划，满足项目审批硬性条件，妥善的资金募集渠道，还是能做下来的目前。

浙江富昌投资

8. 土地信托的模式构建

成立农村土地信托机构
农村土地信托机构应按照“依法、自愿、有偿”的原则，把分散在一家一户的土地集中起来，以解决部分农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，在稳定承包权的基础上，加速经营权的流转，同时有效解决了土地供需矛盾，促进了农村产业结构调整。土地信托机构的主要职能包括：
1.信息传递职能。定期举行土地流转信息发布会，如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托，向社会推介2200亩土地的使用权转让信息，公开招标高效农业开发项目，在不到一天的时间里，已有9家企业签订了投资协议，而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。
2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商的基础上，落实合约关系，维护双方利益；代理发行收益凭证，为受托人融通开发资金服务，为投资者拓宽投资领域服务，并从中收取相应劳务酬金。
3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理，以提高土地利用“三态”效益为目的，促进土地资源可持续利用为宗旨。
4.经营治理职能。土地信托机构可运用其信托基金，直接或联合从事土地的开发经营治理。
建立土地投资信托基金
土地开发需要巨额资金，通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制而满足不了需求，建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金，其主要来源有：银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴美、日土地信托经验并结合中国农村土地产权实际情况（农村集体土地所有权不变、承包权相对稳定、经营权可合理流动）。
原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构，土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让（包）金或股利；也可以与专业土地开发公司通过签订土地开发合同，收取开发收益（开发公司按合同取得相应酬金），然后将土地使用权再进行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款（农业贷款，政府扶持、利率优惠）来筹集，金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金，既增加投资渠道，又分散金融风险。
推行土地信托运作模式的支持体系
1.政策法规支持
2001年4月公布的《中华人民共和国信托法》，使中国信托事业的繁荣和发展建立在较为完善的法律规范基础上。在国外，土地信托是信托业务的重要组成部分，然而，中国土地信托发展滞后，要真正促进土地信托经营业务的发展，尚需制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则，非凡是关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。
2.市场体系支持
第一，支持培育土地流转经营者。农村土地产权流转根本在于解决“有地无人种、想种无地种”的问题即谁来种，因而培育土地经营者是土地产权流转能否顺利进行的要害。中国农村土地流转经营者主要有：一般农户、种养大户、工商业主等，主要经营形式有：大户承包型、农庄经营型、股份合作型、公司经营型、产业化经营型等，重点应支持种养大户与工商业主进行规模化经营，投资高效农业，以发挥其人力、资金、市场与技术的优势。
第二，市场信息支持。流转土地的区位、数量、质量、地貌等条件以及补偿标准、流转形式均存在着较大的差异性，建立流转土地信息库，多渠道、多形式向辖区内外及时发布土地资源信息，可增强土地市场透明度，有助于土地高效流转。
第三，监督机制支持。土地流转后的用途应遵循“不改变土地的农业用途，确保耕地复耕能力，确保耕地总量动态平衡，确保土地资源可持续利用”的原则。建立监督机制，依法查处土地流转后的违法用地行为，使流转后的土地利用真正做到合理与高效。
第四，资金支持。据投资测算，目前每整理、开发、复垦1公顷的耕地需要投资 4500—9000元；园地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投资1800—2750元；渔业用地需要投资15000—28000元。随着土地整理、开发与复垦难度的递增，土地流转经营者所需投入资金量愈来愈大，为此需要财政部门、金融机构、民间组织等资金上的大力支持。
3.技术支持
由于土地开发整理内涵是随着时间的推移不断丰富的，如土地整理最具代表性的德国，19世纪以前的土地整理主要是针对农地分散、零碎等问题实行集中；20世纪初期，侧重于服务基础设施和公共建设实施土地整理；到了20世纪70年代又增加了景观生态和环境保护，以实现经济、社会、环境的协调发展。因此，土地开发整理技术也需要不断更新与完善，以适应土地开发整理内涵的需要。

9. 土地储备贷款和土地一级开发贷款有什么区别信托计划可以参与吗

两者联系：
纳入政府土地储备范围的土地，在进行土地使用权出让前回，需要按照土地一答级开发的模式，对地块进行土地开发工作。

银监会向包括各地银监局、银行及信托公司在内的多家机构下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，因此集合信托计划不能直接参与土地储备贷款及土地一级开发贷，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，最好是融资主体将已经形成的应收账款做成财产性信托模式以规避。

10. 土地信托的信托合同

委托人：
法定代表人：
住所地：
受托人：xxx省xx信托投资股份有限公司
法定代表人：xxx
住所地：
受益人：xxxxx房地产开发有限公司
法定代表人：xxx
住所地：为委托人拥有的国有土地使用权的信托事宜，委托人与受托人根据《中华人民共和国信托法》及其他有关法律、法规和规章，签订本合同，共同遵照执行。
第一条信托目的
委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法所有的国有土地使用权(市 区 街道 村 街北侧地块〈温土资挂2001-1号宗地〉)信托给受托人进行经营管理，获取收益。
第二条受益人
委托人指定本信托的唯一受益人是 房地产开发有限公司。
第三条信托生效及信托合同的登记
本信托在本合同经各方签字后即生效。本信托的登记由委托人负责办理。
第四条信托资产的交付
本信托项下的国有土地使用权在委托人取得《国有土地使用权证》之时起予以交付。
第五条信托期限
信托期限为月，自委托人取得关于上述地块的《国有土地使用权证》之时起计算。
第六条委托人的权利和义务
(一) 委托人的权利
有权了解信托财产的管理、运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。
本合同及法律、行政法规规定的其他权利。
(二) 委托人的义务
保证已就设立信托事项向债权人履行了告知义务，并保证设立信托未损害债权人利益;本合同及法律、行政法规规定的其他义务。
第七条受托人的权利和义务
(一)受托人的权利
自信托期限开始之日起，根据本合同全权管理、运用和处分信托财产，包括但不限于筹集建设资金、房地产开发、对开发房产的维护管理等。
本合同及法律、行政法规规定的其他权利。
(二) 受托人的义务
根据本合同的规定，为受益人的最大利益处理信托事务，恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务;对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料依法保密。
第八条受益人的权利和义务
除根据法律、行政法规及本合同的其他条款享有权利、承担义务外，受益人还享有下列权利、承担下列义务：
(1) 自本信托生效之日起根据本合同享有信托受益权。
(2) 受益人的信托受益权可以根据本合同的规定转让和继承。
第九条风险揭示与风险承担
受托人管理、运用或处分信托财产过程中，可能面临各种风险，包括投资对象和投资项目的风险、法律与政策风险、市场风险、管理风险等。
受托人根据本合同的规定管理、运用或处分信托财产导致信托财产受到损失的，由信托财产承担。
第十条信托的变更、解除与终止
本信托设立后，除本条下一款情形外，委托人和受益人不得变更、撤消、解除或终止信托。
本信托在受益人同意解除的情况下，可以提前解除;本信托因信托期限届满而终止。
第十一条信托利益的分配与信托财产的归属
利益的分配：受托人按照本合同规定向受益人分配信托利益;信托解除之日或者期限届满后第十个工作日为信托利益分配日。
信托财产的归属：信托终止，信托财产归属于受益人。
第十二条其他事项
合同项下的任何争议，若协商不成，任何一方均有权向受托方所在地人民法院起诉。
本合同一式五份，每方各持一份，其余用于办理审批、登记等。
委托人： 受托人： 受益人：
年 月日