信托储架

❶ REITs产品加速获批，REITs产品是什么，为何能被加速获批

近日，中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”获上海证券交易所审议通过。专项计划储架式注册规模30亿元，未来将涉及10-15个长租公寓项目，获准在2年内分期完成发行，首期发行底标项目为旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。

从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

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总结：REITS是房地产投资信托基金的英文缩写。

❷ 投行职位有哪些

同学你好，很高兴为您解答！

根据投行的规模和业务覆盖面来说，投行又分为Bulge Bracket（即大投行）和Boutique bank（精品投资银行）。前者包含高盛(Goldman Sachs)、摩根士丹利(Morgan Stanley)、美银美林(BoA Merrill Lynch)等，除了传统投行业务外，还会做一些其他的工作。例如，这些公司会有专门从事证券交易的部门(Capital Markets)，也会为机构/个人提供相关证券的调查(sell-side research)以及投资管理等(Asset Management)。后者一般规模较小，或专注于某类金融产品、或专注于某些行业、 或专注于某些业务、或专注于某些市场，又或者平台齐全但规模相对较小。

从职位部门、职能来看，外资投行一般分为IBD、Sales&Trading、Research、PrivateBanking、quant和其他支持部门等几块。

IBD

投行的核心业务包括launch IPO、offer additional stock 或者是Merge & Acquisition （M&A）等为需要通过上市融资的公司提供的服务。这些都是投行里核心的也是传统的项目，所在的division叫做Investment Banking Division，简称IBD。

一般IBD分为proct group以及instry/sector group。Proct group主要分为兼并(M&A)、杠杆融资(lev fin)以及重组(restructuring)三大块。在这个group从业的人员需要有一定的产品知识，并且是各类交易的执行者。而在instry group需要cover各具体行业，并且工作更多的是进行市场活动(pitching)。行业划分例如FIG (Financial Institution Group)、TMT (Telecom, Media and Technology)以及Real Estate等。

Instry coverage group 会focus 在一个特定的instry 比如 healthcare、technology等等，并且和这个行业的公司们保持联系以便给自己的bank带来业务。Proct coverage group 主要是focus on financial proct比如M&A、leverage finance、equity、high-grade debt 等等，他们会配合instry group 来完成客户的特殊需求。

从职位等级来说，IBD部门又分为analyst、associates、VP（Vice President）、Director、MD（Managing Director）这几个level。

这里需要注意三点：1、IBD里Analyst是初级职位，而部分Research里Analyst是高级职位。2、为了业务方便部分外资投行前后台采取两套职位头衔，有的投行会设置不同的职位名称，也就说你结识到的某位VP，可能并不是真的VP。3、高盛最高职位级别在MD上还有一个Partner Managing Director。

Analyst

投行中的Analyst（分析员）一般都是为各大院校应届生准备的一个2年的program，具体工作包括：

Research work:基本上就是finding and organize data、using excel and powerpoint、from internet或者银行可以access到的database，比如找一个公司shareholder的名字，或者一个地方的mobile phone subscriber的number，总之什么杂七杂八的信息都有。

Benchmarking:就是做一些comparison的工作比如compare一下UK top 25 的奢侈品商的revenue、growth、EBITDA、margin等等。

Profile:就是准备专门一个公司的PPT presentation, 介绍这个公司从历史到财务等的各种情况。

Prepare ‘Pitchbooks’:其实这个pitchbook不过就是PPT的一种fancy的表达，顾名思义，就是准备各种presentation的材料，包括profile的也包括给client看的建议。

Financial Modeling:建立一些初步的模型，包括merger model、DCF、LBO等等，然后交给associate进一步review和加工。

Comparables（Comps）:需要create和update一些comparable multiples 像price to equity ratio、EV/EBITDA等等，由于用于定价，所以要做大量的工作，更新各种数据。

Administration:就是像meeting上做会议记录、打电话接电话各种杂活。

Associate

Associate一般翻译为副经理。在analyst职位上2-3年后，一般就可以升为associate。Associate是比Analyst高一级的职位。这个职位要么是从Analyst晋升而来，要么是公司从各名校招入的MBA学生。

Associate的工作包括接收你上级就是VP、Director和MD的指示，然后给analyst分配工作，并且监督指导他们完成工作，其中包括要handling 更加复杂的model。除此之外，Associate要负责presentation中文字部分的编写，并且负责大多数建模工作。另外，在交易中，Associate需要和Analyst一起承担administrative work，并且主要负责与客户的沟通。

VP

在Associate这个位置上工作3年左右才能升职成为VP（副总裁，或经理），VP的工作主要由两大块组成，一就是充当project manager的角色，当D或MD接到deal的时候，VP的工作就是负责executing the deal，或者说making it happen。他需要plan所有需要的过程和任务分配给associates，并且确保整个过程的顺利按期进行。他同时也是和客户接洽以及联系各个support的人比如accountant、lawyer等等的核心人物。

Director

在VP这个职位上三年左右，一般就会升任为Director（总经理或董事）。Director主要就是负责重要的transaction比如fee negotiation、deal tactics 和senior level client meeting。还有就是做marketing吸引client。 MD工作性质与其近似，不过focus在最重要的客户上。

MD

Director三年左右一般就会升任MD（董事总经理）。MD级别有很高的业务收益指标以及客户责任要求，需参与公司的整体战略及业务方向制定。MD再往上发展就会去做team head, country head, proct heads, 最后成为head of M&A或者investment banking， 或者是做CEO之类。

以上说的是一个典型的投行职称序列，有些银行会设置一些中间职称，比如assistant VP(AVP)即助理VP、senior VP(SVP)即高级VP、executive director，安慰那些应该得到升值却没有升的人。

从升值路径来看，对于投行的普通Banker而言，职业路径一般分为Executional Banker和Coverage Banker两种——说白了，前者业务水平精湛管执行，后者人脉资源广泛拉关系。投行本质上是服务中介，没有客户，就没有收入，百万分红更加无从谈起。Executional的技能保证你不被踢出去，Coverage的能力才能让你升值。

Sales&Trading

简称S&T，是做交易经纪业务的，也就是focus在二级市场的。客户一般是机构投资者（因为机构投资者没有交易牌照，不能自己交易股票，所以需要一个经纪商），通过收取机构投资者的交易的佣金来赚钱。自己炒过股的都知道，券商除了代收印花税之外，还会收一个交易费。这个就是经纪业务的赚钱模式。似乎一些交易产品的设计和销售也是这个部门的工作。比如一些衍生品的设计和推广。这个在大陆做的很少，HK多一些。

其中，sales主要负责拿着portfolio去介绍给客户并且卖给他们，代表客户跟trader沟通然后告诉trader清单；trader要做的事情就是代表客户去找他们要买的instrument,以尽可能好的价格去买，然后进行hedge。这些人统称为交易员。

交易员入职一般从交易员助理做起，他们开始时的工作是协助交易员，为他们准备早餐和午餐，做很多繁琐的事情。他们也要将交易员的非自动交易输入系统。完成记录工作（booker，记账员）。

一般一年之后得到上司赏识便可以胜任初级交易员，可以在高级交易员休假时代其交易，这也代表他们正式交易员生涯的开始。

Reseacher

Research 部门很像前面那些sales、trading 或者institutional investor 的library。主要会对小的一个group的company进行研究，并且做出buy或sell 的recommendation。他们没有直接generate revenue，但是是帮助trader trading、sales force给客户提供idea，还有investment banker寻找客户不可或缺的信息资源。本质上这个部门做的工作属于增值服务，当然，有时候研究部也是投行面向媒体的一个窗口，大家经常看到某某投资银行首席经济学家对经济形势发表看法，或者看好某个行业什么的，这些人基本都出自研究部。

PrivateBanking

这个私人银行不是普通的商业银行的对私业务，它的主要作用是通过订制一些投资产品的组合来替富人理财和保证他们的财产不缩水的。当然商业银行也有类似的业务，但是投行的私人银行的门槛远远高于商业银行。一般都是百万级以上的。赚钱模式是向客户收取管理费。

Quant

Quant翻译成中文叫宽客，也被戏称为‘矿工’。主要一开始来自于做物理数学研究的人，跑到华尔街上给投行，还有其他的各种基金做financial model。Quant有时也作为买方交易员的身份存在。

其他支持部门

主要包括risk management（风险管理）、treasury management（财资）、internal control（内控）等各种office部门，确保投行作为一个机构，其各种工作都能有条不紊地运营下去。

比如risk management，不少投行都有单独的risk management部门，他们的工作就是运用自身金融风险管理方面的知识、技能和经验分析trader的market risk 和credit risk，然后决定给他们多少trading 的限额。其他的工作还包括同样地正确评估economic risk 和operating risk以确保market和credit risk的评估正确。

目前投行普遍缺乏足够的专业人士来填补risk management相关的职位空缺，所以投行risk management相关职位虽然压力同样巨大，但职位十分稳定且有保障，而且晋升压力相对较小。这里的专业人士一般认为是专业技能过关、通过相关认证（FRM，金融风险管理师）和具有一定行业经验的从业者。

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❸ 住房租赁证券化的流程 起源 意义是什么

一、住房租赁证券化的起源
证监会和住建部联手发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，并称推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

二、住房租赁证券化的流程
交易所对住房租赁资产证券化项目设置绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
另外，《通知》要求对加强住房租赁资产证券化监管管理，提出要营造良好政策环境，培育多元化投资主体，支持开展住房租赁资产证券化。
1、CMBS模式
商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）是指以商业房地产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。
这是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(CMBS)，也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品。
此次CMBS项目的特点主要表现在：
（1）管理人可以在无异议函出具日后2年内按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期CMBS，相比于普通单期产品，大幅提高发行效率，能进一步降低企业的融资成本。
（2）基础资产为单一资金信托项下的信托贷款，并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。
（3）与类REITs 对比，CMBS资产保留物业所有权，获得融资同时实现资产增值。与信托受益权ABS对比，CMBS物业资产进行抵押，可获得较大融资规模，并获得投资人信心。
2、租金收益权ABS模式
2017年1月4日，魔方公寓在上交所发行国内首期长租公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，底层资产为4014间房间的租金收入。该产品就是典型的租金收益权ABS产品，主要体现在：
（1）转租型物业，轻资产运营，无物业抵押。
（2）解决专业公寓运营商企业融资的问题。
（3）引入第三方担保机构为产品兑付提供额外保障。
（4）以“特定门牌号的公寓”所产生当前与未来的租金作为入池资产，通过入池资产特定化，解决租约与产品期限错配问题，并通过双SPV结构，创建稳定现金流。
3、公寓型类REITs
REITs是房地产投资信托（RealEastInvestmentTrusts）的简称，是以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。底层资产作为类REITs产品中的核心要素，其现金流产生能力及自身的保值能力将对专项计划的存续产生极大影响。
2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获深交所批准发行，这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。期限为5年(前3年为运营期，后2年为处置期)，其中优先级产品规模1.3亿元，发行利率为5.3%。
4、租赁消费分期类ABS
2017年8月，自如宣布成功设立“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”（下称“自如ABS”）。首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%，发行利率5.39%。
租住市场的租客通常是按季、半年或年预付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融产品，结合自如的租客信用体系，达到一定数值的租客，允许选择自如分期产品，对全年房租进行分期。
三、住房租赁市场证券化的意义
第一，财务融资，目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。
第二，资产证券化是房企规模划扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金一方面可以用来维持项目运营，还可以为快速发展租赁行业增加扩张“弹药”来源。
第三，资产证券化，为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但作为整个市场的发展势不可获缺的一种尝试。
第四，可以使风险与收益重新划分。

❹ 什么是证券公司次级债券

偿还次序优于公司股本权益、但低于公司一般债务的一种债务形式。次级债里的“次内级”，与银行贷款五容级分类法（正常、关注、次级、可疑、损失）里的“次级贷款”中的“次级”是完全不同的概念。

次级债券里的“次级”仅指其求偿权“次级”，并不代表其信用等级一定“次级”；而五级分类法里的“次级”则是与“可疑”、“损失”一并划归为不良贷款的范围。

(4)信托储架扩展阅读：

证券公司借入或发行次级债应符合以下条件：

（一）借入或募集资金有合理用途。

（二）次级债应以现金或中国证监会认可的其他形式借入或融入。

（三）借入或发行次级债数额应符合以下规定：

1、长期次级债计入净资本的数额不得超过净资本（不含长期次级债累计计入净资本的数额）的50%；

2、净资本与负债的比例、净资产与负债的比例等各项风险控制指标不触及预警标准。

（四）募集说明书内容或次级债务合同条款符合证券公司监管规定。

❺ 新三板定增流程是怎么样的

你好，
新三板定向增发，又称新三板定向发行，简单地说，是申请挂牌公司、或已挂牌公司向特定对象发行股票的行为。挂牌公司可在挂牌后进行定向发行股票融资，可申请一次核准，分期发行。发行股票后股东累计不超过200人的，或者在一年内发行股票累计融资额低于公司净资产的20%的，豁免向中国证监会申请核准，在每次发行后5个工作日内将发行情况报中国证监会备案。由于新三板定增属于非公开发行，企业一般要在找到投资者后方可进行公告，因此投资信息相对封闭。
定增流程解析
(一)发行目的;
(二)发行对象范围及现有股东的优先认购安排;
(三)发行价格及定价方法;
(四)发行股份数量;
(五)公司除息除权、分红派息及转增股本情况;
(六)本次股票发行限售安排及自愿锁定承诺;
(七)募集资金用途;
(八)本次股票发行前滚存未分配利润的处置方案;
(九)本次股票发行前拟提交股东大会批准和授权的相关事项。
2、召开股东大会，公告会议决议内容与董事会会议基本一致。
3、发行期开始，公告股票发行认购程序
(一)普通投资者认购及配售原则;
(二)外部投资者认购程序;
(三)认购的时间和资金到账要求。
4、股票发行完成后，公告股票发行情况报告
(一)本次发行股票的数量;
(二)发行价格及定价依据;
(三)现有股东优先认购安排;
(四)发行对象情况。
5、定增并挂牌并发布公开转让的公告
主要内容：本公司此次发行股票完成股份登记工作，在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让。
定向增发对股价影响有哪些?
一：上市公司选择的增发方式是公开增发还是非公开增发(又叫定向增发)，如果是公开增发，那么对二级市场的股价是有压力的，对资金的压力就更大，如果在市场不好时增发，就绝对是利空。如果是定向增发，那么对二级市场的股价影响就小一些，而且如果参与增发的机构很有实力，表明市场对其相当认可，可以看做利多。
二：增发价格，如果是公开增发，价格如果折让较多，就会引起市场追逐，对二级市场的股价反而有提升作用。如果价格折让较少，可能会被市场抛弃。如果是定向增发，折让就不能太高，否则就会打压二级市场的股价。
风险揭示：本信息不构成任何投资建议，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息作出决策，如自行操作，请注意仓位控制和风险控制。

❻ REITs产品加速获批，对租房市场有何影响

发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构，降低融资成本，有效盘活租赁住房资产，扩大住房租赁供给。长租公寓市场的金融创新和闭环的形成将有力支持住房租赁运营机构向机构化、品牌化、市场化方向发展。

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近日，中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”获上海证券交易所审议通过。专项计划储架式注册规模30亿元，未来将涉及10-15个长租公寓项目，获准在2年内分期完成发行，首期发行底标项目为旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。

住房租赁的机构化和专业化未来将推动以房地产为基础资产的ABS及REITs市场的进一步扩大。