划拨土地信托

① 信托项目中划拨土地如何转成出让土地

我在这里狗尾续貂下，听说，现在有少数信托可以做划拨土地的抵押！请问谁知道是那些信托吗？？？

② 如何全面整改地方政府违规举借融资行为

一、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资

地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等要严格执行《国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知》（国办发明电〔2007〕34号）等有关规定，未经有关监管部门依法批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。

二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为

除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的，必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。

三、加强对融资平台公司注资行为管理

地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司。严格执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。

四、进一步规范融资平台公司融资行为

地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。

五、坚决制止地方政府违规担保承诺行为

地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体，要继续严格按照《担保法》等有关法律法规规定，不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议，不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押，不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债责任，不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保，不得从事其他违法违规担保承诺行为。

地方各级政府要从大局出发，充分认识制止违法违规融资行为的重要性和紧迫性，统一思想，加强领导，切实担负起加强地方政府性债务管理、防范财政金融风险的责任，规范政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司行为。要对地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司违法违规融资或担保承诺行为进行清理整改。对限期不改的，依法依规追究相关责任人的责任。

③ 请问伪造市财政局的财政承诺函件进行融资，个人将该文件交予政府平台公司转交给资金方进行贷款融资，

百万级诈骗 20年

④ 什么叫商务金融用地

商务金融用地。指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。

金融用地和商业用地同属于商业金融业用地（中类）、公共设施用地（大类）。

但有所区别。商业用地是指综合百货商店、商场、经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其负数的小型工场、车间和仓库的用地。

金融保险业用地是指银行及分理处、信用社、信托投资公司、债券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地。

拓展资料

（1）出让使用年限最短。在我国商服用地大部分属于出让土地。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商服用地出让用地最高年限为40年。

（2）受节约集约用地原则限制。《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准。

（3）土地利用价值高。商服用地多处于繁华地段，可以产生更高的经济效益。也就是说可以引起地价的上涨，有时上涨的幅度可以达到几倍甚至几十倍、几百倍。

（4）区域选择性强。与居住用地不大一样，商服用地在地域上选择性很强，不是任何一块土地都可以作为商服用地的。除交通便利外，特别注意营业环境和收益状况。

（5）比较适宜收益还原法评估。

（6）可逆性差。农用地要变为商服用地比较容易，但要商服用地转为农用地则极为困难，因为拆除地上的建筑物、构筑物要耗费大量人力、物力和财力，恢复土壤也需要一定的时间，复垦的成本相当高。

⑤ 如何投政信合作信托产品

如何选择政信合作类信托产品?

一、 融资方所在政府的行政级别：

通常来说，一个项目融资方所在的地方政府，行政级别越高(在中国政府的特殊制度下，行政级别具有重要的作用)，能够调动的政治资源越多，还款能力越强。

一般情况下：省级(直辖市)> 副省级> 地区(地级市)>区县级。同时东部地区比西部地区政治资源丰富，一线城市的政治资源比二线城市政治资源丰富。

二、 地方政府的财政实力：

一般来说，财政实力包括“GDP”和“财政收入”，相比于分析“GDP”(一般最好在400亿级别)，分析地方“财政收入”更加更加实用。

如果政府的财政收入在达到100亿或者更高(地方财政收入结构不要过度依赖于卖地或者某些收出口影响较大的行业(全球经济下滑和贸易战容易造成财政收入大幅度下滑))，如果单个信托项目的规模不超过财政收入的1/20，这样的信托项目还款还是比较靠谱的。

三、 政府负债规模：

其实一般来说，中国很多地方政府负债比列差不多，但是还是有极少数地方政府负债比列过高以及还款能力不足(如内地某个地方政府前领导大刀阔斧的搞政绩，造成地方负债远高于其它兄弟平台，留个烂摊子给继任领导)。其实在分析政府以及地方融资平台负债结构，还需要像分析企业负债一样分析政府还款压力期限。如中长期负债(通过发债平台负债)一般不影响信托项目的到期兑付。

四、 融资平台以及担保平台公司资质：

政府平台分两个主要类型，一个是平台公司现金流能够覆盖流动性负债(自己已经能够产生稳定的现金流，不再完全依赖政府拨款)独立平台公司，另一种是现金流无法覆盖流动性负债的公司。显然前者更加适合做融资平台。

同时再考虑融资平台资质时候，如果融资平台有债券主体评级AA及其以上资质(能够通过发债来筹集资金)，这样的融资平台比一般的融资平台好很多。

五、 抵押及其担保：

政府平台融资，抵押物一般两种，“土地抵押”或者“应收账款质押”。先说“土地抵押”，政府项目拿出来抵押的土地绝大部分“一元钱土地”或者“政府划拨土地”，这些土地都是没有缴纳国税的，抵押率一般就是个大问题，另外要是真的出了风险，不管是信托公司来拍卖土地还是地产开发商来购买土地，都是个摊手山芋(去拍卖某个政府的抵押物很难执行，也基本上没有公司敢买)。再说“应收账款”，说白了就是政府欠平台公司钱，这个就是政府内部一笔账，还款还是看政府财政实力。所以说抵押物这个东西，是便于销售，实际意义不大。最后如果有实力不错的担保公司(如有债券主体AA评级)还是不错的，一般的担保公司，意义不大。

⑥ 2011年全国土地招标拍卖挂牌主持人资格考试时间

考试通告时间还没有出来。按照以往的惯例是9月15左右报名，12月份考试。具体有变化的的话要等公告。先准备好知识吧，随便什么时候考都行。

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全国土地招标拍卖挂牌主持人
资 格 考 试 大 纲
第一部分 土地管理制度与政策
一,土地管理
1.土地的概念,特性与功能;
2.我国土地资源构成及特点;
3.土地管理的内涵与原则.
二,土地公有制
1.土地所有制;
2.土地公有制.
三,耕地保护制度
1.耕地总量动态平衡制度;
2.耕地占补平衡制度;
3.基本农田保护制度;
4.耕地保护的经济调节机制;
5.耕地保护中的责任制度.
四,土地用途管制制度
1.用途管制制度的概念,内涵;
2.土地现状用途;
3.土地利用总体规划;
4.土地利用年度计划;
5.农用地转用许可制度.
五,土地征收与征用制度
1.土地征收与征用;
2.土地征收程序;
3.征地补偿安置.
六,国有建设用地供应
1.供地政策;
2.供地标准;
3.供地方式及配置方式.
七,集体建设用地使用制度
1.集体建设用地类型;
2.集体建设用地使用的法律政策.
八,土地市场运行与监管
1.土地市场动态监测;
2.土地收购储备;
3.地价监测.
九,地籍与土地登记
1.地籍管理;
2.土地登记.
十,土地执法监察
1.土地违法行为类型及法律责任;
2.土地执法监察制度.
第二部分 土地资产管理理论与实务
一,土地资产管理概述
1.土地资产管理的概念和意义;
2.国有土地资产管理制度的沿革;
3.土地资产管理的总体进展;
4.土地资产管理的任务和内容.
二,国有土地有偿使用制度
1.国有土地有偿使用制度及其特征;
2.国有土地有偿使用的范围及方式;
3.国有土地有偿使用方式及权能;
4.国有土地有偿使用方式的适用范围和内在联系.
三,国有建设用地使用权出让
1.招标拍卖挂牌和协议出让的基本内容;
2.协议出让的政策依据,范围和类型;
3.政府供地环节的协议出让;
4.原划拨,承租建设用地使用权办理出让;
5.划拨土地使用权转让;
6.出让土地使用权改变用途;
7.出让土地使用权续期.
四,国有土地租赁与作价入股
1.国有土地租赁管理的主要内容;
2.土地使用权出租管理的主要内容;
3.土地使用权作价出资(入股).
五,改制企业的土地资产管理
1.企业改制中土地资产管理;
2.改制企业土地资产处置政策;
3.改制企业划拨土地使用权处置程序.
六,集体建设用地流转
1.集体建设用地的概念和特征;
2.集体建设用地流转的现状;
3.集体建设用地流转的法律政策规定;
4.集体建设用地流转试点;
5.集体建设用地流转改革思路.
七,国有土地使用合同的规范与管理
1.出让合同的概念与基本内容;
2.出让合同示范文本;
3.国有土地租赁合同.
八,国有土地出让收支使用管理
1.土地出让金征收与使用管理沿革;
2.现行土地出让收支管理制度主要内容.
第三部分 土地招标拍卖挂牌理论与实务
一,招标拍卖挂牌基本内容
1.土地招标拍卖挂牌的概念和分类;
2.招标拍卖挂牌出让的产生和发展;
3.推行国有土地招标拍卖挂牌的意义.
二,土地招标拍卖挂牌出让政策范围与程序
1.土地招标拍卖挂牌的法律政策依据;
2.招标拍卖挂牌出让的原则和范围;
3.招标拍卖挂牌出让活动的组织实施程序.
三,出让方案与出让文件编制
1.出让计划的编制与公布;
2.接受用地申请和确定出让方式;
3.编制宗地出让方案和出让文件的要求.
四,出让中的地价评估和底价确定
1.出让中的地价评估;
2.招标拍卖挂牌中的土地估价;
3.标底底价及其确定;
4.投标(竞买)保证金.
五,竞投,竞买申请及资格审查
1.招标拍卖挂牌出让申请人的条件;
2.申请类型及申请文件;
3.资格审查与确定竞买(竞投)人.
六,招标出让活动实施
1.招标活动的主要程序和环节;
2.投标文件的送达和签收要求;
3.开标活动的组织实施;
4.评标活动的组织实施;
5.定标方法;
6.《中标通知书》主要内容及性质.
七,拍卖出让活动实施
1.拍卖会的主要程序和环节;
2.拍卖活动的注意事项;
3.拍卖成交的技术要求;
4.《成交确认书》主要内容及性质.
八,挂牌出让活动实施
1.挂牌出让的主要程序和环节;
2.挂牌活动的注意事项;
3.挂牌成交的技术要求;
4.挂牌截止转入现场竞价的相关要求;
5.《成交确认书》主要内容及性质;
6.挂牌出让制度的要点.
九,招标拍卖挂牌出让合同签订与结果公布
1.签订出让合同与办理土地登记的要求;
2.退还保证金注意事项;
3.公布出让结果的具体要求;
4.招标拍卖挂牌出让资料归档要求.
十,土地招标拍卖挂牌活动主持技巧
1.土地拍卖现场主持的技巧;
2.土地拍卖现场调控的技巧;
3.拍卖挂牌主持操作失误及其纠正.
第四部分 土地相关经济理论和法律
一,经济理论
1.供给与需求的概念与关系;
2.收入分配理论;
3.市场竞争理论;
4.市场与政府的关系;
5.宏观经济问题的主要内容及表现形式;
6.宏观经济政策的主要内容.
二,财政基础
1.公共财政;
2.财政支出的类型及形式;
3.财政收入的类型及形式;
4.政府预算与政府间的财政关系;
5.财政政策的主要内容;
6.土地财政的主要内容.
三,土地税收
1.税收的概念及其主要内容;
2.与土地管理相关的税种内容及特点.
四,土地金融
1.土地金融概念与主要内容;
2.我国土地金融制度与政策的主要内容;
3.不动产信托的主要内容;
4.不动产抵押的主要内容.
五,会计知识
1.会计概念与主要内容;
2.资产的定义及特点;
3.负债的定义及特点;
4.所有者权益的主要内容;
5.营业收入;
6.成本费用;
7.利润及其分配;
8.会计报表.
六,物权法
1.物权法基本知识;
2.所有权;
3.用益物权;
4.担保物权;
5.占有.
七,公司法
1.公司法基本知识;
2.有限责任公司;
3.股份有限公司;
4.公司合并,分立,增资,减资;
5.公司解散和清算;
6.外国公司的分支机构;
7.法律责任.
八,合同法
1.合同与合同法;
2.合同的订立与效力;
3.合同的履行与中止;
4.合同的变更与转让;
5.合同的终止与解除;
6.合同的违约与赔偿.
九,行政法
1.行政法基本内容;
2.行政许可;
3.行政处罚;
4.行政复议;
5.行政诉讼.
十,城乡规划法
1.城乡规划法的基本原则和总体要求;
2.城乡规划制定;
3.城乡规划的实施;
4.城乡规划的修改;
5.监督检查和法律责任.
十一,拍卖法
1.拍卖法的基本原则和总体要求;
2.拍卖标的;
3.拍卖当事人;
4.拍卖程序;
5.法律责任.
十二,招标投标法
1.招标投标法的基本原则与总体要求;
2.招标;
3.投标;
4.开标,评标和中标;
5.法律责任.
第五部分 土地资产管理主要法律政策

一,法律法规
1.《中华人民共和国土地管理法》;
2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
3.《基本农田保护条例》.
二,国务院文件
1.《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号);
2.《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号);
3.《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号);
4.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号);
5.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号);
6.《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号).
三,国土资源部文件
1.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号);
2.《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号);
3.《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发〔2007〕78号);
4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)与《协议出让国有土地使用权规范》(试行)(国土资发〔2006〕114号);
5.《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44号);
6.《关于印发的通知》(国土资发〔1999〕222号)等.

⑦ 土地分为几种房地产开发建设分为几种

土地基本性质分类有：国有用地（包括出让和划拨）；集体用地。

土地使用用途分类：住宅用地；工业用地；商业用地。

土地特殊用地：国防用地、教育用地、公共事业用地等。

土地开发

土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

(7)划拨土地信托扩展阅读：

国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法

第一章总则

第一条为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。

第二条本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。

第三条项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则：

（一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用；

（二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展；

（三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划；

（四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地；

（五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一；

（六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。

第四条国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。

⑧ 政信金融防控措施中的土地使用权抵押是什么明确说明

土地抵押，就是由于政信类信托产品的融资主体多为当地政 府下属国企，因此土地储备较为丰富，用土地使用权作为抵押是政信类信托常见的风控措施。土地作为抵押物的首要前提就是该土地是平台公司通过合法程序取得的。
如果是出让地，需要关注土地出让合同、是否缴纳土地出让金，土地是否存在闲置情形。如果是划拨土地，需要关注有无相关划拨审批手续，划拨土地用途是什么，有无擅自改变用途。除此之外，还要重点关注土地评估风险以及融资人无法还款时抵押土地的变现风险。

⑨ 上海中医看胃炎是什么价位

区别大众化的地方，赫尔森多了一种责任和态度。不仅是技术和设备的领先。

⑩ 哪个信托产品比较好

新华信托-华锦166号.文山市保障性住房收益权投资集合资金信托计划

推荐理由如下：

1、政府项目：政府划拨81亩土地用于保障房建设，总投入3.52亿，其中1.52亿由政府拨款，2亿由新华信托募集；
（政府拨款1.52亿相当于给信托资金2亿做了安全垫）
2、还款来源充分有保障：保守预计销售收入3.98亿，2倍覆盖本金，目前项目建设进度完成80%，16年前可以全部销售完毕；
3、风控措施完善：抵押项目土地评估价值5.1亿，抵押率仅为38.73%；

一、 基本要素

(1) 年化收益率：100万≤金额≤300万 9.5%/年
300万≤金额 10.5%/年
(2) 信托期限： 24个月
(3) 利益分配： 按年付息
(4) 信托规模： 2亿
(5) 资金用途： 用于建设文山市保障房。
(6) 产品类型： 政信类

个人观点
这是一个中规中矩的政信项目，但融资方的资质是亮点。
1.文山城投：文山建设局100%控股国企，净资产38.8亿，资产负债率10.37%，2014年3月13日发行公司债（14文城投 代码124541)，主体评级AA-,评定：稳定。
2.文山城投是当地最大的国有企业。在城市建设方面具有垄断优势，并获得政府在资本金及资产注入土地收益返还等多方面的大力支持。
3.文山目前处于基础设施建设和城镇化建设的蓬勃期，受文山州政府委托，文山城投对市政道路周边土地进行整理，可为公司带来持续性经营收入。
4.文山州政府下文批复，在2014年至2016年将价值不低于25亿元的经营性资产注入公司。