城市信托风险

1. 信托产品包含了哪些要素

收益率、产品期限、交易结构、风险控制措施、流动性。

收益率：

收益率是信托产品的基本要素，信托产品的收益率是指信托合同中约定的该信托产品受益人可能获得的预期收益率。

由于信托产品不能承诺保底收益，因此信托公司通常以预期收益率的形式向投资者展示产品收益水平。

以融资类集合资金信托计划为例，一般情况下投资人的预期收益加上受托人信托报酬、银行保管费、财务顾问费等信托费用后的总和即为融资方承担的总融资成本。

产品期限：

产品期限是信托产品另一个基本要素，信托产品的期限是指信托合同规定的信托成立日至信托终止日之间的时间长度，一般在信托合同中体现为一个固定的期限。

有的期限是以“M年+N年”的形式出现，通常是指在信托存续期限达到M年时，如果满足信托合同约定的延期条件(比如信托财产未完全变现)，信托则可延期N年。

信托产品期限与投资期限是两个不同的概念，一般情况下投资者的投资期限即为信托产品的信托期限，但是对于设置开放期且开放期内可以申购赎回的信托产品，投资期限则可能会短于信托期限。

比如一个信托项目信托期限是3年，在信托计划每满1年开放，则投资该信托计划的投资者的投资期限可能为1年、2年、3年。

交易结构：

交易结构是对信托期限、收益率、资金运用方式、投资领域、风控措施等各个信托产品要素的架构和组合。

我们可以形象的把交易结构理解成是把信托产品的“人、物、事”连接起来的机制。

“人”即为信托当事人，包括委托人、受托人、受益人等;“物”即为信托财产，其在不同阶段有不同的表现形式，同时由于资金运用方式不同也有所区别。

“事”即为委托人将其合法拥有的财产(如资金或财产权等)委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿对信托财产进行管理和运用，并实现受益人信托利益的一系列行为。

风险控制措施：

风险控制措施是信托产品设计中的核心，信托项目风险控制贯穿项目审查、产品设计、到期兑付等从项目筛选到项目终止的各个阶段。

如项目审查阶段通过遴选交易对手、尽职调查、中台独立审查进行风险控制;产品设计中通过抵押质押担保等手段及交易结构设计进行风险控制。

信托到期后通过资管公司接盘、股东协调等措施应对可能的风险。

流动性：

信托产品的流动性，可以理解为投资者将持有的信托受益权转换为现金资产的难易程度，可以用变现时的最大损失来衡量，变现时的损失越大，变现就越困难，则其流动性就越弱。

从信托产品成立到终止的各个阶段，理论上信托受益权可以通过转让、赎回、终止分配或者质押贷款的方式转换为现金资产，从而满足投资者的流动性需求。

信托产品是指一种为投资者提供了低风险、稳定收入回报的金融理财产品。信托品种在产品设计上非常多样，各自都会有不同的特点。各个信托品种在风险和收益潜力方面可能会有很大的分别。

贷款信托是指通过信托方式吸收资金用来发放贷款的信托方式。这种类型的信托产品，是数量最多的一种。

贷款作为一种传统业务，业务流程相对简单，风险控制方法比较成熟，所以信托公司在展业初期，选择这种方式进入市场、树立公司品牌也就顺理成章了。

采取贷款方式进行投资，使得这类信托产品在收益风险上具有以下几个特点：

首先，项目的收益是封顶的。收益来源于贷款利息，执行人民银行相关利率标准。这意味着委托人的收益高限是贷款利率，而且面临着信托公司提取管理费用，可能对这一收益产生抵扣。

不同的管理费用计提方式意味着收益抵扣的程度是不一样的，直接影响着投资人的收益。

其次，尽管信托公司基于自身的专业技能挑选了相关的项目进行贷款，但由于信息不对称，只能依赖对信托公司的信任。

而信托公司整顿完毕，自身的信誉机制并没有建立起来，贷款的信用风险必须通过外部机制来控制。

所以信托的风险控制对投资人来说是重要的，首先要了解和判断是否对此投资。

权益信托类：

这一类型的信托产品，是通过对能带来现金流的权益设置信托的方式来筹集资金，其突出优点就是实现了公司无形资产的变现，从而加快了权益拥有公司资金的周转。

实现了不同成长性资产的置换，有利于公司把握有利的投资机会，迅速介入，实现公司价值的最大化。

融资租赁信托：

信托公司以设立信托计划的方式募集信托资金,将其运用于融资租赁业务,通过严格专业化、流程化的管理，通过定期收取租金，实现信托收益，为社会投资人提供安全、稳定回报的理财回报。

不动产信托：

土地与地上或地下的各种建筑设施统称为不动产。现行一般投入房地产开发类企业较多。

自2007年3月1日起实施的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》( 以下简称“新办法”)一年多以来，我国信托业迈上了规范化发展的道路。

突出表现在信托产品创新十分活跃，可以说信托行业的发展进入了快车道，信托产品也有先前的较单一类品种，向创新之路迈进。

参考资料来源：网络：信托产品

2. 我们小城市，我想买中融信托或者中信信托信托产品，怎样更安全地操作

异地购买需要注意的是找好一个有销售此类产品的靠谱公司，让理财经理帮你推荐产品，你选好产品后，让理财经理帮你预约额度，等打款的时候通过银行转账打款，需要注意的是，首先确定打款的账户是信托公司名义开头的账户（可以致电信托公司确认，不过我打了中融的不行，服务有点不到位），其次是打款后保留打款凭证，等理财经理给你寄送合同，然后你留一份，剩余的两份寄回去，包含打款凭证复印件，银行卡/存折复印件，身份证复印件等，这个理财经理都会给你说的。然后，大约20天，理财经理会把信托公司的确认函寄给你。
信托吧里面有充足的知识可以学习

3. 盲目信托是什么意思

顾名思义，浪费者信托就是为那些家境虽好生活却没有节制、自控能力差的人设计的制度。在中国有“纨绔子弟”的说法，指的就是这种人。盲目信托则是指信托的委托人抛弃对信托财产的所有支配权，由受托人拥有充分的自由裁量权来管理和处分信托财产，委托人和受益人对信托财产的投资情况放弃任何知情权，也无权干预。
为什么自己的钱要别人控制？为什么自己的孩子要受他人管理？为什么作为财富的主人却心甘情愿放弃知情权和干预权？答案很简单：溺爱害人害己，无自控能力的人害己害人，于是就需要外界和制度来纠正。俗话说得好，没有规矩不成方圆。
浪费者信托是一种委托人出于保护受益人的目的而设立的信托。比如知道孩子有各种恶习又屡教不改，父母可以将孩子生活费用交给受托人或者信托公司。在这种信托中，受托人控制着信托收入和支出，按照受益人的实际需要将生活费少量发放给受益人。受托人还可以绕过受益人，直接支付给向受益人提供服务的第三方，比如向学校直接支付学费，向旅行社直接支付机票和住宿费，以免受益人截留挪作他用。受托人甚至无须咨询家长就可以拒绝受益人某些奢侈性消费的要求，比如去酒吧和不良伙伴们喝酒。
这种信托专门针对受益人的浪费习气，避免被委托的财产被其恣意挥霍。为了使信托财产始终处于安全状态，委托人还可以在信托文件规定严格禁止受益权的转让，受益人不能提前终止或向债权人转让、抵押信托财产及收益。同时规定如果受益人欠债，其债权人在信托财产事实上转移给受益人之前不能接近或得到受益人的利益。换句话说，受益人的债权人对信托中利益无权作出主张。如此一来，即便受益人是个挥霍无度的人，向其分配的财产也不会被债权人合法收走。
这种浪费者信托不仅可以用于对晚辈而且可以用于对长辈的限制上，比如富裕又有孝心的子女直接将费用支付给养老院而不是让老人自己支付，这样还能避免后者陷入骗子的陷阱。信托限制性消费就能起到未雨绸缪的防范作用，能让分辨力下降又固执己见的老人避免落入欺诈陷阱，安享晚年。
盲目信托就是委托人给予充分的信任，让受托人全权管理信托财产，自己不参与、不过问、不干涉。这种盲目信托在法制严格的西方国家主要适用于公职人员以及公司高管等个人理财，因其工作性质而与其决策地位之间产生利益冲突，因此立法者往往要求这些人利用盲目信托来隔离其个人财产的投资管理以避免可能出现的利益冲突以及内幕交易，从而确保其决策的客观公正。
同时，盲目信托的受托人必须是独立于委托人影响之外的金融机构，委托人不能持有其相当比例的股份或对该机构有实质性影响。这时委托人必须签订合同主动放弃许多权利，包括：不得对受托人的营运管理方式做出指示，不得要求受托人提供账目报告，不得任意取消受托人做出的营运管理决策，也不得变更受益人等。
不仅针对公职人员和金融机构高管，盲目信托在日常生活中也能发挥作用。以真人为原型的著名电影《公民凯恩》讲的是在1868年，凯恩的母亲从一个拖欠房租的住客那里获得了一个废矿的开采证，结果后来证明它实际上是一个金矿，蕴藏量占世界第三位。在一夜暴富的情况下母亲并没有冲昏头脑，她冷静地以矿产开采权人的身份，不顾凯恩父亲的反对，委托银行家泰彻的公司全权管理这份刚刚获得的产业，并且将幼年儿子凯恩交给银行家泰彻照管。让其带往大城市受正规教育，离开自己所在的穷乡僻壤。
泰彻对于受托的财产进行了合理的经营管理。他为凯恩置办了不少家业，其中一项重要的事情就是为他买下了纽约的《问事报》。正是这份报纸，使凯恩走上报业大亨之路，成为一名伟大的企业家和慈善家。
令人印象深刻的是在这个信托过程中，家庭妇女出身却独具慧眼的母亲认定泰彻作为受托人后坚定不移地对其全权委托，而泰彻也只接受委托人凯恩母亲的指令，而不理会凯恩父亲节外生枝的建议。对泰彻来说，委托人是委托人，凯恩父亲是凯恩父亲，所以他必须忽视凯恩父亲的干涉。
所以，有盲目信托的委托者就得有盲目信托的执行者，或者说忠于职守的受托人。只有这样，信托关系才得以平衡，信托效果才能凸显。
浪费者信托在美国得到了广泛的承认，只是委托人不可以设立以自己为受益人的浪费者信托。在这种信托中，委托人通常赋予受托人强大的自由裁量权，最主要的目的，就是为了避免受益人挥霍的风险。
在这两种信托中，既然委托人不能用知情权来保护自己，他们凭什么相信受托人不会损害自己的利益呢？这是因为，他们对这项制度存在着信任。那就是：良好的社会风气，健全的信用体系，规范的法制法规和值得信赖的受托人或者信托公司。在西方国家，受托人或者是德高望重的人士，或者是拥有几十年甚至百年的老店，他们的信用记录历史悠久还有案可查。所以，委托人敢于信任，受托人值得信赖。
从信任者与置信对象之间的关系远近来分，信任是可以大致分为以下四个层次的。第一层次是家人之间的信任，也就是亲族信任或血缘信任，这种信任古往今来一直存在，选择的余地有限；第二层次是朋友之间的信任，也就是品德信任，选择范围广泛，人择友而处，品德高的声望高朋友也多；第三层次是合同各方之间的信任，也就是契约信任，这是高一层的阶段，人们可以和不认识的人进行各种约定，违反者就被诉诸法律；第四层次则是社会角色之间的信任，也就是制度信任，这是更高层次的约定，有法制和行政手段的双重保证。
由此可见信任并不是一成不变的范畴，它经历了亲缘信任、友情信任、契约信任、制度信任等多个发展阶段。尽管没有前两层信任，如果相信契约和制度，那浪费者信托和盲目信托都不是问题，不仅子女，连江山都可以托付。

4. 投资信托安全吗

任何投资，没有绝复对的安全制
优势：
1、比较合规，信托产品为信托公司发行，信托公司为正规金融机构，需要通过银监会的审批
2、风控措施，信托产品有设计上有借款主体审核、抵押物审核、还款来源审核、额外担保、资金用途调查等风险控制手段，以保证信托资金的本息安全
3、隐性兜底，信托公司的股东为实力较强的集团公司，一般为了保住信托牌照，股东承担隐性的兜底，具有一定的保障
劣势：
1、投向行业多为银行信贷受限制行业，类似地产、政信等项目风险会较为集中
2、影子银行角色，受经济环境影响较大
补充：因此信托产品只能说是相对安全，最好选择具有国企背景的信托公司发行的产品。

5. 现在买信托靠谱吗风险大不大中信信托的产品如何，收益稳定吗

信托的现状是仍然没有公司敢于打破刚性兑付。就像最近陕国投拿出了5.8亿进行本息兑付其出问题的信托计划。（关键字：裕丰）。
我们回过来看，现在的信托有一法三规，银监会的监管也越来越严，就是为了尽可能的减少，风险事件的出现。
刚性兑付，实际上是不合常规的。哪有投资行为，是必须要让投资平台自己去兜底的？
再者，如果整个行业都是依照刚性兑付这个原则来进行推介，那还需要划分各种项目吗？只需要看哪个项目收益高就去买哪个就可以了。信托项目的核心是风控，我们可以这么理解。现在的信托仍然是固定收益，但是我们一定要居安思危，把自己放在一个真正的信托合格投资者的位置上，依照自己的风险抵御能力，选择合适自己的项目。
打一个不恰当的的比方：一个国内一级城市的政信项目其唯一的抵押物是价值其融资量三倍的土地使用权，100万年收益为9%。
而另外一个项目是国内二级城市的房地产信托项目，其的抵押物是融资方100%的股权质押，其评估价值仅为融资量的2倍，100万年收益也为9%。
很明显，第一个项目更具投资价值，但如果这时第2个项目，变为国内一级城市，抵押物骤增3倍，年收益在增加0.5%，那么这个项目，完全可以在极短的时间内，完成融资事宜。

以上是胡邹，如果觉得我说的不够明确可再追加提问。

中信信托的产品如何，收益稳定吗？
中信信托的情况我就不详述了。有过出问题的项目，但据了解都已经刚性兑付。
后半个问题真的让人没办法认真回答。你说收益稳定吗？如果中信出一款浮动收益类信托产品，那能稳定吗？固定收益类信托，合同上都是写的“预期年化收益率”，但是到目前为止这个信用依然得到保证。这就是从信托公司到银监会都一直在追求的事情。

6. 如果在的城市没有信托公司 又想投资信托的理财怎么办

大部分信托公司目前直销能力还是比较弱的，体现之一就是偏安一方，没有像银行一样铺开设点，一般只在注册地或北上广设置财富中心。但是信托公司的产品实际上面向全国（部分属地要求产品除外），即使是北上广等一二线城市，也不是每个信托公司都有驻点，异地预约购买在信托认购环节是很正常的。
选信托网提示，投资者只要主意好以下几点，就不用太过担心：
1、信托合规投资者
投资信托之前，先了解以下，自己是否是信托的合格投资者？
我们国家从信托投资者的财富积累、收入水平、既往投资经验等方面严格规范了信托投资者的范围。在目前的固收理财中，信托可以说是除银行理财外安全性最高的投资品类了，但仍然要强调的是，信托是非保本的投资。投资者在决定进行信托投资时，务必按照合格投资者的要求，对自己的风险承受能力做一个简单的评估。

7. 关于挑选信托，投资组合如何分散风险

今年以来，资管市场颇不平静

从年初的头部网络借贷平台，到260多家私募的跑路，再到信托产品的接连违约，上半年可谓是轰轰隆隆，雷声不断；

当下一个时期属于经济增速的换挡期，金融供给侧结构改革步入深水区；加上复杂的外部经济环境和《资管新规》的大限，金融业风险在近半年的时间得到了集中的释放和爆发，不光是私募和网络借贷，甚至连信托公司发行的主动管理产品和券商的资管计划，纷纷出现暴雷和违约，让人猝不及防。

现实中表现为引入第三方公司，进行一个资金差额补助和担保，考察担保措施要着力考察担保人公司的实力，这个和之前考察交易对手实际是一个性质，这里便不再赘述。

信托风险持续，且行且珍惜。

本文在简要介绍了当前信托业风险现状，然后梳理了信托投资存在哪些风险，包括市场风险、信用风险，流动性风险、管理和操作风险的诸多方面。同时针对这次的风险，列出了投资者重点关注的几个方面。

交易对手的实力，第一还款来源和用途，抵押质押情况，交易结构以及担保措施等。这五个方面，能够帮助投资者构建一个基本的观察信托的一个维度和视角。当然本文只是一个引子，每一个风险点和每一个判断标准之后，都是一篇文章，连起来就是一本教科书式了，这里只是做一个概括和说明，

8. 信托投资安全吗

信托投资概念：
信托投资，是金融信托投资机构用自有资金及组织的资金进行的投资。以投资者身份直接参与对企业的投资。信托投资属于一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。

目前市场上信托产品分类主要有以下几种：
1.基础设施信托产品分类
这是一种风险较小的信托产品分类，主要用于地方政府的基础设施建设。由于有政府信用作保障，甚至得到当地立法机关的认可，批准同意将信托计划还贷资金本金和利息纳入同期年度财政预算。因此，此类信托具有风险较小，收益稳定、市场影响力大等特点。
2.房地产信托
这是最常见的信托产品分类，在产品设计中一般会把已建成房产或土地进行超值抵押，把房产建成后的销售收入或租金收入作为信托收益。随着国内房地产政策的调整，此类产品的风险较大。
3.股权投资
股权投资是目前相对比较广泛的信托产品，有的信托产品募集资金投向某个有限合伙企业、从而实现间接的股权投资;有的则通过直接质押融资方股权(包括上市公司股权)或者购买股权收益权等方式实现股权投资收入，这类产品也通常辅助有相关的抵押、担保等信用增级措施，实现以股为主、股权+债权的信托产品系列。
4.其他类别
在近年的信托发展过程中，各种信托资金池的产品开始逐步发展壮大，但因为这些信托产品属于创新型业务，规模以及存续时间等都需要时间来验证，因此暂时归为其他类别。

资金安全：
任何投资都存在风险，信托投资也是如此。信托类投资相对安全，信托资金的投向(投资方向)一般为政府基础设施建设类(城市建设、修路等)和房地产类(商业地产和保障房建设等)以及工商企业融资贷款类(上市公司融资贷款等)。

9. 如何规避房地产信托投资风险

1、房地产债权信托

房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。

根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：

四证：
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证

三成：
自有资本金投资比例达到30%

二级：
具有房地产开发二级资质

房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）

房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。

2、房地产股权信托

房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。

股权获得方式：
受让原有股东股份
增资
出资新设项目公司

与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。

房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等

3、房地产财产权信托

房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。

(一)房企作为委托人的财产权信托

以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。
目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。

(二)个人作为委托人的房地产财产权信托

个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。

房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。

房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。

房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。

我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。

4、房地产资产证券化信托

资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）

5、基金化房地产信托

基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。

信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。

下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？

判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：
是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；

2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；

3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；

4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。