信托土地储备

A. 五洲国际是否诈骗公司

截止2018年11月30日，五洲国际控股有限公司尚未被认定为诈骗。五洲国际控股有限公司债务违约，约有13.6亿债券到期无法偿还。

2018年7月5日，五洲国际公告，其一项违约事件已发生并持续进行，部分债权人已经发出要求提早还款通知书，金额合计约人民币10.02亿元。此外，五洲国际已接到五项与偿还贷款有关的民事呈请，涉及债务总金额人民币4.844亿元。

五洲国际透露，董事会现正与债权人磋商，务求延长还款期及寻求替代的还款安排。同日，五洲国际在港交所复牌，股价从5月25日停牌时的0.068港元再跌7.94%至0.058港元，总市值跌至2.89亿港元。

上市五年，五洲国际的业绩表现难言亮眼，销售额、利润下滑、负债攀升成为了五洲国际的写照。如今，“债务违约”的重拳正在成为压倒骆驼的那棵“稻草”。

根据五洲国际披露，触发本次债务违约事件的是日期为2013年9月26日发行的美元优先票据，本金额为1亿美元，年利率为13.75%。

2014年1月8日和2015年6月25日，该笔票据经历了两次增发，金额均为1亿美元，年利率同样为13.75%。

三笔票据被并为一类，总金额为3亿美元，全部沿用2013年票据的条款及条件，且均于2018年9月26日到期，每半年支付一次利息。

该等票据的第6.01(e)条契约协议规定，如若五洲国际或其任何附属公司的未偿还本金额合共为750万美元或以上的任何债务，发生导致有关持有人宣布该债务于其指定到期日之前到期及应付的违约事件，或于到期时未能偿还本金额，则属发生违约事件。

按年利率13.75%的票据计算，一笔1亿美元票据每年需支付利息为1375万美元，每半年支付687.5万美元，以上述750万美元未偿还本金额的红线推算，五洲国际上一个半年应该未能如期支付利息。

未能及时支付利息，加上票据即将于9月26日到期，不少债权人已经表现出担忧。五洲国际透露，因该违约事件，已经接获其债权人发出要求提早还款通知书的金额合共为约人民币10.02亿元。若干债权人虽未要求提早偿还，但亦声称该等债务即时到期需偿还。

上述三笔美元票据，是五洲国际自2013年上市以来为数不多的几笔票据，除此之外，该公司还于2014年9月14日发行过本金总额为1亿美元的可转股票据，年利率7%，分两批发行，2019年9月30日到期。

屋漏偏逢连夜雨，美元票据发生违约事件之外，五洲国际还因为未能及时还债导致官司缠身。据五洲国际介绍，截至公告日已接到五项与偿还贷款有关的民事呈请，涉及债务金额人民币4.844亿元。

具体来看，其中两项控告来自中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，债务金额分别为人民币5500万元和1.45亿元。

两项控告来自上海律棣资产管理有限公司，债务金额分别为人民币4000万和1亿元，一项控告来自东亚银行（中国)有限公司南京分行和无锡分行，债务金额为人民币1.444亿元，全部诉讼均发生于2018年5月份。

事实上，五洲国际资金吃紧、偿债能力不足的迹象在今年3月份已经开始显露。来自中江国际信托股份有限公司一份文件显示，金鹤287号信托计划发行规模为1.8亿元，于2017年3月3日成立的第一期共计8850万元，其中3000万元1年期，2570万元1.5年期，3280万元2年期。

截至2018年3月15日，借款人无锡五洲商业管理有限公司应于2018年3月3日支付的一年期3000万信托贷款中，有本金2500万元尚未支付，已属违约。

当时，五洲国际以“公司属港股上市公司，在3月30日发布2017年财报前财务需要关账，所以不能在协议期内兑付”的理由否认，并强调经过协商中江国际同意延期至3月31日前兑付，金鹤287号事并非违约事件。

而让五洲国际头疼的还远不止这些，其需要偿还的短债不在少数。2017年年报显示，五洲国际需于一年内偿还的债务包括，计息银行及其他借贷约人民币32.4亿元，公司债券约19.06亿元（2016年仅为5.09亿元），以及上述3亿美元优先票据。

债务问题往往容易牵一发而动全身，部分债主已经在行动，而一旦资金的亏空无法及时填补，五洲国际的债务问题很有可能将引起连锁反应。

成立于2004年的五洲国际，起家于江苏无锡，至今已经发展了14个年头，它致力于成为领先的综合物流平台开发和运营商，核心产品为商贸物流中心和多功能商业综合体。

年报显示，截至2017年底，该公司发展项目达41个，其中，25个为商贸物流中心，15个为多功能商业综合体以及1个住宅项目。

“售后返租”是五洲国际最主要的商业模式，但这种模式一直以来都备受质疑。一方面，五洲国际进入的城市大多是无锡、盐城、淮安、南通、江阴、宜兴、大理、保山、襄阳等三四线城市，这些城市可以避免与其他大开发商正面竞争，但往往缺乏商业氛围。

另一方面，五洲国际的运营管理能力仍有待提高。2017年，五洲国际董事长舒策城曾说过，“在进入一个新城市之前，我们问之前的经营户来不来，他们确定来才开发，这样做有助于减少专业市场招商的压力，是五洲的优势。”

在项目开发前已经敲定商户，确实保证了招商率，但这无疑也让五洲国际的扩张处于被动状态。事实上，市场的质疑不无道理，至少在业绩表现上，五洲国际目前给出的成绩单并不亮眼。

2013年成功登陆港交所是五洲国际的一个重大转折点，这一年五洲国际实现销售额51.84亿元，销售面积68.2万平方米，同比分别增加87.8%及105.8%，这是五洲国际截至目前为止仅有的一次“大跃进”。

2014年，五洲国际销售额达66.12亿，但增长率降至27.5%。再之后，五洲国际就步入了下坡路，2015年销售额为60.18亿，2016年40.68亿，2017年微升至44.42亿。

其利润表现也是反反复复，整体处于走下坡路的趋势，2015年五洲国际录得亏损4.82亿元，2017年亏损进一步扩大至5.18亿元。

与销售额、利润下滑相对的是，五洲国际节节攀升的负债。年报数据显示，五洲国际总负债已从2013年的114.37亿元上升至2017年的210.59亿元，净负债比率从2013年的60%上升至247.5%。

而一直强调做轻资产管理的五洲国际，目前并未能从租金或管理费上获取过多的收益。截至2017年12月31日，五洲国际出租投资物业所得租金收益约为1.06亿，同比减少9.5%；商业管理服务收益约1.48亿，同比增长45.8%。

不难看出，现阶段单靠租金或管理费收入无法支撑五洲国际的后续发展，销售物业依然是最大的动力。五洲国际显然也意识到了这点，在2017年年报中，该公司第一次提出了要适当加大住宅土地储备比例，改善经营现金流，加速去库存，降杠杆。

2017年6月，五洲国际宣布收购浙江绍兴嵊州檀山府、河北邢台月晟·天玺台两个高端住宅项目。这被五洲国际视为首次发力纯住宅项目，是五洲国际正式启动纯住宅地产业务的开端。可是此时的发力已经有些为时已晚，在住宅项目还未给公司带来现金流的时，其就已经率先陷入了资金的泥潭。

2017年，五洲国际的现金余额为18.38亿，这对于目前庞大的债务来说，显然是杯水车薪，而在目前违约事件不断，且国内融资收紧的情况下，五洲国际想要继续融资还债，难度不小。

难关面前，选择携手共渡的人也在减少。6月25日，五洲国际非执行董事王威辞任。6月30日，五洲国际公司秘书及公司授权代表尤智权亦正式辞职。

B. 中国土地储备融资模式有哪些

1，中国土地储复备融资模式有：
（1）土制地财政：土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
（2）经营城市：主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
（3）储水池、中转站：土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
2，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

C. 商业知识竞赛题目

1、判断更正：商业银行因吊销经营许可证被撤销的，中国银监会依法组织成立清算组，进行清算。商业银行不能支付到期债务，由中国银监会直接宣告其破产并组织人员进行清算。

参考答案：错。商业银行不能支付到期债务的，经国务院银行业监督管理机构同意，由人民法院依法宣告其破产。商业银行被宣告破产的，由人民法院组织国务院银行业监督管理机构等有关部门和有关人员成立清算组，进行清算。

2、判断更正：银行业金融机构有违规经营、经营管理不善等情形，不予撤销将严重危害金融秩序、损害公众利益的，国务院银行业监督管理机构应当向工商管理部门提出建议，由工商管理机构予以撤销。

参考答案：错。国务院银行业监督管理机构有权予以撤销。

3、商业银行对集团客户授信应遵循以下三条原则：统一原则、适度原则和预警原则。

4、判断更正：银行业自律组织的章程应当报国务院银行业监督管理机构审查批准。

参考答案：错。报国务院银行业监督管理机构备案。

5、判断更正：银行业金融机构及其工作人员对监管机构的处罚决定不服的，可以申请行政复议，也可以向人民法院起诉讼。

参考答案：正确。

6、判断更正：在接管、机构重组或者撤销清算期间，经国务院银行业监督管理机构负责人批准，对直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员，国务院银行业监督管理机构可以决定禁止其转移、转让财产或者对其财产设定其他权利。

参考答案：错。国务院银行业监督管理机构不能决定，但可以申请司法机关禁止其转移、转让财产或者对其财产设定其他权利。

7、《企业集团财务公司管理办法》中规定财务公司的年度审计报告应该于每年的什么时候之前报送中国银监会？

参考答案：每年4月15日前。

8、世界上历史最悠久、最大的国际金融中心是（A）。

A、伦敦 B、巴黎 C、法兰克福 D、纽约

9、判断更正：日本武士债券是指日本人在外国债券市场发行的日元债券。

参考答案：错。日本武士债券是指外国人在日本债券市场发行的日元债券。

10、资本市场是长期资金市场，请问以下哪些属于资本市场。

A、股票市场 B、债券市场 C、基金市场 D、回购市场

参考答案：A、B、C。

11、按照货币的流动性，一般将货币供应量分为M0、M1、M2三个层次,请问，居民储蓄存款属于哪个层次？（C）

A、M0 B、M1 C、M2

12、引发通货膨胀的原因主要哪些？（A、B、C）

A、成本推进 B、结构失调 C、需求拉动 D、货币贬值

13、商业银行在中华人民共和国境内设立分支机构，应当按照规定拨付与其经营规模相适应的营运资金额，但是拨付各分支机构营运资金额的总和，不得超过总行资本总金额的（C）。

A、30% B、50% C、60% D、80%

14、导致商业银行终止的法定事由有（B、C、D）。

A、被接管 B.被撤销 C、解散 D、破产

15、以下各项中，哪些是商业银行发放贷款时必须遵守的规定？A、借款人不提供担保的，一律不予贷款

B、不得向关系人发放信用贷款和担保贷款

C、贷款银行的贷款余额与存款余额的比例不得超过75％

D、对同一借款人的贷款余额与贷款银行资本余额的比例不得超过10％

参考答案： C、D。

16、单位或者个人强令商业银行发放贷款或者提供担保，不管是否造成损失，应对直接负责的主管人员和其他直接责任的人员或者个人给予何种处分（B）。

A、行政处分 B、纪律处分 C、刑事处分 D、民事处分

17、银监会依法对商业银行的市场风险水平和市场风险管理体系实施监督管理。银监会应当督促商业银行有效地识别、计量、监测和（A）各项业务所承担的各类市场风险。

A、控制 B、管理 C、掌握 D、预测

18、TOT项目融资模式指的是由项目所在国政府或者所属机构在与项目的经营者之间签订特许经营权协议后，把已经投产运行的项目移交给经营者经营，凭借该设施在未来若干年内的收益，一次性地从经营者手中获得资金，用于建设开发新项目。在特许经营期满后，经营者再将该设施无偿移交给东道国政府的一种项目融资方式。请问，TOT模式不包括（D）阶段。

A、移交 B、经营 C、拥有 D、建设

19、以下哪种业务属于商业银行的中间业务（B、C、D）。

A、投资业务 B、结算业务 C、代理业务

D、保管业务 E、贴现业务

20、1961年，世界上第一张大额可转让定期存单（CD）由哪家银行创造出来的。

A、大通曼哈顿银行 B、摩根思坦利银行

C、英格兰银行 D、花旗银行。

参考答案： D。

21、下列属于效益性管理指标的是（C）。

A、贷款质量比例 B、备付金比例

C、负债成本比例 D、存贷款比例

22、从商业银行税后利润中分配的项目是（C）。

A、业务管理费 B、营业税 C、弥补以前年度亏损 D、利息支出

23、商业银行营销的4P不包括（B）。

A、产品 B、计划 C、价格 D、促销 E、地点

24、我国历史上，早在哪个时期就已出现票据雏形。

A、秦汉 B、汉唐 C、唐宋 D、明清

参考答案：C(唐代“飞钱”与汇票相近，“贴”类似银行支票，宋代“便钱”类似即期汇票，“交子”类似本票)。

25、开放经济的宏观经济政策管理可能面临内外均衡的冲突。要实现N个独立的政策目标，必须具备N个独立的政策工具，这被称为（A）。

A、丁伯根法则 B、米德冲突

C、蒙代尔的政策搭配说 D、斯旺图示

26、国际上银行监管模式可分为集中监管体制和分散监管体制两种，请简要说明集中监管模式有哪三种类型？德国采用哪种类型？

参考答案：一种是由中央银行或政府货币当局进行监管；一种是由政府财政部或商贸部进行监管；还有一种是由独立的政府检查部门进行监管。德国采用由独立的政府检查部门进行监管的模式。

27、我国于什么时候开始对外资金融机构开放人民币业务？

参考答案：2003年12月1日。

28、农村合作银行是什么性质的金融机构？主要服务对象是谁？

参考答案：股份合作制社区性地方金融机构。主要服务对象是农民、农业和农村经济发展。

29、《农村合作银行管理暂行规定》规定：农村合作银行对同一借款人贷款余额与资本总额的比例，不得超过多少？

参考答案：不得超过20%。

30、《商业银行房地产贷款风险管理指引》所称房地产贷款主要包括哪些？

参考答案：土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

31、《商业银行资本充足率管理办法》规定，商业银行资本应抵御哪些风险？

参考答案：信用风险和市场风险。

32、《商业银行资本充足率管理办法》规定，商业银行最迟要在什么时候达到最低资本要求？

参考答案：2007年1月1日。

33、农村合作金融机构社员（股东）持有的资格股，哪些情况不得办理退股？

参考答案：一是当年亏损的；二是资本充足率未达到规定要求或退股后达不到规定要求的。

34、《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》所指关联交易主要有哪些？

参考答案：授信、资产转移、提供服务、银监会规定的其他关联交易。

35、《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，商业银行对“四证”不全的房地产开发项目不得发放任何形式的贷款，“四证”具体指哪些？

参考答案：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

36、商业银行内部控制评价的常用方法有哪几种？

参考答案：询问法（调查问卷、现场访谈）、书面文档检查、观察、流程图法、抽样法、穿行测试法、压力测试法。

37、商业银行和农村信用社案件专项治理工作的目标是什么？

参考答案：标本兼治，加强规章制度建设，违法违规案件得到遏制，案件数量不断下降。

38、商业银行市场风险主要有哪几类？

参考答案：商业银行市场风险主要可以分为利率风险、汇率风险（包括黄金）、股票价格风险和商品价格风险。

39、国际上通行的骆驼评级制度内容包括哪些？

参考答案：资本、资产质量、管理、收益、流动性。

40、设立商业银行，应当具备的条件（B、C、D）。

A、有符合《中华人民共和国商业银行法》和《中华人民共和国银行业监督管理法》规定的章程

B、有符合本法规定的注册资本最低限额

C、有具备任职专业知识和业务工作经验的董事、高级管理人员

D、有健全的组织机构和管理制度

41、非现场监管的主要目的有哪些？

参考答案：包括评估银行机构的总体状况、对有问题的银行机构进行密切跟踪、通过对同组银行机构的比较，关注整个银行业的经营、对银行风险进行预警。

42、目前在我国国债流通市场上，允许开展的流通方式主要有些？

参考答案：主要有国债贴现、国债现货交易、国债回购。

43、资本充足性监管的重要作用主要有哪些？

参考答案：一是维护社会公众对银行机构的信心；二是弥补不良资产损失；三是弥补银行机构的经营亏损。

44、外资金融机构设立代表处有效驻在期限为：（D）。

A、6年 B、10年 C、20年 D、无限定

45、金融市场是由货币市场和资本市场构成。

46、同业拆借是什么？

参考答案：是指具有法人资格的金融机构及经法人授权的金融分支机构之间进行短期资金融通的行为。

47、债券具有哪些特点？

参考答案：偿还性、安全性、收益性、流动性。

48、判断更正：农村合作银行自然人股和法人股应分别设定资格股和投资股。

参考答案：对。

49、判断更正：银监会《关于规范向农村合作金融机构入股的若干意见》规定，县联社股金中，单个自然人社员持股最高不得超过股本总额的0.5%，单个法人持股最高不得超过股本总额的10%。

参考答案：错。单个法人持股最高不得超过股本总额的5%。

50、判断更正：商业银行在全国银行间债券市场发行次级债券必须经中国人民银行批准。

参考答案：对。

51、判断更正：商业银行表内外资产可分为银行帐户和交易帐户资产两大类，交易账户中的项目通常按历史成本计价、银行账户中的项目则通常按市场价格计价。

参考答案：错。交易账户中的项目通常按市场价格计价、银行账户中的项目则通常按历史成本计价。

52、判断更正：从银行提取现金备用一定不会引起现金流量表中现金数额变动。

参考答案：对。

53、判断更正：通货膨胀是价值符号流通条件下的特有现象，其基本标志是有效需求大于有效供给。

参考答案：错。基本标志是物价上涨。

54、判断更正：一国的进口贸易额会受许多因素的影响，假设其他条件不变，那么如果本币升值，则会导致进口贸易额减少。

参考答案：错。如果本币升值，则会导致进口贸易额增加。

55、判断更正：三大货币政策工具中最容易实施的一个工具是存款准备金率。

参考答案：对。

56、判断更正：在有效需求严重不足，生产能力大量闲置，经济萧条时，应实行松的货币政策及紧的财政政策。

参考答案：错。应实行松的货币政策及松的财政政策。

57、《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》中提到的金融衍生工具包括哪些？请列举四种。

参考答案：远期合约、期货合约、互换合约和期权合约。

58、判断更正：商业汇票的购销双方根据需要可以商定不超过12个月的付款期限。

参考答案：错。可以商定不超过6个月的付款期限。

59、判断更正：银行对核销后的债权不具有追索权。

参考答案：错。对核销后的债权仍然具有追索权。

60、判断更正：我国人民币汇率采取的是间接标价法。

参考答案：错。我国采取的是直接标价法。

61、金融机构退出市场的主要形式哪三种形式？

参考答案：有解散、撤销（关闭）和破产三种形式。

62、判断更正：基金有分为契约型和信托型两种。

参考答案：错。基金分为是契约型和公司型两种。

63、判断更正：贴现是西方中央银行传统三大货币政策工具之一。

参考答案：错。不是贴现，再贴现才是西方中央银行传统三大货币政策工具之一。

64、判断更正：财政赤字能否引起通货膨胀，取决于赤字形成的原因。

参考答案：错。财政赤字能否引起通货膨胀，取决于赤字的弥补办法。

65、判断更正：目前在我国基本上只有金融资产，没有金融负债的是中央银行。

参考答案：错。在我国基本上只有金融资产，没有金融负债的是居民。

66、间接融资主要包括哪两类？

参考答案：包括银行信用、消费信用。

67、判断更正：表外业务与中间业务的最大区别在于财务处理。

参考答案：错。表外业务与中间业务的最大区别在于承担的风险。

68、判断更正：金融资产管理公司对所收购的不良贷款形成的资产可以进行租赁、置换、核销、转让、销售。

参考答案：错。金融资产管理公司对所收购的不良贷款形成的资产只可以进行租赁、置换、转让、销售，不能核销。

69、判断更正：商业银行传统的表外业务有：贷款承诺、担保业务、期权业务、期货业务。

参考答案：错。期权业务、期货业务不属于表外业务。

70、判断更正：货币乘数就是货币供应量与银行存款相比的比值。

参考答案：错。货币乘数是货币供应量与基础货币相比的比值。

71、按金融创新的内容划分，金融创新可分为哪几类？

参考答案：金融创新包括金融工具、金融业务和金融制度等。

72、判断更正：我国商业银行风险管理的重点是负债风险管理。

参考答案：错。我国商业银行风险管理的重点是资产风险管理。

73、商业银行风险按产生原因，可划分为哪几类？

参考答案：错。可划分为国家风险、信用风险、流动性风险。

74、判断更正：根据购买力平价理论，通货膨胀高的国家货币汇率贴水。

参考答案：错。根据购买力平价理论，通货膨胀的国家货币汇率贬值。

75、请简要说明1998年以来我国信贷管理体制的特点。

参考答案：1998年来的信贷管理体制特点是计划指导，自求平衡、比例管理、间接调控。

76、判断更正：货币政策最终目标之间存在的矛盾是：稳定物价与经济增长、经济增长与充分就业与国际收支平衡、稳定物价与充分就业之间的矛盾。

参考答案：对。

77、银监会或其派出机构可以按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的简易程序，当场作出哪些处罚？

参考答案：可以当场作出的处罚包括：一是对个人处以五十元以下罚款；二是对银行业金融机构和其他单位处以一千元以下罚款、警告。

78、判断更正：贷款人发放自用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的60%；发放商用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的70%；发放二手车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的50%。对吗？

参考答案：错。贷款人发放自用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的80%。

79、判断更正：《汽车贷款管理办法》所称自用车是指借款人通过汽车贷款购买的、不以营利为目的的汽车；商用车是指借款人通过汽车贷款购买的、以营利为目的的汽车；二手车是指从办理完机动车注册登记手续到规定报废年限二年之前进行所有权变更并依法办理过户手续的汽车。

参考答案：错。二手车是指从办理完机动车注册登记手续到规定报废年限一年之前进行所有权变更并依法办理过户手续的汽车。

80、内部控制应当包括哪些要素？

参考答案：包括：（1）内部控制环境；（2）风险识别与评估；（3）内部控制措施；（4）信息交流与反馈；（5）监督评价与纠正。

81、判断更正：按照客户获取收益方式的不同，理财计划可以分为保本浮动收益理财计划和非保本浮动收益理财计划。

参考答案：错。按照客户获取收益方式的不同，理财计划可分为保证收益理财计划和非保证收益理财计划。

82、判断更正：房地产开发贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

参考答案：错。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

83、《商业银行房地产贷款风险管理指引》指出：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%（含）以下，月所有债务支出与收入比控制在55％（含）以下。

84、什么是一般关联交易？

参考答案：一般关联交易是指商业银行与一个关联方之间单笔交易金额占商业银行资本净额1%以下，且该笔交易发生后商业银行与该关联方的交易余额占商业银行资本净额5%以下的交易。

85、商业银行重大关联交易的内部审核程序如何？

参考答案：重大关联交易应当由商业银行的关联交易控制委员会审查后，提交董事会批准；未设立董事会的，应当由商业银行的关联交易控制委员会审查后，提交经营决策机构批准。

86、我国国债分为可流通国债和不可流通国债，不可流通国债是指（A）。

A、凭证式国债 B、记账式国债 C、有纸国债 D、企业债券

87、引起货币贬值的经济政策有（A、C）。

A、扩张性财政政策 B、紧缩性财政政策

C、扩张性货币政策 D、刺激进口的贸易政策

88、在一国经济供求大体平衡，但存在消费需偏旺，投资需求不足的结构性矛盾时，应实行（C）政策。

A、松的货币政策和松的财政政策

B、紧的货币政策和紧的财政政策

C、松的货币政策和紧的财政政策

D紧的货币政策和松的财政政策

89、如果一国货币汇率下跌，即对外贬值，这有利于（D）。

A、本国出口减少 B、本国进口增加

C、本国旅游收入减少 D、本国旅游收入增加

90、会计信息质量的首要要求是（C）。

A、及时性 B、可比性 C、明晰性 D、一贯性

91、目前我国国债发行主要采取 （C、D、E）方式。

A、行政性摊派 B、柜台交易 C、承购包销

D、招标发行 E、定向募集

92、按照我国新的《刑法》，对虚开、伪造、非法出售增值税专用发票的，除处3年以下有期徒刑或拘役处，还应处（C）的罚金。

A、1倍以上5倍以下 B、1万元以上10万元以下

C、2万元以上20万元以下 D、5万元以上50万元以下

93、按现行分税制体制，下列各税种下，（B、D、E）属于中央预算固定收入。

A、增值税 B、消费税 C、营业税 D、关税 E、车辆购置税

94、印花税在我国是一个有着长久历史的税种，目前广泛运用于经济活动中，下列选项中，（C）不缴纳印花税。

A、土地使用证 B、房屋产权证 C、注册会计师 D、营业执照

95、按照我国的《预算法》，由（B）对本级预算执行情况进行全面监督。

A、各级人大 B、各级人大常委会

C、各级政府 D、各级财政部门

96、下列因素可能造成本国货币贬值的有（A、C）。

A、国际收支出现逆差 B、国际收支出现顺差 C、通货膨胀高于他国 D、通货膨胀低于他国

97、根据我国货币概览，准货币不包括（A）。

A、单位活期存款 B、单位定期存款

C、活期储蓄存款 D、定期储蓄存款

98、营业税是我国地方政府的重要税种，（A、C）属于营业税的征税范围。

A、特快专递 B、供水供电 C、专利转让 D、文物捐赠

99、我国同业拆借资金的最长期限为（ B ）个月。

A、3个月 B、4个月 C、5个月 D、6个月

100、在我国现阶段货币供应量层次中M1代表是（ C ）。

A、流通中的现金 B、广义货币供应量

C、狭义货币供应量 D、居民储蓄存款

101、我国的法定存款准备金率在（D）年调为8%。

A、1990 B、1996 C、1983 D、1998

102、目前托收承付结算的金额起点是（ D ）。

A、3万元 B、5万元 C、1万元 D、2万元

103、世界上第一家网上银行----安全第一网上银行（SFNB）在（ C ）诞生。

A、英国 B、法国 C、美国 D、瑞士

104、金融机构的所得税税率为（ B ）。

A、31% B、32% C、33% D、34%

105、国务院银行业监督管理机构可依照法律、行政法规规定的条件和程序对银行业金融机构的哪些事项进行审批？。

参考答案：对银行业金融机构的设立、变更、终止以及业务范围进行审批。

106、银行业监督管理机构应当对银行业金融机构的哪些方面开展非现场监管和现场检查。

参考答案：对其业务活动及其风险状况，开展非现场监管和现场检查。

107、依据《中华人民共和国银行业监督管理法》，银行业监督管理机构建立银行业金融机构监督管理信息系统的目的是什么？

参考答案：目的是为了分析、评价银行业金融机构风险状况。

108、经国务院银行业监督管理机构或者其省一级派出机构负责人批准，银行业监督管理机构有权查询哪些账户？

参考答案：查询涉嫌金融违法的银行业金融机构及其工作人员以及关联行为人的帐户。

109、行政机关实施行政许可，不得向申请人提出什么不正当要求？

参考答案：不得向申请人提出购买指定商品、接受有偿服务等不正当要求。

110、中国人民银行货币政策委员会应当在哪些方面发挥重要作用。

参考答案：应当在国家宏观调控、货币政策制定和调整中，发挥重要作用。

111、中国人民银行发行新版人民币，应当将发行时间以及哪些内容予以公告。

参考答案：面额、图案、式样、规格予以公告。

112、某商业银行储蓄所开业后自行停业一年，请问，这一行为是否违规？如违规应由何机构给予何种处罚？

参考答案：该行为属违规行为，应由国务院银行业监督管理机构吊销其经营许可证，并予以公告。

113、判断更正：人民币的单位为元、角、分，对吗？

参考答案：错。人民币的单位为元。

114、判断更正：企业事业单位可以自主选择一家商业银行的营业场所开立一个办理日常转账结算和现金收付的基本账户，在其贷款银行还可以另外开立一个基本账户，以便于银行收贷。对吗？

参考答案：错。企业事业单位不得开立两个以上基本账户。

115、商业银行办理业务，提供服务，按照规定收取手续费。其收费项目和标准如何制定？

参考答案：由国务院银行业监督管理机构、中国人民银行根据职责分工，分别会同国务院价格主管部门制定。
116、对于付息债券，如果市场价格低于面值，则（ B ）。

A、到期收益率低于票面利率 B、到期收益率高于票面利率

C、到期收益率等于票面利率 D、不一定

D. 农业有什么好项目

在农业结构调整中，有些农民朋友苦于找不到经济效益好的种植项目而迷惘。笔者认为，下面几类项目就很不错。

异地种植项目

当地引种种植异地的农产品，可省去长途运输的费用和时间，上市快而早、鲜活质优，备受消费者喜爱，如南蔗北种、南菜北栽等。

反季节栽培种植项目

即利用大棚、温室等农业高新技术，错开以往传统的种植季节，换季栽培农作物，包括提前和推迟两种反季栽培方式。反季节种植作物因错开了该产品按传统种植方法上市的季节，避免了大量同类产品集中上市的矛盾，从而获得比传统方法种植的产品更多的效益。

黑色作物种植项目

近年来，随着人们生活消费水平的迅速提高，黑色食品因其集营养、保健、观赏等多种功能于一身，而备受人们的青睐，市场前景不断看好。这类作物有黑玉米、黑小麦、黑大米、黑芝麻等。但此类作物需求量较小，且种价昂贵，不可盲目发展，否则容易造成入不敷出或入出互抵白搭工夫。

E. 信托贷款能否用于土地储备项目

地产信托都需要符合“四三二”要求的，一般都是结顶的项目信托公司才会版去做 尽调。纯粹为了权拍土地，哪个信托公司敢接手？目前市场的地产信托完全是烫手的山芋了！
但是大多数地产公司募集的资金都是做土地储备的，披露信息时说用于前期项目后续资金。
这个要和信托方面的人商量好的，他们会配合你们的。良好的项目策划，满足项目审批硬性条件，妥善的资金募集渠道，还是能做下来的目前。

浙江富昌投资

F. 您好 我是今年刚来北京工作集体户口落在了西城区月坛那里 干部编 我想申请公租房 不知道什么政策 我符合吗

关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知
来源：北京市住房和城乡建设委员会网站 日期：2011-10-21 【字号 大 中 小】 京政发﹝2011﹞61号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

为贯彻落实全国保障性安居工程工作会议精神，大力发展公共租赁住房，优化住房供应结构，加快解决本市中低收入家庭住房困难，实现住有所居目标，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发[2011]45号)、住房城乡建设部等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)，现就本市加强公共租赁住房建设和管理等有关问题通知如下：

一、加快公共租赁住房建设

市、区县人民政府应当按照住房保障发展规划和年度建设计划加快推进公共租赁住房建设。产业园区管理机构应当组织建设、筹集公共租赁住房，鼓励社会单位利用存量建设用地建设公共租赁住房，鼓励投资机构和房地产开发企业建设、持有、运营公共租赁住房。

(一)市、区县人民政府应当通过新建、收购、长期租赁等方式多渠道筹集公共租赁住房房源，并落实建设、收购资金。

1、新建方式。新建公共租赁住房采取集中建设和配建相结合的方式。市、区县人民政府所属机构集中建设的公共租赁住房项目用地，采用划拨方式供应，可采取委托代建、项目管理等多种方式组织建设。配建公共租赁住房项目，市、区县人民政府有关部门应当确定配建比例、建设套型、回购价格、回购单位和开竣工时间等具体要求，并在土地供应有关文件中予以明确。

2、收购方式。市、区县人民政府在满足配售房源需求时，可由指定机构收购在建但尚未配售的经济适用住房、限价商品住房作为公共租赁住房。定向安置住房用于安置后仍有剩余的，由市、区县人民政府指定机构按照市有关部门审定的价格收购后作为公共租赁住房。市、区县人民政府指定机构也可收购新建普通商品住房及社会存量房源作为公共租赁住房。

3、长期租赁方式。区县人民政府有关部门或指定机构可从定向安置住房和商品住房等房屋中，长期租赁部分价位、区域适当的房源，配租给公共租赁住房申请家庭。

4、落实资金。廉租住房与公共租赁住房并轨建设、分配、运营和管理，资金统筹使用。市、区县人民政府财政部门应当将从土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金、住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金和其他政府财政预算安排的资金统筹用于公共租赁住房建设、收购、运营和租金补贴。

市级统筹建设、收购公共租赁住房所需资金原则上由北京市保障性住房建设投资中心(以下简称“市投资中心”)负责筹集，市财政向市投资中心注资。城六区人民政府持有的公共租赁住房，市财政根据公共租赁住房持有主体情况，通过市投资中心或直接拨付区财政的方式给予项目投资补助。其他区县人民政府从各自提取的专项资金中解决建设、收购公共租赁住房所需资金。通过长期租赁方式且为公开配租而筹集的公共租赁住房所需资金由区县财政自筹解决。

(二)产业园区管理机构或者所属企业应当按照统一规划，采取集中建设和配建相结合的方式建设公共租赁住房，土地可采取协议租赁(出让)方式供应。产业园区规划的配套居住用地应当用于配建公共租赁住房。

(三)社会单位在符合规划条件的基础上，可以利用自用国有土地建设公共租赁住房并持有、运营，土地可采取协议租赁(出让)方式供应。对实施产业结构调整后腾出的厂房、工业用房等房屋，可依照规划按照公共租赁住房建设标准，改建为公共租赁住房。

依照上述规定新建、改建公共租赁住房的中央及市属单位，向市住房保障工作领导小组办公室提出建设申请并由其核准；其他社会单位，向区县人民政府提出申请，区县人民政府核准后报送市住房保障工作领导小组办公室备案。经过核准的项目，纳入全市公共租赁住房建设计划，发展改革、规划、国土和住房城乡建设等部门应当依据建设计划办理相关审批手续。

(四)市国土部门可供应单独的公共租赁住房建设用地，或在普通商品住房土地使用权招标拍卖挂牌合同中要求配建一定比例的公共租赁住房，由投资机构和房地产开发企业投资建设、持有和运营，土地采取租赁或出让方式供应，并按照政府规定的租金标准面向取得公共租赁住房备案资格的家庭配租。投资机构和房地产开发企业建设、持有并运营的公共租赁住房出租一定年限后，可由市、区县人民政府指定机构按照保障性住房标准回购或经市政府批准调整为其他性质的保障性住房。

二、落实优惠政策和保障措施

(一)公共租赁住房建设用地依据本市公共租赁住房建设年度计划以及发展规划要求，纳入年度土地供应计划并单独列出。市国土部门优先安排储备土地用于公共租赁住房建设。普通商品住房用地中配建保障性住房的比例一般不低于30%，轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边的商品住房用地中配建保障性住房比例还应适当提高，配建的保障性住房以公共租赁住房为主。

(二)完善公共租赁住房项目托幼、小学、社区医疗卫生等设施建设，适当增加配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。根据需要适当配置洗衣房、食堂和文化活动室等便民设施，适当安排残疾人助力车、小型三轮车停车位。

(三)公共租赁住房项目的设计、施工、选材等应当按照国家和本市公共租赁住房建设技术导则执行，按照环保、耐用、经济的原则，装修一次到位。市规划、住房城乡建设主管部门应当制定适用于单身职工、引进人才、年轻家庭和老年家庭等不同社会需求的公共租赁住房设计规定。

(四)公共租赁住房实行“谁投资、谁所有”，由房屋登记部门在投资者房屋所有权证上注明“公共租赁住房”字样及用地性质。

(五)除加大政府投入外，支持公共租赁住房建设运营单位通过公积金贷款、商业银行贷款、信托资金和发行债券等多种方式融资，拓宽融资渠道。

(六)纳入全市公共租赁住房建设、收购和长期租赁计划的公共租赁住房项目，按照财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕88号)和本市贯彻意见实行税收优惠。公共租赁住房项目免收建设和经营中的行政事业性收费和政府基金。政府所属机构持有的公共租赁住房规划红线外市政基础设施投资，通过市、区县人民政府、市政专业公司等单位多渠道筹措解决。

三、加强申请、审核及配租管理

(一)符合下列条件之一的，可以申请公共租赁住房：

1、廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭。

2、申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。申请家庭应当推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。

市住房城乡建设主管部门应当会同市相关部门根据本市人均可支配收入水平变化等对上述标准及时进行动态调整。

3、外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，有稳定收入，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或参加社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。

产业园区公共租赁住房主要用于解决引进人才和园区就业人员住房困难，具体申请条件由产业园区管理机构确定并报区县人民政府批准后实施。

(二)廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭可持备案通知书到原申请街道办事处(乡镇人民政府)登记申请轮候公共租赁住房并优先配租。

公共租赁住房资格申请、审核按照本市现行的保障性住房“三级审核、两次公示”制度执行。符合条件的本市城镇户籍家庭向申请人户籍所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出申请。

(三)市、区县人民政府所属机构以及投资机构、房地产开发企业持有的公共租赁住房，配租采用公开摇号、顺序选房的方式进行。公共租赁住房产权单位应当在市、区县住房保障管理部门监督指导下，在房屋具备入住条件60天前编制配租及运营管理方案，包括房源位置、套数、户型、租金标准、配租条件、配租程序和租赁管理等。

廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭优先配租；申请家庭成员中有60周岁(含)以上老人、患大病或做过大手术人员、重度残疾人员、优抚对象及退役军人、省部级以上劳动模范、成年孤儿优先配租。

(四)社会单位建设的公共租赁住房，优先解决本单位取得公共租赁住房备案资格的职工居住需求，剩余房源按照上款规定程序向社会公开配租，或由市、区县人民政府指定机构按照规定价格收购，公开配租。社会单位应当在市、区县住房保障管理部门的监督指导下，在房屋具备入住条件60天前编制配租及运营管理方案，并组织配租。

市、区县住房保障管理部门和公共租赁住房产权单位应当按照“保障性住房全程阳光工程”要求组织摇号选房活动，公开透明。摇号活动可邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员以及新闻媒体参加，接受社会监督，摇号排序过程应由公证部门全程监督并出具公证证明。

(五)区县人民政府所属机构组织建设、筹集以及投资机构、房地产开发企业持有的公共租赁住房，优先向本区县取得公共租赁住房资格的家庭配租；剩余房源由市住房保障管理部门调配给其他区县配租。市投资中心建设、收购的公共租赁住房用于全市统筹调配使用，优先满足项目所在区县配租需求。

(六)有原住房的家庭申请承租公共租赁住房时，原住房为承租公房(包括直管、自管)的应当腾退，原住房由公房原产权单位或房屋所在地区县住房保障管理部门收回；原住房为私房且已纳入棚户区等公益性项目房屋征收范围或位于首都功能核心区的，原住房由房屋所在地区县住房保障管理部门收购。具体收回、收购及补偿办法由各区县人民政府制定，报市住房保障工作领导小组办公室备案后实施。

四、规范租赁管理和后期管理

(一)公共租赁住房租金实行“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则。公共租赁住房租金考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。

市住房城乡建设主管部门应当委托具有相应资质的专业估价机构或市投资中心定期测定公共租赁住房项目所在区域的市场租金。公共租赁住房租金标准由产权单位拟定，不得高于测定的项目所在区域市场租金，并实行动态调整。产权单位为中央及市属单位的，公共租赁住房项目租金标准需经市住房保障管理部门、市财政部门审核后实施；其他项目租金标准需经区县住房保障部门、财政部门审核后实施，并报市住房保障管理部门、市财政部门备案。

(二)符合廉租住房、经济适用住房、限价商品住房申请条件家庭承租公共租赁住房的，市、区县住房保障管理部门根据家庭提出的租金补贴申请给予补贴。补贴对象、标准根据承租家庭收入水平、家庭人口及保障面积标准等因素确定。租金补贴资金在公共租赁住房专项资金中列支，所需资金由市、区县财政部门按照比例负担。公共租赁住房承租家庭可提取住房公积金和住房补贴用于交纳租金。

公共租赁住房租金和租金补贴单独核算。承租家庭交纳租金后，区县住房保障管理部门再依照相关规定向承租家庭发放租金补贴。

(三)公共租赁住房产权单位与承租人应当签订租赁合同。《北京市公共租赁住房租赁合同》示范文本由市住房城乡建设主管部门会同相关部门制定。租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。

公共租赁住房租金可以按月、季或年收取，但最长不得超过1年。产权单位可以委托银行或其他机构代收租金。

(四)产权单位与承租人可以在租赁合同中约定，承租人拖欠租金或其他费用的，产权单位可以按照国家有关规定划扣，并由公证机构办理公证。

(五)区县住房保障管理部门每年应当对公共租赁住房承租家庭住房情况进行复核，家庭成员购买、受赠、继承或者租赁其他住房后，住房情况不再符合公共租赁住房申请条件的，应当退出公共租赁住房。

合同期满后，承租人需要续租的，应在合同期满前3个月向区县住房保障管理部门提出申请，经复核仍符合申请条件的，产权单位办理续租手续；不符合公共租赁住房申请条件的，不再续租，承租人应当退出住房；承租家庭暂不能腾退承租住房的，在租赁合同期满后给予2个月的过渡期，过渡期内按照测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按照两倍公共租赁住房租金标准收取租金，具体在租赁合同中约定，拒不退出行为记入信用档案。

(六)退出的公共租赁住房由产权单位及时安排符合条件的轮候家庭选房入住，并报区县住房保障管理部门备案。

(七)区县住房保障管理部门应当加强对公共租赁住房使用情况的日常监督检查，加强对运营管理机构的指导、监督和检查，依照规定定期对公共租赁住房承租家庭资格进行复核。

公共租赁住房产权单位应当负责租赁管理、物业服务等工作，并配置专人协助住房保障管理部门加强承租家庭资格动态管理，协助街道办事处(乡镇人民政府)及社区管理部门等开展社区服务。

五、加强监督管理

(一)区县人民政府应当加强住房保障工作组织领导，落实工作责任，健全管理机构，保障人员编制和工作经费；组建市场化的公共租赁住房建设、运营机构，具体负责建设、收购、投融资以及运营管理等，确保公共租赁住房工作顺利实施。市住房城乡建设、发展改革、国土资源、规划、财政、监察等有关部门应当按照各自职责加快推进住房保障工作。

(二)公共租赁住房产权单位有下列情形之一的，由市、区县住房保障管理部门责令限期改正，情节严重的，移交有关部门对相关单位和责任人进行处理：

1、出租给不符合公共租赁住房申请条件家庭。

2、未按照规定标准、期限收取租金。

3、变相出售公共租赁住房。

4、其他违反国家和本市规定的行为。

(三)对弄虚作假、不如实申报家庭收入、住房等情况及伪造相关证明的申请人，由区县住房保障管理部门取消其申请资格，并通过媒体公示，记入信用档案，5年内不得再次申请保障性住房；已配租公共租赁住房的，由产权单位收回房屋，并按照两倍公共租赁住房租金标准补交租金。其中属于国家机关、事业单位、国有企业工作人员的，通报其所在单位，移交相关监察部门处理，情节严重涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

(四)承租人有下列情形之一的，区县住房保障管理部门应当责令其改正，5年内不予配租配售保障性住房；公共租赁住房产权单位可以依照合同约定解除合同，收回房屋：

1、擅自改变该房屋居住用途或房屋结构的。

2、将房屋转租、转借他人的。

3、连续3个月以上在承租住房内居住不满30天的。

4、累计3个月未按照合同约定交纳租金的。

5、其他违反相关规定及租赁合同行为的。

(五)市、区县住房保障管理部门以及街道办事处(乡镇人民政府)工作人员利用职务上的便利收受他人财物或其他好处的，或有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、附则

(一)产业园区管理机构组织建设公共租赁住房，其建设计划、准入标准、申请、审核、公示、轮候、配租和管理办法由园区管理机构制定，报区县人民政府批准后实施，并报市住房保障工作领导小组办公室备案。

外省市来京工作人员申请公共租赁住房的，由区县人民政府根据本地区实际制定审核、配租和管理办法，报市住房保障工作领导小组办公室备案。

(二)本通知自2011年12月1日起施行。本通知实施后，廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房逐步统一申请、审核和分配，具体办法由市住房城乡建设主管部门制定。

二〇一一年十月十八日

G. 土地储备贷款和土地一级开发贷款有什么区别信托计划可以参与吗

两者联系：
纳入政府土地储备范围的土地，在进行土地使用权出让前回，需要按照土地一答级开发的模式，对地块进行土地开发工作。

银监会向包括各地银监局、银行及信托公司在内的多家机构下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，因此集合信托计划不能直接参与土地储备贷款及土地一级开发贷，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，最好是融资主体将已经形成的应收账款做成财产性信托模式以规避。

H. 请列举房地产企业用房地产信托融资的例子。

可以到“用益信托工作室”网站看看，有正在发行的房地产信托项目信息。

I. 商业地产运营模式研究

商业地产运营模式研究

随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等

本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营

从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是：

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上（尤其是在商业低迷阶段时）存在一定隐患

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营

商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段

下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面：

地产耦合：颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展；近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在：参与并主导商业物业的选址；用资产的形式与开发商形成强耦合；在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权

资本运营：颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式

总结颐高资本运营模式，主要有以下几点：资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期（投入并获得合理回报）；通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入；部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于：

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心；充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性；完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用；除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性；颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力

比较分析

商业地产运营中的资本运营必须以地产开发和商业运营为载体，我国除商业银行外的信托基金等形式的资本并不丰富，相关资本运营独立体的成熟尚需时日，走到商业地产运营的主导位置尚需要一个过程，因此本文没有对资产运营商占商业地产运营主导地位的模式进行分析。对万达和颐高比较分析见表1

本文从商业地产运营的构成研究入手，系统分析了商业地产运营的模式和关键点，并主要对颐高商业地产模式进行了分析。本文的创新点在于：从系统角度分析了商业地产运营，以承担主导地位的主体的区别为依据对目前的运营实践进行的划分；从构成角度出发，认为资本运营是商业地产运营的重要构成部分，同时也指出资本运营仅仅是组成部分之一，需要根据项目的实际情况选择合适资本运营模式；商业与地产的强耦合是商业地产运营成功的关键，事先耦合的纽带是资本杠杆；商业运营是商业地产运营的核心，对商业运营商承担商业地产运营的主导地位的优势和操作进行了分析。

关键字： 商业地产 运营模式 模式 运营