房产翻倍融资

A. 如果一个公司同时在全球不同的市场上市，是不是就可以不断的融资不断的赚钱市值不断的翻倍

不可能在不同的市场上市，只能在一个地方

B. 抵押贷款100万,为什么房产局抵押登记贷款金额翻倍了

坐标上海
这种情况称为最高额抵押，目的有两个:1、防止贷款人 再抵押；2、贷后处置更有保障；

1、抵押时把抵押物价值抵押满，那贷款再进行抵押时就比较难，很多放款方就不愿意再抵押。

但是只要放款方愿意再抵押，还是可以再抵押的，所以就有了第二个目的。

2、再发生多债权的时候，最高债权可以避免最少的损失，首先得偿还完最高债权的部分。如果抵押物价值都不够归还前者，那后者的抵押意义就不大了。

C. 持有十年，你的澳洲房产真能翻倍吗

熟悉房产投资的人一定知道，在地产投资分析法中，有一个著名的72法则，是用来计算一个房地产价值翻倍的简单计算工具。具体来说，就是用72除以一个房产的年增长率，得出的数字即该房产价格翻倍所需要的年份。

比如：某房产平均每年价值增长7%，那么该房产翻倍需要的年份为72/7=10.3年。

严格来说，72法则其实不单单可以用在房产投资中，在金融产品中同样可以加以灵活应用。不过，目前这一法则是更多地在房产投资分析中被加以运用。

对澳洲房产稍有了解的人，基本都听说过澳洲房产每十年价格翻一番的说法，这也是许多房产公司在推销澳洲房产时的必备工具。

那么，持有十年，你的澳洲房产真的能翻倍吗？今天的文章，我们就来仔细分析一下这个有趣的话题。

澳洲著名的房地产数据研究机构CoreLogic日前发布了一些数据，专门就过去十年澳洲房产的增长话题做了简单的分析。

十年前的2006年，全澳洲的独立屋中位价为330,000澳元，公寓中位价为310,000澳元。

今天，整个澳大利亚的独立屋中位价为499,000澳元，而公寓中位价445,000澳元。

根据这个最宏观的数据来看，以国家为单位，显然在过去十年内整个澳洲的房价，不论是独立屋还是公寓，中位价均没有翻番，而是分别增长了51%和44%。

不过，这个数据在我看来倒还证明了另一个被许多人拿来讨论的话题：那就是公寓并不像一些人认为的那样不具备增值潜力，它显然也是具有投资价值的。

另外，看得仔细的你是不是还有一点觉得很奇怪，那就是独立屋和公寓的中位价为何如此接近？

想要回答这个问题倒是也不难，因为首先请记住这是全国性的数据，而公寓通常建在距离城市中心不太远的地方，而独立屋则不然，从悉尼水边数百上千万的豪宅，到偏远地区，矿业小镇等不毛之地都可以建别墅，因此别墅之间的价格差距比较公寓相对会更明显一些，综合下来也就导致了全国的别墅与公寓中位价的如此接近。

不过，光是看上面这样宏观的数据，其实对投资者没有太大的参考价值。因为把整个澳洲房产的数据挤在一起看，然后下结论说房价十年内没有翻番，相当于把姚明和郭敬明的身高做个平均，然后告诉你全中国人的平均身高是一米八一样。

那么，如果来看澳洲的各个首府城市，结果会怎么样呢？

先告诉你结论吧：不好意思，过去十年，没有一个首府城市的房价翻倍了。

不过好消息是：悉尼、墨尔本以及达尔文（是的，你没看错）的房产中位价已经接近翻倍了，而珀斯和霍巴特的房价增幅不到50%。

来看看下面这张表吧。

这是一张悉尼从1960年代开始的房地产走势图，可以清楚地看到，除了过去的十年之外，在1960年代到21世纪初的几个房产周期内，悉尼房价曾经平均7-9年就能翻一倍，而只有上一个周期翻倍用了更长的13年。

有些悉尼的朋友通常会说“我买的房子五年就翻倍了”，这样的说法即对也不对。说它不对，是因为再之前的五年，这套房子可能完全没有增幅，而这位朋友只是幸运地在房市大涨之前进入了市场。

而随着最近几年整个澳洲的大兴土木，未来一个周期内房价翻倍速度的变缓，或许将是一个大概率的事件，尤其是一些区域，由于短时期内供应量的急剧上涨，未来几年短线的增幅将非常有限。但不论怎样，我相信澳洲房产整体市场继续稳步向上的趋势并没有改变。

所以，目前我通常会和有意投资澳洲房产的朋友们说，这里的房价大约10-15年翻一倍，持有的时间越长，你就会越幸运。

D. 为什么说三线房产一定翻倍

房价肯定会翻倍，只是时间问题。
近几年投资不建议去3线，1-2线比较合适。

E. 中国房价如果再翻倍，会是什么后果

房价崩盘除非发生战乱，或者国际金融危机。茅台的年涨幅都10%以上，何况房子。低租售比意味着高持有成本，肯定要通过上涨来弥补这个亏损，成本高了房价怎么可能白菜价房产税导致房产持有成本上升，怎么可能降房价，不过是增加税的借口罢了。考虑到长期持有房产的成本(交易税费、持有成本、卖出成本，房产税以及差价的个人所得税20%，个税目前基本不收，但长期来说肯定加强征收)，而且大部分城市当前租金回报率仅2.0%。近8年来过去八年时间内，中国的真实工资增长幅度达到了10.6%，名列全球第一，而印度只有0.2%。另据人力资源和社会保障部统计，“十二五”期间，我国最低工资年平均增长率为13.1%。仔细想想，房价涨幅肯定不会比你工资的涨幅还低吧？可能你今年工资没涨，但不能否认别人和你一样没涨。

F. 除了投资房产还能投资什么

除了投资房产还能投资自己

1. 在年轻阶段创造财富比投资重要的多，那么如何创造呢？这个时候通过省吃俭用积累一些小钱去做所谓的理财，往往是得不偿失的，不如将省下的钱投资于自身，比如说是做会计的，那么不如花点钱去报个CPA的课程去考个CPA，或者说学习一门技能，提升自己的能力，这些都是年轻的时候最容易积累的资本；

2. 中年人最应该学会资产组合。当年龄已经跨越了三十而立的门槛的话，人到中年，往往已经在所在的单位取得了一些成绩，因此我就默认已经通过工作或者创业积累了一定的财富，有了一定的经济基础。这个时候精力最为充沛，家庭和事业也都逐渐进入了稳定期，在这样的大状态下，投资就变成了一种家庭资产的配置；

3. 首先，任何一个家庭都需要准备一些储备，这些是家庭应对未来变化的关键，对于任何一个人或者一个家庭，都要准备至少6个月生活开支的储备，这些储备可以投资于低风险或者无风险的高流动性资产，比如说存到银行的活期存款，或者余额宝、朝朝盈这样的货币基金，不求有多高的收益，但求如果需要使用的时候，能够随时可以周转；

4. 为未来的大额固定开支做准备。什么叫未来的大额固定开支呢？未来的大额固定开支就是买汽车或者孩子上学的改善性住房置换，面对这样的大额开支，一般人是很难一次性支付的，需要一个长期的储备；

5. 真正的风险投资。对于一个家庭，当你为平时应急储备，大额固定开支准备都做好了准备之后的话，剩下的钱就可以进行风险投资了。风险投资，意味着风险与收益并存，想要赚钱之前先要明白其中蕴含的风险。

G. 为什么房价在16年的时候翻倍了

这个回答比较敏感，每个国家都有应对金融危机的方式，请注意不是经济危机。美国之所以发动各种战争，其实最大的出发点是应对国内间接性的经济泡沫现象，罗斯福必须带领美国参加二战，否则29危机根本不可能度过，罗斯福的政策没你们想象的那么伟大，但是防止了内乱。中国也有应对方式，09年全球金融危机，中国可以说是重度受灾区，最大的原因是，国人那时候喜欢攒钱，不提倡消费，切记，国家的财政很大一部分来自税收，但是你不花钱国家哪来的税收呢，钱只有流动起来才有的，这个时候就需要一个行业来带动经济链，从而使国家尽快脱离金融危机泥潭，多一天就意味着损失更多金钱，就好比流血了，必须止血，要不然更……，这个时候房地产出现了，贷款行业兴起了，有没有发现，2010年后，渐渐买什么都可以分期了，车，房大件 京……淘……，白条花呗借呗等等，让你提前消费，掏空你的所有钱，房地产确实带动国家度过了金融危机，但是这是牺牲两代人的做法，虽然不太好看，但是短期效果明显，但是 者不是能够随便控制的，已经有房子肯定 也不可能便宜一分钱卖出去，久而久之，房子更贵了，16年是大换血的时候，4G兴起，电商冲击，有些不可说太敏感，所有人都想买房得到安全感，然后就 翻倍了 嗯 翻倍了 哈哈

H. 这个房子投资回报率多少值得投资吗

这还不能算投资回报率,或者说计算投资回报率的条件还不完全,你投资了13万,租金和月供一样专,但房子出属租之后,装修会损坏的,修补或者添补家具需要继续投资,而租金也不可能20年都是每月1200元,另外房子出租20年之后,你不用还贷了,房子是否还可以继续使用,可以使用的话,是出租还是卖呢,20年之后出租是一个月多少钱?卖的话又是多少钱?这暂时没办法计算,所以也就没办法计算回报率了,值得不值得投资就要看房子周边的发展趋势好不好,如果发展趋势好,周围能够交通方便,兴旺发达,那么房子出租的价格就会与日俱增,房子的价值也会得到升值,这样才值得投资.另外还要考虑这二手房是多少房龄的,还能使用多少年.

I. 过去几年，为什么大部分房地产商都追求高周转

“买不起！”

“卖不掉！”

这一僵局，国内不少城市的楼市维持了三年多，房价也横盘了三年，令人有些看不懂。

中国楼市，一直是“世界十大未解之谜”之一。

自“九八房改”，到2008年，中国楼市进入市场化时代。

中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长，内地百业兴旺，家庭收入普涨。房价，也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。

2008年金融危机之后，中国乃至全球楼市进入货币化时代。

这场金融危机，对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松，全球主要央行集体行动，推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。

此后，西方世界经济增长低迷，英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹，美国楼市后程发力再创新高，美股更延续十年大牛。

货币盛世之下，百业兴盛的局面被打破，行业分化突出，中国楼市迎来牛市，房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利，互联网及风投疾风吹劲草，但不少实体行业愈加困难。

2015年，是中国楼市，乃至中国经济的关键一年。

这一年，股市暴跌，楼市暴涨。

至今很多人认为，2015年之前的房价，还能够承受，但已是极限。当时，深圳刚需的极限为300万左右。

2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。

棚改货币化，是去库存、去产能的手段。

紧货币、紧信贷，去杠杆，管控资管，目的是从供给端，即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是，棚改货币化，目的是从需求端，即政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。

2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。

2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房产库存降下来了，但是房价上涨了，地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。

房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说，这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求，与中型地产商扩张的方向高度一致。

现在回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式，吃下了最后一块大肥肉。

文 | 智本社

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