养老地产如何融资

A. 养老地产的发展模式是怎样的

随着中国老龄化人口的快速增长，养老地产、医疗、服务甚至金融业都有望得到政策支持，从而开启新的经济增长窗口。8月16日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。分析人士指出，随着政策的出台，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”。各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。
养老市场规模可观国务院着手布局
作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。
有统计数据显示，截至2011年底，我国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会;预计到2015年，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将增加到16%。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。
与此同时，“银发经济”也在逐渐升温，目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元，一个潜力极大的新兴产业正在形成。
8月16日的国务院常务会议要求，要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住(小)区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住(小)区也要通过多种方式完善相关设施。重点发展居家养老，同时，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
本次国务院常务会议还提出，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。同时，要切实加强农村养老服务。推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险(放心保)、教育、健身、旅游等领域互动发展。
业内人士认为，此次国务院提出的多项措施，将加快养老产业的发展速度和规模，促进养老机构甚至养老地产、养老医疗、养老旅游等相关产业的发展。同时，鼓励境外资本的进入，可以充分吸收国外养老服务业的先进管理手段和服务理念，促进相关产业服务水平的提高。
目前各地政府对于养老问题愈发重视，部分省市已出台养老设施专项规划，规范行业发展，并从土地、财税等政策上予以支持。北京市出台的养老设施专项规划要求，加强土地、税收、融资政策和市政府固定资产投资对发展养老服务机构的支持力度。在新城规划中，要求整合社区资源，建设更多适合老年人养老的场所。
开发商进军养老地产盈利模式需创新
面对如此庞大的市场，各路资本也都跃跃欲试。目前，社会资本参与养老产业已有所发展，其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中，越来越多的企业和机构进军养老地产。据记者不完全统计，目前已有万科、保利、首创、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商在养老地产上争夺市场份额，同时越来越多外资机构也前来试水我国养老地产领域。

“养老服务和传统的物业服务不一样。”老年人住进来以后不仅需要身体上的照顾，还包括心理上的照顾，还有信仰和追求方面。一直以来，不管是住宅地产还是商业地产，销售之后的物业运营都是开发商的短板。而养老地产跟医疗有关，其服务水平要求更高更专业。观察人士指出，养老地产如果不能从后期服务上体现出独特之处，那么跟普通的机构养老没有区别，雷同化的服务势必会让养老地产难养老。经营模式之困呼吁全产业链再造事实上，养老产业既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。如何整合却让众涉足者们头疼。

B. 房地产公司融资需要什么条件

澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。

根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。

此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。

C. 养老地产的盈利模式有哪些

根据山合水易规划设计院的多年实践经验，我们认为中国养老地产的盈利模式主要有以下几个：
1长期持有2出售3出售与持有相结合
养老地产的开发不能像住宅产品以销售为主要利润来源，物业服务仅为辅。养老地产开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业服务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。
大型综合性养老社区住宅建设与养老社区服务管理，分属两个不同类型经营类型与模式，养老社区的管理专业要求较高。最好与专业养老经营机构合作、引进专业机构或专业人员管理，通过专业机构，进行各种老人服务资源的整合，提供专业的医疗护理、健康饮食、老年课堂、娱乐、旅游服务等。在养老地产持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，如：北京暮馨国际敬老园，入住这里要缴纳20万~40万元不等的会员费，不同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费，每个月还要缴纳4000~5000元的住园费，此外，护理费等其他费用另算。这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。
大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州一高端养老社区外侧的星级酒店入住率非常高。
山合水易规划设计院认为：养老地产的开发，特别是大盘项目切入养老地产，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。
此外您还可以参考：
《山合水易谈新兴养老养生地产》
《未来旅游养老地产发展前景见好》
《银发经济与养老地产》

参考资料：北京山合水易规划设计院

D. 房地产企业如何融资

1、开发贷融资抄（最常见的，最容易的袭）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
……

E. 养老项目为什么要融资

项目启动需要资金才能进入下一轮，不只有养老项目需要融资，恩美路演投融资对接平台，可以了解一下

F. 房地产项目开发，怎么融资

从银行融资现来在很难了，而自且现在的资金很紧张，房地产又是很敏感的领域。从信托的角度老说，你可以用在建的项目，土地，如果是上市公司的话还可以用上市公司的股票作抵押或者质押。四证之前的项目用股权融资，资金配比一般一比一，信托是固定回报，对合作项目公司实行财务监管，经营权归开发公司。如果项目已经动工，如二期或者三期项目，信托可以用项目公司净资产一半做价，可使项目公司提前变现，信托实施固定收益，变现的资金只有知情权，不设监管。信托的地产融资大抵就是以上三种
融妈妈为您解答

G. 养老院应该选择哪种融资方式

最好不融资，真要融资选择银行贷款。

H. 养老机构怎样通过保险来融资

现收现付制是政府根据养老社会保险支出的需求，按照当年收支平衡的原则筹集养老社会保险资金的一种资金平衡方式，即本期养老社会保险收入仅仅满足本期养老社会保险支出的需要，本期征收，本期使用，不为以后年度的养老社会保险支出储备资金。其优点是简便易行，在计划开始时缴费率较低，随着养老社会保险支出规模的增大，可及时调高养老社会保险缴款率以保持收支平衡。而且，它也不涉及投资及投资回收问题，管理成本较低。其缺点主要是稳定性和适应性较差，尤其是无法应对人口老龄化危机。现收现付制要求经济发展相对稳定，如果年度间经济波动较大，就会引起养老社会保险收入的波动，从而引发养老金支付上的危机。此外，现收现付制还要求人口变动相对稳定。现收现付制是以当期的工作人员缴纳的养老社会保障税（费）来支付当期退休人口的养老社会保险支出的，当出现人口老龄化时，就会使当期工作人口的税负过重而影响其工作积极性。（二）完全积累制完全积累制是在对有关社会经济发展指标（如死亡率、出生率、退休率、工资率、物价指数等）进行长期综合预测的基础上，预计养老社会保险成员在享受养老社会保险待遇期间所需开支的养老保险基金总量，然后将其按一定的比例分摊到劳动者整个就业期间，并对不断提取而已经积累起来的养老社会保险基金进行有计划的投资运营，日后再将征缴的税（费）和投资回报用于向投保人兑现当初的养老社会保险承诺的一种资金平衡方式。这种方式坚持先积累、后受益的原则，一般从开始工作的第一天起，劳动者就必须依法定期缴纳一定的养老社会保障税（费）。与此同时，也可能规定劳动者所在的单位或雇主也必须为其职工定期缴纳一定的养老社会保障税（费）。二者合一，经过几十年的积累和运营，形成一笔可观的养老社会保险基金，待劳动者需要享受时，定期或一次性给付，受益的多少与供款的数量直接相联。其优点是能够保证养老社会保险有稳定可靠的资金来源，不会出现寅吃卯粮、入不敷出的问题。并且，它还具有较强的激励作用。它强调谁积累、谁受益，受益的多少取决于积累的多少；在实际操作上采用个人账户，产权界定清晰，有利于调动人们进行积累和劳动的积极性，有利于应付人口老龄化危机。缺点是这种模式要求在开办初期就实行较高的缴款率，并且运营风险较大，在通货膨胀的条件下难以保值增值，而且其收入再分配功能较差。

扩展阅读：【保险】怎么买，哪个好，手把手教你避开保险的这些"坑"

I. 如何破解养老地产发展痛点

01 养老产业政策特点
利好政策出台密度大，关键问题尚未完全破解

2013年以来，养老产业扶持政策频出，解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不断加剧，中央和地方陆续出台多项养老产业扶持政策，据中国指数研究院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。虽然利好政策频出，但实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题尚未完全破解，政策体系尚需进一步完善。（飞扬国际景观设计）

02 土地
养老产业专属用地缺失

■ 用地性质：顶层设计有待突破，需“养老产业”专属用地分类

养老用地规范性质为“养老服务设施用地”，属“医卫慈善用地”。近几年来我国就养老设施用地多次发文，其中最具代表意义的为2014年国土部出台的《养老服务设施用地指导意见》，首次界定了养老服务设施的用地范围和用地性质，将养老用地明确规范为“养老服务设施用地”，属于土地用途分类中的“医卫慈善用地”，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房，并分摊相应的土地面积。（飞扬国际景观设计）

虽然国土资源部及部分省市明确提出养老服务设施用地要纳入供应计划、单列用地指标，但目前出台的土地分类相关法规中，仍未制定“养老产业”的专属用地分类。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出台相应政策，并在供地计划中单列养老服务设施用地指标，推出相应土地。以北京为例：从首次单独列项，到混合配建供地模式，可谓超前发展，是近几年地方对养老用地政策最具推动性和代表意义的城市。（飞扬国际景观设计）

■ 供地来源：加大盘活存量用地，减少增量用地

2016年国土部发布的《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》中明确逐步减少新增建设占用耕地，加大盘活存量用地和补充耕地。（飞扬国际景观设计）

目前，直接将存量用地转为养老用地有四类渠道，如上图所示，一类是目前应用最多的，其最主要的障碍是改造技术和改造成本过高；二类的关键问题在于商品房开发用地取得成本较高，转为养老用地后重新核定地价及土地差价部分的处理尚未有明确规定；三类如何处理改变土地用途及相应土地差价问题方面尚未有明确规定；四类由于取得成本低、土地供应量大，未来养老地产企业可适当考虑。（飞扬国际景观设计）

■ 供地方式：以划拨、租赁、协议或公开出让为主

养老设施用地供地方式与机构性质密不可分。根据2014年国土部《养老服务设施用地指导意见》，国有建设用地，对于非营利性养老机构，可以采取划拨方式供地；对于营利性养老机构，以租赁方式为主，可以协议或者公开出让。集体建设用地，可用于集体经济组织为其内部成员兴办非营利性养老服务设施，而民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构亦可以依法使用农民集体所有的土地。（飞扬国际景观设计）

结合地方养老用地的供地方式和企业拿地案例来看，现有的养老用地供地方式优劣势各有不同：

划拨方式是各类供地中成本最低、条件最严的。此类用地多被政府部门取得，真正的社会服务机构很难获取，大大的限制了资本的进入。（飞扬国际景观设计）

租赁方式是国土部重点鼓励的供地方式。租赁方式虽大幅降低建设成本，但政策对于供地的租期、租金、支付方式等实际问题仍未明确，有待进一步完善。（飞扬国际景观设计）

出让方式是当前民办营利性养老机构获取土地的主要方式。虽然增加了项目建设成本，但也使住宅或商业用地获得土地抵押贷款、产权销售成为可能。从上表中能明显看出，受2014年国土部出台《养老服务设施用地指导意见》影响，2014年以来出让的养老设施用地逐渐增多。（飞扬国际景观设计）

03 资金
地少价高，重养老，回报周期长等因素致企业压力大

■ 前期土地开发、适老化设计、养老服务运营均需重金投入

前期土地开发：养老地产供地量少且地价高，导致土地开发成本成为企业重金投入领域。外加养老产业专属用地类别缺失，导致租地做养老存在缺少抵押物等问题，住宅、商业性质用地做养老土地成本非常高。（飞扬国际景观设计）

项目建设及配套：养老地产由重“地产”转向重“服务”，服务设施的投入成本在整个项目中所占比重逐渐加大，而且床位设施的高额成本与政府现有补贴仍存较大差距。（飞扬国际景观设计）

后期运营：养老设施维护、服务运营相比普通地产资金投入更高。尤其是商业运营，非营利性养老机构虽获得相关补贴及税费优惠，但其必须按照民政部规定的低额收费标准执行；营利性养老机构虽收费不受限制，但其享受的补贴少。（飞扬国际景观设计）

■ 政府补贴仅为补充，企业需寻多元化融资渠道

多项政策措施为养老产业发展营造良好金融政策环境。继2013年国务院对养老服务业的金融政策做出重要指引之后，2015年，多项政策引导更为明确，2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》强调加强多层次、多元化的融资渠道、加快保险产品创新等。但从目前落实情况来看，仍需在养老金融政策细则或相关法律和政策方面予以配套支持。（飞扬国际景观设计）

政府补贴：机构性质和地方经济发达程度影响补贴方式。政策扶持方面，当前已有多种补贴方式。但机构性质不同和地方经济发达程度不同，补贴方式差别较大。公办和民办非养老机构补贴更多，经济发达地区补贴力度更大。（飞扬国际景观设计）

银行贷款：银行产品和条件限制，民办养老机构贷款受限多、难度大。虽然2016年国家出台《开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见》，支持国家开发银行推出针对养老项目的低息贷款，但目前民办养老机构仍很难获得低息贷款，政策落地仍需推进。从地方层面，能够获取银行贷款的主体有三个特点：

专业债券：政策红利助推债券市场快速发展。2015年专门制定《养老产业专项债券发行指引》，在企业债券分类管理、企业债券预审权下放、鼓励企业债券融资方式创新等方面均存在政策利好，企业债券市场发展迅猛。于企业而言，未来发行养老产业专项债券将是一个解决资金压力的良好渠道。

上市资金：推动符合条件的养老服务企业上市融资将有效解决民办养老融资难问题。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出推动符合条件的养老服务企业上市融资。在政策指引下，通过上市筹集项目发展资金或通过被收购获取上市企业资金支持，目前都是可选之路，但这两种渠道，对于企业的门槛限制仍然较高。

产业基金：中央、地方、金融机构等积极投入，为投资者精准布局养老产业提供机会。中央层面，2015年，发改委已成立唯一一家针对大健康产业的国有基金，通过申请，能最快和最大额度的进行融资。地方层面，2015年8月，湖南成立全国首只省级政府引导型健康养老产业投资基金——湖南健康养老产业投资基金。金融机构层面，2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》发布之后，中欧养老产业基金随即发行，聚焦于养老产业链中的上市公司。

信托投资基金（REITs）：国外养老产业资本市场的生力军，国内正在起步。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》指出鼓励信托公司利用信托制度优势，积极开发各类附带养老保障的信托产品。2015年6月，万达联手快钱公司发起“稳赚1号”和万科联手鹏华基金发起国内公募REITs，使得国内公募基金的投资标的范围拓宽至房地产。2016年，诚和敬为解决东坝单店养老机构的融资问题，也与信托公司及银行共同研发消费信托产品。（飞扬国际景观设计）

PPP模式：政府关系、盈利难是该模式存在的主要风险。2014年，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》赋予地方政府适度举债融资权限。随后，各部委相继出台配套政策法规文件，并推出试点项目，PPP模式全面升温并被引入社会建设与治理的各个领域。第一批PPP项目中，有38个养老服务类项目在列，总投资超200亿。PPP模式运用政府及企业各方资金，很大程度上解决了养老产业巨大的资金缺口。但民办养老机构投资如何把握与政府的关系，如何解决盈利难问题，都是PPP模式的风险所在。（飞扬国际景观设计）

综上所述，于政策而言，让养老地产企业真正享受到政策红利的细化政策有待落实，且政策若能突破区域、经济等因素限制，缩小执行标准差别，将助于企业对于商业模式的复制。于企业而言，政府补贴仅能缓解部分资金压力，不能从根本解决资金问题，通过多渠道的融资方式获得所需资金更为重要，养老机构需根据自身情况选择合适的融资方式。（飞扬国际景观设计）

04 趋势与展望
顶层设计待完善，地方政策先行值得期待

中央政策法规顶层设计尚待完善。

土地方面，制定“养老产业”的专属用地分类，解除医卫慈善用地无法贷款抵押等融资限制，地方应逐步将养老设施用地纳入供地计划；可以针对开发商配套公益性养护设施的项目，提供一定的划拨用地。政策优惠方面，解除对民办养老机构营利属性的限制，使营利性养老机构享受更多非营利性养老机构的政策支持，解决企业融资难等问题，增强社会资本参与养老企业的信心和积极性。（飞扬国际景观设计）

地方政策先行值得期待。

从2016年6月京津冀三地民政部签署《京津冀养老工作协同发展合作协议（2016-2020年）》和2016年北京即将出台的《促进养老产业发展的实施意见》来看，分别将政策核心落脚于破除异地医养结合障碍和解决土地问题。由此可以看出，一些困扰养老产业发展的政策正在尝试落地，助力企业进入养老产业发展。地方政策先行，一方面对于国内其他区域和城市起到示范和推动作用；另一方面，养老地产企业可以重点布局政策优先推行的地区。（飞扬国际景观设计）

民办营利性企业与资本结合，民办非营利性企业向营利性企业转型或成趋势。

原内容来自中国指数研究院
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