地产票据融资

㈠ 房地产企业可不可以开承兑汇票

房地产企业可以开承兑汇票。

商业承兑汇票的运用在社会经济活动中具有重要作用，使商业信用票据化和商业信用的表现形式规范化、科学化，有利于加强宏观调控，完善票据市场的功能。

对于卖方来说，对现有或新的客户提供远期付款方式，可以增加销售额，提高市场竞争力。对于买方来说，利用远期付款，以有限的资本购进更多货物。

最大限度地减少对营运资金的占用与需求，有利于扩大生产规模。相对于贷款融资可以明显降低财务费用。

(1)地产票据融资扩展阅读：

承兑汇票作用：

承兑人不同，决定了商业承兑汇票是商业信用，银行承兑汇票是银行信用。银行承兑汇票一般由银行签发并承兑，而商业承兑汇票可以不通过银行签发并背书转让，但在信用等级和流通性上低于银行承兑汇票，在银行办理贴现的难度较银行承兑汇票高。

国际贸易中的承兑汇票，与国内贸易中的承兑汇票定义相似，但不同之处在于国际贸易中的承兑汇票往往是收款企业（出票人）自行签发给付款人的汇票，其性质相当于账单，其在不同的情形中，对付款人的约束力亦有不同。

国际贸易中信用证跟单的承兑汇票，一般是信用证付款文件中的跟单文件之一，买方对卖方开具见票后一定期限天数付款的跟单汇票，于银行提交货物运输及提货文件时，应即承兑，并于汇票到期日即予付款。

这种承兑汇票，因为是信用证付款文件之一，属于银行信用文件，对付款人有必须付款的约束力。国际贸易中非信用证项下的跟单承兑汇票，一般是收款人（出票人）直接开给付款人的账单，属于商业信用，对付款人并不具有必须付款的约束力。

㈡ 目前房地产企业的融资方式有哪些

房地产企业融资方式
房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高版风险、高产出的特性。房地产开发权的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。

㈢ 富力地产的商业承兑汇票有风险吗

最好是信用AA+级以上的央企或者上市公司，如恒大商票，华润置地，比亚迪等等
商业承兑汇票的贴现特点是以企业信用为基础的融资，如果承兑企业的资信非常好，相对较容易取得贴现融资。对中小企业来说以票据贴现方式融资，手续简单、融资成本较低。
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㈣ 企业融资的服务平台有哪些

常用融资方式
(1)融资租赁
中小企业融资租赁是指出租方根据承租方对供货商、租赁物的选择，向供货商购买租赁物，提供给承租方使用，承租方在契约或者合同规定的期限内分期支付租金的融资方式。
想要获得中小企业融资租赁，企业本身的项目条件非常重要，因为融资租赁侧重于考察项目未来的现金流量，因此，中小企业融资租赁的成功，主要关心租赁项目自身的效益，而不是企业的综合效益。除此之外，企业的信用也很重要，和银行放贷一样，良好的信用是下一次借贷的基础。
(2)银行承兑汇票
中小企业融资双方为了达成交易，可向银行申请签发银行承兑汇票，银行经审核同意后，正式受理银行承兑契约，承兑银行要在承兑汇票上签上表明承兑字样或签章。这样，经银行承兑的汇票就称为银行承兑汇票，银行承兑汇票具体说是银行替买方担保，卖方不必担心收不到货款，因为到期买方的担保银行一定会支付货款。
银行承兑汇票中小企业融资的好处在于企业可以实现短、频、快中小企业融资，可以降低企业财务费用。
(3)不动产抵押
不动产抵押中小企业融资是目前市场上运用最多的中小企业融资方式。在进行不动产抵押中小企业融资上，企业一定要关注中国关于不动产抵押的法律规定，如《担保法》、《城市房地产管理法》等，避免上当受骗。
(4)股权转让
股权转让中小企业融资是指中小企业通过转让公司部分股权而获得资金，从而满足企业的资金需求。中小企业进行股权出让中小企业融资，实际是想引入新的合作者。吸引直接投资的过程。因此，股权出让对对象的选择必须十分慎重而周密，否则搞不好，企业会失去控制权而处于被动局面，建议企业家在进行股权转让之前，先咨询公司法专业人士，并谨慎行事。
(5)提供担保
提供担保中小企业融资的优势主要在于可以把握市场先机，减少企业资金占压，改善现金流量。这种贸易中小企业融资适用于已在银行开立信用证，进口货物已到港口，但单据未到，急于办理提货的中小企业。进行提货担保中小企业融资企业一定要注意，一旦办理了担保提货手续，无论收到的单据有无不符点，企业均不能提出拒付和拒绝承兑。
(6)国际市场开拓资金
这部分资金主要来源于中央外贸发展基金。中小企业如果想通过这个渠道来融资，要注意，市场开拓资金主要支持的内容是:境外展览会、质量管理体系、环境管理体系、软件出口企业和各类产品认证、国际市场宣传推介、开拓新兴市场、培训与研讨会、境外投标等，对面向拉美、非洲、中东、东欧和东南亚等新兴国际市场的拓展活动，优先支持。
(7)互联网金融平台
相比其他的投资方式，爱投资互联网金融平台对申请融资的企业进行资质审核、实地考察，筛选出具有投资价值的优质项目在投融界等投融资信息对接平台网站上向投资者公开;并提供在线投资的交易平台，实时为投资者生成具有法律效力的借贷合同;监督企业的项目经营，管理风险保障金，确保投资者资金安全。爱投资创造的融资方式是让专业的机构做专业的事。一方面利用互联网公开的优势、开放性的优势，同时结合传统的金融机构在风险控制、信贷审核等等方面的专业度。爱投资作为一个投融资的平台，处在中间的结合的地位，两边是投资者和有融资需求的需求方，但是又和第三方的担保机构进行密切合作。具有多年的专业的风控能力，并且都是亿级以上的资金，对用户的投资进行专业性的担保。同时还和像信用评级机构、资产管理机构合作，为用户的投资信息提供全方面的解读，以及对资产处置后续提供保障。

㈤ 消息称央行将“三道红线”试点房企商票纳入监控范围

6月30日，据财联社报道，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

早在2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档融资管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

“三道红线”试点房企，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城，这些试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

市场有观点认为，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。不过，同策研究院研究总监宋红卫则对《投资者网》分析表示：“商票属于供应链融资范围，这个是国家目前政策支持的方向。未来，从票据属性来看，不会进入三道红线的限制范围，只能是向更为标准化，规范化的方向发展。”

房企商票规模提升

IPG中国首席经济学家柏文喜对《投资者网》表示：“三道红线监管新规大大压缩了房企的债权融资空间，迫使房企利用企业自身信用大量开据商业承兑汇票来向产业链上下游进行变相的债权融资，将企业资金链及运营风险向相关企业转移。”

“目前已经出现了不少房企商票违约问题，部分企业的商票存量已经超过2000亿，如果不将之及时纳入监管范围，则有可能导致市场整体信用风险提升与失控，引发宏观经济运行的风险。”柏文喜认为：“这是央行将‘三道红线’试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报的主要原因，而且未来整个房企的商票数据可能也会纳入‘三道红线’计算指标。”

何谓商票？商票需基于真实的贸易活动，持票人可持有至到期由承兑人兑付，也可在到期前背书转让或向银行贴现。由于商票具有无因性，近年来融资属性逐渐增强。商票融资主要有商票贴现与质押、民间资本买断、互联网票据平台、票据资产证券化、标准化票据五种融资方式。

宋红卫对《投资者网》分析表示：“房地产商票融资近两年发展迅猛，尤其三道红线之后，由于票据融资可不计入有息债务（票据融资在负债表中计入应付账款、应付票据），所以房企对于商票融资的倾向趋强。”

与此同时，在宋红卫看来，“由于票据融资具有天然的优势，比如门槛低，操作方便，流动性也比较强，同时，商票融资目前没有纳入监管，不用进入央行征信系统，房企商票融资规模已经达到千亿规模以上，并且还呈现快速增长的态势。”

近年来随着融资政策不断收紧，房企商票承兑规模总体上呈井喷式增长。据上海票据交易所统计，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。

对房企影响几何？

近年来，在三道红线、债务到期高峰期来临等压力下，房企纷纷开启了降杠杆降负债。从全口径来讲，房企负债，既包括有息负债，也包括无息负债，而商票则属于无息负债范畴。在房企降负债的过程中，部分房企有息负债有所下降，但无息负债却增加了。安信证券数据显示，2020年末TOP50房企应付票据规模为4013.5亿，同比大增33.8%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《投资者网》表示：“房企降杠杆降负债是以无息负债增加为代价的。所谓的无息负债，就是开发商对上下游供应商的欠款，表现在与总包结算周期的拉长，并以商业票据的形式，形成对上下游的负债，即所谓的商业承兑汇票。”

在李宇嘉看来，以商票的形式，拖欠供应商的货款，是部分房企变相的融资形式。这种融资形式，在过去比较少，但近期明显增加，主要原因是三道红线压顶、偿债周期到来。此外，房企在产业链中处于强势地位，形成了对上下游货款和购买服务的拖欠。这种拖欠积累到一定程度的时候可能会形成三角债、农民工讨薪、工地停工等社会问题。加强商票监管，能够切实降低房企的杠杆率，稳定整个行业的杠杆水平。

克而瑞证券地产首席分析师孙杨对《投资者网》表达了相同的观点：“把商票纳入监控后，监管部门对房企的隐性负债要求更高，简单来说，房企开具商票，延后半年或一年的时间去来偿还这笔债务，相当于是再融资，若到期后房企无力兑现，产业链供应商就会出现资金链压力，进而导致整个房地产产业的系统性风险。把商票纳入监控，相当于进一步收紧了房企隐性负债，促进房企融资更加规范，也可以理解为房企进一步降杠杆。”

柏文喜认为：“房企商票纳入监控，一方面，房企利用自身信用进行债权融资、商票融资等活动会受到监管和一定限制，同时也给房企的流动性带来一定压力，反过来，也可以促使房企尽快地将财务指标回归到稳健运行的区间以内。对于一些不能及时调整的房企，也可能会出现暴雷，若债权融资、票据融资受限，那么就有可能出现商票违约，甚至是银行贷款违约以及信用债违约问题等”。

“将房企商票纳入监控，相当于给房企票据融资带上‘紧箍咒’。”上海中原地产市场分析师卢文曦对《投资者网》分析：“‘三道红线’叠加商票监控，房企需要在范围内降杠杆，融资或许受限，公司的资金链将主要以自身回血为主。”

金融监管日趋完善

6月29日，三棵树（603737.SH）公告称，2021年第一季度，因下游客户资金周转困难，公司应收票据出现逾期情形，截至2021年3月31日，公司应收票据逾期金额共计5363.72万元。事实上，今年以来，多家房企出现商票未能按期兑付现象。

宋红卫认为，房企商票融资属于非标融资，目前市场不规范，存在中间商虚增额度等现象，也有房企因此而拒付商票的违约事件，因此，不断规范房企融资，整顿商票市场融资是金融监管核心目标所在。在宋红卫看来，将商票纳入监控，是金融监管部门完善自己视线的事情，并非针对房企融资限制。

中原地产首席分析师张大伟则认为监控商票是打补丁的一个表态，代表了调控严格的趋势。“但是，目前只是进行商票监控，而且不是行业全覆盖、也无红线规定，商票纳入监控对房企有影响，但影响有限。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示，商票违约的风险，实际上商品的违约，对于金融市场有很大的冲击，而且对于房企本身也有很多影响。若不进行整顿，那么商票本身也容易引起企业的金融风险，最终形成很多负面影响。

严跃进认为，此次商票的监管具有积极意义，充分说明三道红线的监管范围在扩围，预计后续会有几方面改革：第一、商票的规模和运行情况会有较大的监管，成为房企融资端需要关注的内容。第二、部分房企后续发行商票的成本会增大，包括发行利率、贴现率等，进而影响商票使用的成本。第三、房企需要积极梳理内部的融资工具，对于潜在有风险的融资工具应该积极叫停。

㈥ 房地产开发企业可以进行票据融资吗

房地产企业融资所涉及的金额不会是小数目。所涉及的风险方方面面，建议你聘请专业机构做顾问，辅导你们。致通振业税务顾问公司在这方面有着丰富的经验，你可以了解一下，常年顾问收费不高。

㈦ 借壳上市和融资啥关系

借壳抄上市是融资的一种方式。

融资方式包括上市融资，上市融资包括国内上市融资、境外上市融资、买壳上市融资。因此，借壳融资是上市融资的一种方法。企业融资有八大渠道即：债权融资；股权融资；企业内部融资；项目融资；贸易融资；专业化协作融资；政策融资；上市融资。

借壳上市一般都涉及大宗的关联交易，为了保护中小投资者的利益，这些关联交易的信息皆需要根据有关的监管要求，充分、准确、及时地予以公开披露。

(7)地产票据融资扩展阅读：

借壳上市的实际案例

1、盈科数码动力

1999年4月，李泽楷旗下在新加坡交易所上市的盈科拓展把旗下资产包括数码港发展权注入上市公司得信佳，得到大约6成股权，在消息刺激下，得信佳的股价由不足0.1港元升至个位数字，上升数十倍。其后得信佳改名为盈科数码动力。

2、盈科大衍地产

2004年5月，电讯盈科分拆旗下地产业务，包括贝沙湾（数码港的地产部分）、北京盈科中心、电讯盈科中心、其它投资物业和相关物业及设施管理公司，注入上市公司东方燃气，并把东方燃气改名为盈科大衍地产，并透过配股减持盈科大衍地产的股份，套现大约3亿港元。

㈧ 法律定向融资工具对认购数额是否有要求

一、产品定义
具有法人资格的非金融企业，向银行间市场特定机构投资人发行债务融资工具，并在特定机构投资人范围内流通转让的行为。又叫私募中票。
在银行间债券市场以非公开定向发行方式发行的债务融资工具称为非公开定向债务融资工具。
二、PPN的要素
1、监管机构：中国银行间市场交易商协会
2、行业限制：（1）国家鼓励扶持的行业优先
（2）国有房地产行业主体放开，但需用于保障房项目（个地方政府名单上的保障房项目）
（3）有明显瑕疵的企业暂不受理
3、发行对象：（1）在银行间债券市场发行，有协会界定的银行间债券市场合格投资者认购
（2）定向投资人投资定向工具应向交易商协会出具书面确认函
（3）发行定向工具前，企业应与拟投资该期定向工具的定向投资人达成《定向发行协议》
4、交易流通：不限于初始投资人，可在签订《定向发行协议》的投资人之间转让
5、发行期限：未做特别限制，可由发行人、主承销商和投资者商定
6、融资成本：协会不做利率指导，发行利率由主承销商、发行人和投资者商定，不受贷款利率管制。发行利率略高于同资质同期限公募中票。
7、发行规模：突破“累计发行债券余额不得超过公司净资产的40%”的限制。
8、资金用途：未做严格限定，用于符合国家相关法律法规及政策要求的企业生产经营活动，并在注册文件中予以明确。
9、信息披露：信息披露要求简化，只需向债券投资者进行披露，不需公开披露。
10、登记托管：上海清算所
11、其他规定：（1）注册有效期为2年，首期发行应在注册后6个月内完成。
（2）企业在注册有效期内，变更主承销商或变更注册金额的，应重新注册。
（3）发行人在定向工具发行完成后的次一工作日，通过主承销商向交易商协会做书面报告
（4）《接受注册通知书》发出后，已注册的《定向发行协议》不得修改，否则自动失效。
（5）发行人应严格按照《定向发行协议》约定的资金用途使用募集资金，如存续期内需要变更募集资金用途应提前披露，变更后的募集资金用途应符合国家法律法规及政策要求。
（6）合格投资者：注册资本金要达到1000万元以上，或者经审计的净资产2000万元以上的法人或授资组织。
三、PPN特点
1、程序便捷。定向工具采取注册制，在协会现有中期票据注册规则的基础上进一步简化注册程序。申报材料简化，同时仅作要件审核，审批过程进一步加快。
2、产品结构灵活。定向工具产品结构灵活，可以由发行人与定向投资者协商，根据双方特定需求灵活制定个性化产品。
3、信息披露较少。定向工具发行人的全部信息仅在定向投资者间披露，信息披露的具体要求由发行人和定向投资者协商确定，可豁免信用评级。
4、融资成本或高于公开发行。定向工具只能在定向投资人范围内流通，相对公开发行其流通范围较小，因此定向工具流动性稍弱，发行利率高于公开发行的中期票据。
5、突破净资产40%的限制。定向工具不受企业净资产40%的限制，企业直接债务融资的空间增长潜力巨大。
四、PPN与公开发行债务融资工具的比较

公开发行债务融资工具
非公开定向债务融资工具
注册要求
经交易商协会统一注册，在注册额度有效期内分期发行，注册周期一般为2-3个月
经交易商协会统一注册，在注册额度有效期内分期发行，但注册程序相对简单，注册周期为1个月左右
注册材料
包括募集说明书、审计报告、评级报告等，注册材料相对复杂
注册材料较公开发行债务融资工具申报材料简单，在银行间市场发行过交易商协会管辖的融资工具的发行人与初始投资者协商一致可豁免信用评级
投资人范围
除国家法律法规禁止外的银行间债券市场的机构投资者
投资人限定为签署《定向发行协议》的定向投资者，每只定向工具的投资人不能超过200家
发行额度
不超过发行人净资产的40%
发行额度不受发行人净资产40%的限制
定价原则
交易商协会每周一设定指导利率下限，通过市场公开招标或簿籍来确定发行利率
在监管要求范围内由发行人与投资者协商确定，由于定向工具流动性弱于公募产品，发行利率高于公开发行债务融资工具
流通转让
在银行间债券市场公开流通
在定向投资者之间流通转让
五、发行流程
1、选聘主承销商
2、准备注册文件，设计产品，落实认购投资者
3、主承销商将材料报送至交易商协会注册办公室
4、协会对形式不完备的非公开定向发行注册材料通过主承销商一次性书面告知发行人予以补正
5、复核人认定非公开定向发行注册材料形式完备，召开注册会议，确定是否接受发行注册
6、交易商协会向接受注册的企业出具《接受注册通知书》
7、向定向投资者进行非公开的信息披露，实施定向发行
8、向交易商协会书面报告发行情况
9、按协会要求向债券持有人进行后续信息披露
六、注册申报材料
1、主承销商：非公开定向发行注册信息表
2、发行人：非公开定向发行注册材料报送函
3、发行人：内部有权机构决议
4、发行人：企业法人营业执照（副本）复印件或同等效力文件
5、主承销商：非公开定向发行注册推荐函
6、主承销商：承销协议
7、承销团成员：承销团邀请函、回函及承销团成员资质文件
8、发行人：最近一年经审计的财务报表
9、发行人及投资人和其他相关方：定向发行协议
10、律师事务所：非公开定向发行法律意见书
11、投资人：定向工具投资人确认函
12、其他机构：相关机构及从业人员的资质证明
七、发行方案建议
1、发行规模：非公开定向债务融资工具发行额度不受净资产40%的限制，理论上，公司可根据资金需求情况发行任意规模。但是考虑监管层的态度以及成功发行的案例，不建议发行过大规模，可保持在40%上下。
2、发行期限：非公开定向债务融资工具对发行期限没有明确要求，根据市场情况以及建管层态度，主流发行期限集中在1年、2-3年期品种，部分5年期。
3、发行期次：可以申请一次注册，分期发行，首期发行应在注册后6个月内完成。首期发行规模不低于总规模的50%，剩余数量可在24个月内发行完毕。
4、担保方式：发行情况来看，已发行产品均为无担保债券，投资者对于债券担保并没有硬性要求。
5、付息方式：固定利率品种。
6、含权方式：可以设计含权条款，如附发行人调整票面利率选择权和投资者回售权，但不常见。
7、发行利率：略高于公开发行债券融资工具，还要根据发行时市场情况和债券级别等确定。
8、申报周期：申报后1-2月可获得批文。
9、资金用途：未做严格限定，用于符合国家相关法律法规及政策要求的企业生产经营活动，并在注册文件中予以明确。