中信信托-青岛舒斯贝尔项目（7.1亿元）
基本信息：中信信托于2010年8月23日设立“中信—舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”，期限2年，共募集资金7.1亿元。预计年收益率为9%~13%，期限为30个月，以此推算该笔产品将在今年2月23日到期。中信信托共募集优先级资金总额5亿元。
资金投向：资金用于购买青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司的“黄岛凤凰湾综合项目”和青岛乾正置业有限公司的“即墨温泉住宅项目”的特定地块开发收益权。
风险控制： 1.将位于青岛黄岛区的“黄岛凤凰湾综合项目”和“温泉住宅项目”两宗地块使用权作为抵押，当时的评估价为12.7亿元。2.向项目公司委派董事及财务经理，对项目公司重大决策拥有一票否决权。
融资方背景：舒斯贝尔是山东日照的一家小型地产开发商，山东舒斯贝尔为澳大利亚舒斯贝尔集团的全资子公司，舒斯贝尔实际掌权人为齐晓香。齐晓香曾因多次行贿，低价拿地、捷径审批等特权使得其在日照开发的多个项目赚足了资金。案发不久后便长期定居海外。目前该房企因项目多年不开工、资金链紧张等问题在日照当地口碑较差，而资金链出现紧张的真正原因或是由于大量资金移往国外所致。
项目现状：涉案中的舒斯贝尔青岛项目一直没有真正动工，只建成了总面积3200平方米的售楼处与样板间，4.2万平方米的地下车库仍在建设中。加上信托融资成本10%~15%，舒斯贝尔共需支付中信信托约6亿元。中信信托对所抵押地块于1月8日进行了拍卖，起拍价为7.89亿元，但项目最终流拍。
点评：1.中信信托并未对该项目融资方诚信做到可靠的评估，项目实际控制人有行贿前科，且移居海外，有向国外转移资产的嫌疑。2.该信托计划兑付在即，造成拍卖时间仓促，且拍卖地块价值未得到市场认可。该地块将再次折价进行拍卖，市场预计价值5亿元左右。信托兑付缺口约1亿元，且兑付很难按时完成。
⑵ 目的信托是什么意思：目的信托的承认
目的信托（purpose trust）,又称道义信托或者名誉信托（honorary trust），主要是以非公益的特定目的而设立的信托，例如以宠物的饲养、同乡会的维系、墓碑的保管等为目的的信托。因其早期在法律上不被承认，仅靠受托人基于道义或者荣誉感加以执行，所以有此称谓。上面的目的信托，指的是狭义的目的信托。公益信托也是目的信托，和狭义的目的信托共同构成广义的目的信托概念。
信托法第2条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为”。此处将“特定目的”和“受益人的利益”（私益目的）并列，似乎为承认非公益的目的信托留下了空间。
承认目的信托，承认公益和私益之间的信托目的的存在，为意思自治的实现提供了一种制度保障。其实，我国法人法更应在公益法人和营利法人之间承认“中间法人”，为多元化的社会需求提供出口。
承认目的信托，还能为资产证券化等商业行为提供SPV，增加商业设计的手段。
⑶ 信托条款中的差额补足和回购哪个效力更强
1 引言
由于现阶段我国农业生产成本较高、农业效益比较低下以及农民进城务工增多等原因，土地抛荒现象在全国范围内普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全和造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等问题。在此情况下，土地信托顺势而生，同时，土地信托也激活了农地流转。因此，土地流转信托作为土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必经之路。
自从2013年10月10日，中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划以来，土地流转信托计划如雨后春笋，获得了极大的发展。本文在此基础上，来分析和探讨我国土地流转信托的模式和面临的风险问题，这对于今后我国土地流转信托计划的进一步开展具有重要的应用价值和借鉴意义。
2 土地流转信托的基本原理
所谓的土地信托，就是在公有制为基础的前提下，利用信托共有制多层产权结构的特点，将土地分解为价值资产和实体资产，把集体土地的所有权、受益权和经营权进一步分开，农民享有受益权和最终处置权，而信托公司则享有经营权，实行土地的统一规划和开发利用，发展适度规模经营。
就目前国内市场上中信信托和北京信托发行的两单产品来看，土地流转信托主要是农村土地承包经营权流转信托，是一种财产权利的信托。
一方面，土地承包经营权不属于《信托法》中禁止和限制流通的信托财产，土地承包经营权可以成为信托财产。另一方面，《农村土地承包法》第32条规定："通过家庭集体承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转"，可以将信托模式列入到"其他方式"中，因此，土地承包经营权通过信托模式流转符合有关规定。通过设立财产权信托，符合土地公有制以及禁止土地所有权流转的规定。
3 土地流转信托的现有模式分析
3.1 美国模式
美国土地信托模式是开发者（委托人）购买一块生地，再将该土地所有权信托给受托人，签订信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人，受益凭证代表对信托财产（土地所有权）的受益权，销售受益凭证所得资金用来改良土地，然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金，承担给受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证。
该模式具有以下特点：通过资金的"集合"，解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金；为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会，同时也降低了个体投资风险；投资人所拥有的受益凭证可以流动，具有较强的变现性。
3.2 日本模式
1984年，日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托[3]。1986年，《国有财产法》、《地方自治法》的修改以及同年《税法》的实施，大大加速了土地信托的发展。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人治理和使用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包括出售型和租赁型，前者指委托人将信托财产委托信托业者出售，受托人将出售所得，在扣除受托人的报酬及其他手续费用后，交付给委托人；后者指受托人无处分信托财产的权利，在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益，信托终了时，委托人仍保有原土地的所有权。
该模式具有以下特点：替代性，即通过土地信托方式解决了土地所有者具有土地开发的积极性但无能力开发的现象；稳定性，即土地所有者将土地信托给信托银行，在信托期内如租赁信托可获取稳定的信托红利；高效性与多样性，即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点，使国有土地的治理与处置手段多样化。
3.3 国内模式
3.3.1 国内土地流转信托业务总结
1、农村土地流转信托
2013年10月10日，中信信托与安徽宿州埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划"中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期" 。
2013年11月7日，北京信托在江苏无锡推出土地流转信托"北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划"，这是国内成立的第二个土地流转信托计划。
随后，又有一些新的土地流转信托计划陆续成立。2013年12月20日，中信信托在山东省青州市成立土地经营权流转信托计划，项目一期流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地。2014年1月23日，中信信托在贵州省开阳县成立土地流转信托计划，首期合作开展1000亩土地信托流转试点工作。2014年2月24日，中信信托在安徽省马鞍山市成立土地流转信托计划，标志着马鞍山市首单2.66万亩农村土地承包经营权信托计划项目即将落地。2014年3月7日，中信信托与湖北省黄冈市人民政府正式签署龙感湖土地信托化改革试验区战略合作协议。龙感湖土地信托化改革试验区拟划定面积100平方公里，此次的土地流转信托面积达6万亩，信托时间为10年。2014年4月1日，中信信托与河南省济源市人民政府，就济源地区规划面积约20000亩的农村土地承包经营权流转签署战略合作协议，共同探索农业发展新路径，农业产业升级新理念。据有关媒体报道，目前，中信信托已在安徽、山东、贵州、河南等地推出了土地流转信托项目，现正在与广东惠州、吉林、云南、贵州等地接洽合作事项，今后还将继续在河北、内蒙古、新疆、吉林和四川等省份进行推广。
在北京信托第一单土地流转项目后仅一周有余，北京信托在江苏省句容市后白镇又成立了"北京信托·金色田野土地信托1-5号五只土地信托"，受托土地规模达9928.46亩。2014年2月27日，北京信托在密云县穆家峪镇签约成立"北京信托·金色田野2014008号土地信托（密云水漳村）" 项目，受托管理土地规模约1700亩。
中建投信托作为第三家正式开展土地流转信托业务的信托公司。近日（2014年7月28日中国证券报报道），中建投信托与江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心、浙江森禾种业签署三方框架协议，标志着中建投信托首单土地流转信托--"中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托"正式落地。此次土地流转信托计划涉及1750亩农村土地承包经营权，其具体交易结构是：农户以农村土地承包经营权入股成立合作社，将农村土地承包经营权转化成合作社股份，再由合作社将集中的农村土地承包经营权发包给丁岗镇政府成立的集体资产经营管理中心，该集体资产经营管理中心将其持有的农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给中建投信托，中建投信托作为受托人将上述农地经营权出租给镇江森禾花卉园艺有限公司用于花卉种植。
兴业信托是第四家正式开展土地流转信托计划的信托公司，于2014年9月19日与河南省新乡市达成战略合作协议。兴业信托此项土地流转信托项目落地在新乡市延津县石婆固镇。兴业信托一手托两家，一方面代表农户利益，一方面支持农业生产企业发展。该项目合作方大豫大美现代农业公司是一家集高效农业种植、生态观光度假旅游、家庭示范农场、农民合作社联合社为一体的现代化农业开发公司。此次流转流转总规模为1000亩，首期流转300亩土地用于开发特色果园，并已完成土地流转和租赁等工作。消费者可通过"果树认养"和"农场认养"获得休闲农业的消费权。兴业信托与大豫大美将根据企业发展，采取多种金融服务方式合作，打造安全、绿色的农业产业链。
另外，据《财经》媒体不完全统计，除上述四家信托公司之外，目前安信信托、中融信托、中粮信托、国元信托、上海信托、华宝信托、平安信托等诸多信托公司，均已开始针对土地信托进行研究准备和实地调研，并将会积极推动相关项目的开展。
2、新型城镇化建设
作为土地流转信托计划的延伸，中信信托在新型城镇化建设方面也进行了一些有益的探索[5]。2014年5月13日，中信信托与四川宜宾市政府、中国铁建股份有限公司签约合作，共同推动新型城镇化的长期建设。2014年6月5日，中信信托与四川省成都市武侯区正式签署战略合作协议，联手推动新型城镇化建设，这是中信信托在新型城镇化建设方面的又一重大探索。根据协议，双方将密切合作，整合土地资源，改善生态环境，推进公共服务基础设施建设，提高民众生活质量，全面推进成都市武侯区新型城镇化建设。双方将重点引进现代化金融服务、打造总部经济、发展能源与机电贸易、推动信息技术研发、促进文化旅游投资等。中信信托致力于成为"综合金融解决方案的提供商和多种金融功能的集成者"，将充分发挥信托制度优势，积极整合各方资源优势，创新金融服务模式，全方位支持地方建设。
本文分别以中信信托成立的第一单土地流转信托计划"中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期"和北京信托成立的第一单土地流转信托计划"北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划"作为案例，来进行后续的模式分析和风险研究。
3.3.2 中信信托第一单土地流转信托产品模式分析
2013年10月10日，中信信托与安徽宿州埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划"中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期"。此项目期限为12年，信托收益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司（简称安徽帝元）作为服务商提供服务。
参与到信托计划的农民收益分为三部分：常规收益以每年每亩1000斤国标三等小麦价钱计算（不低于1000元）；浮动收益为信托公司与合作方对土地整理、运作后，土地增值净收益的70%；农民作为产业工人的打工收入。
⑷ 2012年中融信托共发行几支信托产品
您去中融官网上或者优选财富之类的三方官网上咨询一下，他们肯定都知道的。满意请采纳，谢谢。
⑸ 房地产投资信托基金是什么一种模式
我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
两者结合，取得了双赢的结果。一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。
自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。
据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。
比如：
1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。
3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。
这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。
此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。
房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。
所以现在信托公司业务方向主要有几大块：
一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。
二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。
三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。
四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。
五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。
房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。
房地产信托运作的几大模式
1、房地产债权信托
房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。
根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：
四证：
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
三成：
自有资本金投资比例达到30%
二级：
具有房地产开发二级资质
房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）
房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。
2、房地产股权信托
房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。
股权获得方式：
受让原有股东股份
增资
出资新设项目公司
与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。
房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等
3、房地产财产权信托
房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。
(一)房企作为委托人的财产权信托
以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。
目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。
(二)个人作为委托人的房地产财产权信托
个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。
房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。
房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。
房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。
我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。
4、房地产资产证券化信托
资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。
不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）
5、基金化房地产信托
基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。
信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。
下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？
判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：
是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；
2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；
3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；
4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。
⑹ 如何看待华信信托董事长用锤子打伤总经理被刑拘，受害人全身有 14 处伤
据媒体消息，1 月 6 日 ，华信信托董事长董永成打伤其公司总经理王瑾，受害者已做颅骨手术。
据悉，董永成在大连办公楼的电梯里，使用锤子打伤王瑾，头部和鼻子都流血。随后，王瑾被送往华信信托公司附近的大连医科大学附属第一医院医治。王瑾全身有 14 处伤，被诊断为轻伤一级，于 1 月 7 日进行颅骨修复手术。目前警方已经介入，董永成已被刑事拘留。而公司尚未未发布相应公告回应。
对此，有业内人士猜测，发生冲突的原因可能是公司内部对不良处置存在分歧或者董永成本人精神状态问题；也有可能是王瑾向监管部门坦白了操作上存在的违法违规行为。
根据资料显示， 华信信托成立于1981年，是辽宁省唯一一家信托公司，前身是工商银行大连市信托投资公司。华信信托的法定代表人、董事长为董永成。公开信息显示，董永成今年64岁，2017年4月被选任为董事长，由股东华信汇通集团有限公司推举。履历显示，董永成曾任中国工商银行大连市分行技改处副处长，中国工商银行大连信托投资股份有限公司总经理;现任华信汇通集团有限公司董事长、总经理，华信信托股份有限公司董事长。
而受害人王瑾今年54岁，女，曾任华信信托股份有限公司财务部总经理助理、副总经理（主持工作），理财中心/研究发展中心总经理，总裁助理、副总裁，华信信托股份有限公司常务副总裁。2020年1月21日，华信信托发生工商变更事项，原总经理黄铎退出，新增王瑾为总经理。
外界传闻称，华信信托因为股权关系复杂被誉为“最神秘信托公司”之一。工商资料显示，华信信托共有18名股东，前三名股东分别为：华信汇通集团有限公司、北京万联同创网络科技有限公司、沈阳品成投资有限公司，持股比例分别为：25.91%、19.9%、15.42%。其中，华信汇通集团间接持有北京万联同创网络科技有限公司100%股权，也就是说，华信汇通集团总计持有华信信托45.81%的股权，是华信信托的实际控制人。
早在2019年底，华信信托就被银保监会列入六家高风险信托公司之列。2020年4月，华信信托和四川信托同时被监管叫停了“资金池”业务。
2020年9月24日，华信信托发布首个延期兑付公告。随后，又陆续在其官网披露了27个信托计划延期公告，延期原因均为“由于融资企业无法按期偿还融资本息，导致信托产品按信托合同约定进入延期期间”。据了解，除曾于2020年11月兑付了4个项目外，截至目前，仍有23个项目尚未按期兑付，且均已超过重复公告所约定的延期时限，进入“二次延期”。
⑺ 山东农行违约 ，山东信托违约，请两家领导答复。山东农业银行和山东信托共同发行的临淄金顺达项目已超期
一、2014年山东农业发展银行招聘考试大纲详细介绍与分析。
二、山东农业发内展银行招聘考试历年容真题试卷参考。
三、山东农业发展银行招聘考试（农发行相关知识）。
四、山东农业发展银行招聘考试（重点时事政治）。
五、山东农业发展银行招聘考试行政职业能力测试讲义与习题。
六、山东农业发展银行招聘考试英语讲义与习题。
七、山东农业发展银行招聘考试计算机讲义与习题。
八、山东农业发展银行招聘考试议论文（申论）讲义与习题。
九、山东农业发展银行招聘考试专业知识——经济讲义与习题。
十、山东农业发展银行招聘考试专业知识——金融讲义与习题。
十一、山东农业发展银行招聘考试专业知识——会计讲义与习题。
了解一下，最需论坛有下载
⑻ 14年1到6月中融信托共发行多少只计划
去成立公告里数吧，除了恒天
⑼ 关于基金演变的历史
1、开始阶段
第一次世界大战后，美国经济空前繁荣，国民收入急剧增长，国内外投资活动异常活跃，同时经济活动也日益复杂化。在这种情况下，英国 投资信托制度便引入美国。
19世纪末20世纪初，在美国出现了一些与英格兰和苏格兰的投资信托类似的投资工具。1889年成立恶毒纽约股票信托、1893年成立的波士顿个人财产信托以及1904年成立的铁路和电灯证券公司。而诸如此类各种投资信托所代表的美国人的投资比例是微小的，在美国家庭金融资产价值中所占的比重远不到1%。
新大陆之梦--基金在美国（二）
2、喧嚣的20世纪20年代和大崩溃
第一次世界大战改变了美国和欧洲之间的债权人和债务人地位战争摧毁了欧洲大部分工业基础，并为美国工业奇迹般地扩展进入这一新市场提供了契机。在20年代，美国人的收入不仅能够满足消费，而且更有富余的部分用于投资。对基金业同样重要的是，战争期间，美国政府向国人出售自由债券，且其中一些面额小到50美元，这使得2000万美国人学会了投资。20年代的牛市吸引很多的美国人直接投资于普通股票。但投资信托的优越性也吸引了很多的投资者。
信托投资的具体组织类型随信托类型而变化。20年代投资信托大致分为两种类型。第一种最流行的是类似于英格兰和苏格兰的投资信托，或我们目前所称的封闭式基金。1921年4月，美国出现了第一个投资基金组织美国国际证券信托，该基金的运作与此前的英国基金基本雷同，亦为封闭式基金，即基金发行在外的受益凭证数量固定不变，投资人只能在市场上进行受益凭证的交易，其价格由供求关系调节。从1924年开始至1929年的5年中，建立了56个封闭式投资信托。在大危机发生时，89个公开发售封闭式投资信托向公众披露其所持有的资产价值总额约为30亿美元。
另一类20年代首次出现的主要的投资公司类型是开放式基金。有时也被称为波士顿型投资信托。虽然在20年代之前已经形成了一些开放式投资信托，但是这些信托并未公开发行。例如，1907年设立的亚历山大基金已开始作为小范围朋友圈内投资的一种选择--尽管这种基金最终公开发行。亚历山大基金是一种开放式基金，因为其章程规定基金的购买者可以在任何时候要求基金发行人赎回其所购基金，并按照当日的单位净值得到现金。
新大陆之梦--基金在美国（三）
1924年，美国出现了第一只首次在设立时就向公众出售的开放式基金--马萨诸塞投资信托（Massachusetts Investment Trust, MIT）。第一年内，这个基金吸引了200名投资者，32000份单位信托共价值39。2万美元。MIT在今天也应该被称为大市值股票基金。它是从投资于19只蓝筹股、14只铁路股、10只公共事业股和2只保险公司股开始的，并把销售费用有效地控制在5%的水平上。它最初的资产规模只有5万美元，是由哈佛大学200名教授出资组成的宗旨是为投资人提供专业化投资管理，其管理机构是马萨诸塞金融服务公司。这一基金发展到今天，资产已经超过10亿美元，有85000多个投资人。开放式基金作为新生事物在历史上第一次真正诞生了。它的诞生必将给基金业的发展带来一场新的革命。在此，我们要纪念开放式基金的塑造者：爱德华。莱夫勒。曾是一名证券销售商时，他就对小投资者所遭受的待遇感到不满，认为理想的投资工具应该具有专业化的管理，能够降低风险的组合投资，在需求的时候变现的特征。莱夫勒花了三年的时间宣传他的开放式基金理念。1936年，在参加证券交易委员会听证会时，继续表明其对个人投资者利益的关注，这一关注对共同基金行业的形成建立了不朽的功勋。
虽然继MIT之后，其他开放式基金纷纷效仿，但是，在但是开放式基金远不如封闭式基金盛行，到1929年，仅有19只开放式基金，其总资产仅为1。4亿美元。
新大陆之梦--基金在美国（四）
美国股市在19世纪20年代持续繁荣了8年后，由于有关法律不完备，因此，随着20年代末资本主义世界经济危机的爆发和1929年10月全球股市的崩溃，空头市场连续了4年多，从1929年年末到1930年年末，道。琼斯工业平均指数下跌了34%。封闭式基金资产净值下跌了72%。结果封闭式基金成了投资者的毒药--整个30年代没有推出一个新的封闭式基金。
股市的崩溃也同样降低了开放式基金的市值，但它也展现了其优势。可以随时赎回，不能过度借款，保持交好的投资组合流动性等，由于这些原因，开放式基金较封闭式基金的情况要好得多。例如，在1929年9月到1932年7月，与道。琼斯工业平均指数下降了89%相比，MIT市值下降了83%，同期MIT赢得了新投资者和新资金的进入。
使众多投资者造成创伤的1929年的大崩溃对羽翼尚未丰满的共同基金业是一个严峻的考验。大崩溃暴露出喧嚣的20年代思维方式造就的封闭式结构的缺陷，而特别展现出开放式结构的基本价值。
新大陆之梦--基金在美国（五）
3、20世纪30年代，萧条和调整的年代
1932年，美国全体选民选举富兰克林。罗斯福为总统，赞成其所承诺的通过更加基金的管理方法代替共和党自由放任的政府基金政策。经过7年的调整，联邦政府繁荣努力制定一些保护措施，遏止由于10年放任期间造成金融服务领域产生诸多问题的行为。伴随着对此行业的立法活动，国会通过了四个影响共同基金行业的主要法律。
●1933年美国公布了《证券法》，涵盖了较共同基金更为广阔的领域。建立了任何公开发行证券的规则。
●1934年美国公布了《证券交易法》，提出了公开交易有价证券的交易规则。建立了销售机构和过户代理人必须遵守的规则。过户代理人必须在相应的政府管理机构注册登记。
●1940年美国公布了《投资公司法》。详细规范了投资基金的组成及管理的要件，特别关注实践中发生的对国家公共利益和投资人造成的不利影响等8个问题。为投资者提供了完整的法律保护，从而奠定了投资基金健全发展的法律基础。
●1940年美国公布了《投资顾问法》。要求：任何给共同基金提供投资咨询服务的组织必须在证券交易委员会注册；还对投资顾问和基金公司所签合约做出了严格的限制。
当1934年《税法》颁布时，共同基金行业获得了重要的税收减让。《税法》确立共同基金投资公司--这是官方提及基金行业十，第一次使用共同这一术语--在满足规定的条件要求时，可以不向联邦政府支付收入所得税。因此，较封闭式基金而言，开放式基金具有了明显的优势，从而促进其日趋流行。1929年封闭式基金在大约30亿美元基金总资产中所占比重超过95%。到1940年，封闭式基金所占份额下降到57%。1943年，开放式基金市场份额首次超过封闭式基金，并且开放式基金相对分额从此之后一直增长。
在此时期，共同基金行业更加呈现出现代的基金形态。在此期间或在1932年之后设立的基金已经具有了我们现在称之为开放式基金的属性：可随时赎回，不使用融资杠杆经营，仅发行不同份额等。
新大陆之梦--基金在美国（六）
4、缓慢但稳步增长的年代：20世纪40年代至70年代
在随后的40年中，美国基金行业缓慢但稳步增长。基金持有的有价证券价值的增加和投资者购买的增加，使基金公司管理资产年增长率13%。新基金同样稳步增加。从1940年的68只增加到1951年的103只，在增加到1967年的204只；但到1980年，基金总数仍未达到500只。1970年时，美国已有投资基金361个，总资产近500亿美元，投资者逾千万人。
进入50年代，投资基金逐步从储蓄保值型走向增长型，人们开始重视对各类成长型股票进行投资。到1965年有50%的投资基金是以股票作为投资对象的基金，促进了美国股市的繁荣。1940年到1970年期间，相对于银行储蓄，共同基金几乎没有增长，1978年，共同基金总资产大约为550亿美元，而当年美国国内生产总值为2。3亿美元。
到1960年，共同基金的增长使得国会对基金行业的研究提出了新的要求。1962年、1963年和1966年由美国证券交易委员会调查及委托调查的三份报告，关注基金份额持有人和基金管理公司之间存在的潜在利益冲突。这些报告敦促国会起草1970年修订案，对1940年《投资公司法》进行修订，以调整对共同基金的管理特别是增加对国家对基金分额持有人的保护，防止基金公司收取超额管理费。有关的70条修订条款对鼓励人们对托子顾问的超额收费提起诉讼起到了作用。
新大陆之梦--基金在美国（七）
进入70年代后，大部分投资基金从封闭型走向开放型，封闭型基金不断萎缩。随着货币市场的发展，出现了一种短期市场基金--货币市场基金（MMF）。它使投资基金从长期投资为主的长期型转向长短期并重的均衡型。投资基金正跨入银行业务领域，从而打破了银行与证券的分工壁垒。同时，开放式基金出现了一些新的特点，它的产品和服务趋于多样化，其局面和规模也发生了巨大的变化。例如，早1970年以前，大多数开放式基金是股票基金，仅在组合中包括一部分的债券。到了1972年，已经出现了46只债券和收入个人基金，1992年更进一步达到了1629只。同时，退休投资工具的变革对开放式基金的发展也起到了重大的推动作用。1974年，退休帐户出现。1976年第一只免税政府债券基金出现，1978年，401（K）退休计划和自雇者个人退休计划出现，这些工具极大地促进了对开放式基金的需要。相应的，其服务也上了一个新的台阶，投资者开始享受到更多的不同的服务：24小时电话服务，计算机化的帐户信息，经常性的股东信件等。这些也预示着开放式基金的又一个黄金的飞速发展阶段的即将来临。
新大陆之梦--基金在美国（八）
5、现代基金业的起飞阶段：20世纪80年代和90年代的爆发性增长
进入80年代后，美国国内利率逐渐降低并趋于稳定，经济的增长和股市的兴旺亦使投资基金得以快速发展。尤其在80年代中后期，股票市场长期平均收益高于银行存款和债券利率的优势逐渐显出，投资基金的发展出现了一个很大的飞跃。进入90年代，世界经济一体化的迅速发展使得投资全球化的概念主导了美国投资基金的发展，同时克林顿执政时期国内经济的高速增长使得股市空前高涨，股票基金也得以迅速膨胀。目前，美国的共同基金的资产总量已高达7万亿美元，有大约4000万持有者，有50%的家庭投资于基金，基金资产占所有家庭资产的40%左右。
20世纪70年代，投资者开始涌入共同基金市场。1974年至1982年间，货币市场共同基金所持有的资产奇迹般地增加了两位数，从不到20亿美元增加到2000多亿美元。1982年，共同基金资产的3/4是货币市场基金。这一年，国会颁布法律厂取消了对银行的限制，允许银行向投资者提供一种所支付的利息与共同基金类似的储蓄帐户。此举虽然减缓了大量资金从银行流向共同基金，但几乎没有已经投向共同基金的资金倒流回银行。投资者已经常识了共同投资基金，并喜欢上了它。
新大陆之梦--基金在美国（九）
短暂的货币市场的繁荣对将投资者带到共同基金的世界有着重要的作用。20实际70年代持续的熊市造成了共同基金业资产的萎缩。持有人帐户数目也从1971年的近1100万下降到了1978年的850万。从1979年开始，货币市场基金的迅速增长推动了持有人帐户增加，在1983年总数已逾2100万。随后，当货币市场共同基金增长放慢时，80年代的牛市使得长期基金再次具有吸引力，出现了普遍的恢复性增长。自1980年以来，总资产、每种基金资产、基金数量和持有人帐户数量等均呈现出两位数的复合年增长率。新的资金主要来源于投资者重新调整其投资组合，把一些投资于其他工具的资金转入投资共同基金。
1981年《税收改革法》允许每一个美国人用其收入所得建立一个个人退休帐户，并且在许多情况下，允许将税前收入作为年度缴款资金话如该帐户。个人退休帐户使得大量资金进入共同基金。这种强大的现金流持续数年一直延续到1986年。1999年末，退休储蓄占共同基金资产的38%，个人退休帐户和雇主发起的缴费确定型计划各占一半。
新大陆之梦--基金在美国（十）
在80年代和90年代，出现了一些新的销售渠道，作为传统分销渠道的重要补充。包括：共同基金潮湿、打包一揽子销售计划、理财顾问、银行销售渠道和最近的网上销售等。20世纪70年代后期之前，购买共同基金份额的投资者购买的是共同基金专业化的管理，以求得投资收入和资本的增值，仅此而已。在20世纪80年代和90年代，竞争驱使共同基金管理公司将其为顾客所提供的单纯服务转向多方位的产品，以尽可能满足不同类型投资目的的投资者的需求。共同基金类别从1970年的5类增加到2000年的33类。同时基金管理公司还大量使用广告和品牌等市场营销手段。共同基金产品发展的结果，巩固了共同基金在美国金融服务领域的地位，1980年，20个美国人中仅有1人持有共同基金；而到2000年，不到3个美国人中就有1人持有共同基金。
新大陆之梦--基金在美国（十一）
6、共同基金目前发展状况
目前，美国封闭式共同基金大约只有500余个，多为债券基金和国家基金，而开放式基金的数目则高达5000余个，种类多种多样。
美国一直是世界上最大的共同基金市场，根据美国投资公司协会（ICI）的统计，截至2005年底，全球共同基金的资产总额已经达到17。8万亿美元，其中美国以8。9万亿的资产占据了全球共同基金市场50%的份额。
美国的共同基金份额一直占据着世界的主导地位，2001年以前，美国共同基金的市场份额接近60%，而2001年的911事件直接导致了美国股市的下跌，从而使美国共同基金市场份额也有所萎缩。虽然经历三年的连续下降，美国共同基金市场份额仍然以50%的比例高居第一，目前这种下降的趋势已基本得到扭转。
在共同基金刚兴起的年代，基金的发起人数量非常有限，并且他们一般都以公募基金作为主要业务，而到目前，共同基金行业的格局已经完全不同以往了：金融咨询公司、银行、保险公司、证券经纪商以及其他金融服务公司都开始涉足共同基金这一领域，共同基金也仅仅是他们为了满足投资者需求而提供的众多金融产品中的一种。
新大陆之梦--基金在美国（十二）
从2005年底的情况来看，将近六成的共同基金都由金融咨询公司所管理，而他们旗下的共同基金资产也达到总量的50%，其余的一半则分别由银行、保险公司、证券经纪公司以及海外发起人所控制。美国的共同基金业的低进入门槛造就了不断有新的发起人进入到行业中来，这些新鲜血液的加入使得整个行业一直处于相对激烈的竞争状态下，并不因为行业已经成视邙降低竞争，1985年当时排名前25的共同基金当中，仅仅只有16家在2005年依然处于前25的位置，美国基金业竞争的激烈程度由此可见一斑。 这种持续的激烈竞争使得个别优质的基金公司很难实现行业的垄断。根据Herfindahl-Hirschman指数的测度：美国基金业2005年的指数仅仅只有400，属于非常分散行业，趋近于自由竞争，市场份额的变化也显示了竞争的激烈，虽然排名前5基金的市场份额在这20年间几乎没有变化，但排名前10和25的基金市场份额都有一定程度的下降。
新大陆之梦--基金在美国（十三）
投资者对持续高收益的追逐，使得基金业的资产都集中于那些能够长期保持超额业绩的基金公司，历史数据也证明了这一点，以2005年为例，46%的资产集中于10年收益率排名前25%的基金族中，37%的资产集中于排名25%-50%的基金族中，也就是说，长期排名靠前50%的基金获得了3/4以上的资产。这一市场趋势也促进了基金追求长期业绩的良好竞争环境的逐步形成。
在美国的基金产业中，个人投资者占共同基金资产的大部分份额，机构占的共同基金资产的比重较小。在2005年末，个人持有共同基金资产77968亿美元，占共同基金总资产的87．6%，机构持有11083亿美元的共同基金资产，占共同基金总资产的12．4%。个人和机构的比例自2000年以来一直保持不变。就具体的各类基金而言，股票型、混合型以及债券基金个人和机构的比例一直很稳定，不过个人账户占货币市场基金资产的比重出现明显的下降，由2000年的76．5%下降到2005年的69．33%，而机构账户占共同基金资产比重则明显上升。
回顾美国基金业的发展历史，我们可以看到美国基金业总是适应资本市场和基金发展的变化而不断地进步：
●基金组织形式由封闭式转向开放式；
●基金品种和投资目标由单一走向多样化；
●基金市场的投资主体由单一的居民转向与养老金等机构投资者并重；
●基金销售由直接转向依靠中介机构代理；基金的运做成本不断下降；等等。
正是这种不断创新求变的精神，才能使美国的基金规模在全球独占鳌头，并促进整个资本市场的发展，使美国资本市场成为全球的翘楚。