㈠ “三道红线”持续发酵 房企信用风险持续分化
密集出售资产、降价促销、分拆物业上市、引进战略投资者……房地产行业正在发生的绝大部分现象,背后都能追溯到一个共同的原因,即“三道红线”融资新规。
“预期高负债房企的资金链断裂风险及债务接续压力将进一步加大。”联合资信评估股份有限公司工商评级部高级分析师杨栋表示,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性。
至于危机自救的办法,杨栋表示,可通过促销售、快周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发等方式降杠杆减负债。
融资新规持续发酵
1月是房地产行业传统的发债高峰期,然而,这一传统在2021年被打破。
当前,房地产行业融资规模显著下降。根据贝壳研究院统计,2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元,同比下降5.3%,2020年1月最后一周正值春节假期休市期,在减少一周交易日的情况下,今年首月发债规模未能超越上年同期。
自从2017年以来,房地产行业在新年首月的融资规模呈现大幅上涨趋势,比如,2020年首月发债规模为1721亿元,为全年峰值。贝壳研究院认为,历年首月均为房企债券融资的高峰,2021年首月债市火热符合传统发债节奏,但发债规模受融资新规影响低于市场预期。
2011年1月至2020年1月房企债券融资规模
数据来源:wind,贝壳研究院整理
不过,纵观去年的融资情况,融资增速已经有放缓态势。根据贝壳研究院统计,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。
融资规模下降背后是不断收紧的政策环境。去年8月20日,监管机构首次提出“三道红线”政策,今年初,央行、住建部再次举行座谈会,“三道红线”的试点房企有望进一步扩围。
除了三个负债指标(剔除预收账款后的资产负债率大于70%/净负债率大于100%/现金短债比小于1倍),融资新规的实施细节更加严苛。杨栋表示,虽然具体的实施细则目前尚未正式出台,但新规实施情况主要有以下几方面:
1. ? 从2020年10月份开始,试点企业每月15日前需填报参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额、其他房地产相关表外有息负债等五项表外相关负债情况。对于房地产各种融资渠道、表内表外全面覆盖;
2. ? 2 个观察指标:拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释;
3. ? 永续债券统计口径:2020年8月以前发行的永续债券可作为权益计算杠杆率等指标,2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。
随着融资新规的逐步实施,房企融资规模还将呈现下降趋势。贝壳研究院认为,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。
房企信用风险持续分化
万科集团董事会主席郁亮说,“三道红线”将改变行业游戏规则,那这种改变主要体现在哪些方面呢?
“不同规模、经营及财务策略的房企信用风险持续分化。”这是杨栋给出的回答。
实际上,房地产行业的违规规模在明显增加。国泰君安认为,2020年以来,新华联(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018-2019的违约水平。其中,Top50房企泰禾集团(000732,股吧)共有6支债券发生违约,合计违约本息116.77亿元。
据中信证券(600030,股吧)统计,目前,境内发债房企中已发生债券实质违约共9家,其中仅泰禾集团曾属第一梯队房企,多数中小型房企违约均与多元化投资失败相关。
国泰君安认为,由于债券市场是限制融资的直接抓手,地产债一级市场发行量预计将会萎缩,未来择券机会将更多从二级市场中挖掘。该机构建议投资者规避红档、橙档并且土储不丰富房企以及小规模房企。
杨栋认为,融资新规导致金融机构在房企融资业务额度和贷款用途把控方面将更加谨慎,投资人投资偏好较为谨慎,逐步向经营稳健低负债的企业倾斜。
不同房企债务压力不同,杨栋认为,高周转、项目布局好、债务负担轻的龙头房企依靠自身规模优势,地位将更加稳固;高杠杆房企将会收缩业务扩张模式,减缓发展速度;中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将更加难以实现,销售趋缓、去化不佳的中小房企信用风险加大。
高负债房企销售或难有增长
高负债房企无论是发展速度还是规模,都更令外界关注,尤其融资环境收紧叠加房企偿债高峰来临,对高负债房企而言无疑是一记重击。
贝壳研究院数据显示,2020年偿债规模约9154亿,同比增长28.7%,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力继续攀升。
房企到期债券规模(按存量债券统计) (CNY)
数据来源:wind,贝壳研究院整理
杨栋认为,高负债房企,以及合作开发比较多、担保规模大、资产证券化较多的企业,将面临融资渠道收紧的困境。“三道红线”限制了有息债务规模增速,高负债房企的新增债务主要用于借新还旧,依靠融资获取土地及扩张的可能性受到限制。
尤其是土储不丰富的高负债房企,国泰君安认为,这类房企一方面受政策限制难以大规模举债,债务滚续及土地投资受限;另一方面土储的匮乏又制约其经营性现金流的增长,在面对到期回售压力时,可能会出现资金链断裂的问题,存在一定的信用风险。
杨栋认为,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性,资金链断裂风险及债务接续压力进一步加大。
对高负债企业,当务之急是增加现金流,对此,杨栋认为,首要措施是快销售、高周转,其次是通过出售股权盘活资产回笼资金,快速降杠杆。
实际上,房企转让资产的力度在快速增加。根据北京产权交易所的公开信息,11月,房地产行业产权转让项目共有23个,远超前10月总和,其中,央企转让地产项目股权项目19个,占比近八成。
近期房企子公司股权转让案例
来源:联合资信
合作开发和引入战略投资者也是降负债的重要方式,其他方式还包括资产分拆或上市。比如,2020年以来,房企积极拆分物业公司赴港上市,就是对降负债的反应。
㈡ 建筑三条红线是什么
1.道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
道路的两侧最外边的线。
2.用地红线是用地范围的规划控制线。
建筑物及其绿化、道路等的最外边界线。
3.建筑红线一般称为建筑控制线，是建筑物基地位置的控制线。
建筑物接触地面的最外边线。
㈢ 什么叫 三线房地产
种种迹象表明，悬于中国一线城市且久久不被驱退的高房价与房地产热正在中国二、三线城市不断酝酿和破土。国家发改委的月度监控数据显示，去年10月份全国70个城市的房价同比上涨6.6%，11月份同样是这70个城市，其房价同比上涨了6.8%，这个涨幅包括新建商品房、二手房和非住宅商品房，其中新建商品房涨幅价格最大，10月达到了7.2%，11月份的涨幅达到了8.3%，这个新建商品房价里面，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨4.4％、7.0％、7.9%，11月涨幅分别为4.8％、6.9％和11.0%，；二手房的同比涨幅则分别为10月上涨6.1%和11月上涨6.5%，高层、多层和其他住宅销售价格同比分别上涨5.1%、5.8%和10.4%；11月是5.1%、7.3%和7.9%。
数字的不断变化和价格的不断攀升之外，还有一个明显的亮点不被人注意，国家发改委的统计抛弃了国家统计局的计算模式，尽量将数据范围放大，一抓就是中国七十个城市，而且将这些数据明确到每一个城市里面去，还有细部的同比涨幅和环比涨幅情况，做到了区域和物业类型价格分类。当然，更加需要注意的是，前后出现的涨幅均是相同的七十个城市，其中排除北京、上海、天津、深圳这几个一线城市，几乎出现涨幅的地区都是中国的二线和三线城市。
这无疑说明，中国的二线和三线城市正在步北京和上海的后尘，房价是一齐向上走的。从七十个城市的价格明细来看，有些二线城市的月度涨幅甚至超过了北京和上海，像南京、杭州、青岛、成都以至于西部城市兰州。房价涨幅这把火一烧就是烧开整片天，没有任何犹豫的时候。
更加让人吃惊的是一些三线城市，如唐山、徐州、赣州和宜昌等地，10月平均涨幅超过了当地同比百分之六，10月比9月涨了百分之六，11月比10月也涨了百分之六。
当然，这部份数据是有限的，中国的城市多达600多个，70个城市的涨幅似乎并不能说明什么问题。不过请放心，见微知著，房价的涨幅均有一个特点，那就是，但凡城市，但凡人口密度偏高，就一定会出现房价年年不同而且是年年见涨的现象。一个准三线城市，一年间的房价可以发生两次变化，一次是在夏天，一次是在秋天，也就是说，五一节是一个标志，十一节也是一个标志，这两个时段的房价在每个城市里面几乎没有完全相同的，大致同等水平的情况也没有过。
为什么会出现这种情况？因为它是城市。是城市就一定会这样，这没有任何可怀疑的。中国房价的涨幅从来没有呈梯次推进，均处于一种波浪状态，今天上海压倒北京，明天青岛压倒南京，后天不知道又有哪个小城市的价格会举高，总之，这种价格水平总是处在一种运动的高水平状态。房屋的价格也未必与城市本身的规模与发展水平有关。
通过数据我们可以预见，推动房价涨幅的其实是一种发展冲动，不一定是因为这个城市是北京，房价就猛涨，不是这样的。也许是温州，或南京，房价的涨幅可能比北京更加厉害，房价变化与特定的城市名称没有直接关系，杭州也可以超过上海，西部城市也可以一直往前赶，不要认为区域决定了价值，某种程度上，尽即便如此，区域也未必能决定价格。
我之所以提到发展冲动对房价的影响，而不是发展水平本身，这有一个非常直观的现象。首先我们必须明确，什么是二三线城市，二三线城市相对于一线城市来说，必须具备相应的城市特点，有房地产商说，中国的二、三线城市就是内地经济欠发达的城市，像贵州、西安、郑州、长沙；其次要是地级市，比如沿海发达的地级市，还有经济发达的县级市，像开封。这两个标准显然不全面，我以为，在此之外，不包括乡镇，二、三线城市人口规模起码要达到60万人，而且，每个区县中心均需具有两个大型城市广场和两条从上海或北京王府井抄袭过去的商业步行街，最重要一点是，这城市没有特色产业可带动地方经济发展，只能靠倒卖土地来维持繁荣。
具备这些标准的城市包括东部广大地区在内，掐着指头数不过来，但是这些城市又有一个共同特点，就是他们都以为房地产是他们地方的经济动力，都以为是项好产业。这些城市的经济水平不高，发展不充分，甚至贫穷落后，但是，这不表示他们没有发展冲动，恰恰相反，他们卖地、拆迁、做规划、大兴土木、打着各种口号建这类城市那类城市，生态也好，园林也好，总之，都和盖楼脱不了干系，他们的中心地带除了人和楼之外，没有任何特别的景观。对于城市的观念正趋向一种危险境地，城市就是人和房子的叠加，城市就是人多，房多，车多。
因此，我们可以看到，南方县市普遍愿意将江浙一带的房地产商作为企业招商引资进去，以地方政府的政策给予种种优惠和便利，招商引资招进去的没有别的企业，只有青一色的开发商。这种办法非常管用，南方二三线城市的一条街道里就可以挂出十几家开发商的招牌，在房屋不断被生产的同时，房价也不断涨幅。
这种涨幅显然也是非理性的，人们通常总喜欢强调刚性需求决定了价格，事实上这并非唯一内因，需求是有的，但不一定是刚性，而决定价格的，也不完全是需求，还有预期，对城市的预期。政府主导着城市到处开挖，到处找钱，还主导着人的意识，没有人不相信城市是没有价值的，也没有人相信城市房屋是廉价的，这种先天性意识在城市的遍地建房促动下，从来没有停止过。并且，二三线城市的消费群体意识与态度更加偏弱，几乎没有什么自我主张和要求，即使有，也无从找到表达途径，或者根本没有能力表达。二三线城市的消费者只是一群头脑简单的被动消费者，缺乏创造性市场思维。
可以说，城市建设与规划者的狂热，城市消费群体的非理性意识，是发展冲动的表征，随着城市化的四处开花，没有人不认同城市这个词的本身价格。因此，中国目前面临的情况已经很糟糕，在上海与北京等一线城市的高房价及房地产热尚处于胶着状态的时候，他很可能面临着如何更好地化解二三线城市房地产热的难题，而这只是初步工作，假若任其一味肆无忌惮地发挥下去，政府恐怕还需要处理无数个未来上海与北京的市场状况。