房地产证券融资

A. 房产证抵押买股票向恒泰证券融资融券可以吗

不能。
目前证券公司不能经营产权抵押买股。
融资融券达平仓红线，只能用现金补足资本金。

B. 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

C. 证券房地产再融资岗位怎样

证券房地产再融资岗位，工资高待遇好，挺不错的。

D. 谁能告诉我几个成功滴证券化融资滴例子

关于房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）的讨论越来越多。从投资理财的角度来看REITs，有必要回答这样几个问题：REITs的核心理念以及设立动机是什么，REITs对于房地产金融的意义何在，REITs给投资者带来了什么。我们也有必要关注REITs在国内的发展。

REITs实际上是一种证券化的产业投资 基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

REITs的基本运作模式如图1所示。REITs通过在股票市场发行股票募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。

REITs设立的动机之一来自于房地产资本使用者想进入公共资本市场融资的需求。

房地产投资开发是一个资本密集的行业。房地产开发商的传统集资手段主要是两方面：自有资金和向银行申请抵押贷款。这使得房地产开发商的集资来源受到限制，特别是国家宏观调控收紧银根或是银行业陷入经营危机的时候，这种资金来源限制愈加明显。

REITs为房地产所有者提供了股权和债权两种融资渠道。第一，股权融资。REIT可以通过发行股票为经营性合伙企业融资。在REITs推出以前，房地产融资对象主要是机构投资者，而且房地产的种类也有限。但是REITs不同，它通过发行股票，具有集聚大量散户投资者资金的功能，有助于提高房地产市场的流动性和效率。第二，债权融资。例如美国对REITs进行债权融资就没有比例限制。

对于房地产所有者来说，REITs在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。REITs使房地产开发商能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目，促进了房地产业和房地产金融市场的发展。

投资者对一个流动的、可交易的房地产投资工具的需求使得他们对投资REITs产生偏好。

房地产业和稀缺资源土地紧密关联，历史数据已经表明，房地产业是容易积累财富的行业。房地产投资开发需要大量资金，一般大众投资者很难参与其中，REITs的出现，为一般大众投资者提供了投资于大型房地产开发的机会。

投资者购买REITs股票，能获得以下好处：

REITs股票收益率相对较高

REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因：

第一，股利支付比例高。由于REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配，因此，REITs的股东能够获得稳定的即期收入。从历史上来看，REITs的收益率比其他股票综合指数的回报率相对要高一些。

第二，REITs的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自REITs所持有房地产的定期租金收入，因此REITs的股利较为稳定，波动性小。而且，相对固定收益证券而言，REITs股票具有抗通货膨胀的保值功能。

第三，税收优惠。对于投资者来说，税收优惠包括两个方面。一方面，REITs具有避免双重征税的特征。由于REITs经营利润大部分转移给REITs股东，REITs在公司层面是免征公司所得税的。另一方面，REITs在支付股利时具有递延纳税功能，这也是许多投资者投资REITs股票的主要原因之一。

REITs股票的风险相对较低

REITs股票风险低的原因主要是：

1、专业化管理。REITs对房地产进行专业化管理，这是散户投资者所难以进行的。在这个意义上，REITs具有基金产品的特点。

2、投资风险分散化。REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，从而投资风险更为分散。

3、独立的监督。大部分REITs是属于公募性质的投资机构，因此受到第三方监督的力度越来越大。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场，公众获得的信息也越来越多，REITs运作的透明度越来越高。

REITs股票的流动性相对较强

公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此，相对于传统的房地产实业投资而言，REITs股票的流动性相对较强。

2005年9月26日，在“2005 REITs国际合作论坛”上，银监会法规部副主任李伏安作了“REITs在中国的市场需求和发展空间”的演讲，他表示，在房地产行业与银行高度依存、信托实际是银行贷款替代的现状下，银行和信托作为给房地产提供金融的企业，面临着信用、流动性、利率和法律政策等四大风险。对比贷款、发债、证券化和IPO等融资渠道，REITs作为稳定的、适当的、多元化的融资工具应该大力发展。

在这之前，国内的房地产开发企业、信托投资公司已经开始关注和探索借助REITs开发商业地产。越秀投资拟以REITs方式把公司旗下拥有的商场在香港上市；华银投资计划将国内收购的优质物业资产组建成一个“资产池”，再拿到新加坡上市；深圳铜锣湾集团也打算采取REITs的方式在海外上市；大连万达集团在全国15个城市有15个购物中心，明年商业广场将增至30个以上，从今年开始，万达不再分割出售而是自己长期持有经营这些物业，资金的紧张使得万达也计划打包旗下购物中心以REITs的形式境外上市。我国以往的房地产是以住宅为核心，沿袭了香港模式的运作模式，操作比较简单。当住宅开发商开始投资商业地产，美国模式的战略意义就凸现出来。REITs管理公司通过资本市场不断融资来开发、收购商业地产，是房地产金融的角色；同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整，业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定、持久、提升。

从战略角度来说，REITs将很可能是国内商业地产乃至房地产金融的发展方向。

E. 哪位知道REITs是什么意思

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金回，由专门的基金托管答机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。
涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

F. 可以拿本人房产证到证券公司融资吗

可以的，可以通过房屋抵押贷款的。
房产证贷款流程：
一、贷款人所具备的条件
1、具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;
2、有本市常住户口，有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;
3、愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;
4、房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
二、所抵押房产的条件
1、房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;
2、房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;
3、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;
4、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
三、房产证抵押贷款流程
1、备齐资料，包括夫妻双方身份证户口本结婚证房产证购房合同或发票个人账户最近半年的银行流水对账单
2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

G. 什么是REITs

房地产信抄托投资基金(REITs)是房地产证袭券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。

(7)房地产证券融资扩展阅读：

REITs的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。