① 房地产融资的方式有哪些
城市快速轨道交通系统,是一种小于地铁的中等运量的电动火车。与以往公共交通工具相比,具有容量大、速度快;污染小、能耗少;建设快、成本低的特点。大力发展城市轨道交通,对于缓解城市交通拥挤和改善城市大气环境具有十分重要的意义,同时,建设轨道交通还将多方面地综合利用城市,带动整个区域的可持续发展。我国现有的城市轨道交通系统主要是地铁交通,已具有相当的基础。但是,我国发展轨道交通还存在着种种不利条件,其中最大障碍是资金问题,一般经济不太发达的城市承受不了造价高昂的地铁。其次,我国城市交通的体制和机构设置从中央到地方缺乏综合协调的机制,若干平行单位分管城市交通的不同方面。交通规划有地方政府审查,属于建设部的则只有初步设计审查权。这种多头行政和管理上的漏洞,已成为阻碍城市轨道交通发展的障碍。针对以上几个方面的情况,我们就如何加快发展我国轨道交通系统的进程提出以下几点对策与建议:1、一体化的交通规划与管理机构随着城市化进程的加快,我国城乡一体化将成为社会发展的必然趋势。城市应打破行政界线的束缚,在交通规划、管理和政策上实行一体化,设置更高一级的交通一体化管理机构。协调城市运输系统,根据社会发展对交通的需求来规划各个区域运输方式的发展,确定统一的交通发展政策。规范运输市场行为,建立面向用户的高效运输体系。研究新型交通运输技术,改善和提高我国交通设备的技术水平。建立高层次的运输协调机构这一点在我国尤为重要。改革开放以来,运输业虽然有了较大发展,但行业秩序欠佳的状况不容忽视。市场管理手段较落后、交通基础数据不健全、规划方法不够科学、规划方案得不到重视以至无法实施的现象依然存在。建立一体化的交通管制机构是时代的需要。2、多渠道考虑融资方式(1)政府财政投资 地方政府的财政投资应成为城市轨道交通建设资金中最稳定的、最可靠的组成部分。它主要来源于工商税、城市维护建设税、公用事业两项附加费、土地转让金和使用税、迁入人口增容费和铁路建设附加费等。(2)土地开发收益 通过转让轨道交通沿线的土地使用权或将此土地从事房地产开发,也可获得建设资金,它可以弥补建设资金不足,可靠性虽不高,但也是融资渠道之一。(3)贷款 贷款分为外贷和内贷。外带包括国际金融组织的长期低息贷款、外国政府的长期低息贷款或出口信贷,以及外国的商业贷款。内贷包括发行地铁或市郊铁路债券、向商业银行贷款。(4)BOT 该投资方式利于我国从外商投资企业吸纳国外资本与技术。在那些已经较完善地建立起BOT方式规范和标准的地方,尤其应鼓励私营机构参与轨道交通的投资建设。3、为轨道交通创造良好的政策环境城市轨道交通的建设工程投资大,政府应该提供法规政策的保证。(1)土地补偿政策 在轨道交通线路与车站附近给轨道交通投资商以房产开发补偿;(2)税收减免政策 如进口设备时减免关税,运营期的初期免收所得税和其他城市维护建设税等,后期若干年减收一定比列的所得税。(3)给经营轨道交通系统的企业以较大的经营权限,使他们减免亏损。(4)实行政府部分投资,在设备回收等方面给予多方面优惠政策,甚至补贴。(5)推行优先发展轨道交通的政策,鼓励大中城市发展轨道交通。由于地铁造价高昂,在目前国家资金相对短缺的情况下应注重发展成本较低的轻轨交通。4、做好城市规划,促进城市轨道交通建设受公路建设发展的局限性所致,道路运输的规模和水平应当受到控制。然而,城市交通需求是必须要满足的,大力发展轨道交通成为各国的共识。
② 房地产融资方式有哪些
众所周知，房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，那么在近年银根紧缩的情况下，要如何选择适当的融资方式呢?在这里，律图小编将为您介绍常见的三种房地产企业的融资方式及其各自的优缺点。
一、银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
优点：
1、企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。
2、银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。
3、由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。
4、银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。
5、银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。
缺点：
1、对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件: ①企业开发资质，要求三级以上,如果是项目公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求;②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理;③企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。
2、对银行而言：①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上;②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。
3、对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。
二、债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。
优点：
1、筹集的资金使用期限较长(与贷款相比);
2、对企业原有股东的股权没有影响;
3、发行债券的成本要低于普通股;
4、发债融资具有财务杠杆作用;
5、筹资范围广、金额大、对象广泛;
6、对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。
缺点：
1、对投资人来说，无权干涉企业的经营决策;
2、对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂;
3、对发行人来说，财务成本比发行股票大。
③ 什么是房地产融资
房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。
第二个问题解答：（用菜单展开方式表述）
流程分几种，看你的问题估计你问的是开发：
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
↓
向计委申报立项报告
↓
计委函至规划局
↓
规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛
市政府下文批地
↓
┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓
画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价
│ │
申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得
│ 土地使用证
按规划设计条件征询意 │
见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房
│ │
规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
│ │
委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
│ │
到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册
│ │
规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证
│ 了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图 改造、移线方案
│ 煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛
进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
│ │ │
运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单
制作资料 计划（建委会签）
│ │ │
报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领
许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证
│
建委、物价局下文批价
│
运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实
│
四源费缴纳
│
到开发办市政处核实任务
│
开发办工程处同意招标
│
填招标申请书并到市招标办登记
│
招标办看现场
│
运用“投资项目概预算系统”编制标底
│
招标办审查标底
│
开标会
│
定合同，写评标报告，发中标通知书
│
招标办盖章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书
同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记
务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
建委工程处同意开工，办理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司
路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装
计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定
委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案
配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计
建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场
收 收 验收 验收 规划 施工
设备安装 到市政 位置 业务科检验
及验收 监理所 委托 同意接气
送电 下水报 设计 凭通气单到
装 到劳动 管网所办固
规划设 局报装 定资产转移
计 环保局 手续及通气
竣工验 审查消 手续
收 音除尘 凭接气单到
设备 液化气公司
竣工验收 办各户通气
手续
通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
全部工程竣工
↓
四方验收、检验单签字盖章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
④ 房地产融资的特点有哪些
1、高额度：地产融资小的都是几千万，动则上亿，甚至十几亿几十亿；2、差异大专：有区域差异属：一二线城市比较火爆，三四线城市融资难，生存困难；抵押差异：上市公司等大企业甚至不需要抵押就能融到资而且利率低，有些小公司充足抵押物还不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、项目本身差距大：大部分放贷机构都认住宅，因为地产行业住宅的销量高，回款周期短，还款相对有保障，而商业却很难融资。
我觉得这几点是比较明显的，其他的还有很多