融资弯道

① 买房少走弯路！10个实用的房贷必看小常识

现如今贷款买房的人越来越多，但是很多人对房贷的基本常识都不太了解，今天就为大家总结了10个买房贷款及还房贷需要了解的基础常识。

看了的小伙伴都感叹，要是买房的时候能知道这些小常识，就不会走那么多弯路啦！

一、即使是等额还款，还款额度也是会变的

很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。

房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率。

如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整。

二、如何选择银行？

如果需要提前还款，例如有的银行约定20%以上才允许还，太苛刻了，选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下。

小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。

三、 提前还款的方式和意义

一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金；

还款额度不变，缩短期限：比较省利息；

期限不变，额度减少：每月压力减少，基本不省什么利息；

提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。

四、提前还款的基本流程

部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可；

全部还款：进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

五、 还款方式的选择

有提前还款计划的，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息。

如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。

如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

六、 每月还款额的计算

贷款合同中都会有这个公式，也就是等额还款的公式：

每月还款额=本金×月利率×（1+月利率）还款月数次幂/[（1+月利率）还款月数次幂-1]

月利率 = 年利率÷12

有一种特殊情况， 就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。

这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。

七、 本月还款的计算

本月还款利息的计算：

本月利息 = 剩余本金 × 月利率

本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息

八、不要选择大月提前还款

大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天；

日利率 = 年利率÷360

但是一年有365天，按天计算会多交几天利息；

另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

九、 房贷是优惠的融资方式

合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中。

十、开始还的都是利息

有人贷款20年，每月还2000元，还了两年，认为已经还了5万元了，其实这种理解是十分错误的，开始还的都是利息，没有多少本金，基本上也就还了2万本金吧，所以，需要清楚的认识，刚开始还的都是本金。

（以上回答发布于2017-02-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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② 车市的另一面，新造车势力的动作，招人、融资谁在裸泳

一个月的时间，说长不长，但也不短，农历2020年的第一个月，似乎比以往要漫长很多，因为第一周只能在家呆着，第二周线上办公，第三周准备复工，第四周正常工作，流程长了不少，但工作一样没少，同时还要兼顾买口罩、消毒液，做饭、洗衣服、打扫卫生、带娃。

其次，管理层年轻，结构简单，更易变革。就像蔚来汽车，一开始就几乎没有ZF控股，全是私人或公司投资，而像传统车企，除了ZF控股还有多如牛毛的股东构成，在重大决策上速度远不及新造车势力。就像此次蔚来可能与合肥ZF签订了数额如此大的对赌协议，这仅仅是一两个月的时间就绝对了。

最后，想起一句话，至暗时刻亦是黎明前夕。

本文来源于汽车之家车家号作者，不代表汽车之家的观点立场。

③ 跨境电商，为什么你会走那么多弯路

再回望一下整个跨境电商领域，亚马逊中国、天猫国际和京东全球购，基本都是巨头的一个业务，不可能单独上市的，网易考拉也一直没有传出过独立融资的事情，小红书的量还太小，豌豆公主口碑是不错，但体量太小，数来数去，就数洋码头的融资走的最靠前了，去年完成了C轮融资，是未上市公司中，行业第一家走到C轮的，但是，洋码头上市的计划，未来两年都不会有。

④ 此次p2p的公司爆雷退出潮对行业带来了哪些

P2P网贷行业发展空间广阔 头部企业或将弯道超车先行

2018年网贷行业的“冬天”似乎有些漫长，好在“春天”还是会来

从“爆雷”潮到行业内的全面自查，网贷行业的2018年过得并不平静。在经历了漫长的凛冬之后，行业内头部企业的融资、上市等事项似乎又让人们嗅到了春天的气息。在业内人士看来，小赢科技、品钛等行业头部企业的上市，以及小牛在线的融资等大事有望带领网贷行业一扫阴霾，一跃回春。

而对于未来，随着行业的回暖，未来网贷平台恐将开始争抢赛道，但今年进行的自查工作无疑也做了一轮轮洗牌。未来行业的分水岭有望凸显，行业内的头部企业将率先进入快车道。

10月P2P网贷发展概况分析

据前瞻产业研究院发布的《P2P网贷行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2018年10月中国网贷景气指数为87.53，虽有小幅回升，但整体仍旧处于不景气状态，主要因为前几个月的风险爆发，不少出借人避险情绪高涨，信心还需要一段时间才能恢复。截至2018年10月底，P2P网贷行业累计成交量已高达7.81万亿元，今年有望突破8万亿大关。10月底，P2P网贷行业正常运营平台数量下降至1231家，相比9月底减少了46家。据前瞻产业研究院不完全统计，10月停业及问题平台数量为46家，环比下降31.34%。

如今的网贷行业还好吗?——网贷行业不平静的2018

回观今年以来的网贷行业，过得并不平静。在今年6月份行业内的雷潮全面爆发，由此也引发了一系列的爆雷不断。彼时的“雷潮”可以说令人谈之色变，也让不少行业内人士对网贷行业产生担忧，但也有业内专家表示，此次的爆雷事件只是网贷行业的一次洗礼，有助于行业内正本清源。而通过此次洗礼，也让监管还有合规的从业者在质疑中前进，为行业树起标杆。

事实证明，今年的集中爆雷事件虽对行业造成了不小的创伤，但确实也起到了正本清源的作用，大量不合规的平台因此被迫“出局”。

彼时业内人士分析称，P2P行业作为一个新兴行业发展快，尚不成熟，而且每一个新兴行业都会经历一个自我淘汰与净化的过程，才会走向发展与成熟。因此，这一波爆雷会逐步淘汰一些不合规的平台和业务，加速行业洗牌，这也是行业发展过程的必然，之后将进入良性发展阶段。

在“爆雷潮”趋于平静之际，行业内又开始了一系列的自查工作。在今年8月中旬，全国P2P网络借贷风险专项整治工作领导小组办公室向各地统一下发《关于开展P2P网络借贷机构合规检查工作的通知》和《网络借贷信息中介机构合规检查问题清单》(共108条);与此同时，中国互联网金融协会也下发了《P2P网络借贷会员机构自查自纠问题清单》。随后各地相继重启了合规检查工作，要求各辖区内P2P网贷机构严格进行自查，并在规定时间内上传自查报告。

对于此次掀起的自查工作，也被业内看做是一个过滤器的作用，将不合规的平台淘汰出局。此外，也被看做是网贷头部企业冲刺备案，积极提交自查报告的网贷头部平台有望成为首批通过备案的平台。

在今年极不平静的行业背景下，有的网贷平台被出红牌，有的平台原地踏步。但让人欣慰的是，也不乏有一些行业内的头部企业还在急速前进，融资、上市不断。诸如，小赢科技就在今年9月逆势登陆美股上市、小牛在线也在近日宣布完成A轮融资，融资额高达4亿元。

经历漫长的爆雷以及行业内的全面自查，行业已经趋于平稳。而小赢科技、小牛在线的融资事项无疑为行业的回暖起到了“加速剂”的作用，加速行业从凛冬回春。

头部合规企业将步入“快车道”

对于行业的未来，一些合规的头部企业将步入“快车道”，行业内的两极分化现象恐将出现。

如何来形容今年以来的网贷行业?——大多数人可能会觉得经历了一个不断淘汰的过程。今年6月份，P2P问题平台集中爆雷，网贷行业经历了一场前所未有的考验，但也因此网贷环境得到了更深层次的净化。在今年互金平台遭遇首轮洗牌之后，行业协会等监管部门掀起的自查工作对网贷行业再度开启了新一轮考验。

对于2018年，网贷行业似乎一直处于一个不断筛选、不断过滤的过程，筛选、过滤出不合规的平台将其淘汰。业内人士也对此表示，从长远来看，互联网金融行业经历此次去伪存真的过程，遵循的正是行业发展的客观规律。虽然行业正经历阵痛，但随着监管政策逐渐明确，劣质平台逐步出清，恰恰为行业良性发展奠定了基础。

近期，监管部门对于网贷行业的规范和引导，效果明显。各地区的平台陆续递交自查报告，后续随着备案进程的加快，行业的“分水岭”也将凸显，两极分化现象开始出现。在此背景下，小赢科技、小牛在线的融资事项无疑更加反映了行业内企业将出现两极分化现象的信号。

P2P网贷行业发展空间广阔

P2P行业目前正处于逐步恢复信心阶段，缓解经营压力之后，网贷行业会再次迎来春天。在监管合规的驱动下，市场环境会逐渐变得阳光和健康。该专家进而指出，P2P行业在金融服务实体和普惠金融领域一直发挥着积极作用，虽然风险不断，花样翻新，但只要坚持信息中介定位，回归到点对点的业务本源，这一行业仍有广阔发展空间。

网贷行业的2018年更像是一辆跑车出现故障检修了一段时间，各个零件检修完毕后，这辆跑车将载着头部合规企业越跑越远。

⑤ 融资难怎么办

融资就两种形式，债权融资和股权融资。债权融资需要有抵押物，但事实上很多企业都拿不回出来。剩下的就答是股权融资了，好处是企业无须还本付息，经营压力偏小，但同样意味着企业主的股权被稀释。目前国内企业大多偏好于通过企业上市进行股权融资。
那么问题来了，国内上市融资何其难啊，中小企业只能可望而不可及，想从银行贷款缓减企业压力也是奢望。所以2018年，民企普遍在喊融资难，融资贵。但有一些中小企业选择弯道超车，将目光放到了海外上市上，于是就有很多中小企业在澳洲上市的案例出现。如东方现代农业、贝罗尼，家家富等公司。
为什么会选择澳洲上市？因为澳交所对报批企业的上市标准比国内要低很多，且上市周期短，成功率高，能融到钱。对于国内中小型的企业，如果目前正面临融资难的问题，去澳洲上市IPO也不失为很好的途径，前提是要找专业的澳洲上市辅导机构咨询辅导，目前国内做澳洲上市的机构不算多，接触过一个武汉大念投资的公司，有专业的澳洲金融证券行业顾问团队，也做过几个成功案例。有赴澳洲上市想法的企业最好找这样有成功辅导过澳洲上市企业的团队保驾护航。

⑥ 合众新能源20亿融资的背后，哪吒汽车销量到底如何

?2014年合众在浙江桐乡市成立合众新能源汽车公司，注册资金6.257亿。2018年，时隔四年，合众新能源推出了自己的第一款车哪吒汽车。经过四年的长跑，历经坎坷险阻，终于在美国硅谷正式挂牌，合众新能源只有一款品牌，就是哪吒汽车。哪吒汽车B轮融资30亿，C轮融资20亿，据有关资讯透露，C轮最终融资额度会远超原计划的30亿元人民币。

合众新能源总裁张勇在接受包括汽车商业评论在内的媒体采访时表示。“我们30万辆的目标，计划是在2023年到2024年实现，到2025年的时候，我们一定要做到40万辆。”对于哪吒汽车的市场规模，张勇充满信心。如今，试问一句，可行吗？小编认为，纵使是新能源领域，国家正在大力倡导新能源政策。不过就算许多造车新势力想弯道超车，靠巨额的融资，小编觉得还是不太可行的。毕竟新科技，新能源发展这么多年了，要想超越那些巨头品牌，没有一定的技术含量是不行的，像马自达就是例子。小编认为如此巨额的融资已经非常多了，而销量低迷可能并不是出在销售的问题上，只能从自身找原因，才能找到解决问题的方法，最后，小编认为融资再多的资金，只有把刀使在刀刃上面才有用，这么多的资金，我认为还是自身技术的研发最为关键。（曾素编辑报道）

注：配图来自网络，权利归原作者所有，一并感谢!

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⑦ “三道红线”持续发酵 房企信用风险持续分化

密集出售资产、降价促销、分拆物业上市、引进战略投资者……房地产行业正在发生的绝大部分现象,背后都能追溯到一个共同的原因,即“三道红线”融资新规。
“预期高负债房企的资金链断裂风险及债务接续压力将进一步加大。”联合资信评估股份有限公司工商评级部高级分析师杨栋表示,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性。
至于危机自救的办法,杨栋表示,可通过促销售、快周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发等方式降杠杆减负债。
融资新规持续发酵
1月是房地产行业传统的发债高峰期,然而,这一传统在2021年被打破。
当前,房地产行业融资规模显著下降。根据贝壳研究院统计,2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元,同比下降5.3%,2020年1月最后一周正值春节假期休市期,在减少一周交易日的情况下,今年首月发债规模未能超越上年同期。
自从2017年以来,房地产行业在新年首月的融资规模呈现大幅上涨趋势,比如,2020年首月发债规模为1721亿元,为全年峰值。贝壳研究院认为,历年首月均为房企债券融资的高峰,2021年首月债市火热符合传统发债节奏,但发债规模受融资新规影响低于市场预期。
2011年1月至2020年1月房企债券融资规模

数据来源:wind,贝壳研究院整理
不过,纵观去年的融资情况,融资增速已经有放缓态势。根据贝壳研究院统计,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。
融资规模下降背后是不断收紧的政策环境。去年8月20日,监管机构首次提出“三道红线”政策,今年初,央行、住建部再次举行座谈会,“三道红线”的试点房企有望进一步扩围。
除了三个负债指标(剔除预收账款后的资产负债率大于70%/净负债率大于100%/现金短债比小于1倍),融资新规的实施细节更加严苛。杨栋表示,虽然具体的实施细则目前尚未正式出台,但新规实施情况主要有以下几方面:
1. ? 从2020年10月份开始,试点企业每月15日前需填报参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额、其他房地产相关表外有息负债等五项表外相关负债情况。对于房地产各种融资渠道、表内表外全面覆盖;
2. ? 2 个观察指标:拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释;
3. ? 永续债券统计口径:2020年8月以前发行的永续债券可作为权益计算杠杆率等指标,2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。
随着融资新规的逐步实施,房企融资规模还将呈现下降趋势。贝壳研究院认为,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。
房企信用风险持续分化
万科集团董事会主席郁亮说,“三道红线”将改变行业游戏规则,那这种改变主要体现在哪些方面呢?
“不同规模、经营及财务策略的房企信用风险持续分化。”这是杨栋给出的回答。
实际上,房地产行业的违规规模在明显增加。国泰君安认为,2020年以来,新华联(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018-2019的违约水平。其中,Top50房企泰禾集团(000732,股吧)共有6支债券发生违约,合计违约本息116.77亿元。

据中信证券(600030,股吧)统计,目前,境内发债房企中已发生债券实质违约共9家,其中仅泰禾集团曾属第一梯队房企,多数中小型房企违约均与多元化投资失败相关。
国泰君安认为,由于债券市场是限制融资的直接抓手,地产债一级市场发行量预计将会萎缩,未来择券机会将更多从二级市场中挖掘。该机构建议投资者规避红档、橙档并且土储不丰富房企以及小规模房企。
杨栋认为,融资新规导致金融机构在房企融资业务额度和贷款用途把控方面将更加谨慎,投资人投资偏好较为谨慎,逐步向经营稳健低负债的企业倾斜。
不同房企债务压力不同,杨栋认为,高周转、项目布局好、债务负担轻的龙头房企依靠自身规模优势,地位将更加稳固;高杠杆房企将会收缩业务扩张模式,减缓发展速度;中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将更加难以实现,销售趋缓、去化不佳的中小房企信用风险加大。
高负债房企销售或难有增长
高负债房企无论是发展速度还是规模,都更令外界关注,尤其融资环境收紧叠加房企偿债高峰来临,对高负债房企而言无疑是一记重击。
贝壳研究院数据显示,2020年偿债规模约9154亿,同比增长28.7%,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力继续攀升。
房企到期债券规模(按存量债券统计) (CNY)

数据来源:wind,贝壳研究院整理
杨栋认为,高负债房企,以及合作开发比较多、担保规模大、资产证券化较多的企业,将面临融资渠道收紧的困境。“三道红线”限制了有息债务规模增速,高负债房企的新增债务主要用于借新还旧,依靠融资获取土地及扩张的可能性受到限制。
尤其是土储不丰富的高负债房企,国泰君安认为,这类房企一方面受政策限制难以大规模举债,债务滚续及土地投资受限;另一方面土储的匮乏又制约其经营性现金流的增长,在面对到期回售压力时,可能会出现资金链断裂的问题,存在一定的信用风险。
杨栋认为,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性,资金链断裂风险及债务接续压力进一步加大。
对高负债企业,当务之急是增加现金流,对此,杨栋认为,首要措施是快销售、高周转,其次是通过出售股权盘活资产回笼资金,快速降杠杆。
实际上,房企转让资产的力度在快速增加。根据北京产权交易所的公开信息,11月,房地产行业产权转让项目共有23个,远超前10月总和,其中,央企转让地产项目股权项目19个,占比近八成。
近期房企子公司股权转让案例

来源:联合资信
合作开发和引入战略投资者也是降负债的重要方式,其他方式还包括资产分拆或上市。比如,2020年以来,房企积极拆分物业公司赴港上市,就是对降负债的反应。