土地信托基金

❶ 土地的信托计划

土地信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。

信托单位的发售，由信托公司负责办理；信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。

第十一条 信托公司申请设立的土地投资信托计划，应当符合下列条件：

（一）信托合同期限为五年以上；

（二）信托单位募集金额不低于五亿元人民币；

（三）信托单位持有人不少于一百个；

（四）任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50％；

（五）土地投资信托计划投资的房地产项目的原始权益人持有的信托单位份额不得超过信托单位发行总份额的15％。

第十二条 信托公司设立土地投资信托计划，应当向中国银监会提交下列文件，并经中国银监会核准：

（一）可行性研究报告；

（二）信托合同草案；

（三）资金保管协议草案；

（四）发售说明书草案；

（五）注册会计师出具的会计意见书；

（六）专业房地产估价机构对房地产估价报告；

（七）描述拟收购房地产项目的现行运行情况的调查报告；

（八）律师事务所出具的法律意见书；

（九）中国银监会要求的其他文件。

第十三条 信托合同应当包括下列内容：

（一）房地产投资信托计划的发行目的和名称；

（二）信托公司和资金保管机构的名称和住所；

（三）信托计划总额和信托合同期限；

（四）信托单位发售日期、价格和费用的原则；

（五）信托单位持有人、信托公司和资金保管机构的权利、义务；

（六）信托单位持有人大会召集、议事及表决的程序和规则；

（七）信托单位发售的程序、时间、地点、费用计算方式；

（八）信托收益分配原则、执行方式；

（九）作为信托公司、资金保管机构报酬的管理费、保管费的提取、支付方式与比例；

（十）与信托财产管理、运用有关的其他费用的提取、支付方式；

（十一）信托财产的投资策略；

（十二）信托计划资产净值的计算方法和公告方式；

（十三）信托单位募集未达到法定要求的处理方式；

（十四）信托合同解除和终止的事由、程序以及信托财产清算方式；

（十五）争议解决方式；

（十六）当事人约定的其他事项。

土地投资信托计划发售说明书应当包括下列内容：

（一）房地产投资信托计划发行申请的核准文件名称和核准日期；

（二）信托公司、资金保管机构的基本情况；

（三）信托合同和资金保管协议的内容摘要；

（四）将要收购的物业的详细介绍；

（五）交易及其结构的特定特征；

（六）实际交易的特定细节；

（七）定价及估值；

（八）信托单位的发售日期、价格、费用和期限；

（九）信托单位的发售方式、发售机构及登记机构名称；

（十）信托公司、资金保管机构报酬及其他有关费用的提取、支付方式与比例；

（十一）会计调查报告；

（十二）税务意见书；

（十三）法律意见书；

（十四）风险警示内容；

（十五）中国银监会要求的其他内容。

❷ 什么是信托产品

您好，信托产品是指一种为投资者提供了低风险、稳定收入回报的金融理财产品。信托品种在产品设计上非常多样，各自都会有不同的特点。各个信托品种在风险和收益潜力方面可能会有很大的分别。
贷款信托类
贷款信托是指通过信托方式吸收资金用来发放贷款的信托方式。这种类型的信托产品，是数量最多的一种。
贷款作为一种传统业务，业务流程相对简单，风险控制方法比较成熟，所以信托公司在展业初期，选择这种方式进入市场、树立公司品牌也就顺理成章了。采取贷款方式进行投资，使得这类信托产品在收益风险上具有以下几个特点：
首先，项目的收益是封顶的。收益来源于贷款利息，执行人民银行相关利率标准。这意味着委托人的收益高限是贷款利率，而且面临着信托公司提取管理费用，可能对这一收益产生抵扣。不同的管理费用计提方式意味着收益抵扣的程度是不一样的，直接影响着投资人的收益。
其次，尽管信托公司基于自身的专业技能挑选了相关的项目进行贷款，但由于信息不对称，只能依赖对信托公司的信任。而信托公司整顿完毕，自身的信誉机制并没有建立起来，贷款的信用风险必须通过外部机制来控制。所以信托的风险控制对投资人来说是重要的，首先要了解和判断是否对此投资。

权益信托类
这一类型的信托产品，是通过对能带来现金流的权益设置信托的方式来筹集资金，其突出优点就是实现了公司无形资产的变现，从而加快了权益拥有公司资金的周转，实现了不同成长性资产的置换，有利于公司把握有利的投资机会，迅速介入，实现公司价值的最大化。

融资租赁信托
信托公司以设立信托计划的方式募集信托资金,将其运用于融资租赁业务,通过严格专业化、流程化的管理，通过定期收取租金，实现信托收益，为社会投资人提供安全、稳定回报的理财回报。

不动产信托
土地与地上或地下的各种建筑设施统称为不动产。现行一般投入房地产开发类企业较多。

❸ 土地信托的模式构建

成立农村土地信托机构
农村土地信托机构应按照“依法、自愿、有偿”的原则，把分散在一家一户的土地集中起来，以解决部分农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，在稳定承包权的基础上，加速经营权的流转，同时有效解决了土地供需矛盾，促进了农村产业结构调整。土地信托机构的主要职能包括：
1.信息传递职能。定期举行土地流转信息发布会，如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托，向社会推介2200亩土地的使用权转让信息，公开招标高效农业开发项目，在不到一天的时间里，已有9家企业签订了投资协议，而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。
2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商的基础上，落实合约关系，维护双方利益；代理发行收益凭证，为受托人融通开发资金服务，为投资者拓宽投资领域服务，并从中收取相应劳务酬金。
3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理，以提高土地利用“三态”效益为目的，促进土地资源可持续利用为宗旨。
4.经营治理职能。土地信托机构可运用其信托基金，直接或联合从事土地的开发经营治理。
建立土地投资信托基金
土地开发需要巨额资金，通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制而满足不了需求，建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金，其主要来源有：银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴美、日土地信托经验并结合中国农村土地产权实际情况（农村集体土地所有权不变、承包权相对稳定、经营权可合理流动）。
原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构，土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让（包）金或股利；也可以与专业土地开发公司通过签订土地开发合同，收取开发收益（开发公司按合同取得相应酬金），然后将土地使用权再进行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款（农业贷款，政府扶持、利率优惠）来筹集，金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金，既增加投资渠道，又分散金融风险。
推行土地信托运作模式的支持体系
1.政策法规支持
2001年4月公布的《中华人民共和国信托法》，使中国信托事业的繁荣和发展建立在较为完善的法律规范基础上。在国外，土地信托是信托业务的重要组成部分，然而，中国土地信托发展滞后，要真正促进土地信托经营业务的发展，尚需制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则，非凡是关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。
2.市场体系支持
第一，支持培育土地流转经营者。农村土地产权流转根本在于解决“有地无人种、想种无地种”的问题即谁来种，因而培育土地经营者是土地产权流转能否顺利进行的要害。中国农村土地流转经营者主要有：一般农户、种养大户、工商业主等，主要经营形式有：大户承包型、农庄经营型、股份合作型、公司经营型、产业化经营型等，重点应支持种养大户与工商业主进行规模化经营，投资高效农业，以发挥其人力、资金、市场与技术的优势。
第二，市场信息支持。流转土地的区位、数量、质量、地貌等条件以及补偿标准、流转形式均存在着较大的差异性，建立流转土地信息库，多渠道、多形式向辖区内外及时发布土地资源信息，可增强土地市场透明度，有助于土地高效流转。
第三，监督机制支持。土地流转后的用途应遵循“不改变土地的农业用途，确保耕地复耕能力，确保耕地总量动态平衡，确保土地资源可持续利用”的原则。建立监督机制，依法查处土地流转后的违法用地行为，使流转后的土地利用真正做到合理与高效。
第四，资金支持。据投资测算，目前每整理、开发、复垦1公顷的耕地需要投资 4500—9000元；园地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投资1800—2750元；渔业用地需要投资15000—28000元。随着土地整理、开发与复垦难度的递增，土地流转经营者所需投入资金量愈来愈大，为此需要财政部门、金融机构、民间组织等资金上的大力支持。
3.技术支持
由于土地开发整理内涵是随着时间的推移不断丰富的，如土地整理最具代表性的德国，19世纪以前的土地整理主要是针对农地分散、零碎等问题实行集中；20世纪初期，侧重于服务基础设施和公共建设实施土地整理；到了20世纪70年代又增加了景观生态和环境保护，以实现经济、社会、环境的协调发展。因此，土地开发整理技术也需要不断更新与完善，以适应土地开发整理内涵的需要。

❹ 土地信托基金的主要运行模式是什么

土地储备投资信托基金是一种集合众多投资者的资金,由专门的基金管理公司运作,并投资于土地储备项目的一种投资形式。
主要运行模式是通过建立委托代理模型,分别就契约型和公司型两种土地储备投资信托基金。

❺ 基金是属于信托的一种吗它们是什么关系

封闭式工业基金与信托的区别
Stefan Grundmann

再次对封闭式基金、工业信托及开放式基金的区别加以评述并不表示我们要依据德国法对现实作一番设计。我们在这个研讨会中所谈到的，中国在立法中都可以根据其需要作出相应的取舍。我们还谈到其他法律制度存在的一些缺点，但这并不意味我们反对某一种制度，我们这样作只是为了使中国在立法中避免这些制度的弊端。我下面将要谈到上述制度所隐含的主要风险。在谈及这个问题时，我将着重谈一下Hirshman所称的发言权和退出权的选择。在投资信托中，发言权是指参与投资决策及监督投资免遭损失和欺诈的权利，退出权意味着投资人作出的投资可以轻意撤回。

我的同事已经就普通法系对发言权和退出权的规定作了介绍，我在谈到这两个权利时，会对德国法的有关规定作一介绍。

I. 德国的封闭式基金、开放式基金及工业信托
封闭式基金可以采用不同的组织形式，在德国，主要是有限合伙的形式。基金是由受托人即有限合伙中一个或数个负责经营的合伙人发起的。一般来说，经营合伙人是一个有限责任公司，公司的发起人成为公司的董事会成员。投资人是有限合伙人，或者在更多情况下，只是有限合伙的受益人。有时这种有限合伙也被称为隐名的有限合伙，因为投资人在有限合伙中的参与权已经被免除，其在合伙中只拥有受益权。德国法和欧盟法中均未对如何对封闭式基金进行监督作出规定。实际上，在德国的投资基金业中，受到最多指责的就是以有限合伙形式存在的封闭式投资基金。在其他国家中，封闭式投资基金可以以公司的形式存在。在这种情形中，基金的发起人就是未来的公司董事会，投资人得到公司股份。

与封闭式基金不同的是，欧盟法及德国法都对开放式基金作出了严格的规定。受托人的角色分为两种：管理角色（由投资公司充当）和狭义上的受托人的角色（由托管银行充当）。所以在受托人的问题上，引进了“两双眼睛”的原则。投资人的受益权是由准所有权担保的，这一权利使得投资人在投资公司或托管银行被个别执行或破产时，其权利不会受到损害。并且，这一权利也保证了投资人不受非法转让的影响。

开放式投资基金与封闭式投资基金的不同之处在于清算方式上的差别。在开放式投资基金中，投资者有权以基金的实际价值赎回其投资。封闭式投资基金中不存在这一权利。

投资人可以以持有有价证券的形式参与工业信托。在欧盟法及德国法中，这种参与工业信托的方式是规定在投资服务指令或独立的投资服务法中的，并且受到一定的监督。非以持有有价证券的形式参与工业信托的，不受上述指令或投资企业法的规范，可见更具风险性的参与并未受到监督。我下面要讨论的是我提到的第一个比较标准，即发言权的选择。

II. 在持续的参与中所受到的保护
有三方面的风险需要在这里指出。第一个风险来自管理不善。在开放式投资基金、封闭式投资基金和工业信托中，都应用了信托原则。其中都涉及到受托人的谨慎义务和忠诚义务。但是德国有限合伙形式的封闭式基金在某种程度上缺乏法律上的保障。这是由于其采用了隐名有限合伙这一组织形式决定的。由于这种组织形式中存在多重关系，投资人很难强迫终极负责人，即作为有限责任公司董事会成员的基金管理人履行义务。他们不得不通过受托人和有限责任公司对基金管理人管理不善的行为提出异议，但基于几种原因＿＿主要是有限责任公司可以将管理不善的基金管理人从公司董事会里除名，这样作的结果实际上收效甚微。相反，在开放式基金和工业信托（这里仅指投资服务指令对其适用的工业信托）中，更强调了忠诚义务。根据有关规定，基金管理人应当尽可能将利益冲突减小到最小程度，应当避免几种冒险情形的出现，并随时披露信息。中国在制定法律，特别是有关封闭式基金、工业信托和开放式基金的基本信托法时可以引用上述规定。所以说德国的情况只是为中国如何避免在德国已经存在的几种不必要的风险提供了一个借鉴。

第二和第三个风险来自第三人。这是因为第三人可以取得信托财产，并且信托财产也可能被受托人违反信托条件非法转让给第三人。我们从普通法、德国及法国的有关规定中可以看到，信托财产一经声明为信托财产，一般来说不得被受托人的个人债权人取得。通过上述声明，第三人被告知信托关系的存在。已经知道这一关系存在的第三人不得由非法转让获得信托财产。这一规则，是现代信托制度的基本原则，信托法草案第三章对此也作出了同样的规定（见对该章的解释及所列出的政策性原因）。所以有关信托财产的声明是信托关系包括证券管理中的一项关键的义务。这一点，在欧盟对其各成员国发出的投资服务指令中也有相同的规定。非以持有有价证券的形式参与工业信托，即风险相对较高的、不受规范的信托关系，至少在德国法中没有明确的规定。有关这类信托的管理规则，可以从信托原则中推论出，但是最好能在法律中予以明确规定。信托原则在欧盟有关开放式基金的规定中也可以发现。但是，对于开放式基金来说，受托人的义务不仅包括对信托财产作出声明，还包括接受对其可靠性的监督及不得从事专业范围以外的其他种类的业务。这样，信托财产和投资公司的自有资金（这在信托公司承担违约责任时尤其重要）就不会遭受由经营其他种类的业务的风险所带来的危害。欧盟的有关受托人的义务的规定只是针对银行和投资银行，即上面所提到的规范的证券管理方案作出的（对投资银行业的投资服务指令及资本充足指令），并不适用于德国法中的封闭式投资基金。这就进一步说明了封闭式投资基金相比其他种类的投资方案来说，存在的风险更大。甚至有关有限合伙（即我前面提到的封闭式基金通常采用的组织形式）的判例法很难对声明信托财产这一义务作出解释。这一义务最后是根据同样适用于封闭式投资基金的普遍的原则进行解释的。必需强调的是，立法机关可以规定上面所提到的受托人的三种义务（声明信托财产、接受对其可靠性的监督及不得从事专业范围以外的业务）同样适用于封闭式的投资基金。但是，如果要想使西方各国现行的公司法同样适用于封闭式投资基金，就必需在公司法中增加新的规定。我下面将要讨论的是我所提到的第二个标准：退出权的选择。

III. 撤回投资
在撤回投资问题上的差别，也是封闭式投资基金、开放式投资基金和工业信托三者之间主要区别之所在。撤回投资的权利，即退出权对于所有形式的投资方案特别是风险较大的投资方案来说是极其重要的。一般来说，一种投资方案如果更注重投资人发言权或继续投资上的保护，退出权就显得不那么重要。退出权可以通过两种方式来行使。除了通过二级市场或交易市场，开放式基金的开放原则允许投资人以实际价值赎回其投资。除了考虑到它的持续性，这也正是投资人投资于开放式投资基金的原因之所在。在不清楚是否存在交易市场时或者考虑到该市场的成本及信息披露等方面的原因，赎回权显得极为重要。各国通常都设有证券市场。但是信托关系包括建立在信托关系基础上的封闭式投资基金并不产生可转让证券。开放式投资基金至少保障了投资者的赎回权。所以在封闭式投资基金中，委托人的对基金的清算权变得尤其重要。

尽管工业信托和封闭式投资基金都未赋予投资人赎回投资的权利，但是二者在这方面有也所不同。工业信托的投资人较封闭式基金的投资人可以更容易地撤回其投资。缺乏参与决策权及受益人的绝对数目使得封闭式基金更难以终止。这对封闭式基金的委托人来说，也是一个潜在的危险。但是在德国，封闭式基金终止的终止不利于其继续享受有关土地、轮船集装箱等方面的税收优惠，所以基金不到不得已时，不会选择终止。相比这下，工业信托的终止更为容易，如果只存在一个委托人，结果当然是这样，即便是存在多个委托人的情况下，因为委托人隐名的情形相对较少，清算也更容易一些。

IV. 总结
在继续投资中，以利益冲突原则为基础的忠诚义务原则为投资人提供了进一步的保障。在与第三人的关系中，信托财产的声明对于防止第三人通过非法转让取得信托财产极其重要。为了保障基金管理人／受托人的偿付能力，有必要对基金管理人／受托人的偿付能力进行监督并要求其在专业范围内从事投资活动。基金的管理人可以与基金的受托人分开，即采用所谓的“两双眼睛”的原则。上述原则在封闭式基金、开放式基金与工业信托中均可适用。上述原则在某种投资设计中适用的越少，清算对于该种投资设计就会变得越发重要。美国和欧洲的经验表明，相对于封闭式投资基金来说，开放式投资基金是一种更好的选择，因为即使是集体投资计划也是一种很专业的投资模式。中国的信托法草案中没有包括集体投资计划的内容，这是有其一定的理由的。但是，这将意味着工业信托将成为建立在信托法基础之上的一种独立的投资方案。

❻ 中国土地储备融资模式有哪些

1，中国土地储复备融资模式有：
（1）土制地财政：土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
（2）经营城市：主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
（3）储水池、中转站：土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
2，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

❼ 土地信托是什么

希望帮得上忙
1、房地产信托的简称，信托是一种理财产品，由于其门槛高（100万起点），不为一般人所认识。目前国内的房地产信托产品的平均年收益率在9%左右。土地信托(Land Trust)，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。简单的说就是房地产公司在银行贷不到钱，在股市也圈不到钱了后，就找信托公司帮他们弄点钱。打个比方，信托公司通过银行等渠道向投资者出售收益率10%信托计划，集中大量信托资金后以15%的利率贷给地产公司。这样多方都能获利，对于投资者能获得高达10%的收益率，对于信托公司和银行能分得5%的利差，对于地产公司能获得保命的钱。但这个模式能持续下去的前提是房价不大跌，地产公司能获得可观的利润来支付高达15%的利息。
2、土地信托的现实意义是：土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将在中国产生深远的影响。

3、如何构建土地信托：1、成立农村土地信托机构2、建立土地投资信托基金3、推行土地信托运作模式的支持体系

❽ 信托贷款能否用于土地储备项目

地产信托都需要符合“四三二”要求的，一般都是结顶的项目信托公司才会版去做 尽调。纯粹为了权拍土地，哪个信托公司敢接手？目前市场的地产信托完全是烫手的山芋了！
但是大多数地产公司募集的资金都是做土地储备的，披露信息时说用于前期项目后续资金。
这个要和信托方面的人商量好的，他们会配合你们的。良好的项目策划，满足项目审批硬性条件，妥善的资金募集渠道，还是能做下来的目前。

浙江富昌投资