北京二手房价格走势

A. 北京二手房价连降6个月是真的吗

刚需房、学区房、改善豪宅均出现超百万元降价 全款买房比例超过商业贷款比例

北京二手房连降6个月最高降幅超过20%

本月7日开始，不少小区已经率先开始了供暖，然而，冬日里的暖意明显没有传达到冰冷的楼市里。二手房方面，调控政策经过大半年的发酵，作用愈加明显，无论是西城、海淀的学区房还是朝阳、丰台的改善盘，甚至昌平、大兴的刚需二手房，都出现了明显的降价。

根据我爱我家市场研究院的数据显示，从今年4月份开始，一直到10月末，北京二手房成交价格连续下跌，从未上涨。北京青年报记者在走访中也发现，尤其是一些核心区内的房龄较大、户型较小的老旧房源，降价幅度相比今年的成交高点，都超过了20%。

二手房最高降幅超过20%

在王府井某家基金公司上班的孙小姐，严格意义上并不是急切需要用房的刚需，父母名下有两套大三居的房子，让她从来没有为住房感到忧愁过。但随着工作越来越辛苦，每天从五环外的家里到王府井上班，往返差不多需要两个半小时耗在路上，这让孙小姐每天都感到很疲惫，于是买房，离公司近一点就成了她最迫切的需求。

不想距离父母太远，又想有地铁直达公司，于是5号线周边的北三环、北四环一带就成了孙小姐重点关注的区域。

“刚考虑买房的时候，正好赶上调控，于是买房计划放缓，如今重新开始看房，发现原来关注的小区都降了好多。”孙小姐告诉北青报记者，她每天都会在网上查看一下惠新西街北口和惠新西街南口附近的两居室二手房。到了年底，房源相对来说增多了不说，价格也下降了不少。

“惠新里小区是我最心仪的，距离惠新西街南口步行几百米的距离，上班很方便。”孙小姐透露，3月底的时候，经纪人催促她尽快下手，原因是南北通透的两居室成交价格已经到了9.5万元左右，当时一套80平方米的两居室报价780万，成交价也得至少760万。可如今，孙小姐再去看房时，整个小区房源的报价也普遍在7.5万元/平方米上下。仔细一算，价格降幅都达到了20%。

以该小区的三居户型为例，9月至今挂牌的五套房源，仅有一套售出，三套房源的业主选择了停售。负责跟踪该小区业务的一名中介人员表示，成交的那套房源是因为价格相较之前类似房源价格下跌了近100万元，加上买家是为了结婚购房，也比较着急，双方很快就实现了成交。

上述中介人员表示，从他从业的历史和接触的业主看，一般房源上线几周即选择停售的业主，很多都不急于出售，挂牌的主要目的就是试探一下市场，看看能不能遇上合适的买家。当市场行情好的时候，有的业主会将房源价格定得很高，碰碰运气，而市场冷清的时候，房主一般会按照自己的预期进行挂牌，没人买单后，不急着出手的房主就会选择停售。

他最近接触业主感觉下来，预期明显出现松动，如果碰上真的很有诚意的购房人，业主都比较愿意坐下来和买家认真谈，一般多多少少都会给出一定价格上的让步。而一些不愿意在价格上作出让步的业主，直接就选择停售。

链家研究院研究员魏艳霞分析称，市场成交及新增供需似有恢复到9月中上旬稳中微升态势的迹象，但回温乏力。成交节奏依旧缓慢。二手房业主预期有实质性松动，月度挂牌价数据显示，与4月相比，10月新增挂牌价下跌12.6%，随着预期的松动，态度也有所缓和，客户在交易中话语权增强。

交易量降至日均300套以内

价格虽然下降明显，但成交情况依旧不乐观，据伟业我爱我家集团市场研究院统计， 10月份北京全市二手住宅共网签5500余套，同比2016年10月同期下滑72.8%，日均网签只有270套。

数据统计，上周北京全市二手住宅共网签1898套，环比前一周下降了5.6%。日均网签约271套。

结合周网签量走势、每日网签量走势可以看出，北京二手房交易目前仍然稳定在一个较低的水平。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，经历新一轮调控带来的直线下滑和快速触底后，北京二手房市场已经开始向正常交易水平恢复，但回升的幅度小，速度慢，走势显得理性而稳定。

胡景晖表示，今年“317新政”及一系列后续政策出台后，市场上的投机投资得到了很好的遏制，许多正常的、刚性的需求也因市场下行预期的增强而进入了观望和等待期。在此期间，北京二手房交易迅速低位企稳，房价也持续小幅下跌，经过几个月的观望后，部分需求开始重新考虑入市。

全款买房成为最主要的支付方式

值得注意的是，由于调控政策关于首套房认定的变化，使得二手房市场的交易方式发生了明显变化，对于大部分购房人来说，首付提高至八成以上，进一步促使全款买房的增多。

市场研究院统计显示，10月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例为33.3%，商贷支付的比例为23.9%，市管公积金支付的比例为26.9%，其它支付方式的比例为15.9%，这也是北京二手房交易中少有的全款买房比例超过商业贷款的现象。

总的来看，前10个月，商贷支付购房的比例曾经超过一半，但3月调控开始，商贷支付占比不断缩小，从过半下降到了四分之一；全款支付占比不断扩大，一度从四分之一增加到近半；市管公积金支付占比及其它方式的占比也一直稳步扩大。到8月、9月、10月时，全款占比稳定在33%左右，商贷占比稳定在24%左右，市管公积金占比稳定在将近27%，其它方式稳定在15%左右。可见，在政策、交易量开始稳定的情况下，北京二手住宅交易的支付结构也逐步稳定了下来。

业内人士表示，贷款仍是当前绝大部分人购房所必须采用的方式，尤其是在北京这样的高房价城市，由于公积金贷款额度较小，使用商业贷款购房曾是大部分人的选择。“317新政”后，二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，银行贷款利率也不断提高，批贷门槛严格，一系列政策让商贷购房的比例大幅缩小，全款购房及其它方式的比例大幅增加。

90平方米以下户型为二手房交易主力

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，北京二手住宅10月的交易中，一居室占22.1%，两居室占55.3%，三居及以上占22.6%，各户型占比与9月的21.7%、55.6%、22.7%基本一致，整体结构保持稳定。

10月北京交易的二手住宅中，60平方米以下、60-90平方米、90-140平方米、140-200平方米及200平方米以上各占36.0%、37.9%、20.3%、4.9% 、0.9%，除60-90平方米环比9月增加了1.1个百分点外，其它各面积段占比与9月的差距都在1个百分点以内，整体结构同样保持稳定。

胡景晖表示，两居室符合大部分家庭的居住空间要求，价格也更为合适，所以一直是北京二手房市场的房源供应主力和市场需求主力，占北京二手房交易过一半以上。从面积上看，非普通住宅总价高，首付比例高，交易困难，所以绝大部分的二手交易都是140平方米以下的非普通住宅。

而在非普通住宅中，60-90平方米的住房更符合大部分家庭的空间需求，所以交易占比最高；60平方米以下由于总价较低，有更多的人能够承受，所以交易占比基本与60-90平方米的一致；90-140平方米大多是改善型家庭所需求，更高的总价对家庭经济实力也有一定需求，所以交易占比最小。整体来看，90平方米以下的二手房仍会是市场的主力，也是成交周期相对较短的热门房源。

B. 请问北京目前的房价走势是怎么样的

北京整体房价的抄问题，未来是怎么样的趋势？

长期来说，从16-17年暴涨以后，房地产市场进入了白银时代，未来10-20年，房产进入平稳增长时期，在这段时间，房价保持稳定上涨10年，但是增幅较慢。

短期来说，2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针，故而房价是基本稳定的，二手房略有下降；同时因为北京房产市场的调控处于较高水平，进一步收紧的可能性相对较小，在政策在不出现大的调整的背景下，压抑市场需求会得到部分释放，使得市场出现一定程度的回升。

从一线业务角度做预测明显感觉新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盘（指集中开盘，优惠较多大开发商的楼盘）。且许多限价地商品房也在相继入市（总结有12个限价地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现，并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用，即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十，刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化，改善需求凸显，高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。

C. 北京二手房价下跌是怎么回事

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，自3月份以来，北京二手房市场成交量连续下滑。年5月份，二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。

与此相反，商贷支付比例在4月时为40.59%，环比3月份下降10.79个百分点，到5月时再次下降6.17个百分点，降至34.42%。目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5个月的最高值，商贷支付比例则是最低。其它支付方式的占相对稳定，变化不大。

胡景晖表示，使用商业贷款购买二手房本就是市场主流，如今，北京商业贷款首付比例高企，5月起商贷利率优惠也完全消失，首套房最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%，商业贷款的成本、压力大幅提高，所以商贷买房的客户骤降，下降幅度远大于全款购房的降幅，此消彼长下，全款支付的占比连续提高，商贷支付的占比则连续下降。

胡景晖进一步称，经过一系列的调控，北京楼市曾经的恐慌情绪消失，业主不再惜售跳价，客户不再恐慌抢房，市场理性已经回归。目前的市场是房源多而客户少，所以还有意购房的客户完全可以仔细挑选，认真寻找，整个市场的交易节奏因此变得较为缓慢。这足以说明本轮新政成效显著，市场已经彻底降温。

有业内人士也称，北京二手住宅交易目前已经下降到了一个非常低的水平，接下来或许还会下降，但下降的空间已经不大，降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。价格方面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间现在依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。

D. 现在北京房价的走势

以下是给您推荐的北京城建琨廷的一些写的一些楼盘测评和楼盘基本信息：

产权年限

70年

拿地时间

2013年

所在位置

房山区窦店京港澳高速公路提香草堂出口西侧1.4公里

交通（陆路，轨道）

小区早上6公交835路（10min一趟，到六里桥 45min，下车即到地铁站，那边即是北京西客站）；地铁无人驾驶燕房线星城站（2019年通车，6公里左右）；自驾京港澳高速

在售户型

115-135平米 3居 （118、128、138）7-8层洋房

物业费、梯户比、车位比、物业公司、开发商、供暖方式、采暖费、燃气、学校、绿化率、容积率、得房率

物业费：2.96

梯户比：1梯2户

车位比：1:0.8

绿化率：35%

物业公司：城建物业

开发商：北京城建（鸟巢、水立方）

供暖方式：市政集中供暖

采暖费：有（民水民电）

燃气：有

容积率：1.5

得房率：85%（赠送大飘窗和大阳台）

学校：窦店小学、中学

招商、中国、光大、农业

项目卖点

1、项目本身是大开发商，住宅品质有很高的保障，城建修筑过鸟巢、水立方等大型项目，同时物业也是城建本身，

打造了“雀儿喜”式的艺术生活圈，让艺术走进生活。通过整合自身配套资源，以艺术、文化、活动、交流为媒介

组织社区艺术交流与活动，并与艺术机构、满足食、注行、教、购、娱需求，营造适宜的艺术

生活体验。北京城建·琨廷携手吴作人国际美术基金会，聚集央美艺术创作资源，将艺术展、艺术课堂、艺术沙龙引

进社区，为业主构建艺术生态圈。约300米欧式风情独立商街，借鉴纽约切尔西艺术区的设计，荟萃休闲、娱乐、

餐饮等功能；5000平米阳光泳池会馆，配备4道25*12米泳池，集合了健身房、操房、台球室、高尔夫推杆区等

健身功能空间，同时，北区法式建筑风格，自带湖；南区是儿童活动区；东区是美式风格，有环形跑道，业主在三

个区域内出入自如；小区内部人车分流。小区内种有果树，每到结果的季节物业就会给业主送果子。

2、项目所处的6环位置，比起北京其他区域的6环，拥有绝对的价格优势，比如大兴的6环（一品嘉园，47000元单价）；昌平的6环（花雨汀，45000元单价）;因为北京政府先发展了北京，昌平，顺义，包括通州城市副中心；南城计划开始发展房山大兴，现在也在修建燕房线西延线，现在的配套一般，不代表以后不能发展，北京都是分区域发展的，现在轮到房山了，十二五计划实施，对房山实行两轴三带五园区，京石高速发展轴贯穿长阳、拱辰、西潞阎村、窦店等地，很适合低预算刚需和投资、养老的人群3、武警总医院总址将从昌平迁至房山，计划与北京航空航天大学联合建设航天小镇，打造高端现代制造业基地；项目400米处有4层华冠超市，满足基本生活需求

E. 北京的二手房价格多少

这个不同区域、户型、装修都不一样，房价也不一样，想知道的具体的二手房的专价格直接咨询北京当属地的中介不就好了，像中原地产、麦田这种比较正规一点的，二手房市场占有一定比例的都可以咨询，提供的数据也比较准确一点。

F. 北京现在的房价走势如何

北京的目前的抄房价走势趋于平稳，上下浮动不大。房价是基本稳定的，二手房略有下降；同时因为北京房产市场的调控处于较高水平，进一步收紧的可能性相对较小，在政策在不出现大的调整的背景下，压抑市场需求会得到部分释放，使得市场出现一定程度的回升。政府在原本的遏制过快上涨基础上加大一些调控力度，所以市场在短期之内是非常平稳，新房没有像过去一样涨幅，二手房的增长也冷静了，但是平稳不意味着降价，只有小部分非常着急卖房用钱和腾资质的才会降价可以理解为政府帮忙老百姓让市场逐渐回归理性和买方角度，所以现在是一个很好的出手时间至于明年的情况，预测会稳中上升，毕竟政府的本意不是打压，而遏制过快上涨，其实房产行业本身就是有周期性的。

G. 十年北京二手房价格具体走势（数据），以及普通房价走势

这个估计没人给复你一个准确的答制案，因为房产中介公司的数据和国家统计部门的数据都是差距很大的，而且统计的口径已经变更过几次了，比如有的数据含有保障房的价格，有的则不包括高档别墅的价格。所以，即使有人给你数据了，也不见得是真实的。

H. 最近房价走势如何北京房价

现在的房产市场价格是稳定上涨的阶段，原因如下：
1、市场缓慢回暖 --- 政策止步，利率高涨
首先现在市场在开完十九大以后有个明显的回暖了，因为之前很多客户都想等十九大，看看还会不会有什么政策出台。十九大没有发布关于房地产的一些政策。现在市场相比去年确实不好，而这个不好也不是房价不降了，只是成交量下来了，因为大批的人首套变成二套付不起首付买不了，导致了很多像您一样的人由要买房变为观望，目前从317政策出台到现在也有半年多了，北京的新房成交均价并没有下降，反而略有上浮。二手房确实有一些降了，但降的这部分二手房基本都是老社区，没什么环境物业的，在您看到这部分房子的价格降的时候，您要先了解一下去年它涨了多少，只不过去年市场太好，这部分二手房涨到了一个虚高价，今年回到了它的真实价格而已，相比前年，它还是涨的。
其次是现在银行迫于国家政策都已经普遍调高了，贷款利率，无论在首套还是二套，贷款利率都明显上浮，首套上浮到基准利率的1.05倍，二套上浮到1.2倍。现在银行很多都已经开始停止贷款了，很大部分原因并不是我由国家调控直接导致的，而是因为银行本身到年末也没有太多贷款额度了，17年整个年头，特别是年初的时候，房地产是发展的非常的快速的，银行接了大量的房地产贷款，银行同业拆借率达到4.7%，而带给买房人的利率基准利率只有4.9%，即使上浮也只有5.16%，其他银行寻求中国银行拆借，差额只有0.2%到0.3%点多。这样的话，在银行手里没有贷款额度的情况下，他们不会去找银行同行拆借，更多的是直接关闭贷款渠道。也就是目前二手房的放款周期基本都到了明年三月的原因。对于您而言，年初您购房和现在您相比，价格没有很大的降幅，单单是月供都已经多出不少，。您的观望成本只会越来越高。

2、房价上涨的原动力
---需求始终存在
为什么黄河，尼罗河是母亲河？究其原因，因为有资源。要知道全球50%的人口住在1%的土地上，这就是马太效应，优势的资源会不断吸入更多优势的资源。所以任何人口均匀分布的想法都是不切实际的。日本有三分之一的人口生活在东京，而伦敦聚集了英国近50%的人口，为什么，因为这些城市的医疗，教育，交通，设施配套，产业，就业机会，发展前景的资源都是超一流的，人们为了共享这些优质资源，会不断挤入这样的城市。显然，北京就是这样的城市。
如果认识到这个逻辑，那接下来就容易理解了。北京作为全国的政治，文化，经济，互联网综合中心的核心城市是不可复制的，全国想要享受优质资源的人依旧会不断涌入京城，所以从需求侧说，需求是永远满足不完的，150万套，稀释在目前就有超过2300人口的北京，无异于杯水车薪。说到依托雄安，和企业外迁梳理人口，我承认会有很多人因此离开北京，这就引出了一个背后的逻辑，能被疏解出去的一定是在北京无法生存下去的，因为不能享受北京的资源，才退而求其次。因为核心的资源是不会外迁的，所以但凡能留下来的还是会留下来，想进来的还会不断涌进，拨开说，政策只是为北京的常驻人口做了一次流动优化，优化的结果就是更多优秀的人留在北京，而对于房产市场无疑是一次购买力的优化，拥有购买力的人占比更高了。如果这一层您也认可了，我们就又回到了最基础的逻辑，供需关系，需求端并没有减少而且还会不断增加，且被政策优化，而目前我们能看到的就是一个目前城市化率还不足50%就以有2300万常住人口的北京拿出的150万套房源的规划，平衡是不切实际的。所以长期来看，住宅市场不会持续走低甚至崩盘。如果以上您都认可，接下来的上半年住宅横盘，二手市场波动就好解释了，无非就是政策刚刚出台的短期效应，去年930出台，市场成交量下降30%，然而，房价上涨了4%。一个月前的数据显示，新房入市的速度和去化的速度是1;2.2，按照这个比例，北京的新房市场在接下来的8到10个月就很可能面临无房可买，而需求并不会随之减少。买房是大事儿，还是应该从事实出发，大家都幻想现在的售楼处应该是门可罗雀，可实际出来看的人都知道，有点儿产品力的房子都已是门庭若市。政策只能把需求短暂压制，并不能解决需求，等所有人都反应过来，需求再次爆发，必然会推动房价再次上涨。

I. 北京二手房房价下降了近20%吗

据报复道，经过2016年楼市的火热制，随着政策调控不断加码，北京2017年房地产市场趋于稳定，国家统计局发布的数据显示，11月70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。

丰台区链家一网点中介表示，目前北京地区房价已跌到2015年后半年的水平，年初方庄地区房价为每平7万到7.2万，目前每平6万左右，此前其负责的芳群园小区的一房子去年年底价格为378万，近日该房子以322万的价位出手。

希望房价可以早日稳定！

J. 北京的房价走势

三年以前政府提前结构性改革，三年去存货，很重要的是去房地产领域的存货。
我们如果使用自己的计算方法，全国范围内的房地产库存水平是异常低的，我们也看到存货水平的大幅度下降，确实出现在过去几年，发生在政府去存货的强力政策之下，聚焦在三四线城市，因为过去两年去存货集中在三四线城市，他们的房地产存货也处于一个较低水平。发布去存货任务的时候，房地产领域的存货异常高，的确给经济带来一定风险，现在这个去存货政策取得了圆满完成。

经过3年的去存货，政策取得了成功，同时也开始面对新的调整，我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。我认为需求一旦恢复，价格反映太强，给政府带来很大困扰（舆论），如果房地产在需求方面没有问题，那么去存货政策会转向扩大房地产市场的供应，要引导适当地积极地扩大房地产市场的供应，特别是要考虑到，结合房地产长效机制的考虑，在库存低的情况下，去增加供应是政策要考虑的一个方面。但是我认为，另外一个需要提出来考虑的领域是扩大保障性住房的供给，所以北京在近的一年内，已经拍了70块左右的限竞地块。


下来我们分享一下我们看到的数据：

（1）城市化率，中国接近还不到60%。中国的城市化率还有比较大的提升空间，提升到75%以上应该说都是可能的。
（2）产业的就业人口/全部劳动力的比较重，我们相对于亚洲近邻应该是非常低的，它也显示了大量的人口迁入城市的空间是比较大的。
（3）如果考虑到产业的统计不够准确，我们看非农就业人口/适龄人口的比重也有比较大的向上空间。

城市化对于房地产的提振作用是比较大的，从这个指标来看，我们还没有结束，除非我们自己出了很多问题。另外一个问题是居民户口的杠杆率是不是非常的高，从而使得在金融层面上支持房地产上涨的力量受到了抑制。


总结：从城市化率和住户部门的杠杆来看，维持杠杆率甚至杠杆率上升都是可以忍受的，甚至随着城市化率的深入是不可避免的。短期内房价基本不会发生变化，但是新的限竞房的位置会相对较远，城区的限竞房的限制价格也是比较高的。