日本买房外汇

1. 我想了解一下日本80年代到90年代的经济泡沫

在80年代日本的经济发展迅速，85年广场会议以后，日本的外汇储备第二次显著增加，日元持续升值和日本本土土地价格和证券价格上涨又导致除了制造业以外，以金融和不动产投资为主体的对外投资第二次高潮。尽管布雷顿体系给日本造成了巨大的出口竞争力方面的打击，但是同时也让日本在对外经济扩张方面得到了帮助。这个时期的日本经济非但没有受到出口贸易方面的影响，反而利用了其升值的优势，累计了大量的外汇储备，提高了日元的抵抗风险资本。然而，也是由于第二次的ODI，日本本土的不动产也随之急速的发展起来，而这个时期的日本，只是还没有意识到其本土不动产造成的不良债券，也就是泡沫危机对日本未来10年的经济影响有多大。简单说，日本的泡沫也是房地产引起的，当日本经济飞速发展的时候，各国投资家都将资本注入日本，希望能够在这块经济发展迅速的土地上获得利润。而房地产作为最大的投资项目，被世界的投资家炒得如火如荼。日本银座的地皮更是成为全世界最昂贵。随着日本房地产价格升温，虽然日本的GDP得70%以上供给国民收入，但是依然造成了买不起房子的现象。同时很多炒卖地皮的人从银行贷款，也由于高价买入的地皮卖不出去而造成了不良贷款的产生，日本的泡沫经济就此开始陷入长达12年的低迷状态。
与之相比，中国目前的国民收入占GDP的12%不到，买房子更是难上加难。同时，货币的升值也有可能让中国在未来被日美联合陷害，造成人民币贬值的可怕后果。

2. 老婆是中国人老公是日本人买房钱从日本怎么带到中国

可以通过银行转换成人民币，然后再通过银行转

3. 欧美经济危机为什么会使外汇大量流入中国

经济危机是流通性危机，钱还是那些钱，就是大家不怎么用了，所以就多了很多闲钱，多了的闲钱不能浪费，就来到中国寻求增值的机会

4. 日本购房可以贷款吗

可以的。
1. 你在复日本买房时，可制以享受到与日本人相同的政策。也就是相同的购房成本，在哪买、买什么、买几套，你都可以自由选择。日本这个国家，并没有针对外国人提高购房门槛。
2. 你在日本贷款买房只需要提供简单的文件。比如护照、公证书。甚至可以享受贷款比例高达60-70%，大大提高了所投资房产的回报率。
3. 除了贷款比例高的优势外，日本本土银行的贷款利率只有2.8%-3%，贷款年限可以达到最高35年。日本不动产租赁市场稳定，想要以租养贷是很容易的事情。同时，除贷款买房投资外，也可以贷款买房用来自住。

5. 普通人，如何投资海外

如果在日本投资房产，很简单。
外国人在日本买卖房，没有任何限制。
只要你是成年回人，有足够的资金，答没有犯罪记录就行。
日本房产中介规范有序，信息透明。
无论是新房或二手房，你都需要通过开发商或房产中介帮你安排看房。
如果你不能亲自去日本看房，也可以委托代理公司，通过拍摄视频、照片的方式，为你展现房子的情况。

6. 日本买房投资如何选择

日本是一个发达国家，其经济有着很大的实力，房价也是居高不下的。对于投资客来说，房产是一个不错的投资。那么日本购房投资如何选择？今天本篇文章就为各位朋友介绍一下在日本买房的人们容易忽视的几个方面，以供各位参考。

1. 房屋类型选择
在购买日本的房屋的时候要注意日本各个房屋类型的甄别。日本的房子有三种类型，一种是公寓，也有别墅，还剩下一种我们从未接触过的：自造。相对来讲，公寓花费最高但是所有设施都比较完善而且有物业服务，生活相对来讲较为便利。别墅相比公寓来说，较为自由，可以自行安排装饰庭院中的物品摆设。而自造房屋则是最为自由的一种房屋类型，所有的一切都不受限制，可以自行设计建造。所以在购买时要明确各个类型的差别，以便选择最为合适的房子。

2. 房屋年限要注意
有很多人在购买房屋的时候，对年限久远的房子常常不予考虑，即使其各方面条件都不错，但只是因为年日久远，样式老旧。实际上，建造时间较为长久的房子性价比还是十分不错的。尤其是82年开始建造的房子，因为这些房子在建造的时候是采用了新耐震的标准，安全性极有保障。‍‍买房其实除了花钱之外还是需要去‍‍对这个房子的周边信息以及详细情况进行了解。

7. 1989年日本房地产泡沫始末

1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。

人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

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原因

1、日本经济、金融自由化和国际化步伐加快

在日本历史上，1985年是一个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。

战后，日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。

2、日本政治国际化进程加速

20世纪80年代初，日本政府提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。

3、日本经济增长模式的转变

从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。

1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。

内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。

8. 在日本买房是靠谱的投资方式吗

第一，2018年1—5 月，东京新建住宅的开工率比2016年同期大幅减少了 68%。这说明两点：一是新建住宅出现了较高的空房率，也就是说，有一部分房子建好后卖不出去；二是购置新房的人减少。日本各大商业银行的房贷利率普遍只有 0.5%，而中国普遍要达到 7%。东京这么低的房贷利率，还没有人贷款买房？这只能说明东京人的消费欲望越来越低，买房不如租房的意识也是越来越强。
第二，日本政府严格规范和限制民宿经营，这就断绝了以中国人为主的外国人购房团在日本大量买房的欲望。
第三，中国政府严格控制外汇流出，使得中国大陆买房者要想在东京买一套房子，无法从国内通过正常的渠道将大笔的购房资金挪到日本来，只能靠随身一点一点带，这也大大打击了中国人购房的积极性。自从日本2018年实施严厉的民宿新法之后，东京的二手房市场价格已经出现回落。
第四，空房率的大幅增加。日本的空房率很高，这些空房大多出现在三四线城市，最高的是枥木县，已经达到了 30%。相较而言，东京的空房率偏低， 总务省的统计数据称，东京目前空置的房子，包括办公楼，大约是 80 万套。但是民间的数据则高达 160 万套。值得注意的一个倾向是，一些在泡沫经济时期努力工作的公司白领们，现在已经都七八十岁了。日本的养老产业最近流行一种商业养老模式，就是你把自己家的房子卖掉，然后把获得的卖房资金交给养老院，养老院来负责照顾你的晚年生活，直到告别这个世界。这样的话，既解决了自己的养老问题，又不需要让子女去承担遗产税的问题。 这样一来，日本老年人抛售住宅，尤其是一户建住宅的会越来越多，使得东京的空房率会在未来几年内出现大幅增加，二手房市场将出现供给过量、房源大大过剩的问题。
第五，我们中国人搞房地产，喜欢炒概念，小到海景房、 湖景房、公园房，大到奥运楼盘、世博会楼盘，觉得这些地方房价一定天天涨。 但是，日本人没有这种概念，他们认为，开奥运会只有十几天的热闹时间，开完之后，必然冷清，完全没有必要把自己的家安在生活设施短缺的奥运村附近。他们认为，住宅区必须具备以下生活元素：有医院、有银行、有中小学、有幼儿园、有超市、有购物中心、有洗衣店理发店、有居酒屋、有商店街。缺少这些因素的地方，都是不适合居住的，而只适合于办公或购物。所以，在东京，没有人 去炒奥运楼盘的概念。也就是说，东京奥运的概念无法刺激房地产市场。事实上， 东京奥运会还没有开，房价就开始下跌。
综合上述几大原因，可以断言，东京的房价不太可能再涨。如果说还有上 涨的空间的话，那就是新建的超高层住宅楼，这些住宅楼几乎都是在东京都的 市中心，对于年轻的白领们具有很高的吸引力。同时，我们中国人在国内已经 住惯了高层公寓，因此，在东京也很喜欢购买高层公寓，尤其是最高层，可以看东京夜景。所以，东京的超高层新建公寓楼里，中国人占据了很大的比例。这样的房子，到时候转手，多少还是能够赚回一点钱。但是，住在高层必须要有一颗坚强的心，一旦地震，住得越高，摇晃得也会越强烈。但是新建高层住宅楼大多有减震设计，楼盘绝对安全。
东京的房子到底该不该买？如果是你或孩子自住的房，可以大胆放心地买。 如果是考虑投资，我劝你别买，是赚不到什么钱的。
以上内容参考徐静波《日本的底力》华文出版社2019年2月版