房地产外汇政策

『壹』 政府对房地产企业融资的优惠政策有哪些

目前政府对房地产企业的融资只有限制，据我了解还没有什么优惠政策。银行控制贷款，地产企业首发上市基本不可能，所以您应该问房地产企业融资困境有何对策，呵呵。

以万科试水“曲线贷款”案例分析
2004年7月5日，万科发布公告称，该公司已和德国银行HI达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这一合作表明，万科的境外融资已取得突破性进展，在中国房地产界一直处于领头羊地位的万科，在境外融资方面，又一次站到了潮流的前端。
根据万科发布的公告，此项合作的目的是为万科在中山即将开始的项目“万科城市花园”进行境外融资。提供融资的是德国房地产融资服务的龙头HYPO集团的下属银行HI，其总部设在爱尔兰首都都柏林，此次为万科提供的融资额为3500万美元，在该银行的不动产资产中所占份额很小。但值得注意的是双方的合作方式。在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资)。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。
实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。对于此项融资安排的具体利率水平，HI的利率水平其实相当地低，大约只相当于国内同类型贷款的名义利率，不难看出，刚刚通过了万科A发行可转债的发审委“聆讯”，又在境外融资方面取得了突破性进展，融资成本也不高，从资金来源看，该项目的投资全部来自HI的融资，万科不需要投入一分钱，也不需要再申请任何开发贷款。而在法律上，由于资金全部来自HI，控股者又是HI，则至少在名义上，项目的风险也完全由HI来承担。万科的责任只是按照合同规定的项目计划把它做完，把房子盖好，再尽量卖掉。其他的风险，与万科无关。但最后所取得的利润，却可以由万科完全掌握，万科需要付出的只是几个百分点的融资成本以及自己的品牌。简单地说，这实际上是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌，就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算，考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。
从外资方面来看，外资对中国房地产业普遍的乐观预期和强烈的投资欲望致使他们愿意做这种本大利小的生意，例如HI。在国外资金普遍渴望投资中国房地产，但对风险又普遍感到难以把握的大背景下，万科的规模、品牌和既往业绩，对促成此次融资合作显然起了决定性的作用。正如前面所说，双方都在试水。此次境外融资对万科的意义总结为两条，“一是打开了境外融资之门，丰富了万科的融资手段，在融资渠道多元化方面迈出了重要一步；二是可以提高万科的项目管理水平。万科会将中山项目的管理作为今后新的项目管理标准，可以为今后的境外融资安排打下基础。对万科来说，这是难得的学习和提高的机会。而对于HI来说，作为来华投资的第一单，HI最关心的并不是利润，重要的是有一个开始，并由此积累经验、知识和人脉关系。短期的投资回报肯定不是HI所追求的。所以不难预料，如果中山项目取得成功，万科与HI及其他境外投资机构的合作肯定将继续扩大，而HI也将籍此打开中国地产市场的大门。

『贰』 没有外汇管制，美元资产，这个国家的房产要怎么买

没错，这个国家就是柬埔寨。

在柬埔寨买房。

有未开盘的楼花、正在搭建还未交房的楼盘内，也有现房。容

处于不同阶段的项目，购房流程也略有不同。

而在交易的时候，有些需要特别注意的地方。所以，一定要跟销售方了解清楚，再做决定！
交易的时候不需要准备额外资料，只需要一个护照证明身份即可。
多数项目会将购房流程从支付定金到交尾款的时间分为四步骤。当你认购以后，基本上就按照以下的时间表完成付款。

『叁』 国家为什么要实行外汇管制

原因：
1.促进国际收支平衡或改善国际收支状况
长期的国际收支逆差会给一国经济带来显著的消极影响，维持国际收支平衡是政府的基本目标之一。政府可以用多种方法来调节国际收支，但是对于发展中国家来说，其他调节措施可能意味着较大代价。例如，政府实行紧缩性财政政策或货币政策可能改善国际收支，但它会影响经济发展速度，并使失业状况恶化。
2、稳定本币汇率，减少涉外经济活动中的外汇风险
汇率的频繁地大幅度波动所造成的外汇风险会严重阻碍一国对外贸易和国际借贷活动的进行。拥有大量外汇储备的国家或有很强的借款能力的国家可以通过动用或借入储备来稳定汇率。对于缺乏外汇储备的发展中国家来说，外汇管制是稳定本币对外币的汇率的重要手段。
3.防止资本外逃或大规模的投机性资本流动，维护该国金融市场的稳定
经济实力较弱的国家存在着非常多的可供投机资本利用的缺陷。例如，在经济高速发展时商品价格、股票价格、房地产价格往往上升得高于其内在价值。在没有外汇管制的情况下，这会吸引投机性资本流入，后者会显著加剧价格信号的扭曲。一旦泡沫破灭，投机性资本外逃，又会引发一系列连锁反应，造成经济局势迅速恶化。外汇管制是这些国家维护该国金融市场稳定运行的有效手段。
4.增加该国的国际储备任何国家都需要持有一定数量的国际储备资产。
国际储备不足的国家可以通过多种途径来增加国际储备，但是其中多数措施需要长期施行才能取得明显成效。外汇管制有助于政府实现增加国际储备的目的。
5.有效利用外汇资金，推动重点产业优先发展
外汇管制使政府拥有更大的对外汇运用的支配权。政府可以利用它限制某些商品进口，来保护该国的相应幼稚产业;或者向某些产业提供外汇，以扶植重点产业优先发展。
6.增强该国产品国际竞争能力
在该国企业不足以保证产品的国际竞争能力的条件下，政府可以借助于外汇管制为企业开拓国外市场。例如，规定官方汇率是外汇管制的重要手段之一，当政府直接调低本币汇率时，或限制短期资本流入时，都有助于该国增加出口。
7.增强金融安全
金融安全指一国在金融国际化条件下具有抗拒内外金融风险和外部冲击的能力。开放程度越高，一国维护金融安全的责任和压力越大。影响金融安全的因素包括国内不良贷款、金融体制改革和监管等内部因素，也涉及外债规模和使用效益、国际游资冲击等涉外因素。发展中国家经济发展水平较低，经济结构有种种缺陷，特别需要把外汇管制作为增强该国金融安全的手段。

『肆』 实行外汇管制政策的国家有哪些

国家：
1、委内瑞拉2、阿根廷3、俄罗斯、非洲国家5、中国 等
定义：
一国政府为平衡国际收支和维持本国货币汇率而对外汇进出实行的限制性措施。在中国又称外汇管理。
-目的
1、促进国际收支平衡或改善国际收支状况
长期的国际收支逆差会给一国经济带来显著的消极影响，维持国际收支平衡是政府的基本目标之一。政府可以用多 种方法来调节国际收支，但是对于发展中国家来说，其他调节措施可能意味着较大代价。例如，政府实行紧缩性财政政策或货币政策可能改善国际收支，但它会影响经济发展速度，并使失业状况恶化。
2、稳定本币汇率，减少涉外经济活动中的外汇风险
汇率的频繁地大幅度波动所造成的外汇风险会严重阻碍一国对外贸易和国际借贷活动的进行。拥有大量外汇储备的国家或有很强的借款能力的国家可以通过动用或借入储备来稳定汇率。对于缺乏外汇储备的发展中国家来说，外汇管制是稳定本币对外币的汇率的重要手段。
3、防止资本外逃或大规模的投机性资本流动，维护本国金融市场的稳定
经济实力较弱的国家存在着非常多的可供投机资本利用的缺陷。例如，在经济高速发展时商品价格、股票价格、房地产价格往往上升得高于其内在价值。在没有外汇管制的情况下，这会吸引投机性资本流入，后者会显著加剧价格信号的扭曲。一旦泡沫破灭，投机性资本外逃，又会引发一系列连锁反应，造成经济局势迅速恶化。外汇管制是这些国家维护本国金融市场稳定运行的有效手段。
4、增加本国的国际储备任何国家都需要持有一定数量的国际储备资产。
国际储备不足的国家可以通过多种途径来增加国际储备，但是其中多数措施需要长期施行才能取得明显成效。外汇管制有助于政府实现增加国际储备的目的。

『伍』 外汇管制下 如何理性投资美国房地产

不建议 不要去炒

『陆』 国家外汇管理局综合司关于境外自然人购买境内商品房外汇资金结汇有关问题的批复

国家外汇管理局综合司关于境外自然人购买境内商品房外汇资金结汇有关回问题的批复
（汇综发答复[2007]86号）

国家外汇管理局上海市分局：
你分局《关于境外自然人购买境内商品房外汇资金结汇有关问题的请示》（上海汇发〔2007〕83号）收悉。现批复如下：
一、华侨购买境内商品房的，应当按照《国家外汇管理局综合司关于下发＜资本项目房地产项下外汇业务操作规程＞》（银行版、外汇局版）的通知》（汇综发〔2007〕83号）的要求提供相应文件。
二、夫妻双方共同购买境内商品房，其中一方为境内个人，另一方为境外个人、港澳台居民或华侨的，应当按照境外个人、港澳台居民或华侨购买境内商品房的相关规定办理。
此复。

二OO七年八月十四日

发布部门：国家外汇管理局 发布日期：2007年08月14日 实施日期：2007年08月14日 (中央法规)

汇综发〔2007〕83号,见参考资料.

『柒』 居民个人可以海外买房吗 又如何通过国家外汇管理局审批

居民个人是不可以在海外买房的，海外买房属于投资，个人兑换的外汇只能用于消费类。

购汇不得用于境外购房及投资

值得注意的是，今年国家外汇局还对购汇的用途进行了限制。北京晨报记者注意到，在今年新版的《个人购汇申请表》中明确写道，“不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目”。

实际上，近年来随着人民币对美元汇率贬值走势不断，以人民币兑换成美元或其他货币进行海外资产配置的投资者越来越多。尤其是2016年，不少投资者将目光聚焦在了香港保险上。

国家外汇局表示，居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付，包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。

对于投资，国家外汇局表示，当前我国资本账户尚未实现完全可兑换，资本项下个人对外投资只能通过规定的渠道，如QDII（合格境内机构投资者）等实现。

(7)房地产外汇政策扩展阅读

违规使用外汇购房会被纳入信用记录：

“蚂蚁搬家”将被列入关注名单

未来，个人通过分拆方式，利用他人的年度用汇额度进行资金的违规跨境流动，这俗称为“蚂蚁搬家”的方式将被外汇局列入其“关注名单”。

国家外汇局表示，对虚假申报、骗汇、欺诈、洗钱、违规使用和非法转移外汇资金的个人列入“关注名单”，并在未来一定时期内限制或者禁止购汇，纳入个人信用记录。

在新版的《个人购汇申请书》中写明，“不得虚假申请个人购汇信息”、“不得出借本人便利化额度协助他人购汇”、“不得借用他人便利化额度实施分拆购汇”。

『捌』 国内外汇贷款管理办法

一章总则
第一条为落实《国家外汇管理局关于北京外汇管理部对中资外汇指定银行国内外汇贷款外汇管理方式进行改革试点的批复》（汇复[2001]362号）精神，使北京地区的试点工作能够顺利、规范地进行，依据相关外汇管理法规，特制定本细则。
第二条本细则适用于经国家外汇管理局北京外汇管理部（以下简称"北京外汇管理部"）批准进行试点的各在京中资外汇指定银行（以下简称"各中资试点银行"）。
第三条国内外汇贷款是指已办理登记的各金融机构的自营外汇贷款，不包括外债转贷款。
第四条授权的业务范围，一是经批准的各中资试点银行可直接为债务人办理定期登记（原已采用定期登记的银行仍可继续执行），取消债务人到北京外汇管理部办理逐笔登记；二是各中资试点银行可直接办理自行开立或注销国内外汇贷款专用帐户；三是各中资试点银行可直接办理债务人以自有外汇偿还到期的国内外汇贷款本息，包括借新还旧。
第二章各中资试点银行资格的确定
符合下列条件并提交下列材料的各中资试点银行可向北京外汇管理部提出进行试点工作的申请。
第五条近两年来在历次资本项目外汇业务合格检查中未出现重大违规行为，且制定了完善的内控制度和操作规程。
第六条能以规范的文本格式准确、及时报送有关业务统计数据。
第七条各中资试点银行的有关外汇从业人员，需经北京外汇管理部培训考核。
第八条本细则发布后，各中资银行凭以下材料向北
京外汇管理部申请：
（一）正式申请；
（二）相关业务内控制度；
（三）按规范的文本格式报送有关业务统计数据的书面承诺；
（四）外汇局要求的其他材料。
第三章办理登记
第九条国家对国内外汇贷款实行全面登记管理制度。各中资试点银行实行定期登记。
第十条各中资试点银行应于每月5个工作日前向我管理部报送上月发生的"自营外汇贷款签约情况表"和"自营外汇贷款变动反馈表"。
第十一条已办理定期登记的各中资试点银行，如国内外汇贷款合同条款发生修改、变动，应于次月定期报送上述报表时，及时向北京外汇管理部进行变更登记。
第十二条有担保的国内外汇贷款在履约后应注销外汇贷款定期登记。
第四章开立、注销帐户
第十三条各中资试点银行可自行开立或注销本银行项下国内外汇贷款贷款专户，贷款资金必须进入该专户。还贷专户须经北京外汇管理部批准。
第十四条各中资试点银行应按照《境内外汇帐户管理规定》（1997年10月7日 中国人民银行发布）第三章第二十一条及第二十二条监督贷款专户及还贷专户的收支。
第十五条每笔登记的贷款合同对应一个贷款专户；经常项目支出按有关规定办理，资本项目支出需经北京外汇管理部核准。
第十六条各中资试点银行应定期（每月5个工作日前）将上月开立或注销的国内外汇贷款贷款专户情况上报北京外汇管理部。
第五章偿还贷款
第十七条债务人以自有外汇并按照借贷合同中约定的正常还款计划偿还国内外汇贷款时，各在京外汇指定银行（以下简称"各银行"）在进行合规性和真实性审核后，可为企业办理相关还款手续。
第十八条债务人购汇还款、异地还款和逾期还款的，以及试点范围以外的还款，仍由债务人直接向北京外汇管理部申请，经北京外汇管理部逐笔核准后到各银行办理。
第十九条债务人以自有外汇并按正常还款计划偿还国内外汇贷款本息时，各银行审核的材料主要有：
（一）企业申请；
（二）国内外汇贷款合同正本或副本（含借新还旧、外汇展期合同）；
（三）债权人发出的还本付息通知书；
（四）入帐凭证。
第二十条各银行应依据贷款合同中有关内容条款及按照《结汇售汇及付汇管理规定》（1996年 中国人民银行发布），审核此笔贷款的使用情况。
第二十一条各银行应核对还本付息通知书中的本息偿还金额、时间和方式是否与贷款合同中的内容一致。
第六章附则
第二十二条根据需要，北京外汇管理部将定期和不定期组织对各中资试点银行有关国内外汇贷款业务进行现场或非现场检查。
第二十三条各中资试点银行应按照本细则及其他相关外汇管理法规办理上述业务。对未按规定办理上述业务的，北京外汇管理部可暂停其试点工作。
第二十四条各中资试点银行应按月（月初5个工作日前）上报北京外汇管理部国内外汇贷款授权执行情况。
第二十五条本细则由国家外汇管理局北京外汇管理部负责解释。
第二十六条本细则自公布之日起执行。

『玖』 外汇管制下，如何理性投资美国房地产

投资有风险，投资需谨慎。

『拾』 中国外汇储备与房价的关系

一定的抄外汇储备是一国进行经济调节、实现内外平衡的重要手段。当国际收支出现逆差时，动用外汇储备可以促进国际收支的平衡；当国内宏观经济不平衡，出现总需求大于总供给时，可以动用外汇组织进口，从而调节总供给与总需求的关系，促进宏观经济的平衡。同时当汇率出现波动时，可以利用外汇储备干预汇率，使之趋于稳定。因此，外汇储备是实现经济均衡稳定的一个必不可少的手段，特别是在经济全球化不断发展，一国经济更易于受到其他国家经济影响的情况下，更是如此。
一般说来，外汇储备的增加不仅可以增强宏观调控的能力，而且有利于维护国家和企业在国际上的信誉，有助于拓展国际贸易、吸引外国投资、降低国内企业融资成本、防范和化解国际金融风险。当然这并不是说外汇储备越多越好，因为持有外汇储备是要付出代价的。