商业用房交易营改增

A. 二手房交易，营改增以后增值税怎么计算

1、二手房交易增值税怎么计算?

二手房增值税的计算方式是，以差额或者全额的方法计算(未满两年)全部房款÷1.05×5%×1.13，无论是全额征收还是差额征收，都是用应纳税金额除以1.05。还原成不含税价格，然后再乘以税点。二手房的增值税是原来的营业税取消，更为增值税。被称为营改增，个税保持不变。增值税的税率为5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件：“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”。

2、二手房交易增值税的规定有哪些?

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改证增值税试点的通知》。对于非一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

北、上、广、深四个一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

B. 请问，营改增之后，转让商业用房要缴纳什么税，税费分别是多少

营改增后，转让营改增以前的购买的不动产、自建的不动产；或者转让营改增后购买的不动产、自建的不动产，纳税的方法和税率并不一样，建议网络“财税2016 36号”文详细看一下较好。因为很难几句话表述清楚。我只是告诉你，要交印花税、增值税，城建税、教育费附加，当然最后要交企业所得税。

C. 营改增后商业办公房转让还要交土地增值税吗

目前房地产行业尚没有进行营改增；
《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第四条规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用《土地增值税暂行条例实施细则
》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
根据问题所述，企业取得的土地是通过接受投资途径取得的，因而投资时作价的土地即是土地成本。在此基础上，企业再按照上述规定计算确定土地增值额及其对应的税率计算缴纳土地增值税。

D. 营改增对商业地产有什么影响

此次“营改增”对房地产行业的总体影响偏于正面，归纳如下：
1、对于新老项目的划分，以及老项目简易计税的适用，使行业链条上的各相关方有较为充裕的灵活度以平稳应对过渡期；
2、前期关注焦点包括土地成本抵扣以及个人购买、转售住房均得到妥善解决，此次“营改增”的方案基本实现了政府事先的承诺，即在房地产行业的各环节的税负水平做到“只减不增”；
3、企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分两年进行增值税抵扣将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存；
4、此次“营改增”带来的地税国税转换，在全额转移支付的过渡期之后，基于地方政府土地财政的需求以及土地的供求关系，或将对一、二线城市的地价起到助推作用。
当然，我们亦充分认识到“营改增”在微观实操层面带来的影响更为复杂，难以一概而论，尤其是面临较大销项或进项盈余的企业更需结合市场和自身情况作出有针对性的调整。以下仅试从租赁和大宗物业投资两个视角对一些常见问题略作探讨。
“营改增”对于商业地产的影响 ---租赁市场
在商业地产中典型的办公楼租赁为例，假设业主租户皆为一般纳税人，可全额抵扣增值税，则“营改增”后，总体交易成本将有所下降，亦即意味着即使假设在原租金保持不变情况下，实际交易双方会有更大的赢利空间。
“营改增”对于商业地产的影响 --- 投资市场
由于此次所颁布的细则规定所购置不动产增值税部分将可作为进项抵扣，这也被视为税改重要的突破与利好。对于增加不动产作为进项抵扣企业增值税,市场普遍认为将利好商业地产，该举措有望激发投资者投资大宗商业地产热情。但也应考虑到企业作为机构投资者，在内部进行投资规划时,除原有营业税环节的考虑之外更需要考虑其他税率，如所得税对企业的财务影响，以及投资不动产过程将产生的成本与费用，包括房产税、折旧（如划为固定资产）以及企业的财务成本等方面因素。
企业购买不动产并按固定资产进行会计核算，可分两年进行增值税抵扣将利好自用型买家对于商业和产业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存。
需注意的是，为确保市场平稳过渡而引入的简易征收方案适用于税改正式实施前交割完成的物业（包括租赁及销售市场），业主在未来经营中可根据自身情况选择不同的方案，但由此也会带来经营预期上不同的情景。目前市场中潜在物业投资者都加紧保持与业主的联系，并将租约方案的选择亦作为尽职调查中不可或缺的一部分，以防范未知风险。
而在投资策略选择上，随新规执行必然会带来投资者相应的策略调整。例如考虑到目前市场中大宗不动产投资交易有相当一部分通过股权层面的交割完成，而从目前的信息来看，“营改增”改革并未涉及这一层面的做法。但实际上考虑到未来进项支出抵扣，可能较之过去将更有利于这种交易模式。投资者通过选择翻新物业实现支出进而获得进项抵扣，而翻新后的资产租金收入会得到进一步提高，也即意味着投资者可以比较原先更低的成本饯行资产增值的投资策略。

E. 营改增后商业地产交易税费是怎样计算的

财政部、国家税务总局2016年3月24日对外公布的营改增全面推开细则显示，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；公告自2016年5月1日起施行。 商业地产交易时产生的税费太高，阻止了很多资本介入商业地产。根据规定，在商业地产交易时，除了买方需要缴纳的3%契税外，卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、20%的土地增值税等，合计为成交价的45.6%；如果按照差额征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、30%-50%的土地增值税等，合计为差额价的55.6%-75.6%。
个人名义购买
以个人名义购买商用物业和以企业名义购买商用物业，所产生的税种和税率有相应差别：以个人名义购买，物业持有期间不产生税费，企业购买则需要缴纳土地使用税及房产税；
个人名义购买后，再次出售时，提供发票按差额征收相关税费，不提供发票按全额征收相关税费；其中，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收：（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。公司名义购买

以公司名义购买，可作为公司固定资产核算，每年可以计提折旧，持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税，但公司可以少缴纳企业所得税，两边税负可以形成对冲，企业在持有环节税负较低。如果房产不进行二次交易、过户，税负成本较相对较低，适合自用型企业；
例如：公司持有2000万物业自用，每年需要缴纳房产税2000*70%*1.2%=16.8万；若采用直线法折旧，折旧年限为20年，每年可以折旧2000/20=100万；那么该公司企业所得税=（收入-扣除项目）*25%，每年100万的折旧额算在扣除项目中，那么该公司每年可以少缴纳企业所得税100*25%=25万；
此外，以企业名义购买商用物业，当企业出现亏损或破产清算，公司名下房产要将用于偿还债务；如果购买物业的企业股东为多个，后期则可能涉及股东之间的份额划分。

F. 营改增后，门市房过户要交多少税

您好！
目前营业税政策下，住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售均免征营业税，意思就是，无论你以60万元还是200万元卖出房产，只要在交易时，房产证上的日期超过了2年的（或契税税票填开时间），就免去了营业税的负担，产生的营业税就是0元。

不满2年
住房（包括普通和非普通住房）未满2年进行交易，就要收取交易金额总价5.6%的营业税。

1.假设售价为60万元
则需缴纳60万×5.6%=33600元；
2.假设售价为200万元
则需缴纳200万×5.6%=112000元。
望采纳，谢谢

G. 商业房产交易税费包括哪些土地增值税怎么交

2016年5月1日起实行营改增，取消营业税，开始征收增值税。新的税费政策规定是满2年住房过户免除5%增值税。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
》规定：
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
上述政策只适用于除北、上、深、广外的城市。
而馨窝网针对北、上、深、广的政策是：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

H. 营改增后销售房屋发票税率是多少

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

(8)商业用房交易营改增扩展阅读：

销售不动产、个人出租不动产增值税计算方式：

1、纳税人转让其取得（不含自建和个人住房）的不动产

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

例如，某一企业转让购买的商业用房，购买原价为300万元，现以350万元对外销售，增值税征收率为原营业税税率5%，应缴纳增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。

2、纳税人转让其自建的不动产

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

例如：某一工厂转让自建厂房，现以350万元价格对外销售，增值税征收率为原营业税税率5%，应缴纳增值税为350÷（1+5%）×5%＝16.67万元。

3、其他个人转让其取得的住房

应纳税款＝全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

例如，某一个人将购买不足2年的住房以100万元对外销售，增值税征收率为原营业税税率5%，应纳增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。

4、其他个人出租其取得的不动产（非住房）

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

例如，某一个人出租非住房，每月取得租金收入10万元，增值税征收率为原营业税税率5%，其每月应纳增值税为10÷（1+5%）×5%＝0.48万元。

5、其他个人出租住房

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

例如：某一个人出租住房，每月取得租金收入8万元，其每月应纳增值税为8÷（1+5%）×1.5%＝0.11万元。

I. 营改增后，商住两用房契税怎么算

营改增不影响商用房的契税税率，但计算方法有变。
营改增前，商用房应交契税=交易总价×4%
营改增后，商用房应交契税=交易总价÷（1+5%或11%）×4%
除以5%的是一般纳税人执行简易计税法的企业、个人或小规模纳税人出售二手商用房，除以11%的是一般纳税人执行一般计税法出售商用房。