A. 信用評級公司是不是金融機構
信用評級公司屬於金融服務業，是金融機構。
B. 資產評估公司
以資產抵押來融通資金是金融業的重要業務之一。隨著我國社會主義市場經濟的深入開展，我國各類專業銀行正向商業銀行轉變，而以往對國有企業的信用貸款也逐步向抵押貸款過渡。因此，對抵押資產價值的正確評估，以及抵押資產產權的確認，將是資金提供者普遍關心的問題。本文擬就抵押貸款資產的特點以及資產評估中要注意的一些問題作初步探討。
一、抵押貸款資產的特點
由於抵押貸款業務的特性，以及金融機構的專業要求，一般抵押資產都有其自身的特點，以滿足資金提供者的要求。
抵押貸款資產一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業是以房地產作抵押，少數在房地產抵押的同時，也加以機器設備等固定資產作抵押。還有極少數企業是以整個企業凈資產作抵押。這都是因為抵押資產的價值必須與貸款的數額相匹配，而企業的各類資產中往往又以房屋土地或在建工程等固定資產投資金額巨大，能滿足抵押貸款的要求。價值相對較低的一些其它資產一般不用來作為抵押資產。
由於抵押資產存在最終變賣的可能，抵押權人一般要考慮其在市場上的流動性。根據目前市場狀況，房地產潛在收益能力使其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜作為抵押資產。
所謂資產的抵押，這際上是資產產權的抵押，而並非資產本身的抵押。抵押期間，抵押資產的產權仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權人（貸款人）在不能按期還款的情況下處理其資產的權力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產權人雖然可以正常地使用其所有的資產，但是不能進行任何形式的產權交易或非正常的貶損。換言之，其產權雖然沒有轉移，但實際已處於凍結狀態。借款人將其擁有的資產處置權轉變為貸款資金鐵使用權，而形成了借貸雙方約定的抵押有效期的一權換一權。借款人在合同規定的期限內若能償還貸款本息，則將收回其資產處置權。反這，不能如期歸還貸款本息，產權將可能發生轉移，而形成最終的產權變動。所以，抵押期間的資產產權具有未來的不確定性，並以突變性終結。不象融資租賃，其產權是漸變式過渡。
抵押貸款資產的風險性。無論抵押貸款的風險比例是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發生產權的轉移。作為金融機構而言，是以經營資金為主的，當然希望貸款人能如期還本付息，而達到經營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現金，正是金融機構的風險所在。一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產則存在相當的市場風險，還需要付出相應的處理費用。
二、抵押貸款資產評估應遵循的原則與方法
抵押貸款的資產評估是各類不同目的的資產評估的一種，它理應遵循資產評估的普遍原則與定義，即除了要遵循獨立性、客觀性和科學性的工作原則之處，還要遵循資產持續經營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。此外還要遵循產權利益主體變動原則，即以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的市場公平價值。
除上述普遍原則和定義之外，抵押貸款的資產評估業務根據自身的特點，還應遵循以下原則。
安全性原則。由於被抵押的資產在貸款全部還清以前具有物質保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除了現時公平市場價值的考慮之外，對資產的使用、經濟壽命、適用性和其它因素的未來情況都要進行預測。如對於附屬於主體建築的簡單倉庫、車庫、臨時建築，或在合法建築上增建的違章建築等，雖有其現行價值，但不宜列入評估范圍。或雖然進行了評估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產價值的損失。
真實性原則。由於抵押期間被抵押資產產權的未來不確定性，所在評估時務必核實抵押人產權的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權人的合法權益。對於產權不清晰或不完整的情況應予以詳細調查，並在評估報告中說明，而對不能提供任何產權證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產權屬，不能評估其價值。
保守性原則。由於抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產的未來收益或市場狀況不應予以太樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明抵押資產（如房地產）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應給予充分的重視。
評估方法。以資產抵押為目的的資產評估方法與一般的以市場價值為基礎的其他資產評估方法相同。即可以用市場比較法、收益法和成本法進行評估。根據具體抵押資產的情況，評估人員必須考慮每一種適用於抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。從目前我國的情況來看，對於用廠房、公寓樓、寫字樓、在建工程等房地產進行抵押時，一般多以重置成本法和市場比較法進行評估，但對於某些效益較好的經營性資產和城市中商業地段的黃金鋪面，鬧市區中效益極好的大酒樓飯店之類，則宜採用收益法評估其市場價值。
三、抵押貸款資產評估中一些應注意的問題
根據所述的原則和方法，我們在具體的評估實踐中遇到了一些具體問題，現討論如下：
產權問題。
與其他的目的的資產評估一樣，抵押貸款資產評估產權問題至關重要。在確定了評估范圍之後，評估人員必須對抵押資產的產權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。
（1）抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱一致。如有差異，必究其原則，弄清來龍去脈並予以說明。
（2）在抵押人最終產權文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權益人必須與抵押人一致。如在房產證尚未辦妥之前，必須要有建設項目規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產或在建工程的產權所有者。
（3）評估人員在驗證抵押人的產權證書時，還要親眼驗證產權證書原件，並在復印件上簽字註明「原件已審閱」字樣，以示負責。以避免抵押人將資產重復抵押貸款而造成金融機構損失的情況發生。
（4）如果抵押人的產權是從別人手中轉讓過來的，但產權證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉讓合同及付款憑證之外，一定要在產權證書原件上進行抵押登記和保留產權轉讓合同的原件，以防止產權的重復抵押和虛假合同。或是根據金融機構的要求將抵押貸款改為質押貸款、而將不動產的產權憑證轉移為債權人占人，最大限度減低風險。
不能按市場價值評估的資產問題。
在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產，因其特有的性質、特殊的用途或限於特定的使用者，所以，在不作為企業經營活動的一部分時，這種資產很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發電廠或特殊生產企業中的一些專有資產，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應採用重置成本折余法（DRC）評估。某些市場價值極有限的專用資產，一般不宜單獨作抵押，比如說，為軍事工程設計的專門建築或專用油庫之類。當然，它們可以和其他資產一起作為整體資產的抵押。此時我們可以評估其整體資產的價值。
以劃撥方式取得的土地使用權問題。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
所以，我們在對某些國有企業的資產進行抵押時，遇到以房地產抵押的情況，而土地又是以劃撥主式獲得的，則評估人員一定要在評估出整個房地產的市場價值之後，單獨評估計算出土地使用權出讓金的數額，如此以整個房產地的市場價值減去該土地使用權出讓金數額手，才是借款人抵押的資產價值。評估人員須在報告中予以解釋說明。
資產再抵押的問題。
正常的情況下，當抵押人還清銀行貸款後，借款人與銀行的抵押貸款關系就告結束，借款人重新獲得完整的資產產權，此時，已撤銷抵押的資產與未曾抵押的資產一樣，可以再進行抵押。另外，如果抵押人已經抵押的資產是整個資產的一部分，如房屋的某一層，則未曾抵押的其部分仍可再抵押。
如果抵押資產的現行市價為20萬元，按銀行抵押貸款額的80%計可以貸款16萬元，而抵押人第一次僅貸款10萬元，那未在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過6萬元的貸款，因為此種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。
在抵押期間，如果市場行情變化，如房地產價格已明顯大幅上漲，經重新評估，原抵押資產的價值也大大嗇，只要此重新估值被銀行認可為正確、合理，一般銀行也會同意進行再抵押，增加貸款額度重新估值的比例。
法律審查。
由於抵押貸款的風險性，評估人員在確定資產的產權之後，還須加強對抵押貸款其他方面的法律審查。首先，根據《擔保法》一些社會公益設施及產權歸屬上有爭議的財產、依法被查封、扣押、監管的資產一律不得抵押。其次，審查抵押人在辦理抵押6個月後是否申請破產，如已申請，則不得貸款。再次，是審查抵押人其他債務情況，不能將企業全部資產進行抵押，否則侵犯了其他債權人的利益，不受法律保護。最後，還須注意抵押資產是否投保。因此借款人需將抵押資產向保險公司投保並在抵押期間向保險按時支付保險金，才能有效地避免抵押資產的風險損失。同時保險單的正本應由貸款機構保管，以保證貸款機構為保險事故賠償的第一受益人。
C. 非銀行金融機構沒有請專業的評估公司是否合法
非銀行金融機構沒有請專業的評估公司評估公司是否合法這個是肯定不合法的呀這個肯定要經過一定的經驗鄭機構可以的，而且不是非銀行金融機構是沒有一個評估的許可權
D. 資信評估公司算是金融機構嗎
資信評抄估公司屬於金融機構。
信用評級（又稱為資信評級、資信評估、信用評估）就是由獨立中立的專業評級機構，接受評級對象的委託，根據「獨立、公正、客觀、科學」的原則，以評級事項的法律、法規、制度和有關標准化規范化的規定為依據，運用科學嚴謹的分析技術和方法，對評級對象履行相應的經濟承諾的能力及其可信任程度進行調查、審核、比較、測定和綜合評價，以簡單、直觀的符號（如AAA、AA、BBB、CC等）表示評價結果，公布給社會大眾的一種評價行為。
信用評級是資信評級機構根據獨立、公正、客觀的原則，對面向社會公開發行債券籌資的發債人的整體信用狀況進行綜合分析，據此判斷發債人屆時償付債務本息的能力，進而對其違約可能性進行的科學評估。在實踐中，這種評估通常劃分為不同的級次，並以簡單、直觀的符號標示為不同的信用等級。信用等級與違約可能性逆相關。信用等級越高，違約的可能性就越小，反之則反。信用評級的核心是通過向債券購買者揭示發債人的風險來保護投資者的利益。
E. 金融機構和評估機構進行評級時側重點有何區別
評估機構所做的是資產評估，即企業權證。銀行所做的是信用等級評價，即在銀行的授予信額度，是全方位的評價，影響企業的貸款額度。
F. 我想問一下，各個銀行對房地產評估公司的資質要求是什麼
一、抵押估價
1.《房地產抵押估價指導意見》（第三條）：
房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
2.從銀行的角度：
抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。
二、房地產估價機構銀行
1.發揮其自身專長和信息優勢
2.幫助金融機構消除信息不對稱
3.控制違約風險
4.保障第二還款來源的合法、有效、足值
同時：
5.提高房地產估價機構信譽度
6.提升服務水平
7.提高專業水準和管理能力
8.獲得可觀的業務收入
9.建立和擴大自身客戶群
10.形成核心競爭力
11.促進房地產估價行業良性發展
第二部分 形勢與分析
一、基本面分析
關於房地產抵押估價服務：
截止2008年8月，房地產評估機構約4500家，其中為工商銀行服務的約佔三分之一。
標志性文件：《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號）、《房地產抵押估價指導意見》
大量的具有指導性的行政性規章或地方規章發揮著相當大的作用。雖然在理論上，行政性規章或地方規章並不具有法律約束力，但實際上，它們填補了中國法律的許多空白或突破了法律已不適應現實經濟發展的許多地方，這些是房地產估價師在執業中必須加以認真研究和考慮的原則和政策。
二、現實分析
（一）良莠不齊、誠信意識、主管機構、懲戒機制
1.虛假、不實的評估報告仍屢禁不絕；
2.收費混亂、回扣之風盛行；
3.對分支機構缺乏必要管理；
4.信用檔案形同虛設；
5.對違規機構和估價師的處罰不到位或不透明；
6.其他。
問題的表現：
（1）評估機構與估價師
個別機構和個別人不能恪守職業操守，刻意迎合客戶需要，提供不實評估報告，甚至與企業和銀行串通進行虛假評估。
（2）銀行
對抵押估價缺乏必要的監督和內部審核，少數客戶經理為完成業務指標，對抵押物高估聽之任之，甚至授意中介機構出具不實報告。
（二）服務同質化、報告質量及針對性、銀行認可度
1.不同經濟行為、不同估價目的的估價報告其價值類型、估價方法、選取參數甚至假設條件幾乎一成不變。
2.以先前的估價報告稍作改動就形成一份新的「報告」。
3.報告內容中常常出現張冠李戴的現象。
4.估價報告大部分篇幅都是從網上或其他渠道拼湊而來，真正的估價測算過程則極其粗略，經不起推敲。
5.估價報告體現不出經濟行為或估價目的的特點、估價對象的個體特徵。
6.用不恰當的假設限制條件過度避責。
7.許多估價報告對抵押估價的關鍵性環節，難以真正起到協助金融機構防範信貸風險的作用。
（三）研究滯後，技術體系需要完善
1.房地產抵押估價中重要概念尚需明確：
*市場價值、清算價值、變現價值、折現價值。
*抵押估價目的：風險的控制，是銀行金融資產安全的最後防線。
*抵押貸款價值：《歐洲評估准則》、Basel Ⅱ
2.抵押估價方法：進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法。
3.還未廣泛應用現代應用數學、統計學等學科知識和工具。
（四）信息化程度—交易案例、評估標准、主觀性等問題
1.較大型的房地產估價機構：逐步加強了評估信息化建設積累了許多交易案例、價格指數、評估參數等，但一般僅限公司內部使用，涉及知識產權，或有較大的區域局限和數量局限，且其質量、內容、可靠性差異很大；
2.大型金融機構：開始關注抵押物價值信息的採集、積累、整理，逐漸形成銀行內部的抵押物價值信息庫；
3.地方政府：發布本區域房地產價格指數、房屋重置價格標准、基準地價等，但內容非常有限；
4.房產中介機構：房地產真實成交信息，但出於保護商業秘密和客戶隱私的原因，一般不會對外公開；
5.房地產交易中心：信息基本上不對外公布；
6.估價行業組織作用。
（五）估價師：知識結構、知識掌握
建築工程的基礎知識—房屋結構、建築設備、房屋裝飾、工程造價、建築缺陷、質量隱患。
「假設限制條件」—假定評估對象不存在質量隱患，報告不對房屋建築質量承擔責任。
建築學、工程造價、土木建築工程
最高最佳使用原則—《房地產估價規范》（GB/T52091-1999）3.0.1條
（1）轉換用途前提、裝修改造前提、保持現狀
（2）建築物結構承載能力：設計限值
（六）評估技術問題
（1）我國特有的土地制度和房地產管理制度，使得我國的土地關系、房地關系比較復雜。
（2）土地類型的劃分、各種特殊用地的評估方法
（3）多種評估方法：
房地產（土地）市場發展不平衡：市場法和收益法
成本法、基準地價法：參數不能及時更新而與實際情況存在較大差距
諸如此類的技術問題，有些不是具備了扎實的專業技能和嫻熟的專業技巧的房地產估價師就可以解決的，需要不斷更新和發展技術規范。
三、政策建議
（一）加強信用制度建設，形成良好的行業環境
加強信用制度建設，引導和鼓勵估價機構和從業人員誠信執業，加強行業自律，落實懲戒機制，防範道德風險，形成良好的行業環境。只有金融業對估價機構有信心，才敢於接受估價服務，才能促進行業健康發展，並促進整個社會信用環境的改善。
（二）對抵押估價理論進行深入研究
在理論與技術上做出新的創新和突破，從技術上防範房地產信貸風險
價值類型：最為緊迫的問題
與時俱進：借鑒國際上先進的估價理論和方法
關注金融領域的業務創新：例如提供與信貸資產證券化所匹配的抵押估價服務，幫助銀行開發相關證券抵押評估方法
（三）共同推進估價行業基礎資料庫建設，建立估價參數標准值體系
基礎資料庫應當包括各地商品房及非住宅用房價格信息、土地交易價格信息、土地基準地價、房地產開發項目信息等。
資料庫可實行會員制，有償使用
大量的銀行抵押物價值重評工作：市場走勢變化
（四）估價師：完善知識結構，提高業務水平
因為要滿足有關監管要求，以及自身穩健經營的需要，金融行業的抵押品價值評估有著相對獨立的價值判斷標准和特有的評估規范要求：如金融監管機構對於合格抵押品、抵押品集中度、關聯關系等的監管要求
加大對估價領域新知識、抵押相關金融知識的培訓，案例分析。
第三部分 對評估機構的內部要求
抵押評估報告的質量關乎金融機構發放貸款的安全。
一、政策法規要求
1.評估行業的資格管理：
資質：資產評估師、房地產估價師、土地估價師
行業管理部門：財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部
礦業權、舊機動車、保險等各類評估資質分別由國土、商務和保監會進行管理。
2.評估行業的機構管理（以房地產估價機構為例）
等級：一級、二級、三級、暫定期內的三級資質（新設立）
評估范圍：房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制，任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。
管理部門：住房和城鄉建設部、省級人民政府建設部門。
二、資質需求及信用考核
（一）基本條件：四條
（二）專項條件：五條
（三）信用考核
銀行對合作中介機構堅持「動態管理、優勝劣汰」原則。鼓勵與誠信、優質的評估機構建立長期合作關系，對不符合銀行規定及要求的評估機構須終止合作關系。
銀行對中介機構建立談話提醒制和特別名單。
1.談話提醒：10條
2.特別名單：12條
管理范圍：
資產評估
房地產估價
土地估價
其他專業資產評估機構
管理內容：
合作機構的認定
日常管理
年度考評
動態調整
。。。
第四部分 對評估報告的內在要求
一、評估作業與報告形式規范
（一）制度准則
1.資產評估:
2.房地產:
3.土地估價:
（二）作業原則
1.合法原則
權屬來源、合法使用、合法處置 、法律法規規定 、合同約定
2.謹慎原則
房地產抵押價值實現的可能性、房地產抵押價值實現的不確定性
3.公正原則
（1）避免因為片面地強調謹慎原則而在評估過程中不知不覺地產生偏頗，從而損害抵押人一方的利益。
（2）一味壓低評估價格同時也有可能損害抵押權人的利益。
4.估價時點原則
（1）有助於抵押權人在發放貸款和將來一旦需將抵押物變現時准確地判定其價值
（2）一家房地產可能會設定兩個以上抵押權：要分別進行估價
（三）抵押評估人員的基本條件與報告的形式要求
1.知識儲備要求：
2.信息儲備要求：
3.評估報告形式審查內容
內容完整性審核
中介機構資質審核
合法有效性審核
評估報告的邏輯性審核
（四）評估報告形式審查（不規范事例）
評估專用章、業務專用章、報告專用章
一個估價師簽字、不同資質估價師混簽
估價報告的有效期
估價機構是否在資格證書有效期內出具報告
報告是否在有效期內
報告有效期與評估基準日：關注追溯性評估報告、預期性評估報告
權屬審核
權屬證明材料及其完整性、權屬人與抵押人或出質人是否一致
抵（質）押登記情況審核
評估報告的邏輯性審核
評估目的、價值類型、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性
評估范圍、對象與評估目的之間的匹配性
押品與評估對象的一致性
二、評估報告技術審查
（一）技術要點
方法的恰當性
依據可靠性
參數合理性
計算過程的准確性
（二）分項要點：以房地產評估為例
1.估價目的：
房地產抵押評估的主要任務是確定房地產抵押物的價值實現能力。
2.關注實現方式：
（1）轉讓獲得價款：整體轉讓、以清算方式（僅以土地作價加上地上附
著物的殘值）
（2）抵押權人的自用，以獲取收益或利益。
（3）從抵押物今後的用途來看：繼續維持現用途、改變用途
3.抵押估價：
房地產抵押評估就是圍繞諸如此類的種種可能性來展開估價分析、測算的。需要對這些方方面面的可能性作出全面充分的考慮，這也就是房地產抵押估價區別於其他目的的房地產估價的不同之處。
4.主要評估方法
（1）市場比較法：有條件選用、可比交易實例、實地查勘
（2）收益法：收益性房地產、收入、運營費用、報酬率或
者資本化率
（3）成本法：在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可採用成本法作為主要的估價方法。土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤、折舊。
（4）假設開發法 ：具有投資開發或再開發潛力的房地產、未來開發完成後的價值、開發成本、費稅和利潤。
（5）基準地價修正法：有公開且有效的基準地價體系的土地或房地產。
5.主要評估方法審核要點
（1）市場比較法：
應用前提：要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產及其交易活動 。
適用對象：房地產市場比較發達，有充足的可比房地產交易實例。
選取實例的可比性：
A.參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
B.參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；
C.參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長。
D.每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。
（2）收益法：
應用前提：被評估的資產在未來預期收益可以預測並可以用貨幣衡量；資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測，並可以用貨幣衡量；預期獲利年限可以預測。
適用對象：具有長期穩定的收益、確定的折現率（資本化率）、可預知的獲利年限，適用於可獨立獲利的商業性房地產的價值評估。
計算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]
客觀純收益A的合理性（往往涉及租金收入與稅費的合理性）
資本化率r的合理性：
（3）成本法：
應用前提：被評估的資產處於繼續使用或被假定處於繼續使用狀態；具備可利用的歷史資料；形成資產價值的耗費是必須的。
適用對象：自建自用房地產或不宜用其他方法評估的待估對象
各項費用的合理性
重置價格的合理性
成新率的合理性
（4）假設開發法 ：
應用前提：開發完成後的房地產價值與開發成本具有可預
測性；
適用對象：具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，
常用於待開發土地、將生地開發成熟地的土地、待拆遷改
造的再開發地產的估價。
開發完成後的房地產價值的合理性
開發成本的合理性
利潤率的合理性
稅費率設置的合理性
（5）基準地價修正系數法：
應用前提：政府公布了土地分等定級及基準地價體系，且基準地價合理有效
適用對象：完成基準地價評估的城鎮土地估價，具備基準地價成果圖和相應修正體系成果，估價精度取決於基準地價及其修正系數的精度，一般不作為主要的宗地地價評估方法，作為輔助方法使用。
基準地價選取的恰當性
容積率設定的合理性
三、評估報告的注意事項及風險點
（一）注意事項
1.選用不合理的假設前提
2.重復計算
3.擴大評估對象的范圍
4.虛增容積率
5.虛增房地產租金收入
6.虛增開發完成的房地產市場價值
7.選取不具可比性的交易實例作為參照物
（二）評估報告的風險點
1.抵押品價值
2.抵押物風險：
（1）抵押的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有相應的處分和收益權、可轉讓性、可抵押登記等條件。
（2）禁止抵押的房地產范圍：
是否存有限制條件
開發商已合法出售的房地產
預購商品房貸款抵押的
以共有的房地產抵押的
以已出租的房地產抵押的
以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保
建築工程款優於抵押權受償
3.以抵押目的的房地產評估要注意以下風險：
（1）注重預期風險。
（2）市場變現能力風險。
（3）抵押期間的損耗風險。
（4）其他……
G. 基金屬於金融機構嗎
1.基金公司屬於金融機構；
2.金融機構是指從事金融服務業有關的金融中介機構，為金融體系的一部分，金融服務業（銀行、證券、保險、信託、基金等行業）與此相應，金融中介機構也包括銀行、證券公司、保險公司、信託投資公司和基金管理公司等。 同時亦指有關放貸的機構，發放貸款給客戶在財務上進行周轉的公司，而且他們的利息相對也較銀行為高，但較方便客戶借貸，因為不需繁復的文件進行證明。
按照不同的標准，金融機構可劃分為不同的類型：
1、按地位和功能分為四大類：
第一類，中央銀行，中國的中央銀行即中國人民銀行。
第二類，銀行。包括政策性銀行、商業銀行、村鎮銀行。
第三類，非銀行金融機構。主要包括國有及股份制的保險公司、城市信用合作社、證券公司(投資銀行)、財務公司、第三方理財公司等。
第四類，在中國境內開辦的外資、僑資、中外合資金融機構。
2、按照金融機構的管理地位，可劃分為金融監管機構與接受監管的金融企業。例如，中國人民銀行、銀行業監督管理委員會、中國保險監督管理委員會、證券監督管理委員會等是代表國家行使金融監管權力的機構，其他的所有銀行、證券公司和保險公司等金融企業都必須接受其監督和管理。
3、按照是否能夠接受公眾存款，可劃分為存款性金融機構與非存款性金融機構。存款性金融機構主要通過存款形式向公眾舉債而獲得其資金來源，如商業銀行、儲蓄貸款協會、合作儲蓄銀行和信用合作社等，非存款性金融機構則不得吸收公眾的儲蓄存款，如保險公司、信託金融機構、政策性銀行以及各類證券公司、財務公司等。
4、按照是否擔負國家政策性融資任務，可劃分為政策性金融機構和非政策性金融機構。政策性金融機構是指由政府投資創辦、按照政府意圖與計劃從事金融活動的機構。非政策性金融機構則不承擔國家的政策性融資任務。
5、按照是否屬於銀行系統，可劃分為銀行金融機構和非銀行金融機構；按照出資的國別屬性，又可劃分為內資金融機構、外資金融機構和合資金融機構；按照所屬的國家，還可劃分為本國金融機構、外國金融機構和國際金融機構。
6、中國的分類。2010年，中國人民銀行發布了《金融機構編碼規范》(以下簡稱《規范》)，從宏觀層面統一了中國金融機構分類標准，首次明確了中國金融機構涵蓋范圍，界定了各類金融機構具體組成，規范了金融機構統計編碼方式與方法。
H. 金融機構可以起訴評估公司嗎
如果評估公司有錯，一開始不會起訴，有疑問的一方可以先向當地評估師協會反映問題，如果沒有得到妥善解決，就向中國評估師協會反映問題。如果還不能得到解決就可以起訴。一開始就起訴法院不受理。
若是銀行信用等級評定，需提供如下資料：
1、客戶組織機構圖；
2、信用等級評定委託書；
3、近兩年未資產負債表損益表及現金流量表；
4、年檢後營業執照、代碼證、貸款證復印件；。
5、公司簡介；
6、近兩個年度納稅申報表或有效匯總納稅資料；
7、企業實收資本驗收報告；
8、擬作為貸款抵（質）押物評估價值復印件或證明；
9、近兩個年度的工業用水（電）費繳納清單復印件或有效匯總繳納憑證（工業企業）
10、其它需要上報的有關資料。
目前各家銀行都有自己的一套信用等級評定標准，一般是根據企業的經營情況計算一些財務指標，包括諸如流動性、盈利能力、經過管理能力、發展前景等。根據標准對其進行評分。一般滿分100分，90-100分的為AAA級，80-89分的為AA級，70-79分的A級，依次類推。
不過各家銀行的評級一般只作為自己對企業發放貸款的評價標准，對外沒有什麼參考意義，各銀行之間的評分也不具有可比性。
現在中國人民銀行牽頭對持有貸款卡的企業進行資信等級評定，和各家銀行的評級區別不大，只不過是有一相對統一的標准。但各家銀行基本還是按自己的標准進行評級，人民銀行進行的評級只作為參考。
由於中國目前的誠信水平普遍很低，企業財務數據也缺少透明度，因此評級沒有太大的意義。
下面的是資料
信用評級要素、標識及含義
一、銀行間債券市場金融產品信用評級要素、標識及含義：
（一）對金融產品發行主體評級應主要考察以下要素：宏觀經濟和政策環境，行業及區域經濟環境，企業自身素質，包括公司產權狀況、法人治理結構、管理水平、經營狀況、財務質量、抗風險能力等。對金融機構債券發行人進行資信評估還應結合行業特點，考慮市場風險、信用風險和操作風險管理、資本充足率、償付能力等要素。
（二）對金融產品評級應包括以下要素：募集資金擬投資項目的概況、可行性、主要風險、盈利及現金流預測評價、償債保障措施等。
（三）信用等級的劃分、符號及含義：
1．銀行間債券市場長期債券信用等級劃分為三等九級，符號表示分別為：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。等級含義如下：
AAA級：償還債務的能力極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低。
AA級：償還債務的能力很強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險很低。
A級：償還債務能力較強，較易受不利經濟環境的影響，違約風險較低。
BBB級：償還債務能力一般，受不利經濟環境影響較大，違約風險一般。
BB級：償還債務能力較弱，受不利經濟環境影響很大，有較高違約風險。
B級：償還債務的能力較大地依賴於良好的經濟環境，違約風險很高。
CCC級：償還債務的能力極度依賴於良好的經濟環境，違約風險極高。
CC級：在破產或重組時可獲得保護較小，基本不能保證償還債務。
C級：不能償還債務。
除AAA級，CCC級以下等級外，每一個信用等級可用「+」、「-」符號進行微調，表示略高或略低於本等級。
2．銀行間債券市場短期債券信用等級劃分為四等六級，符號表示分別為：A-1、A-2、A-3、B、C、D。等級含義如下：
A-1級：為最高級短期債券，其還本付息能力最強，安全性最高。
A-2級：還本付息能力較強，安全性較高。
A-3級：還本付息能力一般，安全性易受不良環境變化的影響。
B級：還本付息能力較低，有一定的違約風險。
C級：還本付息能力很低，違約風險較高。
D級：不能按期還本付息。
每一個信用等級均不進行微調。
二、借款企業信用評級要素、標識及含義：
（一）信用評級機構對企業進行信用評級應主要考察以下方面內容：
1．企業素質：包括法人代表素質、員工素質、管理素質、發展潛力等；
2．經營能力：包括銷售收入增長率、流動資產周轉次數、應收賬款周轉率、存貨周轉率等；
3．獲利能力：包括資本金利潤率、成本費用利潤率、銷售利潤率、總資產利潤率等；
4．償債能力：包括資產負債率、流動比率、速動比率、現金流等；
5．履約情況：包括貸款到期償還率、貸款利息償還率等；
6．發展前景：包括宏觀經濟形勢、行業產業政策對企業的影響；行業特徵、市場需求對企業的影響；企業成長性和抗風險能力等。
（二）借款企業信用等級應按不同行業分別制定評定標准。
（三）借款企業信用等級分三等九級，即：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。等級含義如下：
AAA級：短期債務的支付能力和長期債務的償還能力具有最大保障；經營處於良性循環狀態，不確定因素對經營與發展的影響最小。
AA級：短期債務的支付能力和長期債務的償還能力很強；經營處於良性循環狀態，不確定因素對經營與發展的影響很小。
A級：短期債務的支付能力和長期債務的償還能力較強；企業經營處於良性循環狀態，未來經營與發展易受企業內外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會產生波動。
BBB級：短期債務的支付能力和長期債務償還能力一般，目前對本息的保障尚屬適當；企業經營處於良性循環狀態，未來經營與發展受企業內外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會有較大波動，約定的條件可能不足以保障本息的安全。
BB級：短期債務支付能力和長期債務償還能力較弱；企業經營與發展狀況不佳，支付能力不穩定，有一定風險。
B級：短期債務支付能力和長期債務償還能力較差；受內外不確定因素的影響，企業經營較困難，支付能力具有較大的不確定性，風險較大。
CCC級：短期債務支付能力和長期債務償還能力很差；受內外不確定因素的影響，企業經營困難，支付能力很困難，風險很大。
CC級：短期債務的支付能力和長期債務的償還能力嚴重不足；經營狀況差，促使企業經營及發展走向良性循環狀態的內外部因素很少，風險極大。
C級：短期債務支付困難，長期債務償還能力極差；企業經營狀況一直不好，基本處於惡性循環狀態，促使企業經營及發展走向良性循環狀態的內外部因素極少，企業瀕臨破產。
每一個信用等級可用「+」、「-」符號進行微調，表示略高或略低於本等級，但不包括AAA+。
三、擔保機構信用評級要素、標識及含義：
（一）信用評級機構對擔保機構進行信用評級應主要考察以下方面內容：
1．經營環境：主要包括宏觀和地區經濟環境、行業環境、監管與政策、政府支持等；
2．管理風險：主要包括管理層、專業人員等人力資本、法人治理結構、內部管理和運營體制；
3．擔保風險管理：包括擔保政策、策略與原則，擔保業務的風險管理制度、程序，實際運作情況；
4．擔保資產質量：包括擔保資產信用風險、集中程度、關聯擔保風險，並根據各方面的情況對未來的擔保風險進行預測；
5．擔保資本來源與擔保資金運作風險：包括擔保資本補償與增長機制、擔保資金流動性、安全性和盈利性等；
6．償債能力與資本充足性：主要包括資本充足率、貨幣資本充足率、流動性等。
（二）擔保機構信用等級的設置採用三等九級。符號表示分別為：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。等級含義如下：
AAA級：代償能力最強，績效管理和風險管理能力極強，風險最小。
AA級：代償能力很強，績效管理和風險管理能力很強，風險很小。
A級：代償能力較強，績效管理和風險管理能力較強，盡管有時會受經營環境和其他內外部條件變化的影響，但是風險小。
BBB級：有一定的代償能力，績效管理和風險管理能力一般，易受經營環境和其他內外部條件變化的影響，風險較小。
BB級：代償能力較弱，績效管理和風險管理能力較弱，有一定風險。
B級：代償能力較差，績效管理和風險管理能力弱，有較大風險。
CCC級：代償能力很差，在經營、管理、抵禦風險等方面存在問題，有很大風險。
CC級：代償能力極差，在經營、管理、抵禦風險等方面有嚴重問題，風險極大。
C級：瀕臨破產，沒有代償債務能力。
除CCC級以下等級外，每一個信用等級可用「+」、「-」符號進行微調，表示略高或略低於本等級，但不包括AAA+ 。
I. 投資咨詢公司屬於金融企業嗎
答 ：當然不是，先給看定義： 金融企業是指執行業務需要取得金融監管回部門授予的金融業務許答可證的企業，包括執業需取得銀行業務許可證的政策性銀行、郵政儲蓄銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行、信託投資公司、金融資產管理公司、金融租賃公司和財務公司等；執業需取得證券業務許可證的證券公司、期貨公司和基金管理公司等；執業需取得保險業務許可證的各類保險公司等。 因此，投資咨詢公司只能算是服務類企業。但不排除上述金融企業的子公司從事投資咨詢業務。 答 ：擔保公司以前歸類為准金融類機構，現在屬於非金融機構， 擔保公司不是以自有資金放貸，而是為企業信譽做擔保，由銀行放貸。也就是說企業在銀行資信度不夠達到貸款標准，可以找擔保公司擔保，那麼擔保公司做的就是銀行不願意做的那部分業務，風險由擔保公司來承擔。 典當公司是否屬於金融企業 答 ：典當行不屬金融機構 金融機構要有《金融許可證》 典當行屬特種行業，需申領《特種行業許可證》和《典當經營許可證》典當行歸各地經貿系統和公安系統監管