土地信託融資

❶ 什麼是信託信託有什麼特點

1、貸款信託類
這種類型的信託產品，是數量最多的一種，貸款信託是指通過信託方式吸收資金用來發放貸款的信託方式。貸款作為一種傳統業務，業務流程相對簡單，風險控制方法比較成熟，所以信託公司在展業初期，選擇這種方式進入市場、樹立公司品牌也就順理成章了。
信託產品的投資種類
2、權益信託類
這一類型的信託產品，是通過對能帶來現金流的權益設置信託的方式來籌集資金，其突出優點就是實現了公司無形資產的變現，從而加快了權益擁有公司資金的周轉，實現了不同成長性資產的置換，有利於公司把握有利的投資機會，迅速介入，實現公司價值的最大化。
3、融資租賃信託
信託公司以設立信託計劃的方式募集信託資金,將其運用於融資租賃業務,通過嚴格專業化、流程化的管理，通過定期收取租金，實現信託收益，為社會投資人提供安全、穩定回報的理財回報。
4、不動產信託
土地與地上或地下的各種建築設施統稱為不動產。現行一般投入房地產開發類企業較多。
信託產品的特點
1、安全性高
信託項目都要盡職調查，信息披露客觀公正，風險管理方式明確清晰，還要銀監會審批才可以發行，信託項目的運作需要受《信託法》的約束，因此整體安全性比較高，自2001年《信託法》成立以來，信託的投資者都能按約收獲本息。
2、收益較高
前面幾年經濟形勢較好的時候，信託的投資者基本能夠收獲11%以上的年化收益，即使在近幾年經濟狀況不是非常好的情況下，2013年集合信託收益率也都普遍在8.5%-11.5%期間，收益率還是很高的，畢竟很多實體經濟的年化收益還不到9%。
3、門檻較高
信託的門檻較高，分100萬/300萬兩個檔次，300萬可以自由選擇產品，但是100萬的銀監會規定只能有50個名額。
4、 財產獨立
信託財產受法律保護，信託一經成立，信託財產即從委託人、受託人、收益人的財產中分離出來，具有獨立性成為獨立運作的財產。信託財產不能被清算、償債和破產等。這是信託產品非常大的優勢。
5、投資方式靈活
信託可以橫跨貨幣、資本和實業市三大領域，可以股權、貸款等多種形式靈活運作，這是其他金融機構不能比擬的。信託制度上的優勢也是其這幾年迅速發展的重要原因之一。很多項目方為了更快速的獲取資金，也願意較高成本走信託管道的融資。
6、費用較低
一般無認購費，相關管理費、稅費在收益分配前扣除，不影響預期收益。

❷ 什麼是融資用地

一、土地融資，是金融行業中的經營模式之一，其實質是將土地作為信用抵押，以獲取資金維持經營的一種模式，其已經成為國際通用的金融模式。

二、融資用地不等於賣地。

土地融資起源於1998年實行的《中華人民共和國土地管理法實行條例》賦予了我國地方政府出讓土地的權力，使地方政府可將土地出讓以獲得土地出讓金、土地稅費等收入，並將其作為地方財源的政策支持。

在地方財政收入遠遠滿足不了城市化快速發展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融資則順運而生。

(2)土地信託融資擴展閱讀

內部融資方式包括：

（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。

自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

參考資料來源：網路-房地產融資

參考資料來源：網路-投融資規劃

❸ 百瑞信託的"恆益123號集合資金信託"，收益10.3%，多盈網上看到是工商企業融資，如何看清土地抵押的好壞

土地抵押是信託常用增信方式，由於有實物進行抵押，且抵押率常常低至30%～50%，受到了投資者的普遍青睞。土地抵押，增信效果好嗎？背後有何風險？以下將為您揭曉信託土地抵押的四類風險。
1）評估風險
信託宣傳書中廣為引用的抵押率，是用信託融資金額除以土地評估值，一般在30%～50%，越低越安全。這個指標確有意義，但不容忽視的是土地使用權的評估機構經常是被信託公司所聘，在信託公司屬性由「受人所託、代客理財」蛻變為「受人所託、為人融資」的當下，評估機構的評估結果是否值得信賴，要打上一個大大的問號。土地質押通常牽涉土地所在地的房地產市場狀況，投資者最好對當地房地產市場有所了解，有條件的投資者甚至可以對抵押土地進行實地勘察，而不能光聽信被信託公司「收買」的評估公司。
2）融資人無法還款時變現有風險
土地抵押作為增信方式，最極端的情況是面臨融資人無法按期還款，土地被迫變現的風險，但由於土地為大宗物品，一旦抵押清償短期難以找到合適的買家，這樣勢必造成抵押物出現因急於變現帶來的折扣風險。另外，融資人到信託公司申請辦理抵押貸款的土地，多數是處於城市有規劃但尚未大規模開發的土地。由於所處地理位置偏僻，此類土地在變現時有較大難度。信託收益一般是8%～10%/年，如果半年後才將土地變現，那麼投資者的損失就是4%～5%的利息以及半年的流動性。
3）土地閑置2年將被無償收回
土地閑置一年需繳納土地閑置費，閑置二年可能被無償收回，而信託一般以2年期為主，須特別留意開發商資金鏈狀況，謹防開發商資金面惡化造成土地閑置2年的極端情況。
4）新增房屋優先受償權不在質押權人(投資人)
許多投資者或許會想，信託融資為房地產開發商服務，支持其建房，在房屋開發完工後，即可賣房還款，一旦銷售不濟、發生違約，信託公司可以通過土地抵押合同將樓盤拿來變現。但土地抵押變現收益和新建房屋變現收益各有歸屬的，質押權人只優先享有前者，房屋抵押權人優先享有後者，如何分割是土地抵押變現面臨的第四道風險。
土地使用權是比較特殊的一種抵押物，各種風險不容忽視。因此，土地抵押信託若非和房地產開發、項目公司「股權類」設計相結合，保障能力並不強。

❹ 如何使用信託手段讓更多的居民擁有財產性收入

胡錦濤總書記在黨的十七大報告中首次提出「創造條件讓更多群眾擁有財產性收入」，受到人們廣泛關注。對於居民家庭來說，「財產性收入」具體體現為家庭擁有銀行存款、有價證券、房屋、車輛、土地、收藏品等所獲得的收入，包括出讓財產使用權所獲得的利息、租金、專利收入等。

目前統計中常用的「人均可支配收入」由四部分構成，分別是：工資性收入佔68.9%、轉移性收入（養老金等）佔22.8%、經營性收入（商業買賣收入等）佔6.4%和財產性收入佔1.9%。根據國家統計局的測算，2006年全國城鎮居民人均財產性收入為240元。雖然基數小，但是發展潛力大。

公民財產性收入占國民可支配收入的比例，是衡量一個國家公民富裕程度的重要尺度。以美國為例，財產性收入佔40%，90%以上的公民擁有有價證券。2006年美國48%的家庭投資「共同基金」，年平均回報率為11%。這成為很多美國家庭財產性收入中重要的一項。共同基金亦有人稱之為單位信託基金，或者換句話說，單位信託基金的典型代表是證券投資基金，證券投資基金是一類標准化的信託產品。雖然由於歷史的原因在我國證券投資基金並不被認為是信託產品，但證券投資基金仍然是信託制度為群眾帶來財產性收入的一種表現形式。我國近年來證券投資基金發展迅猛，截至2007年9月末基金凈值已突破3萬億元。目前國內基金賬戶數已經突破9000萬戶，而這當中絕大多數為個人投資者。

銀行為投資者提供的人民幣理財產品也為廣大群眾提供了增加財產性收入的機會。銀行理財產品主要分三大類：一是保障類產品、二是固定收益類產品、三是風險收益類產品。目前市場上最為暢銷的銀行人民幣理財產品主要有幾種，首先是打新股產品，自去年推出以來便成為銀行的寵兒，從規模而言銀行理財產品中用於打新股的資金總量在千億元以上。其次是信託類理財產品，目前銀行信託類理財產品大體分為兩類；一類是針對房地產、基建項目的信託，一類是指向股票的集合理財。

目前，定向、非定向的債券信託及申購新股的銀行理財產品所佔的市場份額比較大。銀行與信託公司聯合開發理財產品僅僅是近幾年間的事情，但發展速度很快，目前所開發的產品仍然是以低風險低收益率的為主。隨著投資者的不斷成熟和承受風險能力的不斷加強，以及金融市場環境的不斷改變，信託公司可以開發出更多帶來財產性收入的金融理財產品，如：產業投資基金，房地產信託投資基金、土地信託、收藏品信託等。

投資基金是一種利益共享、風險共擔的集合投資方式，未來在為群眾帶來更多財產性收入中會發揮更大的作用。除了近幾年蓬勃發展的證券投資基金外，現階段我國設立產業投資基金也具有重要現實意義。產業投資基金是以非上市為主要投資對象的投資基金，又稱為直接投資基金，它不但能夠增加群眾的財產性收入，而且能夠優化資本市場結構，啟動社會投資，滿足多層次的投資要求，從而促進投融資體制改革，建立、培育新型市場化的投融資主體。另外，房地產投資信託(REITs)是一種集合不特定的投資者，將資金集中起來，進行房地產成熟物業的投資和經營管理，並與投資者共同分享房地產投資收益的金融工具，是信託制度在房地產金融領域的應用。REITs起源於美國，經過40多年的發展，目前全美REITs擁有的商業類房地產價值超過4000億美元。136隻REITs在紐約證券交易所上市交易，總市值約為2310億美元。日本、我國的台灣省以及香港地區近年來房地產投資信託發展也很快，截至2005年末亞洲房地產投資信託基金的數量已經增加到45家，總市值超過355億美元。在這樣的環境下，中國的信託公司有信心也有責任開發出中國自己的房地產信託投資基金，為群眾創造分享改革開放成果的條件，為群眾帶來更多增加財產性收入的機會。

黨的十七大報告中提出「創造條件讓更多群眾擁有財產性收入「走共同富裕之路。在中國信託業全體從業人員的共同努力下，信託一定能夠為更多群眾帶來財產性收入。

來源：中國證券報 2007年11月19日

本文來自: 中國貸款網(www.loancn.com)

❺ 中國土地儲備融資模式有哪些

1，中國土地儲復備融資模式有：
（1）土製地財政：土地是政府的壟斷資產，可以「低收高賣」，形成的壟斷利潤收歸財政。
（2）經營城市：主要是經營城市土地資產，政府利用行政手段對土地資源通過資產經營的方式，實現城市土地資產的保值增值。
（3）儲水池、中轉站：土地儲備就是政府把城市發展需要的土地提前征回來、收回來，一是降低土地徵收、收購成本，二是保證建設及時使用，起到儲水池、中轉站的作用。
2，土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。