房企融資多個渠道收緊

A. 房地產項目融資堵點

現在房地產融資確實挺難的，主要卡在幾個地方：

1. 銀行放貸變謹慎了，現在對開發商資質要求特別高，不是頭部房企很難拿到貸款。很多銀行直接把中小房企列入限制名單了。

2. 預售資金監管嚴了，以前開發商可以挪用這部分錢，現在都被鎖死在監管賬戶里，現金流壓力很大。

3. 信託和資管渠道也收緊了，之前很多房企靠非標融資續命，現在這條路基本走不通。

4. 銷售回款慢，現在買房的人少了，房子賣不動，開發商最重要的資金來源出了問題。

5. 債券市場也不樂觀，很多房企債券違約後，投資者都不敢碰地產債了。

其實最根本的問題是市場預期變了，大家覺得房價不會再像以前那樣漲，投資房產的人少了。開發商想融資，要麼降價賣房回款，要麼找國企合作，單靠自己很難搞到錢。現在能活下來的房企，都是現金流管理特別好的。

B. 「黑五月」房企融資驟降28.48%，供應鏈融資被叫停

「黑五月」房企融資驟降28.48%，供應鏈融資被叫停的原因及影響如下：

原因： 監管政策收緊：在「三道紅線」等監管政策壓力下，房企融資渠道受限，尤其是表外融資渠道受到嚴格監管。 供應鏈融資被叫停：中國證券投資基金業協會叫停了基金子公司備案房地產供應鏈類產品，同時收緊了資管計劃投資購房尾款資產的備案，導致房企通過供應鏈融資獲取資金的渠道被切斷。

影響： 融資規模持續下降：受監管政策收緊和供應鏈融資被叫停的影響，房企融資規模持續下降，2021年5月同策研究院監測的40家典型上市房企共完成融資金額環比下降28.48%。 債權融資規模明顯下滑：除公司債和海外銀團貸款增長強勁外，其他如境內銀行貸款、中期票據、信託貸款等債權融資渠道的融資規模均大幅下降。 股權融資佔比上升：雖然股權融資金額相對較小，但在整體融資規模下降的背景下，股權融資佔比有所上升，成為房企融資的一個重要補充渠道。 倒逼房企增強運營能力：監管力度的不斷加壓，讓表外負債無所遁形，這將倒逼房企縮短回款周期，增強運營能力，多元發展以應對融資困境。 境外融資環境復甦：與境內融資環境嚴峻不同，境外融資環境有所復甦，外幣融資金額佔比上升，融資成本有所下降，房企未來的外幣融資金額或將爆發性增長。

綜上所述，「黑五月」房企融資驟降和供應鏈融資被叫停是受到監管政策收緊和協會叫停供應鏈融資產品等多重因素的影響，這些變化對房企的融資規模和結構產生了顯著影響，並倒逼房企增強運營能力和多元發展。

C. 房地產融資渠道8個

房地產融資渠道8個

房地產的融資渠道有哪些?下面是我收集的8個，歡迎大家閱讀與了解。

自籌資金

自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。

預售資金

房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。

商業銀行貸款

商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。

企業合作融資

房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。

信託融資

信託融資即信託公司對於比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信託貸款或直接參與信託投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信託的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信託獨具制度優勢，並具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。

債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。

房地產證券融資

房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金並作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利於改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。

房地產私募股權投資基金

房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然後以股權方式投資於房地產項目或企業的一種投融資方式，屬於一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。

房地產融資：45%來自銀行貸款

融資是房企的「七寸」。在行業利潤壓縮、房企紛紛轉型的時代，優秀的融資能力能夠有效控製成本保證盈利空間，也可以改善財務結構維持穩健運營，還能為轉型提供源源不斷的「子彈」。

REICO工作室近期研究發現，雖然從2009年以來，房地產投資資金來源中，國內貸款比例呈下降趨勢。但2017年，我國房地產業投資的資金來源中，國內銀行貸款佔15.51%，仍然高於全國各行業的平均水平(當年大約12%);自籌佔47.90%，低於平均水平(當年69.45%);其他佔40.73%，高於全國各行業平均水平(當年12.66%)。實際上，現有統計口徑下的

「自籌」和「其他」中平均大約有60%屬於銀行貸款，房地產投資資金來源中，應該約有45%來自銀行貸款。

中原地產統計顯示，截至11月24日，2017年房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資刷新了歷史紀錄。合計全年融資額度達11156億，這也是歷史首次突破1萬億，同比同口徑上漲幅度達25%。

直接融資迅速上升

從房地產融資方面看，資金基本面與總體大環境變動非常一致。

REICO工作室研究表明，2017年到2017年上半年，央行連續出台降准、降息政策，並配以下調購房按揭比例等，金融環境不斷寬松。全社會融資額中直接融資比例顯著上升。2017年全社會融資額中銀行貸款佔比升至73%，企業債券凈融資佔比也升至18.31%，創歷史新高;2017年上半年，銀行貸款佔比達76.7%，企業債券凈融資佔比略有下降。

世邦魏理仕指出，2017年以來，政府頒布了一系列政策，包括開放境內債券市場、鼓勵ABS(資產擔保證券)市場有序發展、收緊財富管理等影子銀行產品。為開發商和投資者創建了有利的投融資環境。

據REICO工作室統計，2017年底，房地產債券融資余額達9989.4億元，高於2017年到2017年4年全部債券融資余額之和;2017年6月末，房地產債券融資余額已達16212.22億元。

但資本市場依舊不是我國房地產融資的主要渠道。自2009年11月南國置業(5.720, 0.04, 0.70%)之後，時隔6年，2017年才又有2家房地產企業在A股上市。目前，A股共有132家房地產開發企業，佔全部A股2933家上市公司的4.5%。

不過，資本市場上房地產融資產品有了新突破。繼2017年國內首隻權益型REITs產品「中信啟航」正式上市交易後，2017年國內首隻公募REITs「前海萬科封閉式混合型基金」也實現上市。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示，境內債券市場的.開啟為開發商融資打開新的窗口，目前中國的低息環境進一步刺激開發商紛紛發行境內債券，並將債券到期時間推遲至2017年及2021年間，以減輕短期內償債壓力。

信貸收緊影響較大

REICO工作室認為，未來房地產融資的基本原理不會發生變化，房地產企業的具體融資方式仍將與其具體開發模式和經營模式密切相關。預計銀行貸款仍將是融資主要來源，直接融資有較大增長空間，但增速很有可能會隨市場風險的累積而受到控制。

在融創中國董事長孫宏斌看來，本輪調控非常嚴峻。其中重要表現是銀行信貸收緊對開發商影響特別大。

孫宏斌認為，表面上，市場購房預期還未發生改變，但「(樓市)一直說降，其實沒降。購房者的預期說著說著就給改了。另外，(當前調控背景下)投資者買不了，首付款太高了」。

中原地產統計顯示，10月-11月截至24日房企債券融資額，相比8-9月下調了61%。當前市場融資難度明顯加大。

中原地產首席分析師張大偉認為：從資金成本看，支持2017年房地產市場火熱的主要原因是房企各種渠道低成本資金，債券是其中價格最低的資金來源，但最近2個月發債難度開始加大。

張大偉認為，海外融資難度已越來越大，一旦內地債券融資壓力增加，對房企來說，將明顯增加資金壓力。從各地樓市調控看，發債等渠道還有可能繼續收緊，房企未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。

世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示：「盡管中國境內融資渠道不斷完善，但未來信貸政策可能會發生變化，開發商應做好相應准備。對於部分短期內面臨較高還款壓力的中小開發商來說，應盡早為其再融資需求定製計劃，或與投資者成立合資公司以分散風險。」

研究顯示，盡管融資環境較為寬松，但凈利潤下滑削弱了開發商的償債能力。本土上市房企的債務總額已由2017年的1.34萬億元大幅攀升至2017年的3.3萬億元。部分小型開發商由於項目預售進展不順利，不得不通過舉債維持項目運行。

世邦魏理仕建議，投資者應當慎重考慮對中小型開發商的定價，以客觀反映其真實的風險水平。此外亦可考慮其它債務重組投資機會，要求擔保支付或進行可轉換債券的投資。