房企限制融資

① 房企融資為何收緊

月11日晚間，萬科企業股份有限公司（000002.SZ）發布公告稱，證監會核准公司向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券。

據同策研究院監測，5月40家典型房企融資總額跌回至一年內最低值，僅451.17億元，環比減少41.34%，融資情況不容樂觀。
同策研究院研究員陳朦朦認為，在現金流和高負債率的雙承壓下，公司債一直是房企主要的融資方式，但是5月房企發債頻被中止，使得缺錢的房企更加處於危險邊緣，其中一直享有綠色通道的住房租賃專項債券也趨於嚴格，5月末，碧桂園200億（其中150億元用於長租公寓建設）、富力地產60億元、花樣年50億元，三家房企租賃住宅專項債券被中止審查，這也是實力房企第一次被叫停。

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② 房地產開發商股權融資時融資上限是多少

我個人觀點，光有股權是無法融資的，一般項目公司的股權除了持有的土地以及相應的前期投入以外，股權並沒有任何價值。所以在做房地產項目融資時，股權質押只是作為輔助的擔保措施之一。

③ 傳統融資渠道受限房企如何籌資

由於發債、銀行貸款等傳統融資渠道受限，房企不得不變著花樣來融資。除了向員工發理財產品外，不少房企也開始推員工持股、高管人員期權激勵，而這些的最終目的無非就是兩個字：拿錢。

但今年以來部分銀行開發貸額度緊張甚至直接停擺的消息時有傳出。香港上市房地產開發企業旭輝集團財務人士小張近來壓力很大，因為現在很多銀行開發貸已無額度，只有幾家大行還有一些額度，但對於旭輝這樣的企業來說，開發貸的利率也會較基準利率上浮30%。

而對於非上市非國企的小企業來說，它們已經不在銀行的考慮范圍內了。在一家國有大行工作的彭丹（化名）發現，今年以來銀行對房企規模資質要求可謂步步提升。「一般來說我們都是會選擇排名靠前的大型房企，只是這個標准上半年還是top50，現在已經變成了top20。」

「以前是銀行追著我們走，現在是銀行繞著我們走。」局勢的反轉讓余斌感覺到，地產業的冬天或許真的來了，而且現在還不是最冷的時候。

天風證券分析師高志剛指出，企業內外部資金流受限，考慮到下半年到期和回售壓力加大，如果再融資壓力進一步增大，融資能力弱的中小房企可能面臨流動性風險。

中原地產首席分析師張大偉也認為，現在融資難是事實，但還遠遠沒到最難的時候。

至於什麼時候會觸到谷底？現在誰也不知道。

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④ 房地產面向社會融資有什麼規定嗎

深入解讀房地產融資渠道及具體處理方式

近年來，房地產行業發展迅速，已成為我國國民經濟中的支柱性行業。眾所周知，房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。

當前，我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產信託、房地產基金、海外融資、股權融資等，由於各種各樣的限制，融資規模仍然有限，這種情形造成我國房地產業和銀行業存在極大風險。深入解讀房地產行業的融資渠道及具體的處理方式。
一、我國房地產融資渠道及現狀
1、銀行貸款
目前我國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金以及其他資金等兩個方面，房地產自有資金比例比較低，主要依賴於銀行貸款。銀行信貸資金貫穿於土地儲備、交易、房地產開發與銷售整個過程。根據中央和銀監會的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款。銀行貸款實際上支撐了房地產開發商經營周轉的主要資金鏈。
2、房地產信託
房地產信託一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信託投資方式，即信託投資公司制定信託投資計劃，與委託人簽訂信託投資合同，委託人將其合法資金委託給信託公司進行房地產投資或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押證券，或進行相關的房地產投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張。著是的房地產企業對銀以外的融資渠道的資金需求更加緊張，房地產信託業務得以發展。不過，目前信託產品存在一些制度性的限制，例如法律政策的制約、信託產品的流通性問題，以及信託計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信託的發展。但從長遠看，信託資金是億個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產融資渠道的一個補充。
3、上市融資
上市融資是房地產企業的一個理想融資渠道，它可以分為直接上市和間接上市兩種，直接上市的數額比較大，但是融資門檻高，更多房地產企業選擇間接上市，其中買殼是比較常用的方式，買殼上市需要大量的現金，上市的目的是通過增發，配股再融資籌集資金，但前提必須是有好的項目和資產進行置換。但擁有大量項目，好的開發項目和優質房產都是中小企業很難具備的，因此房地產企業走上市融資的路子還是很難。
4、債券融資
房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高，與股票相比又有一定的安全性。因此，在證券市場，企業債券成為企業外部融資的優先考慮形式。但是，目前我國房地產債券發行的規模小，債券流通市場不健全，債券發行程序不規范，債券評級的准確性、可信性還有問題，這都影響了企業通過債券融資的規模。
二、發展我國房地產融資渠道的對策和建議
1、建立多層次房地產融資渠道體系
當前，我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來，我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行，缺少專業的信貸機構，債券、信託、基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限，股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。因此，迫切需要通過建立多層次的融資體系，為不同企業提供不同的融資場所。
2、開發更多的房地產金融投資產品
房地產渠道融資的多元化開展，關鍵是需要設計出有差異的，服務不同房產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，我國房地產金融建設剛剛起步，銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。國家加大對房地產金融產品的開發，房地產自身的金融建設必會成長起來。
3、完善房地產金融法律法規
國家應出台適用於房地產金融發展的法律法規，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，做出嚴格的規范，使我國房地產多元化融資規范化的發展。
總之，在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依賴銀行信貸的單一局面，走多元化的發展道路，但在現實中需要國家加強對房地產金融市場的宏觀調控，進一步完善法律法規。房地產企業自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據自身特點，採用多種融資途徑和方法。

⑤ 房地產公司融資需要什麼條件

澎湃新聞獲得的消息顯示， 交易所反饋給陸家嘴的文件函提到，如發行單位屬於「關注類」企業，需另外提供至少六個方面的消息，待交易所審核，方能發行。

根據去年10月的監管函，發行公司債的房企需滿足一定的基礎條件，非上市的民企收到規模的限制。境內上市公司、房地產央企、符合條件的地方政府所屬房企，或是中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企，滿足其中之一方可發債。

此外，200億元總資產、30億元營收、凈利潤、65%負債率、一二線土地儲備佔比50%，這些分類指標將部分中小房企推至公司債門外。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，今年國內房企融資渠道收緊，未來會有更多的房企將融資需求轉向至海外，但門檻並非小企業可觸及。

⑥ 融資新規綳緊調控弦 房企分化將加劇

央行和銀保監會在2020年最後一天公布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱《通知》），這意味著房企融資將在2021年面臨更加嚴格的政策環境，房地產市場調控這根弦將繼續綳緊，堅持「房住不炒」的總基調不變。多位專家預計，2021年「因城施策」的房地產調控政策將進一步強化，重在保持房地產市場和行業平穩發展。
「房住不炒」基調不變
「2021年樓市調控基調與近幾年保持一致，將保持連續性、穩定性。『房住不炒』、因城施策保障市場平穩運行。在『穩房價、穩地價、穩預期』目標下，短期內限購、限貸、限售等政策難現明顯放鬆。」中國指數研究院（簡稱「中指院」）指數研究副總監陳文靜說。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉預計，對於熱點城市而言，一旦出現樓市和地市過熱、房價和地價過快上漲的情況，調控措施必將隨之而至。一二線核心城市以及強三線城市更有可能升級限購政策，弱二線以及熱點三四線城市更有可能升級限售政策。與之相對的是，庫存壓力大的城市可能從保市場主體的角度出發，為市場減壓，給企業紓困。
從融資方面來看，克而瑞研究中心企業研究總監房玲認為，一方面，房企降杠桿將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業將更多加大經營杠桿和合作杠桿的使用，來實現規模穩定增長。另一方面，房企融資渠道或進一步受限，房企融資轉向真股權融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現資產增厚，改善負債指標。
從需求端來看，「集中度管理意味著2021年新增房貸總額將會有所縮減，這在一定程度上提高了購房門檻。」諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。
銷售規模可能下滑
克而瑞研究中心預測，2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特徵將延續。
貝殼研究院日前發布報告指出，目前房地產總供應基本可滿足住房總需求，市場存量化程度加深，預計五年內新房年銷售額將穩步回落，二手房市場交易規模保持在7萬億元之上。
「就存量房與新房之間關系而言，目前北上廣深一線城市存量房的佔比逐漸提高，二線市場仍然以新房市場為主，存量房占行業的主要地位還為時尚早。」中指研究院企業研究總監李建橋表示。
土地市場方面，「預計土地市場整體會延續2020年末低位運行的趨勢。特別是在房地產金融監管升級的背景下，2021年企業拿地將更加謹慎。」克而瑞研究中心市場研究總監馬千里認為。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，在房企「錢緊」的情況下，房企拿地將會更加審慎，明年土地市場熱度大概率難再上升。
龍頭陣營趨固化
多位專家認為，融資監管從嚴將加劇房企分化，高杠桿房企發展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優秀的房企將得到更多機會。
克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴說：「現金充裕、財務穩健的房企有望獲得更多優質市場資源，央企、國企背景的房企資源優勢將進一步凸顯。」
中國指數研究院企業研究副總監劉水也稱，頭部房企地位將愈發穩固，TOP30企業市場份額有望提升，行業第11名至第30名之間的競爭將是最激烈的。
中指院數據顯示，2020年千億房企數量增至41家。千億房企陣營中分化也在加劇。2020年41家千億房企中第一位和最後一位銷售額相差超6800億元。
貝殼研究院認為，融資新規強化行業發展新邏輯，房企將處於多元化的轉型關鍵期。

⑦ 新增涉房信貸佔比不超30%並非新政 政策收緊前房企搶跑融資

房企融資政策近期成為各方關注的焦點。同時，年底銀行房貸放款速度會否受到房地產融資政策的影響？針對監管要求大行控制涉房信貸增速的消息，中證君詢問了多家銀行，均表示未收到收緊貸款增速佔比的相關通知。同時有全國性股份制銀行人士指出，對其所在的銀行來說，涉房新增貸款佔比不超過30%是2018年以來一直執行的要求，由此推測相關要求可能為部分超標銀行的窗口指導。

年初即已表態

值得注意的是，今年1月16日，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，要繼續嚴格控制房地產在新增信貸資源上的佔比。

記者了解到，銀行近年來一直有針對涉房新增貸款佔比的限制，雖未有明文，但各家銀行基本都遵守這一規定。

上市銀行涉房信貸主要有兩個部分，分別是住房按揭貸款和對公業務中的房地產貸款，後者俗稱「開發貸」。從2020年上市銀行中報來看，六大國有銀行中，涉房新增信貸佔比均較2019年年年末有所下降，僅中行新增涉房新增貸款佔比超過30%。

股份制銀行中雖有部分銀行上半年新增涉房新增貸款佔比超過30%，但由於整體體量較小，對行業融資影響或有限。

前述股份制銀行人士指出，目前監管對於房地產融資整體態度為「穩中從緊」，對於銀行表內廣義口徑房地產貸款融資進行限額管理，對增速和增量佔比進行控制，納入MPA考核。包括但不限於永續類債券發行暫停，存量債券到期減量續作，嚴控信貸資金繞道建築業或其他行業流向房地產等。

多地房貸額度充足

「春江水暖鴨先知」，大中城市的房地產中介是對銀行貸款最為敏感的人群。中證君詢問了北京、上海等多地地產中介，其普遍反映，當地目前未聽到房貸收緊的信息，但臨近年底，不排除部分額度緊張的地區放款時間會變長。

在北京，由於嚴格的信貸杠桿限制，客戶能夠從銀行獲得的貸款總額非常有限。或許是受今年疫情影響，各大銀行加大了對符合條件的購房者的信貸支持。今年以來，各家銀行放貸尤其是商業貸款的時間明顯縮短，總體來看額度充足。

一位北京地區資深中介對中證君表示，今年銀行房貸額度都很充足。從之前的放款情況看，今年走的商業貸款的單子通常過完戶兩三天就放款了，特別快，正常應該是1個月。他同時認為，按照目前的進度，以往每年年底出現的卡額度的現象今年不大可能出現。

上海地區一位中介對中證君表示，從他們了解的情況來看，上海地區今年房貸額度較為充足，不過臨近年底，可能會出現放款時間變長的情況，但應該不至於卡額度。

短期壓力或被誇大

受融資「三條紅線」以及部分房企融資情況暴露影響，各界高度關注房地產融資問題。實際上，從近期的融資情況來看，房企融資並未受到非常大的影響，盡管近期成本有所上升，但在一段時期內仍然處於中低水平。

近年來的一個趨勢是，中大型房企融資越來越依靠發債。從發債情況可以一窺房企融資難易程度和成本情況。

某研究院統計整理數據顯示，2020年第三季度，境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，發債規模刷新歷史紀錄。貝殼研究院認為，下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速會有所下滑。

從三季度結構來看，八九兩月環比發債規模下降，且降幅逐步擴大，融資監管影響已初步顯現。預計四季度融資規模大概率保持環比下降，因此將進一步加大房企銷售端壓力。房企為沖擊年度目標，搶佔中秋、十一雙節假期市場，或多採用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。

從票面利率來看，三季度境內外融資利率走高。與上半年融資利率下降趨勢不同，三季度境內外票面利率明顯上漲，但從長期角度看仍保持中低水平。融資環境趨緊與房企融資需求居高，助推債券利率增高，融資低利率窗口期已過，預計四季度融資利率或將保持增長態勢。

從發行期限來看，三季度境內外債券融資發行期限相對穩定，有小幅波動。境內債券發行期限有小幅上漲，保持了上漲趨勢；境外方面，債券發行期限小幅降低，外部環境高度不確定性保持，境外債市四季度短期債務佔比或將大幅上升。

某地產首席分析師張大偉表示，首先，從目前的實際執行情況看，房企融資的難度處於歷史最低水平，平均融資利潤也非常低，平均融資成本票面利率集中在4%-5%左右，遠遠低於去年同期的6%-8%。其次，房企抓緊融資，避免政策變動。從房企融資看，越來越重視境內融資。第三，整體看，境內房地產銷售有所緩和，大部分企業銷售增加，但房企依然在盡量大額度融資。大部分房企為了應對可能的市場變化，加快儲備資金。對於杠桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加，但也有應對之策，加強銷售加快回款或是選項之一。

⑧ 房企融資監管「三條紅線」體現房地產調控新思路

日前住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成了重點房企資金監測和融資管理規則。據悉，此次明確的房企融資管理新規是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。這也是此前在業內多次傳聞的「三條紅線」。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

這次會議透露的房企融資監管新規，體現了房地產調控的新思路。

首先，以往房地產調控從需求端入手，比如通過政策性限購、調整房地產首付貸款比例、調整房貸利息和房產交易環節稅收等方式，調節房地產市場的買方市場。但作為市場化較高的房地產行業，有賣才有買，賣買雙方決定了市場的穩定發展。如果只從買方市場進行調節，而對賣方市場放鬆調節，讓調控效果大打折扣，同時增加了房企的負債率和整個房地產行業產能過剩等問題，也不利於形成房地產調控的長效機制。因此，房地產調控需要從主要調節買方市場轉為買賣雙方都進行調控，務求調控實效。

其次，房地產市場在堅持「房住不炒」的前提下，從供給端入手調控，更有助於實現房地產市場調控「穩地價、穩房價、穩預期」目的，特別是監管新規劃出的 「三條紅線」，既是監管約束指標，又是預期引導指標，有相對明顯的調控效果。

天風證券根據2019年財務數據，按照三條標准對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中同時踩到「三條紅線」的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企有12家。

顯然，這些踩紅線的房企將要對照新規要求，逐步降低自身的財務杠桿，以達到合規經營的目的。這樣就硬性倒逼房企更加積極主動地去降杠桿、去庫存。從目前透露的信息來看，如果有的房企上述三項指標全部「踩線」，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加；若指標中兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

對於已經符合融資新規條件的房企，今後就會按照新規要求融資拿地開發房產，體現了「三條紅線」預期引導作用。更進一步，在監管紅線指標約束和預期引導下，一些房企以後不能拿銀行貸款或者負債取得的資金不加約束地到處「攻城略地」，防止以所謂「新地王」為炒作噱頭等影響購房行為和預期，約束意味強烈。

最後，在房企融資監管「三條紅線」的約束下，還倒逼一些房企將房地產商品銷售作為主攻方向，真正推動房企回歸開發和銷售產品的「實體」功能，實現降杠桿的同時，增加市場供給。特別是對財務杠桿過高的房企，就會推動房企通過多種營銷手段促進商品房銷售以增加企業現金流。這對購房者來說，就會得到降低購房成本的紅利，特別是首套剛需購房者將首先嘗鮮，這正符合房地產調控的目的。

當然，供給端對房企融資行為進行監管的同時，消費端的調控措施仍需同步跟進，雙管齊下，形成調控合力。比如對擁有多套住房的購房者嚴格執行限購等政策，防止買方市場的炒作行為。

⑨ 12家房企試點融資三道紅線，將如何影響房地產融資劃出

一，房企融資再度收緊短期內會導致房地產企業資金緊張而加快現在住房銷售，從而會對住房價格起到抑製作用

實際上，我國房企融資收緊和政策的調控一直在進行，並不是從今天開始的，也不會在今天結束，這一次不過是再一次繼續收緊的政策體現。

今年以來，雖然在房地產調控政策上起起伏伏，受到各種救市政策、斷供潮、房住不炒不等於房價不漲等的過程，但對房地產融資的控制一直沒有松動。

二，房企融資再度收緊會影響到房地產企業拿地熱情，從而從長期看會由於減弱住房供給而助推房價

房地產企業融資的“三道紅線”是分別從整體、長期、短期三個維度衡量企業財務風險，目的是整體上控制房地產企業融資的高杠桿風險，短期內可能會通過加快房地產銷售回籠現金對沖融資的收縮，但從長期看，無論是對龍頭房企還是中小房企都將有深遠影響，特別是對房地產企業的拿地將產生較大的影響，無論是房地產企業的激進拿地擴張，還是房地產企業的正常拿地儲備都將受到非常大的沖擊和影響。

三，堅持房住不炒和不以房地產政策作為短期刺激經濟的手段不會改變，房價的大漲和大跌都不符合未來的房地產預期調控目標

這次的房地產企業融資再一次收緊，應該與7月份公布的住房價格變動有關，雖然說住房價格上漲的態勢有所得到抑制。但從目前已知的7月份房價漲幅看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅都呈現回落的態勢，但價格漲幅回落與房價下降是兩碼事。

⑩ 房企融資「三道紅線」試點推出，這意味著什麼

最近的大事件是層出不窮，各行各業都有相關法律以及規定被改革，這一下終於輪到樓市了，有媒體報道稱部分較知名的房地產企業被叫到北京面談，而且還是央行和住建部聯合起來面談這些公司，面談的內容大多就是和房價有關。特別是落實不炒房，和降低負債的問題。這就意味著高房價真的可能要成為過去式了。

為什麼要在這個時候將房地產的債務管的這么嚴，我個人認為是這些年我國房價漲幅過大，流向房地產行業的投資也越來越多，資本市場是一個此消彼長的市場，在房地產沉澱的資金越多，其他行業的資金就會減少，這就導致了其他行業的發展速度相對來說就會緩慢，這就是一個特別不好的情況，因為這就會越來越依賴房地產模式來拉動經濟，這樣的話泡沫也會越來越大，因此在房地產的問題上應該及時剎車。免得一旦暴雷後果不堪設想。