土地債權融資

A. 企業如何通過土地融資

近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。

土地抵押貸款的兩大風險

從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。

據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：

風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險

一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。

三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。

四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。

五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。

六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。

風險二：銀行違規放貸的風險

第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規

定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。

第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。

第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。

第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。

第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。

第六，銀行違背房地產調控政策放貸。

第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。

第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。

第九，非金融機構違規放貸。

第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。

除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。

實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。

風險域一：儲備土地抵押

據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：

一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。

二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。

三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。

四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。

風險域二：集體土地抵押

對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。

黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。

防範風險，確保土地「借=貸」

土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。

積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。

土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。

B. 請問土地（掛牌、拍賣、招標）、土地招商、土地融資三者有什麼區別嗎謝謝

土地（掛牌、拍賣、招標）、土地招商、土地融資的區別如下：

1、土地（掛牌、拍賣版、招標）：

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

我國土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。

2、土地招商：

土地招商是指招商人提供土地，投資人提供資金(包括但不限於土地變更性質和用途費用。

3、土地融資：

土地抵押融資，准確的說應該是土地使用權的抵押融資，即以土地使用權為抵押物，進行融資擔保，在債務人無法清償到期債務時，債權人依法對土地使用權進行拍賣、變賣或者折價，以其價款優先受償的行為。

(2)土地債權融資擴展閱讀：

土地金融：土權地金融的主要內容包括發生在土地開發、利用、經營過程中的國防費、警察費、貸款、存款、投資、信託、租賃、抵押、貼現、保險、證券發行與交易，以及土地金融機構所辦理的各種中間業務等信用活動。

掛牌主持人：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》明確規定，「國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，應當由符合國土資源部確定的土地招標拍賣掛牌主持人條件並取得資格的人員主持進行」。

C. 民間個人借貸能不能以土地使用權進行抵押，到土地管理部門辦理土地他項權利證書

只要是辦理了抵押登記就可以辦理他項權利證，如果你們沒有辦理抵押登記，那麼抵押權也未設立。

《中華人民共和國擔保法》第四十一條當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

第四十二條辦理抵押物登記的部門如下：

（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；

（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門。

(3)土地債權融資擴展閱讀：

《中華人民共和國擔保法》第三節 保證責任

第二十一條 保證擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。保證合同另有約定的，按照約定。

當事人對保證擔保的范圍沒有約定或者約定不明確的，保證人應當對全部債務承擔責任。

第二十二條 保證期間，債權人依法將主債權轉讓給第三人的，保證人在原保證擔保的范圍內繼續承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定。

第二十三條 保證期間，債權人許可債務人轉讓債務的，應當取得保證人書面同意，保證人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔保證責任。

第二十四條 債權人與債務人協議變更主合同的，應當取得保證人書面同意，未經保證人書面同意的，保證人不再承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定。

D. 國有劃撥土地 股權抵押出去了 還能如何融資

股權抵押出去了，企業還有固定資產啊。
對於房地產開發商來說，土地和在建專工程都可以抵押的。跟屬股權融資不沖突。
一般的融資方式有純債權的融資方式，需要抵押。而你現在遇到的是股權融資，是企業融資比較喜歡的，不影響你進行債權融資。

E. 發行企業債比普通的融資方式有什麼優點嗎

你好
企業籌資方式的探索

摘要：對生產經營活動的資金來源也是一個必要條件。確定為自己的生存和發展，企業融資的目的。首先，概述了資金，然後闡述的主要融資手段的優點和缺點，專注於銀行貸款，債券，融資租賃，發行股票分析應考慮的因素，在企業選擇融資方式。最後，資本市場狀況和企業現狀，分析如何選擇融資方式。

關鍵詞：融資，資金，成本，資金，財務風險

企業融資概述融資企業的生產和經營活動需要的資本，通過一定的渠道，採取適當的方式獲得所需資金的行為。企業融資的基本目的是為了自身的生存和發展。企業籌措資金的方式進入資本形成的企業，和企業的具體形式獲得資金。企業可以使用不同的渠道，以不同的方式籌集即使是同一渠道的資金也可以選擇不同的融資方式。

企業籌資方式的優點和缺點

長期銀行借款

長期銀行貸款，企業銀行，非非銀行金融機構和其他企業借用，借款到期日為一年以上的，它是長期負債的主要來源之一。長期銀行借款：融資對借款人具有良好的彈性，可快速，低成本融資的融資優勢，不打開的經營狀況，杠桿效應。缺點：長期銀行借款融資的大型金融風險，更嚴格的條款有限的資金水平。

債券發行的證券，由發行債券的企業或公司，企業的債權人的書面承諾，承諾在未來的特定日期，償還公司債券的發行按照規定的利率支付本金和利息，是企業融資的主要手段之一。債券融資的優點：成本低的資金，以確保財務杠桿的控制可以發揮的作用，債券融資，優化資本結構，提高公司治理水平。債券籌資的缺點：籌資風險高，更多的限制，把有限的資金量。

3。融資租賃
融資租賃，又稱金融租賃，不同的是，從經營租賃的長期租賃的形式，它是為了滿足長期需求的業務資產，也被稱為資本租賃，分為銷售和售後回租，直接租賃，杠桿租賃。融資租賃的風險和回報幾乎全部轉移給承租人的資產的所有權，融資租賃現在已經成為第二位，僅次於銀行信貸融資。優勢企業的借貸能力，小型設備的融資租賃融資：融資速度，有利於保存了風險，財務風險，你可以得到一個節稅的好處。融資租賃籌資的缺點：租賃成本高，利率變動的風險。

4。直接吸收投資

吸收直接投資企業的原則，按照「聯合投資，共同經營，共擔風險，共享利潤」的國家，法人，個人，外商投資的一種手段融資。出資方式：現金投資，實物投資，工業產權，投資，土地使用權投資。吸收直接投資，發行股票，留存收益的重要途徑，為企業提高自己的資金。其中的基本形式是一個非股份有限責任公司籌集資金。吸收直接投資的優勢，幫助提升企業知名度，有利於盡快形成生產能力，並有助於降低財務風險。吸收直接投資的資金成本較高，並容易控制權分散的缺點。

5。已發行股份

公司的資本稱，通過發行股票籌集股本。股票是指公司出具了書面證明，證明其身份的股東和投資者的利益，根據股息轉讓。發行的股票，股市，是受「公司法」和「證券法」的規定，在中國有嚴格的條件和法定程序。股東的權利和義務的股票分為普通股和優先股，普通股的資本是最基本的組成部分，該公司的股份。的普通股，融資：融資風險的優勢，有利於加強企業的負債能力，大量的募集資金，募集資金的限制較少。普通股融資的缺點是：資本成本較高，而且容易分散控制權。

三個因素影響企業選擇的融資方式

融資是企業融資決策，外部融資環境和企業的融資能力，合理確定籌資模式的一個重要組成部分， 。在籌款活動中，要考慮的因素是多種多樣的，但基本因素是成本和風險。每個人的融資成本和風險是不同的，資本結構的企業將資本和金融風險的綜合成本水平有直接的影響。

（一）資本

資本成本的成本是由用戶支付的資金成本，資本所有者和中介機構，是資本所有權的分離和使用。資本成本作為代價，並最終將補償收入，反映了之間的利益分配。公司資金的籌集和使用，無論是短期或長期的，有一定量的資本成本。不同方式融資的資金成本差異，同時，稅收負擔的??嚴重程度不同的融資方式也不同，所以資本融資的成本水平，這是選擇的基礎上的融資模式資本結構決策。三種方式，首先是個別資本成本的基礎上，比較各種籌資方式，其他的事情都是平等的，應該選擇成本最低的資本融資;二，加權平均資本成本措施的合理性的基礎上資本結構，措施，資金結構是最好的標准，以盡量減少資金成本;最後，邊際資本成本是選擇其他籌資方案的基礎。

（二）財務風險

財務風險是沒有收入的變化和償付能力的企業由於融資股東的不確定性的資金來源的結構變化的原因。比企業固有的企業，當所有的資金都是自有資金的財務風險，財務風險是零。因此，金融風險的公司可以控制的。的財務風險是一柄「雙刃劍」，運用得當，可以為企業帶來的好處;使用不當，將導致的損失。的比例密切相關的金融風險的大小和具體的資金來源的比例，調節和控制財務風險，是調整各種資金來源。

金融風險的最重要的優勢是，企業能夠獲得財務杠桿效應的前提下，總資產報酬率，資產負債率，股權資產收益率加速上升的成本高於。股票型基金提高收益率，每股收益的增加，在其他條件的情況下，這意味著保持不變，這將導致增加企業價值。通過債務融資的另一個優點是可以保證控制權不被破壞。此功能特別是小企業的股本。
2。金融風險的缺點有二：一是，來償還債務帶來的壓力，如果企業的債務過大，資金的使用沒有時間，很容易導致企業財務失敗。負債所產生的財務失敗的可能性將在很大程度上抵消了它的低資金成本的好處。其次，一旦企業的資產收益率是低於成本的資產負債率，負債的存在將導致的股本收益率低於資產收益率，因為企業必須使用股權投資基金賺取的收入來支付債務利息，更有什者，不足以償還的利息收入在總資產的企業，該企業將出現虧損，導致股票型基金收益率負企業債務融資完全是得不償失。

（三）企業規模和融資規模

企業規模企業融資方案的規模和融資的主要決定因素，即只的規模和企業的資產分布大型企業債券融資規模成本效益，並因此傾向於通過發行公司債券的融資，中小企業由於債券市場發行成本高，並有尋求銀行貸款的融資成本。

，如何選擇融資方式

企業的融資選擇是每一個企業的決策者頭疼的問題，通過分析多種因素的影響，每個企業只能根據自己的條件，融資策略選擇。企業選擇的融資企業資本結構，資本市場的發展密切相關。許多中小企業不可能實現的條件發行股份的融資方式，最常見的是吸收直接投資，利用商業信用，銀行貸款，這限制了融資規模和企業的發展。甚至還可以選擇的融資方式也需要權衡的優點和缺點，這樣一個狹窄的范圍內，財務人員將分析這些問題，第一是明確的領導解釋是手段融資的分類和特點，然後根據自己的標准選擇的融資方式。

（一）資本成本和風險

由於各種因素和風險的考慮，企業不僅提高成本較低的資本金從某個源，而需要從各種來源獲得資金，從而形成一個組合，各種來源的資金。每一個需要綜合資金和低成本的融資具有不同的優點和缺點，但也是金融風險是很小的，這是不可能的，所以進行籌款的決定，應控制資金風險，尋求投資平衡中尋求最大的回報：繪制各種融資計劃，公司可以結合不同的資助不同的方案計算的加權平均資本成本，然後選擇加權平均資本成本最低的幾個選項。根據該公司的財務現狀，項目預算，以及股市走勢等因素的影響，一個全面的分析，最終選擇最合適的解決方案，構建合理的融資結構。

（b）考慮的條件，資本市場和公司的經營狀況現狀

例如，在市場交易中光投資，股權融資的比例雖有所增加在理論上是合理的，但因為市場足夠的認購量，較高的股權融資行為可能會失敗的。因此，在市場趨淡上市公司可能要發出適當的利率，債券或可轉換債券。同樣，在選擇債務融資，除了要考慮的加權平均資本成本應該更多地考慮該公司的經營狀況，近年來，特別是在項目建設期間，是否有足夠的現金流，足以支付每年利息業務，由於資源的稀缺造成的暫停，直至破產是悲劇的現代企業的現金流。

（三）學習發達國家的經驗

西方發達國家的金融市場經過長期的演變和發展，已經形成了完善的制度。英國和其他國家的企業在選擇融資方式時一般遵循這樣的順序，按照內源性融資企業融資，債務融資和股權融資的順序。外部融資，企業一般都傾向於選擇債務融資，包括銀行貸款和發行債券和股權融資的資金不足。

（d）根據企業的規模
企業規模，從而有多少所需要的資金量是不一樣的不同的融資提供資金有一定的數量。因此，為了不同規模的企業選擇的融資方式是不一樣的。大型企業由於大量的資金，在融資方式的選擇，應選擇提供了大量的資金和較長期的資金，其籌資順序為：發行股票，發行債券，融資租賃及銀行貸款。應選擇靈活的小企業，由於其相對較小的資本要求，其資金的順序：銀行貸款，商業信用，金融租賃融資。

5總結

總之，企業應充分利用有利的融資條件，考慮到融資成本，融資風險的融資結構，資本市場狀況，從源的企業的資本結構和資本結構，選擇不同的融資方式，在不同階段的發展，以滿足他們的健康需求。隨著各項規章制度的不斷完善，融資方式的選擇將變得越來越更合理的資金結構將朝著市場化的方向不斷發展低風險，高穩定性的。必須認識到企業的融資成本和風險，融資方式和融資渠道更值得我們學習的，而融資做的更好。

參考文獻：

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[5]章指楠「：企業在市場經濟條件下的融資，北方經濟，發表在3月11日，2006年發布

F. 什麼是地產夾層融資

夾層融資是介於風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式，處於公司資本結構的中層。夾層融資一般採取次級貸款的形式，但也可以採用可轉換票據或優先股的形式。2008年國家金融政策日益嚴格，開發商如何拓展融資渠道，成為研究的重點。下面對夾層融資這種形式如何同地產項目對接，進行一些簡單的描述，希望對大家有所幫助。

房地產夾層融資是藉助於信託方式，滿足開發商在項目可售前對資金的迫切要求。融資核心是補充項目公司自有資本金到四證齊全，對外為股權投資，對內為債權融資，介於股權和債權之間，在中國《公司法》無「優先股」規定的現實情況下，通過結構型信託安排達到「優先股」概念，優化房地產項目公司資本結構，「利率」雖高但額度小，項目公司還可以國有土地使用權作為抵押申請商業銀行低成本房地產開發貸款，對於整個項目總體而言「利率」是低的。

項目公司選擇資金雄厚和信譽卓著的建築商實行建築總承包，通過建築工程施工安裝合同約定條款最大限度消除項目完工風險。信託計劃為2年，符合房地產開發的時間規律，在信託計劃滿1年後可以提前終止信託計劃，安排靈活，減少融資方融資成本。

在中國的一些信託投資機構採取的房地產夾層融資方式中，一般規定A類優先受益權信託單位信託資金總額最多為土地成本和取得四證前的費用總和的60%；B類劣後受益權委託人應當為項目公司股東，B類劣後受益權信託單位信託資金總額至少為土地成本和取得四證前的費用總和的40%，一般情況下是項目公司股東已投入項目公司注冊資本金和已投入項目公司股東借款。信託計劃滿一年後，在保證A類優先受益權信託單位達到預期年收益率時，應B類劣後受益權委託人要求新華信託應當提前終止信託計劃。

信託計劃發行成功後，全部信託資金在扣除約定的銀行發行費和信託管理費後，信託公司平價購買項目公司全部股權，委派項目公司董事、經理並擔任董事長並辦理工商變更手續，清理項目公司銀行帳戶僅保留基本銀行帳戶，在代理發行A類優先受益權信託單位商業銀行的當地分、支行開立銀行帳戶，更換和掌握項目公章、財務章和重要法律文件並書面通知項目公司所有業務合作單位，然後將剩餘信託資金以資本公積金方式投資項目公司，最後支付項目公司股東股權轉讓款。

G. 外國土地儲備融資模式有哪些

一）財政撥款
財政撥款是指政府為支持城市土地儲備制度順利運行，為能有效調控城市土地市場為目的而採取的行動。財政撥款屬於一種政府行為（二）銀行貸款
銀行貸款是指土地儲備中心向銀行等金融機構通過貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲備中發揮了重要的作用。（三）土地儲備收益
土地儲備機構通過對收購的土地進行再開發，將其由「生地」變為「熟地」之後進行轉讓，用土地轉讓收入扣除土地收購、開發、儲備支出後為土地轉讓增量收入，該收入構成了土地儲備收益。這部分收益除了用來維持土地儲備機構的日常開銷、償還貸款外，剩餘的部分可以用來征購新的土地。 以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲備融資模式，根據各自的特點，它們都有自己適用的范圍。 創新的土地儲備融資模式
（一）土地信託
土地信託是指土地儲備機構以自己的名義，將儲備的土地委託給專門的信託公司，由信託投資公司作為受託人，負責信託土地開發的融資活動。 （二）土地基金
土地基金是指由政府設立的，以土地資源為載體，通過對外發行以土地的未來收益流為擔保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然後將募得的資金委託給土地儲備中心，進行城市土地開發、經營等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進入土地基金，並根據土地收益憑證進行收益分配。
（三）土地置換
土地置換是指土地儲備中心按照城市土地儲備計劃，在進行土地儲備的過程中，為了節省土地收購費用、安置現有土地使用者，用已經進入土地儲備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。
（四）土地債券
土地債券是指土地儲備機構為籌措土地收購、整理資金，以收購儲備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發行並承諾以一定利率支付利息並按約定條件償還本金的債權債務憑證。

H. 中國土地儲備融資模式有哪些

1，中國土地儲復備融資模式有：
（1）土製地財政：土地是政府的壟斷資產，可以「低收高賣」，形成的壟斷利潤收歸財政。
（2）經營城市：主要是經營城市土地資產，政府利用行政手段對土地資源通過資產經營的方式，實現城市土地資產的保值增值。
（3）儲水池、中轉站：土地儲備就是政府把城市發展需要的土地提前征回來、收回來，一是降低土地徵收、收購成本，二是保證建設及時使用，起到儲水池、中轉站的作用。
2，土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。