劃撥土地信託

① 信託項目中劃撥土地如何轉成出讓土地

我在這里狗尾續貂下，聽說，現在有少數信託可以做劃撥土地的抵押！請問誰知道是那些信託嗎？？？

② 如何全面整改地方政府違規舉借融資行為

一、嚴禁直接或間接吸收公眾資金違規集資

地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等要嚴格執行《國務院辦公廳關於依法懲處非法集資有關問題的通知》（國辦發明電〔2007〕34號）等有關規定，未經有關監管部門依法批准不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設，不得對機關事業單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購買理財、信託產品，不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平台公司項目融資。

二、切實規范地方政府以回購方式舉借政府性債務行為

除法律和國務院另有規定外，地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等不得以委託單位建設並承擔逐年回購（BT）責任等方式舉借政府性債務。對符合法律或國務院規定可以舉借政府性債務的公共租賃住房、公路等項目，確需採取代建制建設並由財政性資金逐年回購（BT）的，必須根據項目建設規劃、償債能力等，合理確定建設規模，落實分年資金償還計劃。

三、加強對融資平台公司注資行為管理

地方政府對融資平台公司注資必須合法合規，不得將政府辦公樓、學校、醫院、公園等公益性資產作為資本注入融資平台公司。嚴格執行《土地管理法》等有關規定，地方政府將土地注入融資平台公司必須經過法定的出讓或劃撥程序。以出讓方式注入土地的，融資平台公司必須及時足額繳納土地出讓收入並取得國有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經過有關部門依法批准並嚴格用於指定用途。融資平台公司經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設或轉讓原劃撥土地使用權的，應當按照規定補繳土地價款。地方各級政府不得將儲備土地作為資產注入融資平台公司，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平台公司償債資金來源。

四、進一步規范融資平台公司融資行為

地方各級政府必須嚴格按照有關規定規范土地儲備機構管理和土地融資行為，不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用於城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目。符合條件的融資平台公司因承擔公共租賃住房、公路等公益性項目建設舉借需要財政性資金償還的債務，除法律和國務院另有規定外，不得向非金融機構和個人借款，不得通過金融機構中的財務公司、信託公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。

五、堅決制止地方政府違規擔保承諾行為

地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體，要繼續嚴格按照《擔保法》等有關法律法規規定，不得出具擔保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔保協議，不得以機關事業單位及社會團體的國有資產為其他單位或企業融資進行抵押或質押，不得為其他單位或企業融資承諾承擔償債責任，不得為其他單位或企業的回購（BT）協議提供擔保，不得從事其他違法違規擔保承諾行為。

地方各級政府要從大局出發，充分認識制止違法違規融資行為的重要性和緊迫性，統一思想，加強領導，切實擔負起加強地方政府性債務管理、防範財政金融風險的責任，規范政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司行為。要對地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司違法違規融資或擔保承諾行為進行清理整改。對限期不改的，依法依規追究相關責任人的責任。

③ 請問偽造市財政局的財政承諾函件進行融資，個人將該文件交予政府平台公司轉交給資金方進行貸款融資，

百萬級詐騙 20年

④ 什麼叫商務金融用地

商務金融用地。指企業、服務業等辦公用地，以及經營性的辦公場所用地。包括寫字樓、商業性辦公場所、金融活動場所和企業廠區外獨立的辦公場所等用地。

金融用地和商業用地同屬於商業金融業用地（中類）、公共設施用地（大類）。

但有所區別。商業用地是指綜合百貨商店、商場、經營各種食品、服裝、紡織品、醫葯、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術等專業零售批發商店及其負數的小型工場、車間和倉庫的用地。

金融保險業用地是指銀行及分理處、信用社、信託投資公司、債券交易所和保險公司，以及外國駐本市的金融和保險機構等用地。

拓展資料

（1）出讓使用年限最短。在我國商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

（2）受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標准。

（3）土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

（4）區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

（5）比較適宜收益還原法評估。

（6）可逆性差。農用地要變為商服用地比較容易，但要商服用地轉為農用地則極為困難，因為拆除地上的建築物、構築物要耗費大量人力、物力和財力，恢復土壤也需要一定的時間，復墾的成本相當高。

⑤ 如何投政信合作信託產品

如何選擇政信合作類信託產品?

一、 融資方所在政府的行政級別：

通常來說，一個項目融資方所在的地方政府，行政級別越高(在中國政府的特殊制度下，行政級別具有重要的作用)，能夠調動的政治資源越多，還款能力越強。

一般情況下：省級(直轄市)> 副省級> 地區(地級市)>區縣級。同時東部地區比西部地區政治資源豐富，一線城市的政治資源比二線城市政治資源豐富。

二、 地方政府的財政實力：

一般來說，財政實力包括「GDP」和「財政收入」，相比於分析「GDP」(一般最好在400億級別)，分析地方「財政收入」更加更加實用。

如果政府的財政收入在達到100億或者更高(地方財政收入結構不要過度依賴於賣地或者某些收出口影響較大的行業(全球經濟下滑和貿易戰容易造成財政收入大幅度下滑))，如果單個信託項目的規模不超過財政收入的1/20，這樣的信託項目還款還是比較靠譜的。

三、 政府負債規模：

其實一般來說，中國很多地方政府負債比列差不多，但是還是有極少數地方政府負債比列過高以及還款能力不足(如內地某個地方政府前領導大刀闊斧的搞政績，造成地方負債遠高於其它兄弟平台，留個爛攤子給繼任領導)。其實在分析政府以及地方融資平台負債結構，還需要像分析企業負債一樣分析政府還款壓力期限。如中長期負債(通過發債平台負債)一般不影響信託項目的到期兌付。

四、 融資平台以及擔保平台公司資質：

政府平台分兩個主要類型，一個是平台公司現金流能夠覆蓋流動性負債(自己已經能夠產生穩定的現金流，不再完全依賴政府撥款)獨立平台公司，另一種是現金流無法覆蓋流動性負債的公司。顯然前者更加適合做融資平台。

同時再考慮融資平台資質時候，如果融資平台有債券主體評級AA及其以上資質(能夠通過發債來籌集資金)，這樣的融資平台比一般的融資平台好很多。

五、 抵押及其擔保：

政府平台融資，抵押物一般兩種，「土地抵押」或者「應收賬款質押」。先說「土地抵押」，政府項目拿出來抵押的土地絕大部分「一元錢土地」或者「政府劃撥土地」，這些土地都是沒有繳納國稅的，抵押率一般就是個大問題，另外要是真的出了風險，不管是信託公司來拍賣土地還是地產開發商來購買土地，都是個攤手山芋(去拍賣某個政府的抵押物很難執行，也基本上沒有公司敢買)。再說「應收賬款」，說白了就是政府欠平台公司錢，這個就是政府內部一筆賬，還款還是看政府財政實力。所以說抵押物這個東西，是便於銷售，實際意義不大。最後如果有實力不錯的擔保公司(如有債券主體AA評級)還是不錯的，一般的擔保公司，意義不大。

⑥ 2011年全國土地招標拍賣掛牌主持人資格考試時間

考試通告時間還沒有出來。按照以往的慣例是9月15左右報名，12月份考試。具體有變化的的話要等公告。先准備好知識吧，隨便什麼時候考都行。

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全國土地招標拍賣掛牌主持人
資 格 考 試 大 綱
第一部分 土地管理制度與政策
一,土地管理
1.土地的概念,特性與功能;
2.我國土地資源構成及特點;
3.土地管理的內涵與原則.
二,土地公有制
1.土地所有制;
2.土地公有制.
三,耕地保護制度
1.耕地總量動態平衡制度;
2.耕地佔補平衡制度;
3.基本農田保護制度;
4.耕地保護的經濟調節機制;
5.耕地保護中的責任制度.
四,土地用途管制制度
1.用途管制制度的概念,內涵;
2.土地現狀用途;
3.土地利用總體規劃;
4.土地利用年度計劃;
5.農用地轉用許可制度.
五,土地徵收與徵用制度
1.土地徵收與徵用;
2.土地徵收程序;
3.征地補償安置.
六,國有建設用地供應
1.供地政策;
2.供地標准;
3.供地方式及配置方式.
七,集體建設用地使用制度
1.集體建設用地類型;
2.集體建設用地使用的法律政策.
八,土地市場運行與監管
1.土地市場動態監測;
2.土地收購儲備;
3.地價監測.
九,地籍與土地登記
1.地籍管理;
2.土地登記.
十,土地執法監察
1.土地違法行為類型及法律責任;
2.土地執法監察制度.
第二部分 土地資產管理理論與實務
一,土地資產管理概述
1.土地資產管理的概念和意義;
2.國有土地資產管理制度的沿革;
3.土地資產管理的總體進展;
4.土地資產管理的任務和內容.
二,國有土地有償使用制度
1.國有土地有償使用制度及其特徵;
2.國有土地有償使用的范圍及方式;
3.國有土地有償使用方式及權能;
4.國有土地有償使用方式的適用范圍和內在聯系.
三,國有建設用地使用權出讓
1.招標拍賣掛牌和協議出讓的基本內容;
2.協議出讓的政策依據,范圍和類型;
3.政府供地環節的協議出讓;
4.原劃撥,承租建設用地使用權辦理出讓;
5.劃撥土地使用權轉讓;
6.出讓土地使用權改變用途;
7.出讓土地使用權續期.
四,國有土地租賃與作價入股
1.國有土地租賃管理的主要內容;
2.土地使用權出租管理的主要內容;
3.土地使用權作價出資(入股).
五,改制企業的土地資產管理
1.企業改制中土地資產管理;
2.改制企業土地資產處置政策;
3.改制企業劃撥土地使用權處置程序.
六,集體建設用地流轉
1.集體建設用地的概念和特徵;
2.集體建設用地流轉的現狀;
3.集體建設用地流轉的法律政策規定;
4.集體建設用地流轉試點;
5.集體建設用地流轉改革思路.
七,國有土地使用合同的規范與管理
1.出讓合同的概念與基本內容;
2.出讓合同示範文本;
3.國有土地租賃合同.
八,國有土地出讓收支使用管理
1.土地出讓金徵收與使用管理沿革;
2.現行土地出讓收支管理制度主要內容.
第三部分 土地招標拍賣掛牌理論與實務
一,招標拍賣掛牌基本內容
1.土地招標拍賣掛牌的概念和分類;
2.招標拍賣掛牌出讓的產生和發展;
3.推行國有土地招標拍賣掛牌的意義.
二,土地招標拍賣掛牌出讓政策范圍與程序
1.土地招標拍賣掛牌的法律政策依據;
2.招標拍賣掛牌出讓的原則和范圍;
3.招標拍賣掛牌出讓活動的組織實施程序.
三,出讓方案與出讓文件編制
1.出讓計劃的編制與公布;
2.接受用地申請和確定出讓方式;
3.編制宗地出讓方案和出讓文件的要求.
四,出讓中的地價評估和底價確定
1.出讓中的地價評估;
2.招標拍賣掛牌中的土地估價;
3.標底底價及其確定;
4.投標(競買)保證金.
五,競投,競買申請及資格審查
1.招標拍賣掛牌出讓申請人的條件;
2.申請類型及申請文件;
3.資格審查與確定競買(競投)人.
六,招標出讓活動實施
1.招標活動的主要程序和環節;
2.投標文件的送達和簽收要求;
3.開標活動的組織實施;
4.評標活動的組織實施;
5.定標方法;
6.《中標通知書》主要內容及性質.
七,拍賣出讓活動實施
1.拍賣會的主要程序和環節;
2.拍賣活動的注意事項;
3.拍賣成交的技術要求;
4.《成交確認書》主要內容及性質.
八,掛牌出讓活動實施
1.掛牌出讓的主要程序和環節;
2.掛牌活動的注意事項;
3.掛牌成交的技術要求;
4.掛牌截止轉入現場競價的相關要求;
5.《成交確認書》主要內容及性質;
6.掛牌出讓制度的要點.
九,招標拍賣掛牌出讓合同簽訂與結果公布
1.簽訂出讓合同與辦理土地登記的要求;
2.退還保證金注意事項;
3.公布出讓結果的具體要求;
4.招標拍賣掛牌出讓資料歸檔要求.
十,土地招標拍賣掛牌活動主持技巧
1.土地拍賣現場主持的技巧;
2.土地拍賣現場調控的技巧;
3.拍賣掛牌主持操作失誤及其糾正.
第四部分 土地相關經濟理論和法律
一,經濟理論
1.供給與需求的概念與關系;
2.收入分配理論;
3.市場競爭理論;
4.市場與政府的關系;
5.宏觀經濟問題的主要內容及表現形式;
6.宏觀經濟政策的主要內容.
二,財政基礎
1.公共財政;
2.財政支出的類型及形式;
3.財政收入的類型及形式;
4.政府預算與政府間的財政關系;
5.財政政策的主要內容;
6.土地財政的主要內容.
三,土地稅收
1.稅收的概念及其主要內容;
2.與土地管理相關的稅種內容及特點.
四,土地金融
1.土地金融概念與主要內容;
2.我國土地金融制度與政策的主要內容;
3.不動產信託的主要內容;
4.不動產抵押的主要內容.
五,會計知識
1.會計概念與主要內容;
2.資產的定義及特點;
3.負債的定義及特點;
4.所有者權益的主要內容;
5.營業收入;
6.成本費用;
7.利潤及其分配;
8.會計報表.
六,物權法
1.物權法基本知識;
2.所有權;
3.用益物權;
4.擔保物權;
5.佔有.
七,公司法
1.公司法基本知識;
2.有限責任公司;
3.股份有限公司;
4.公司合並,分立,增資,減資;
5.公司解散和清算;
6.外國公司的分支機構;
7.法律責任.
八,合同法
1.合同與合同法;
2.合同的訂立與效力;
3.合同的履行與中止;
4.合同的變更與轉讓;
5.合同的終止與解除;
6.合同的違約與賠償.
九,行政法
1.行政法基本內容;
2.行政許可;
3.行政處罰;
4.行政復議;
5.行政訴訟.
十,城鄉規劃法
1.城鄉規劃法的基本原則和總體要求;
2.城鄉規劃制定;
3.城鄉規劃的實施;
4.城鄉規劃的修改;
5.監督檢查和法律責任.
十一,拍賣法
1.拍賣法的基本原則和總體要求;
2.拍賣標的;
3.拍賣當事人;
4.拍賣程序;
5.法律責任.
十二,招標投標法
1.招標投標法的基本原則與總體要求;
2.招標;
3.投標;
4.開標,評標和中標;
5.法律責任.
第五部分 土地資產管理主要法律政策

一,法律法規
1.《中華人民共和國土地管理法》;
2.《中華人民共和國土地管理法實施條例》;
3.《基本農田保護條例》.
二,國務院文件
1.《國務院關於促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號);
2.《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發〔2007〕71號);
3.《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號);
4.《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》(國發〔2006〕31號);
5.《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號);
6.《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號).
三,國土資源部文件
1.《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號);
2.《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號);
3.《關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》(國土資發〔2007〕78號);
4.《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》(試行)與《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)(國土資發〔2006〕114號);
5.《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發〔2001〕44號);
6.《關於印發的通知》(國土資發〔1999〕222號)等.

⑦ 土地分為幾種房地產開發建設分為幾種

土地基本性質分類有：國有用地（包括出讓和劃撥）；集體用地。

土地使用用途分類：住宅用地；工業用地；商業用地。

土地特殊用地：國防用地、教育用地、公共事業用地等。

土地開發

土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。

(7)劃撥土地信託擴展閱讀：

國土資源部國家投資土地開發整理項目管理暫行辦法

第一章總則

第一條為加強國家投資土地開發整理項目的管理，切實做好耕地開發工作，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部、財政部關於《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》等有關法律法規和規定，特製定本辦法。

第二條本辦法所稱國家投資土地開發整理項目（以下簡稱「項目」）是指國家使用新增建設用地土地有償使用費上繳中央財政部分安排的土地開發整理項目。項目包括重點項目、示範項目和補助項目。

第三條項目的審查確定和組織實施應當遵循下列原則：

（一）保護和改善生態環境，促進土地資源可持續利用；

（二）增加有效耕地面積，促進實現耕地總量動態平衡與農業可持續發展；

（三）依據土地利用總體規劃（土地開發整理專項規劃），符合土地利用年度計劃；

（四）以土地整理和土地復墾為主，適度開發未利用土地；

（五）採用先進科學技術，達到經濟、社會和生態效益的統一；

（六）因地制宜，先易後難，調動社會各方面的積極性。

第四條國土資源部負責項目的審查確定、年度項目計劃與預算的編制、項目實施監督檢查及項目終驗等管理工作；地方土地行政主管部門負責組織項目申報、審核、實施、初驗及成果管理等工作。

⑧ 政信金融防控措施中的土地使用權抵押是什麼明確說明

土地抵押，就是由於政信類信託產品的融資主體多為當地政 府下屬國企，因此土地儲備較為豐富，用土地使用權作為抵押是政信類信託常見的風控措施。土地作為抵押物的首要前提就是該土地是平台公司通過合法程序取得的。
如果是出讓地，需要關注土地出讓合同、是否繳納土地出讓金，土地是否存在閑置情形。如果是劃撥土地，需要關注有無相關劃撥審批手續，劃撥土地用途是什麼，有無擅自改變用途。除此之外，還要重點關注土地評估風險以及融資人無法還款時抵押土地的變現風險。

⑨ 上海中醫看胃炎是什麼價位

區別大眾化的地方，赫爾森多了一種責任和態度。不僅是技術和設備的領先。

⑩ 哪個信託產品比較好

新華信託-華錦166號.文山市保障性住房收益權投資集合資金信託計劃

推薦理由如下：

1、政府項目：政府劃撥81畝土地用於保障房建設，總投入3.52億，其中1.52億由政府撥款，2億由新華信託募集；
（政府撥款1.52億相當於給信託資金2億做了安全墊）
2、還款來源充分有保障：保守預計銷售收入3.98億，2倍覆蓋本金，目前項目建設進度完成80%，16年前可以全部銷售完畢；
3、風控措施完善：抵押項目土地評估價值5.1億，抵押率僅為38.73%；

一、 基本要素

(1) 年化收益率：100萬≤金額≤300萬 9.5%/年
300萬≤金額 10.5%/年
(2) 信託期限： 24個月
(3) 利益分配： 按年付息
(4) 信託規模： 2億
(5) 資金用途： 用於建設文山市保障房。
(6) 產品類型： 政信類

個人觀點
這是一個中規中矩的政信項目，但融資方的資質是亮點。
1.文山城投：文山建設局100%控股國企，凈資產38.8億，資產負債率10.37%，2014年3月13日發行公司債（14文城投 代碼124541)，主體評級AA-,評定：穩定。
2.文山城投是當地最大的國有企業。在城市建設方面具有壟斷優勢，並獲得政府在資本金及資產注入土地收益返還等多方面的大力支持。
3.文山目前處於基礎設施建設和城鎮化建設的蓬勃期，受文山州政府委託，文山城投對市政道路周邊土地進行整理，可為公司帶來持續性經營收入。
4.文山州政府下文批復，在2014年至2016年將價值不低於25億元的經營性資產注入公司。