融資地塊掛鉤

A. 融資地塊樓面地價如何確定

樓面地價是指單位建築面積所分攤的平均的土地價格。房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系,一是土地本身的價格,二是規劃容積率。樓面地價的計算公式如下： 樓面地價 ＝ 土地價格 / 規劃建築面積 ＝ 土地單價 / 容積率。

B. 什麼是融資用地

一、土地融資，是金融行業中的經營模式之一，其實質是將土地作為信用抵押，以獲取資金維持經營的一種模式，其已經成為國際通用的金融模式。

二、融資用地不等於賣地。

土地融資起源於1998年實行的《中華人民共和國土地管理法實行條例》賦予了我國地方政府出讓土地的權力，使地方政府可將土地出讓以獲得土地出讓金、土地稅費等收入，並將其作為地方財源的政策支持。

在地方財政收入遠遠滿足不了城市化快速發展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融資則順運而生。

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內部融資方式包括：

（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。

自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

參考資料來源：網路-房地產融資

參考資料來源：網路-投融資規劃

C. 土地佔補平衡與用地增減掛鉤指標區別

占補平衡和增減掛鉤不同點在於：第一點不同是兩者出現前後不同，很明顯占補平衡是前輩，增減掛鉤是晚輩。

第二點不同是兩者出發點不一樣，占補平衡立足於土地管理法，非農業建設項目（不管在不在計劃內）佔用耕地就必須得補充等質等量的耕地。

簡單的說就是不補充耕地就違法，前期什麼土地預審程序就甭想過關；增加掛鉤是基於土地利用總體規劃，建新區和拆舊區是在計劃內地安排補充等質等量的耕地的項目。

第三點不同是因為增加掛鉤有關鍵詞掛鉤，掛鉤就是建新區和拆舊區是一一對應的，建新區和拆舊區可以同時進行動工；而占補平衡倒是沒這個要求，非農業建設項目佔用的耕地是馬上要用到的，補充的耕地可以是系統中任意項目的剩餘指標，只要符合要求就可以用。

就是說占補平衡可以是用現成的等質等量的耕地來補充，而增減掛鉤是新開墾開發整理項目增加符合要求的新增耕地，時序有差別。

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占補平衡提出的較早，目的主要為了保護耕地，提出建設用地佔補平衡保障耕地數量不減少，但現在基本沒有人提這個了，因為耕地數量總體趨勢一直在減少，原因除了建設佔用還有農業結構調整和退耕還林等，建設佔用要補充相應耕地是全國性的政策，只要新增建設用地都要執行這個規定。

占補平衡是基於《土地管理法》第四章耕地保護中的「國家實行佔用耕地補償制度。

城鄉建設用地增減掛鉤是指依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊和擬用於城鎮建設的地塊等面積共同組成建新拆舊項目區。

通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。

D. 如何解決小城鎮建設融資

建立健全多元化投入機制。小城鎮建設必須解決好投融資機制問題。要創新思路，建立政府主導的多元化小城鎮建設投融資機制。一是發揮政府的主導作用。各級財政都應設立專項資金，統籌安排用於支持小城鎮，尤其是重點中心鎮和特色鎮道路、排水、污水和垃圾處理等市政設施建設，或用於小城鎮重大基礎設施項目建設貸款的貼息。完善鎮級財稅管理體制，增強鎮級財政活力，小城鎮范圍內經營性用地出讓凈收入全部返還所在鄉鎮，用於小城鎮基礎設施和公共事業建設。城鄉建設用地增減掛鉤，新增地塊有償供應收益，要有相當比例用於項目區小城鎮基礎設施建設。當年收取的小城鎮建設維護稅和基礎設施配套費，年底全額返還鄉鎮。對小城鎮建設中涉及市權范圍內的行政事業性收費實行減免政策，支持小城鎮開發建設。二是按照「誰投資、誰受益」的原則，鼓勵引導社會資金參與小城鎮建設。要充分利用本地優勢，實行優惠政策，開展招商引資；對部分市政公用設施和社會公益項目採取拍賣、租賃、承包、轉讓等方式，實行市場化運作，增加城鎮建設投入。三是利用房地產開發促進基礎設施建設。將城市房地產開發引入小城鎮，制定小城鎮房地產開發的土地支持政策。各縣市每年應統籌安排一定比例的農用地轉用計劃，用於支持小城鎮建設。土地利用總體規劃應根據小城鎮發展規劃的需要及時修編，為小城鎮發展預留空間。城鄉建設用地增減掛鉤形成的土地指標，按一定比例用於小城鎮建設。對重點中心鎮和特色鎮的用地計劃實行單列，優先保障用地供應，減免房地產開發建設相關規費，降低房地產開發成本。

E. 土地掛鉤試點，中央是宣布失敗了嗎

城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，是指依據土地利用總體規劃，將若干擬復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用於城鎮建設的地塊（即建新地塊）共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地復墾，最終實現項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質量不降低，用地布局更合理的土地整理工作目標。通過科學實施「掛鉤」試點項目，不僅緩解了用地壓力，促進了經濟發展，而且有力支持了新農村建設，走出了一條依法管地、科學用地、和諧發展的新路 在我們這地方新農村建設好像不是在給農民造福，農民失去了地，幾萬塊買斷了農民生活來源，有的是被迫農民上樓，表面是富裕了，實際上吃的是酸菜蘿卜，其他的就不說咯，你也知道，，，，，，，，而且樓市好的時候很積極的進行工作。從去年開始 ，建設樓房工程延緩，資金不到位。樓雖然沒爛尾，但質量問題是個極大的問題。有沒什麼有力監管。現在補償不到位。賣地得來的錢也沒給農民，拆房子補償也比同鄉鎮的低，很多人不願意搬。但是樓又蓋起來了，不能空著，後期工程又沒錢蓋。導致如果拆遷，房子不夠搬的，只能一人分個30多平米，置換多出的面積先欠著，等後續工程蓋樓，這個基本就等於打白條。，。。不搬呢，就空閑了大批房子，質量不好 又賣不出去，。政府部門天天跑戶做工作號召搬遷，而且耕地根本就是佔了就沒了，想恢復耕地面積估計怎麼也得十幾年下去。更可怕的是，賣地給企業了，帶動了周邊。現在村子裡大好的耕地都種成了樹，等再次征地好換錢。。現在村民基本就是托著，因為樓是10年開始蓋的，蓋了2年多剛起主體。估計要拖著等樓房成危房，這問題就解決了。。。現在政策要怎麼改 下一步會怎麼辦呢。我們是山東省 詳細的給追加高分

F. 建設用地增減掛鉤中劃撥方式供地的建新地塊資金來源有哪些

鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，是指依據土地利用總體規劃，將若干擬復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用於城鎮建設的地塊（即建新地塊）共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地復墾

G. 土地增減掛鉤簡單的說什麼意思

簡單地說，土地增減掛鉤就是城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，是指依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用於城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區（以下簡稱項目區）。

通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。

土地增減掛鉤的作用：有大量集體建設用地遠沒有得到充分利用，在城鄉統籌的方略下，可以做到既通過保護耕地直接保護農業，又充分利用城鄉建設用地發展工業和城市、最後間接刺激農業的發展。

(7)融資地塊掛鉤擴展閱讀：

根據《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》第三條規定，掛鉤試點工作應以落實科學發展觀為統領，以保護耕地、保障農民土地權益為出發點，以改善農村生產生活條件，統籌城鄉發展為目標，以優化用地結構和節約集約用地為重點。具體遵循以下原則：

（一）以規劃統籌試點工作，引導城鄉用地結構調整和布局優化，推進土地節約集約利用，促進城鄉協調發展。

（二）以掛鉤周轉指標安排項目區建新拆舊規模，調控實施進度，考核計劃目標；

（三）以項目區實施為核心，實行行政轄區和項目區建新拆舊雙層審批、考核和管理，確保項目區實施後，增加耕地有效面積，提高耕地質量，建設用地總量不突破原有規模；

（四）因地制宜，統籌安排，零拆整建，先易後難，突出重點，分步實施；

（五）尊重群眾意願，維護集體和農戶土地合法權益；

（六）以城帶鄉、以工促農，通過掛鉤試點工作，改善農民生產、生活條件，促進農業適度規模經營和農村集體經濟發展。

H. 土地增減掛鉤是怎麼回事

一、土地增減掛鉤即城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤。

1、是指依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用於城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區。

2、通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。

二、城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的多重效應主要體現：

1、增減掛鉤是推進城鄉統籌和社會主義新農村建設的有效機制。

2、增減掛鉤是促進耕地保護和節約集約用地的重要途徑。

3、增減掛鉤是優化土地利用結構和空間布局的重要舉措。

4、增減掛鉤是深化農村土地管理制度改革的助推器。

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土地增減掛鉤房屋拆遷補償標准：

一、補償是否合理應當建立徵收是否合法的基礎上。建議首先核實徵收審批手續合法性，徵收批准時間直接決定補償標准。

二、具體涉及到土地、房屋、林木等地上附著物以及相關經營損失等征地補償標准以征地批准機關批復的徵收方案以及當地征地區片地價等規范性補償文件為准並結合相應市場評估值。

三、政府只有依法實施徵收並依法將徵收補償款全部落實到位的情況下，方可動土施工。

四、征地中拆遷農民住房應給予合理補償，並因地制宜採取多元化安置方式，妥善解決好被拆遷農戶居住問題。

1、在城市遠郊和農村地區，主要採取遷建安置方式，重新安排宅基地建房。拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被徵收的宅基地。房屋拆遷按建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的征地標准補償。

2、在城鄉結合部和城中村，原則上不再單獨安排宅基地建房，主要採取貨幣或實物補償的方式，由被拆遷農戶自行選購房屋或政府提供的安置房。被拆遷農戶所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和，應能保障其選購合理居住水平的房屋。

I. 土地增減掛鉤的掛鉤區是什麼意思

土地增減掛鉤的掛鉤區意思如下：

1、是指依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用於城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區。

2、通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。

(9)融資地塊掛鉤擴展閱讀：

土地增減掛鉤是通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。通俗點說就是拆除農民的宅基地用以置換城市發展所需的商業用地和工業用地。

農村土地增減掛鉤拆遷宅基地補償：

1、土地法修正草案明確單獨補償農村村民住宅。草案規定，徵收農民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區、直轄市可以規定補償安置的具體標准。

2、征地補償內容增加了對宅基地的補償和社會保障補償。修正案草案規定，征地補償包括土地補償，被征地農民的安置補助與社會保障費用，農民村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。

3、在住房保障方面。將對城市規劃區內的被征地農民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償；城市規劃區外則安排宅基地重建住房並按照新建房屋成本給予補償。

J. 土地增減掛鉤中出讓地塊財務成本怎麼計算

其實異地施工與本地施工不同之處就在於人工費、材料費、機械費的價格是不同的，如果是計算工程預算費用的話，就使用當地的定額和取費標准，人工費、材料費、機械費按照當地政府主管部門規定的費用進行調差。如果是計算成本費用的話，則按照當地