城市信託風險

1. 信託產品包含了哪些要素

收益率、產品期限、交易結構、風險控制措施、流動性。

收益率：

收益率是信託產品的基本要素，信託產品的收益率是指信託合同中約定的該信託產品受益人可能獲得的預期收益率。

由於信託產品不能承諾保底收益，因此信託公司通常以預期收益率的形式向投資者展示產品收益水平。

以融資類集合資金信託計劃為例，一般情況下投資人的預期收益加上受託人信託報酬、銀行保管費、財務顧問費等信託費用後的總和即為融資方承擔的總融資成本。

產品期限：

產品期限是信託產品另一個基本要素，信託產品的期限是指信託合同規定的信託成立日至信託終止日之間的時間長度，一般在信託合同中體現為一個固定的期限。

有的期限是以「M年+N年」的形式出現，通常是指在信託存續期限達到M年時，如果滿足信託合同約定的延期條件(比如信託財產未完全變現)，信託則可延期N年。

信託產品期限與投資期限是兩個不同的概念，一般情況下投資者的投資期限即為信託產品的信託期限，但是對於設置開放期且開放期內可以申購贖回的信託產品，投資期限則可能會短於信託期限。

比如一個信託項目信託期限是3年，在信託計劃每滿1年開放，則投資該信託計劃的投資者的投資期限可能為1年、2年、3年。

交易結構：

交易結構是對信託期限、收益率、資金運用方式、投資領域、風控措施等各個信託產品要素的架構和組合。

我們可以形象的把交易結構理解成是把信託產品的「人、物、事」連接起來的機制。

「人」即為信託當事人，包括委託人、受託人、受益人等;「物」即為信託財產，其在不同階段有不同的表現形式，同時由於資金運用方式不同也有所區別。

「事」即為委託人將其合法擁有的財產(如資金或財產權等)委託給受託人，由受託人按照委託人的意願對信託財產進行管理和運用，並實現受益人信託利益的一系列行為。

風險控制措施：

風險控制措施是信託產品設計中的核心，信託項目風險控制貫穿項目審查、產品設計、到期兌付等從項目篩選到項目終止的各個階段。

如項目審查階段通過遴選交易對手、盡職調查、中台獨立審查進行風險控制;產品設計中通過抵押質押擔保等手段及交易結構設計進行風險控制。

信託到期後通過資管公司接盤、股東協調等措施應對可能的風險。

流動性：

信託產品的流動性，可以理解為投資者將持有的信託受益權轉換為現金資產的難易程度，可以用變現時的最大損失來衡量，變現時的損失越大，變現就越困難，則其流動性就越弱。

從信託產品成立到終止的各個階段，理論上信託受益權可以通過轉讓、贖回、終止分配或者質押貸款的方式轉換為現金資產，從而滿足投資者的流動性需求。

信託產品是指一種為投資者提供了低風險、穩定收入回報的金融理財產品。信託品種在產品設計上非常多樣，各自都會有不同的特點。各個信託品種在風險和收益潛力方面可能會有很大的分別。

貸款信託是指通過信託方式吸收資金用來發放貸款的信託方式。這種類型的信託產品，是數量最多的一種。

貸款作為一種傳統業務，業務流程相對簡單，風險控制方法比較成熟，所以信託公司在展業初期，選擇這種方式進入市場、樹立公司品牌也就順理成章了。

採取貸款方式進行投資，使得這類信託產品在收益風險上具有以下幾個特點：

首先，項目的收益是封頂的。收益來源於貸款利息，執行人民銀行相關利率標准。這意味著委託人的收益高限是貸款利率，而且面臨著信託公司提取管理費用，可能對這一收益產生抵扣。

不同的管理費用計提方式意味著收益抵扣的程度是不一樣的，直接影響著投資人的收益。

其次，盡管信託公司基於自身的專業技能挑選了相關的項目進行貸款，但由於信息不對稱，只能依賴對信託公司的信任。

而信託公司整頓完畢，自身的信譽機制並沒有建立起來，貸款的信用風險必須通過外部機制來控制。

所以信託的風險控制對投資人來說是重要的，首先要了解和判斷是否對此投資。

權益信託類：

這一類型的信託產品，是通過對能帶來現金流的權益設置信託的方式來籌集資金，其突出優點就是實現了公司無形資產的變現，從而加快了權益擁有公司資金的周轉。

實現了不同成長性資產的置換，有利於公司把握有利的投資機會，迅速介入，實現公司價值的最大化。

融資租賃信託：

信託公司以設立信託計劃的方式募集信託資金,將其運用於融資租賃業務,通過嚴格專業化、流程化的管理，通過定期收取租金，實現信託收益，為社會投資人提供安全、穩定回報的理財回報。

不動產信託：

土地與地上或地下的各種建築設施統稱為不動產。現行一般投入房地產開發類企業較多。

自2007年3月1日起實施的《信託公司管理辦法》和《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》( 以下簡稱「新辦法」)一年多以來，我國信託業邁上了規范化發展的道路。

突出表現在信託產品創新十分活躍，可以說信託行業的發展進入了快車道，信託產品也有先前的較單一類品種，向創新之路邁進。

參考資料來源：網路：信託產品

2. 我們小城市，我想買中融信託或者中信信託信託產品，怎樣更安全地操作

異地購買需要注意的是找好一個有銷售此類產品的靠譜公司，讓理財經理幫你推薦產品，你選好產品後，讓理財經理幫你預約額度，等打款的時候通過銀行轉賬打款，需要注意的是，首先確定打款的賬戶是信託公司名義開頭的賬戶（可以致電信託公司確認，不過我打了中融的不行，服務有點不到位），其次是打款後保留打款憑證，等理財經理給你寄送合同，然後你留一份，剩餘的兩份寄回去，包含打款憑證復印件，銀行卡/存摺復印件，身份證復印件等，這個理財經理都會給你說的。然後，大約20天，理財經理會把信託公司的確認函寄給你。
信託吧裡面有充足的知識可以學習

3. 盲目信託是什麼意思

顧名思義，浪費者信託就是為那些家境雖好生活卻沒有節制、自控能力差的人設計的制度。在中國有「紈絝子弟」的說法，指的就是這種人。盲目信託則是指信託的委託人拋棄對信託財產的所有支配權，由受託人擁有充分的自由裁量權來管理和處分信託財產，委託人和受益人對信託財產的投資情況放棄任何知情權，也無權干預。
為什麼自己的錢要別人控制？為什麼自己的孩子要受他人管理？為什麼作為財富的主人卻心甘情願放棄知情權和干預權？答案很簡單：溺愛害人害己，無自控能力的人害己害人，於是就需要外界和制度來糾正。俗話說得好，沒有規矩不成方圓。
浪費者信託是一種委託人出於保護受益人的目的而設立的信託。比如知道孩子有各種惡習又屢教不改，父母可以將孩子生活費用交給受託人或者信託公司。在這種信託中，受託人控制著信託收入和支出，按照受益人的實際需要將生活費少量發放給受益人。受託人還可以繞過受益人，直接支付給向受益人提供服務的第三方，比如向學校直接支付學費，向旅行社直接支付機票和住宿費，以免受益人截留挪作他用。受託人甚至無須咨詢家長就可以拒絕受益人某些奢侈性消費的要求，比如去酒吧和不良夥伴們喝酒。
這種信託專門針對受益人的浪費習氣，避免被委託的財產被其恣意揮霍。為了使信託財產始終處於安全狀態，委託人還可以在信託文件規定嚴格禁止受益權的轉讓，受益人不能提前終止或向債權人轉讓、抵押信託財產及收益。同時規定如果受益人欠債，其債權人在信託財產事實上轉移給受益人之前不能接近或得到受益人的利益。換句話說，受益人的債權人對信託中利益無權作出主張。如此一來，即便受益人是個揮霍無度的人，向其分配的財產也不會被債權人合法收走。
這種浪費者信託不僅可以用於對晚輩而且可以用於對長輩的限制上，比如富裕又有孝心的子女直接將費用支付給養老院而不是讓老人自己支付，這樣還能避免後者陷入騙子的陷阱。信託限制性消費就能起到未雨綢繆的防範作用，能讓分辨力下降又固執己見的老人避免落入欺詐陷阱，安享晚年。
盲目信託就是委託人給予充分的信任，讓受託人全權管理信託財產，自己不參與、不過問、不幹涉。這種盲目信託在法制嚴格的西方國家主要適用於公職人員以及公司高管等個人理財，因其工作性質而與其決策地位之間產生利益沖突，因此立法者往往要求這些人利用盲目信託來隔離其個人財產的投資管理以避免可能出現的利益沖突以及內幕交易，從而確保其決策的客觀公正。
同時，盲目信託的受託人必須是獨立於委託人影響之外的金融機構，委託人不能持有其相當比例的股份或對該機構有實質性影響。這時委託人必須簽訂合同主動放棄許多權利，包括：不得對受託人的營運管理方式做出指示，不得要求受託人提供賬目報告，不得任意取消受託人做出的營運管理決策，也不得變更受益人等。
不僅針對公職人員和金融機構高管，盲目信託在日常生活中也能發揮作用。以真人為原型的著名電影《公民凱恩》講的是在1868年，凱恩的母親從一個拖欠房租的住客那裡獲得了一個廢礦的開采證，結果後來證明它實際上是一個金礦，蘊藏量佔世界第三位。在一夜暴富的情況下母親並沒有沖昏頭腦，她冷靜地以礦產開采權人的身份，不顧凱恩父親的反對，委託銀行家泰徹的公司全權管理這份剛剛獲得的產業，並且將幼年兒子凱恩交給銀行家泰徹照管。讓其帶往大城市受正規教育，離開自己所在的窮鄉僻壤。
泰徹對於受託的財產進行了合理的經營管理。他為凱恩置辦了不少家業，其中一項重要的事情就是為他買下了紐約的《問事報》。正是這份報紙，使凱恩走上報業大亨之路，成為一名偉大的企業家和慈善家。
令人印象深刻的是在這個信託過程中，家庭婦女出身卻獨具慧眼的母親認定泰徹作為受託人後堅定不移地對其全權委託，而泰徹也只接受委託人凱恩母親的指令，而不理會凱恩父親節外生枝的建議。對泰徹來說，委託人是委託人，凱恩父親是凱恩父親，所以他必須忽視凱恩父親的干涉。
所以，有盲目信託的委託者就得有盲目信託的執行者，或者說忠於職守的受託人。只有這樣，信託關系才得以平衡，信託效果才能凸顯。
浪費者信託在美國得到了廣泛的承認，只是委託人不可以設立以自己為受益人的浪費者信託。在這種信託中，委託人通常賦予受託人強大的自由裁量權，最主要的目的，就是為了避免受益人揮霍的風險。
在這兩種信託中，既然委託人不能用知情權來保護自己，他們憑什麼相信受託人不會損害自己的利益呢？這是因為，他們對這項制度存在著信任。那就是：良好的社會風氣，健全的信用體系，規范的法製法規和值得信賴的受託人或者信託公司。在西方國家，受託人或者是德高望重的人士，或者是擁有幾十年甚至百年的老店，他們的信用記錄歷史悠久還有案可查。所以，委託人敢於信任，受託人值得信賴。
從信任者與置信對象之間的關系遠近來分，信任是可以大致分為以下四個層次的。第一層次是家人之間的信任，也就是親族信任或血緣信任，這種信任古往今來一直存在，選擇的餘地有限；第二層次是朋友之間的信任，也就是品德信任，選擇范圍廣泛，人擇友而處，品德高的聲望高朋友也多；第三層次是合同各方之間的信任，也就是契約信任，這是高一層的階段，人們可以和不認識的人進行各種約定，違反者就被訴諸法律；第四層次則是社會角色之間的信任，也就是制度信任，這是更高層次的約定，有法制和行政手段的雙重保證。
由此可見信任並不是一成不變的范疇，它經歷了親緣信任、友情信任、契約信任、制度信任等多個發展階段。盡管沒有前兩層信任，如果相信契約和制度，那浪費者信託和盲目信託都不是問題，不僅子女，連江山都可以託付。

4. 投資信託安全嗎

任何投資，沒有絕復對的安全制
優勢：
1、比較合規，信託產品為信託公司發行，信託公司為正規金融機構，需要通過銀監會的審批
2、風控措施，信託產品有設計上有借款主體審核、抵押物審核、還款來源審核、額外擔保、資金用途調查等風險控制手段，以保證信託資金的本息安全
3、隱性兜底，信託公司的股東為實力較強的集團公司，一般為了保住信託牌照，股東承擔隱性的兜底，具有一定的保障
劣勢：
1、投向行業多為銀行信貸受限制行業，類似地產、政信等項目風險會較為集中
2、影子銀行角色，受經濟環境影響較大
補充：因此信託產品只能說是相對安全，最好選擇具有國企背景的信託公司發行的產品。

5. 現在買信託靠譜嗎風險大不大中信信託的產品如何，收益穩定嗎

信託的現狀是仍然沒有公司敢於打破剛性兌付。就像最近陝國投拿出了5.8億進行本息兌付其出問題的信託計劃。（關鍵字：裕豐）。
我們回過來看，現在的信託有一法三規，銀監會的監管也越來越嚴，就是為了盡可能的減少，風險事件的出現。
剛性兌付，實際上是不合常規的。哪有投資行為，是必須要讓投資平台自己去兜底的？
再者，如果整個行業都是依照剛性兌付這個原則來進行推介，那還需要劃分各種項目嗎？只需要看哪個項目收益高就去買哪個就可以了。信託項目的核心是風控，我們可以這么理解。現在的信託仍然是固定收益，但是我們一定要居安思危，把自己放在一個真正的信託合格投資者的位置上，依照自己的風險抵禦能力，選擇合適自己的項目。
打一個不恰當的的比方：一個國內一級城市的政信項目其唯一的抵押物是價值其融資量三倍的土地使用權，100萬年收益為9%。
而另外一個項目是國內二級城市的房地產信託項目，其的抵押物是融資方100%的股權質押，其評估價值僅為融資量的2倍，100萬年收益也為9%。
很明顯，第一個項目更具投資價值，但如果這時第2個項目，變為國內一級城市，抵押物驟增3倍，年收益在增加0.5%，那麼這個項目，完全可以在極短的時間內，完成融資事宜。

以上是胡鄒，如果覺得我說的不夠明確可再追加提問。

中信信託的產品如何，收益穩定嗎？
中信信託的情況我就不詳述了。有過出問題的項目，但據了解都已經剛性兌付。
後半個問題真的讓人沒辦法認真回答。你說收益穩定嗎？如果中信出一款浮動收益類信託產品，那能穩定嗎？固定收益類信託，合同上都是寫的「預期年化收益率」，但是到目前為止這個信用依然得到保證。這就是從信託公司到銀監會都一直在追求的事情。

6. 如果在的城市沒有信託公司 又想投資信託的理財怎麼辦

大部分信託公司目前直銷能力還是比較弱的，體現之一就是偏安一方，沒有像銀行一樣鋪開設點，一般只在注冊地或北上廣設置財富中心。但是信託公司的產品實際上面向全國（部分屬地要求產品除外），即使是北上廣等一二線城市，也不是每個信託公司都有駐點，異地預約購買在信託認購環節是很正常的。
選信託網提示，投資者只要主意好以下幾點，就不用太過擔心：
1、信託合規投資者
投資信託之前，先了解以下，自己是否是信託的合格投資者？
我們國家從信託投資者的財富積累、收入水平、既往投資經驗等方面嚴格規范了信託投資者的范圍。在目前的固收理財中，信託可以說是除銀行理財外安全性最高的投資品類了，但仍然要強調的是，信託是非保本的投資。投資者在決定進行信託投資時，務必按照合格投資者的要求，對自己的風險承受能力做一個簡單的評估。

7. 關於挑選信託，投資組合如何分散風險

今年以來，資管市場頗不平靜

從年初的頭部網路借貸平台，到260多家私募的跑路，再到信託產品的接連違約，上半年可謂是轟轟隆隆，雷聲不斷；

當下一個時期屬於經濟增速的換擋期，金融供給側結構改革步入深水區；加上復雜的外部經濟環境和《資管新規》的大限，金融業風險在近半年的時間得到了集中的釋放和爆發，不光是私募和網路借貸，甚至連信託公司發行的主動管理產品和券商的資管計劃，紛紛出現暴雷和違約，讓人猝不及防。

現實中表現為引入第三方公司，進行一個資金差額補助和擔保，考察擔保措施要著力考察擔保人公司的實力，這個和之前考察交易對手實際是一個性質，這里便不再贅述。

信託風險持續，且行且珍惜。

本文在簡要介紹了當前信託業風險現狀，然後梳理了信託投資存在哪些風險，包括市場風險、信用風險，流動性風險、管理和操作風險的諸多方面。同時針對這次的風險，列出了投資者重點關注的幾個方面。

交易對手的實力，第一還款來源和用途，抵押質押情況，交易結構以及擔保措施等。這五個方面，能夠幫助投資者構建一個基本的觀察信託的一個維度和視角。當然本文只是一個引子，每一個風險點和每一個判斷標准之後，都是一篇文章，連起來就是一本教科書式了，這里只是做一個概括和說明，

8. 信託投資安全嗎

信託投資概念：
信託投資，是金融信託投資機構用自有資金及組織的資金進行的投資。以投資者身份直接參與對企業的投資。信託投資屬於一種理財方式，是一種特殊的財產管理制度和法律行為，同時又是一種金融制度。信託與銀行、保險、證券一起構成了現代金融體系。信託是一種以信用為基礎的法律行為，一般涉及到三方面當事人，即投入信用的委託人，受信於人的受託人，以及受益於人的受益人。

目前市場上信託產品分類主要有以下幾種：
1.基礎設施信託產品分類
這是一種風險較小的信託產品分類，主要用於地方政府的基礎設施建設。由於有政府信用作保障，甚至得到當地立法機關的認可，批准同意將信託計劃還貸資金本金和利息納入同期年度財政預算。因此，此類信託具有風險較小，收益穩定、市場影響力大等特點。
2.房地產信託
這是最常見的信託產品分類，在產品設計中一般會把已建成房產或土地進行超值抵押，把房產建成後的銷售收入或租金收入作為信託收益。隨著國內房地產政策的調整，此類產品的風險較大。
3.股權投資
股權投資是目前相對比較廣泛的信託產品，有的信託產品募集資金投向某個有限合夥企業、從而實現間接的股權投資;有的則通過直接質押融資方股權(包括上市公司股權)或者購買股權收益權等方式實現股權投資收入，這類產品也通常輔助有相關的抵押、擔保等信用增級措施，實現以股為主、股權+債權的信託產品系列。
4.其他類別
在近年的信託發展過程中，各種信託資金池的產品開始逐步發展壯大，但因為這些信託產品屬於創新型業務，規模以及存續時間等都需要時間來驗證，因此暫時歸為其他類別。

資金安全：
任何投資都存在風險，信託投資也是如此。信託類投資相對安全，信託資金的投向(投資方向)一般為政府基礎設施建設類(城市建設、修路等)和房地產類(商業地產和保障房建設等)以及工商企業融資貸款類(上市公司融資貸款等)。

9. 如何規避房地產信託投資風險

1、房地產債權信託

房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。

根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：

四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證

三成：
自有資本金投資比例達到30%

二級：
具有房地產開發二級資質

房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）

房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。

2、房地產股權信託

房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。

股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司

與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。

房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等

3、房地產財產權信託

房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。

(一)房企作為委託人的財產權信託

以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。

(二)個人作為委託人的房地產財產權信託

個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。

房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。

房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。

房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。

我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。

4、房地產資產證券化信託

資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。

不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）

5、基金化房地產信託

基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。

信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。

下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？

判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；

3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；

4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。