信託土地儲備

A. 五洲國際是否詐騙公司

截止2018年11月30日，五洲國際控股有限公司尚未被認定為詐騙。五洲國際控股有限公司債務違約，約有13.6億債券到期無法償還。

2018年7月5日，五洲國際公告，其一項違約事件已發生並持續進行，部分債權人已經發出要求提早還款通知書，金額合計約人民幣10.02億元。此外，五洲國際已接到五項與償還貸款有關的民事呈請，涉及債務總金額人民幣4.844億元。

五洲國際透露，董事會現正與債權人磋商，務求延長還款期及尋求替代的還款安排。同日，五洲國際在港交所復牌，股價從5月25日停牌時的0.068港元再跌7.94%至0.058港元，總市值跌至2.89億港元。

上市五年，五洲國際的業績表現難言亮眼，銷售額、利潤下滑、負債攀升成為了五洲國際的寫照。如今，「債務違約」的重拳正在成為壓倒駱駝的那棵「稻草」。

根據五洲國際披露，觸發本次債務違約事件的是日期為2013年9月26日發行的美元優先票據，本金額為1億美元，年利率為13.75%。

2014年1月8日和2015年6月25日，該筆票據經歷了兩次增發，金額均為1億美元，年利率同樣為13.75%。

三筆票據被並為一類，總金額為3億美元，全部沿用2013年票據的條款及條件，且均於2018年9月26日到期，每半年支付一次利息。

該等票據的第6.01(e)條契約協議規定，如若五洲國際或其任何附屬公司的未償還本金額合共為750萬美元或以上的任何債務，發生導致有關持有人宣布該債務於其指定到期日之前到期及應付的違約事件，或於到期時未能償還本金額，則屬發生違約事件。

按年利率13.75%的票據計算，一筆1億美元票據每年需支付利息為1375萬美元，每半年支付687.5萬美元，以上述750萬美元未償還本金額的紅線推算，五洲國際上一個半年應該未能如期支付利息。

未能及時支付利息，加上票據即將於9月26日到期，不少債權人已經表現出擔憂。五洲國際透露，因該違約事件，已經接獲其債權人發出要求提早還款通知書的金額合共為約人民幣10.02億元。若干債權人雖未要求提早償還，但亦聲稱該等債務即時到期需償還。

上述三筆美元票據，是五洲國際自2013年上市以來為數不多的幾筆票據，除此之外，該公司還於2014年9月14日發行過本金總額為1億美元的可轉股票據，年利率7%，分兩批發行，2019年9月30日到期。

屋漏偏逢連夜雨，美元票據發生違約事件之外，五洲國際還因為未能及時還債導致官司纏身。據五洲國際介紹，截至公告日已接到五項與償還貸款有關的民事呈請，涉及債務金額人民幣4.844億元。

具體來看，其中兩項控告來自中國華融資產管理股份有限公司上海市分公司，債務金額分別為人民幣5500萬元和1.45億元。

兩項控告來自上海律棣資產管理有限公司，債務金額分別為人民幣4000萬和1億元，一項控告來自東亞銀行（中國)有限公司南京分行和無錫分行，債務金額為人民幣1.444億元，全部訴訟均發生於2018年5月份。

事實上，五洲國際資金吃緊、償債能力不足的跡象在今年3月份已經開始顯露。來自中江國際信託股份有限公司一份文件顯示，金鶴287號信託計劃發行規模為1.8億元，於2017年3月3日成立的第一期共計8850萬元，其中3000萬元1年期，2570萬元1.5年期，3280萬元2年期。

截至2018年3月15日，借款人無錫五洲商業管理有限公司應於2018年3月3日支付的一年期3000萬信託貸款中，有本金2500萬元尚未支付，已屬違約。

當時，五洲國際以「公司屬港股上市公司，在3月30日發布2017年財報前財務需要關賬，所以不能在協議期內兌付」的理由否認，並強調經過協商中江國際同意延期至3月31日前兌付，金鶴287號事並非違約事件。

而讓五洲國際頭疼的還遠不止這些，其需要償還的短債不在少數。2017年年報顯示，五洲國際需於一年內償還的債務包括，計息銀行及其他借貸約人民幣32.4億元，公司債券約19.06億元（2016年僅為5.09億元），以及上述3億美元優先票據。

債務問題往往容易牽一發而動全身，部分債主已經在行動，而一旦資金的虧空無法及時填補，五洲國際的債務問題很有可能將引起連鎖反應。

成立於2004年的五洲國際，起家於江蘇無錫，至今已經發展了14個年頭，它致力於成為領先的綜合物流平台開發和運營商，核心產品為商貿物流中心和多功能商業綜合體。

年報顯示，截至2017年底，該公司發展項目達41個，其中，25個為商貿物流中心，15個為多功能商業綜合體以及1個住宅項目。

「售後返租」是五洲國際最主要的商業模式，但這種模式一直以來都備受質疑。一方面，五洲國際進入的城市大多是無錫、鹽城、淮安、南通、江陰、宜興、大理、保山、襄陽等三四線城市，這些城市可以避免與其他大開發商正面競爭，但往往缺乏商業氛圍。

另一方面，五洲國際的運營管理能力仍有待提高。2017年，五洲國際董事長舒策城曾說過，「在進入一個新城市之前，我們問之前的經營戶來不來，他們確定來才開發，這樣做有助於減少專業市場招商的壓力，是五洲的優勢。」

在項目開發前已經敲定商戶，確實保證了招商率，但這無疑也讓五洲國際的擴張處於被動狀態。事實上，市場的質疑不無道理，至少在業績表現上，五洲國際目前給出的成績單並不亮眼。

2013年成功登陸港交所是五洲國際的一個重大轉折點，這一年五洲國際實現銷售額51.84億元，銷售面積68.2萬平方米，同比分別增加87.8%及105.8%，這是五洲國際截至目前為止僅有的一次「大躍進」。

2014年，五洲國際銷售額達66.12億，但增長率降至27.5%。再之後，五洲國際就步入了下坡路，2015年銷售額為60.18億，2016年40.68億，2017年微升至44.42億。

其利潤表現也是反反復復，整體處於走下坡路的趨勢，2015年五洲國際錄得虧損4.82億元，2017年虧損進一步擴大至5.18億元。

與銷售額、利潤下滑相對的是，五洲國際節節攀升的負債。年報數據顯示，五洲國際總負債已從2013年的114.37億元上升至2017年的210.59億元，凈負債比率從2013年的60%上升至247.5%。

而一直強調做輕資產管理的五洲國際，目前並未能從租金或管理費上獲取過多的收益。截至2017年12月31日，五洲國際出租投資物業所得租金收益約為1.06億，同比減少9.5%；商業管理服務收益約1.48億，同比增長45.8%。

不難看出，現階段單靠租金或管理費收入無法支撐五洲國際的後續發展，銷售物業依然是最大的動力。五洲國際顯然也意識到了這點，在2017年年報中，該公司第一次提出了要適當加大住宅土地儲備比例，改善經營現金流，加速去庫存，降杠桿。

2017年6月，五洲國際宣布收購浙江紹興嵊州檀山府、河北邢台月晟·天璽台兩個高端住宅項目。這被五洲國際視為首次發力純住宅項目，是五洲國際正式啟動純住宅地產業務的開端。可是此時的發力已經有些為時已晚，在住宅項目還未給公司帶來現金流的時，其就已經率先陷入了資金的泥潭。

2017年，五洲國際的現金余額為18.38億，這對於目前龐大的債務來說，顯然是杯水車薪，而在目前違約事件不斷，且國內融資收緊的情況下，五洲國際想要繼續融資還債，難度不小。

難關面前，選擇攜手共渡的人也在減少。6月25日，五洲國際非執行董事王威辭任。6月30日，五洲國際公司秘書及公司授權代表尤智權亦正式辭職。

B. 中國土地儲備融資模式有哪些

1，中國土地儲復備融資模式有：
（1）土製地財政：土地是政府的壟斷資產，可以「低收高賣」，形成的壟斷利潤收歸財政。
（2）經營城市：主要是經營城市土地資產，政府利用行政手段對土地資源通過資產經營的方式，實現城市土地資產的保值增值。
（3）儲水池、中轉站：土地儲備就是政府把城市發展需要的土地提前征回來、收回來，一是降低土地徵收、收購成本，二是保證建設及時使用，起到儲水池、中轉站的作用。
2，土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。

C. 商業知識競賽題目

1、判斷更正：商業銀行因吊銷經營許可證被撤銷的，中國銀監會依法組織成立清算組，進行清算。商業銀行不能支付到期債務，由中國銀監會直接宣告其破產並組織人員進行清算。

參考答案：錯。商業銀行不能支付到期債務的，經國務院銀行業監督管理機構同意，由人民法院依法宣告其破產。商業銀行被宣告破產的，由人民法院組織國務院銀行業監督管理機構等有關部門和有關人員成立清算組，進行清算。

2、判斷更正：銀行業金融機構有違規經營、經營管理不善等情形，不予撤銷將嚴重危害金融秩序、損害公眾利益的，國務院銀行業監督管理機構應當向工商管理部門提出建議，由工商管理機構予以撤銷。

參考答案：錯。國務院銀行業監督管理機構有權予以撤銷。

3、商業銀行對集團客戶授信應遵循以下三條原則：統一原則、適度原則和預警原則。

4、判斷更正：銀行業自律組織的章程應當報國務院銀行業監督管理機構審查批准。

參考答案：錯。報國務院銀行業監督管理機構備案。

5、判斷更正：銀行業金融機構及其工作人員對監管機構的處罰決定不服的，可以申請行政復議，也可以向人民法院起訴訟。

參考答案：正確。

6、判斷更正：在接管、機構重組或者撤銷清算期間，經國務院銀行業監督管理機構負責人批准，對直接負責的董事、高級管理人員和其他直接責任人員，國務院銀行業監督管理機構可以決定禁止其轉移、轉讓財產或者對其財產設定其他權利。

參考答案：錯。國務院銀行業監督管理機構不能決定，但可以申請司法機關禁止其轉移、轉讓財產或者對其財產設定其他權利。

7、《企業集團財務公司管理辦法》中規定財務公司的年度審計報告應該於每年的什麼時候之前報送中國銀監會？

參考答案：每年4月15日前。

8、世界上歷史最悠久、最大的國際金融中心是（A）。

A、倫敦 B、巴黎 C、法蘭克福 D、紐約

9、判斷更正：日本武士債券是指日本人在外國債券市場發行的日元債券。

參考答案：錯。日本武士債券是指外國人在日本債券市場發行的日元債券。

10、資本市場是長期資金市場，請問以下哪些屬於資本市場。

A、股票市場 B、債券市場 C、基金市場 D、回購市場

參考答案：A、B、C。

11、按照貨幣的流動性，一般將貨幣供應量分為M0、M1、M2三個層次,請問，居民儲蓄存款屬於哪個層次？（C）

A、M0 B、M1 C、M2

12、引發通貨膨脹的原因主要哪些？（A、B、C）

A、成本推進 B、結構失調 C、需求拉動 D、貨幣貶值

13、商業銀行在中華人民共和國境內設立分支機構，應當按照規定撥付與其經營規模相適應的營運資金額，但是撥付各分支機構營運資金額的總和，不得超過總行資本總金額的（C）。

A、30% B、50% C、60% D、80%

14、導致商業銀行終止的法定事由有（B、C、D）。

A、被接管 B.被撤銷 C、解散 D、破產

15、以下各項中，哪些是商業銀行發放貸款時必須遵守的規定？A、借款人不提供擔保的，一律不予貸款

B、不得向關系人發放信用貸款和擔保貸款

C、貸款銀行的貸款余額與存款余額的比例不得超過75％

D、對同一借款人的貸款余額與貸款銀行資本余額的比例不得超過10％

參考答案： C、D。

16、單位或者個人強令商業銀行發放貸款或者提供擔保，不管是否造成損失，應對直接負責的主管人員和其他直接責任的人員或者個人給予何種處分（B）。

A、行政處分 B、紀律處分 C、刑事處分 D、民事處分

17、銀監會依法對商業銀行的市場風險水平和市場風險管理體系實施監督管理。銀監會應當督促商業銀行有效地識別、計量、監測和（A）各項業務所承擔的各類市場風險。

A、控制 B、管理 C、掌握 D、預測

18、TOT項目融資模式指的是由項目所在國政府或者所屬機構在與項目的經營者之間簽訂特許經營權協議後，把已經投產運行的項目移交給經營者經營，憑借該設施在未來若干年內的收益，一次性地從經營者手中獲得資金，用於建設開發新項目。在特許經營期滿後，經營者再將該設施無償移交給東道國政府的一種項目融資方式。請問，TOT模式不包括（D）階段。

A、移交 B、經營 C、擁有 D、建設

19、以下哪種業務屬於商業銀行的中間業務（B、C、D）。

A、投資業務 B、結算業務 C、代理業務

D、保管業務 E、貼現業務

20、1961年，世界上第一張大額可轉讓定期存單（CD）由哪家銀行創造出來的。

A、大通曼哈頓銀行 B、摩根思坦利銀行

C、英格蘭銀行 D、花旗銀行。

參考答案： D。

21、下列屬於效益性管理指標的是（C）。

A、貸款質量比例 B、備付金比例

C、負債成本比例 D、存貸款比例

22、從商業銀行稅後利潤中分配的項目是（C）。

A、業務管理費 B、營業稅 C、彌補以前年度虧損 D、利息支出

23、商業銀行營銷的4P不包括（B）。

A、產品 B、計劃 C、價格 D、促銷 E、地點

24、我國歷史上，早在哪個時期就已出現票據雛形。

A、秦漢 B、漢唐 C、唐宋 D、明清

參考答案：C(唐代「飛錢」與匯票相近，「貼」類似銀行支票，宋代「便錢」類似即期匯票，「交子」類似本票)。

25、開放經濟的宏觀經濟政策管理可能面臨內外均衡的沖突。要實現N個獨立的政策目標，必須具備N個獨立的政策工具，這被稱為（A）。

A、丁伯根法則 B、米德沖突

C、蒙代爾的政策搭配說 D、斯旺圖示

26、國際上銀行監管模式可分為集中監管體制和分散監管體制兩種，請簡要說明集中監管模式有哪三種類型？德國採用哪種類型？

參考答案：一種是由中央銀行或政府貨幣當局進行監管；一種是由政府財政部或商貿部進行監管；還有一種是由獨立的政府檢查部門進行監管。德國採用由獨立的政府檢查部門進行監管的模式。

27、我國於什麼時候開始對外資金融機構開放人民幣業務？

參考答案：2003年12月1日。

28、農村合作銀行是什麼性質的金融機構？主要服務對象是誰？

參考答案：股份合作制社區性地方金融機構。主要服務對象是農民、農業和農村經濟發展。

29、《農村合作銀行管理暫行規定》規定：農村合作銀行對同一借款人貸款余額與資本總額的比例，不得超過多少？

參考答案：不得超過20%。

30、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》所稱房地產貸款主要包括哪些？

參考答案：土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。

31、《商業銀行資本充足率管理辦法》規定，商業銀行資本應抵禦哪些風險？

參考答案：信用風險和市場風險。

32、《商業銀行資本充足率管理辦法》規定，商業銀行最遲要在什麼時候達到最低資本要求？

參考答案：2007年1月1日。

33、農村合作金融機構社員（股東）持有的資格股，哪些情況不得辦理退股？

參考答案：一是當年虧損的；二是資本充足率未達到規定要求或退股後達不到規定要求的。

34、《商業銀行與內部人和股東關聯交易管理辦法》所指關聯交易主要有哪些？

參考答案：授信、資產轉移、提供服務、銀監會規定的其他關聯交易。

35、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定，商業銀行對「四證」不全的房地產開發項目不得發放任何形式的貸款，「四證」具體指哪些？

參考答案：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證。

36、商業銀行內部控制評價的常用方法有哪幾種？

參考答案：詢問法（調查問卷、現場訪談）、書面文檔檢查、觀察、流程圖法、抽樣法、穿行測試法、壓力測試法。

37、商業銀行和農村信用社案件專項治理工作的目標是什麼？

參考答案：標本兼治，加強規章制度建設，違法違規案件得到遏制，案件數量不斷下降。

38、商業銀行市場風險主要有哪幾類？

參考答案：商業銀行市場風險主要可以分為利率風險、匯率風險（包括黃金）、股票價格風險和商品價格風險。

39、國際上通行的駱駝評級制度內容包括哪些？

參考答案：資本、資產質量、管理、收益、流動性。

40、設立商業銀行，應當具備的條件（B、C、D）。

A、有符合《中華人民共和國商業銀行法》和《中華人民共和國銀行業監督管理法》規定的章程

B、有符合本法規定的注冊資本最低限額

C、有具備任職專業知識和業務工作經驗的董事、高級管理人員

D、有健全的組織機構和管理制度

41、非現場監管的主要目的有哪些？

參考答案：包括評估銀行機構的總體狀況、對有問題的銀行機構進行密切跟蹤、通過對同組銀行機構的比較，關注整個銀行業的經營、對銀行風險進行預警。

42、目前在我國國債流通市場上，允許開展的流通方式主要有些？

參考答案：主要有國債貼現、國債現貨交易、國債回購。

43、資本充足性監管的重要作用主要有哪些？

參考答案：一是維護社會公眾對銀行機構的信心；二是彌補不良資產損失；三是彌補銀行機構的經營虧損。

44、外資金融機構設立代表處有效駐在期限為：（D）。

A、6年 B、10年 C、20年 D、無限定

45、金融市場是由貨幣市場和資本市場構成。

46、同業拆借是什麼？

參考答案：是指具有法人資格的金融機構及經法人授權的金融分支機構之間進行短期資金融通的行為。

47、債券具有哪些特點？

參考答案：償還性、安全性、收益性、流動性。

48、判斷更正：農村合作銀行自然人股和法人股應分別設定資格股和投資股。

參考答案：對。

49、判斷更正：銀監會《關於規范向農村合作金融機構入股的若干意見》規定，縣聯社股金中，單個自然人社員持股最高不得超過股本總額的0.5%，單個法人持股最高不得超過股本總額的10%。

參考答案：錯。單個法人持股最高不得超過股本總額的5%。

50、判斷更正：商業銀行在全國銀行間債券市場發行次級債券必須經中國人民銀行批准。

參考答案：對。

51、判斷更正：商業銀行表內外資產可分為銀行帳戶和交易帳戶資產兩大類，交易賬戶中的項目通常按歷史成本計價、銀行賬戶中的項目則通常按市場價格計價。

參考答案：錯。交易賬戶中的項目通常按市場價格計價、銀行賬戶中的項目則通常按歷史成本計價。

52、判斷更正：從銀行提取現金備用一定不會引起現金流量表中現金數額變動。

參考答案：對。

53、判斷更正：通貨膨脹是價值符號流通條件下的特有現象，其基本標志是有效需求大於有效供給。

參考答案：錯。基本標志是物價上漲。

54、判斷更正：一國的進口貿易額會受許多因素的影響，假設其他條件不變，那麼如果本幣升值，則會導致進口貿易額減少。

參考答案：錯。如果本幣升值，則會導致進口貿易額增加。

55、判斷更正：三大貨幣政策工具中最容易實施的一個工具是存款准備金率。

參考答案：對。

56、判斷更正：在有效需求嚴重不足，生產能力大量閑置，經濟蕭條時，應實行松的貨幣政策及緊的財政政策。

參考答案：錯。應實行松的貨幣政策及松的財政政策。

57、《金融機構衍生產品交易業務管理暫行辦法》中提到的金融衍生工具包括哪些？請列舉四種。

參考答案：遠期合約、期貨合約、互換合約和期權合約。

58、判斷更正：商業匯票的購銷雙方根據需要可以商定不超過12個月的付款期限。

參考答案：錯。可以商定不超過6個月的付款期限。

59、判斷更正：銀行對核銷後的債權不具有追索權。

參考答案：錯。對核銷後的債權仍然具有追索權。

60、判斷更正：我國人民幣匯率採取的是間接標價法。

參考答案：錯。我國採取的是直接標價法。

61、金融機構退出市場的主要形式哪三種形式？

參考答案：有解散、撤銷（關閉）和破產三種形式。

62、判斷更正：基金有分為契約型和信託型兩種。

參考答案：錯。基金分為是契約型和公司型兩種。

63、判斷更正：貼現是西方中央銀行傳統三大貨幣政策工具之一。

參考答案：錯。不是貼現，再貼現才是西方中央銀行傳統三大貨幣政策工具之一。

64、判斷更正：財政赤字能否引起通貨膨脹，取決於赤字形成的原因。

參考答案：錯。財政赤字能否引起通貨膨脹，取決於赤字的彌補辦法。

65、判斷更正：目前在我國基本上只有金融資產，沒有金融負債的是中央銀行。

參考答案：錯。在我國基本上只有金融資產，沒有金融負債的是居民。

66、間接融資主要包括哪兩類？

參考答案：包括銀行信用、消費信用。

67、判斷更正：表外業務與中間業務的最大區別在於財務處理。

參考答案：錯。表外業務與中間業務的最大區別在於承擔的風險。

68、判斷更正：金融資產管理公司對所收購的不良貸款形成的資產可以進行租賃、置換、核銷、轉讓、銷售。

參考答案：錯。金融資產管理公司對所收購的不良貸款形成的資產只可以進行租賃、置換、轉讓、銷售，不能核銷。

69、判斷更正：商業銀行傳統的表外業務有：貸款承諾、擔保業務、期權業務、期貨業務。

參考答案：錯。期權業務、期貨業務不屬於表外業務。

70、判斷更正：貨幣乘數就是貨幣供應量與銀行存款相比的比值。

參考答案：錯。貨幣乘數是貨幣供應量與基礎貨幣相比的比值。

71、按金融創新的內容劃分，金融創新可分為哪幾類？

參考答案：金融創新包括金融工具、金融業務和金融制度等。

72、判斷更正：我國商業銀行風險管理的重點是負債風險管理。

參考答案：錯。我國商業銀行風險管理的重點是資產風險管理。

73、商業銀行風險按產生原因，可劃分為哪幾類？

參考答案：錯。可劃分為國家風險、信用風險、流動性風險。

74、判斷更正：根據購買力平價理論，通貨膨脹高的國家貨幣匯率貼水。

參考答案：錯。根據購買力平價理論，通貨膨脹的國家貨幣匯率貶值。

75、請簡要說明1998年以來我國信貸管理體制的特點。

參考答案：1998年來的信貸管理體制特點是計劃指導，自求平衡、比例管理、間接調控。

76、判斷更正：貨幣政策最終目標之間存在的矛盾是：穩定物價與經濟增長、經濟增長與充分就業與國際收支平衡、穩定物價與充分就業之間的矛盾。

參考答案：對。

77、銀監會或其派出機構可以按照《中華人民共和國行政處罰法》規定的簡易程序，當場作出哪些處罰？

參考答案：可以當場作出的處罰包括：一是對個人處以五十元以下罰款；二是對銀行業金融機構和其他單位處以一千元以下罰款、警告。

78、判斷更正：貸款人發放自用車貸款的金額不得超過借款人所購汽車價格的60%；發放商用車貸款的金額不得超過借款人所購汽車價格的70%；發放二手車貸款的金額不得超過借款人所購汽車價格的50%。對嗎？

參考答案：錯。貸款人發放自用車貸款的金額不得超過借款人所購汽車價格的80%。

79、判斷更正：《汽車貸款管理辦法》所稱自用車是指借款人通過汽車貸款購買的、不以營利為目的的汽車；商用車是指借款人通過汽車貸款購買的、以營利為目的的汽車；二手車是指從辦理完機動車注冊登記手續到規定報廢年限二年之前進行所有權變更並依法辦理過戶手續的汽車。

參考答案：錯。二手車是指從辦理完機動車注冊登記手續到規定報廢年限一年之前進行所有權變更並依法辦理過戶手續的汽車。

80、內部控制應當包括哪些要素？

參考答案：包括：（1）內部控制環境；（2）風險識別與評估；（3）內部控制措施；（4）信息交流與反饋；（5）監督評價與糾正。

81、判斷更正：按照客戶獲取收益方式的不同，理財計劃可以分為保本浮動收益理財計劃和非保本浮動收益理財計劃。

參考答案：錯。按照客戶獲取收益方式的不同，理財計劃可分為保證收益理財計劃和非保證收益理財計劃。

82、判斷更正：房地產開發貸款是指向借款人發放的用於購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

參考答案：錯。房地產開發貸款是指向借款人發放的用於開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

83、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》指出：商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%（含）以下，月所有債務支出與收入比控制在55％（含）以下。

84、什麼是一般關聯交易？

參考答案：一般關聯交易是指商業銀行與一個關聯方之間單筆交易金額占商業銀行資本凈額1%以下，且該筆交易發生後商業銀行與該關聯方的交易余額占商業銀行資本凈額5%以下的交易。

85、商業銀行重大關聯交易的內部審核程序如何？

參考答案：重大關聯交易應當由商業銀行的關聯交易控制委員會審查後，提交董事會批准；未設立董事會的，應當由商業銀行的關聯交易控制委員會審查後，提交經營決策機構批准。

86、我國國債分為可流通國債和不可流通國債，不可流通國債是指（A）。

A、憑證式國債 B、記賬式國債 C、有紙國債 D、企業債券

87、引起貨幣貶值的經濟政策有（A、C）。

A、擴張性財政政策 B、緊縮性財政政策

C、擴張性貨幣政策 D、刺激進口的貿易政策

88、在一國經濟供求大體平衡，但存在消費需偏旺，投資需求不足的結構性矛盾時，應實行（C）政策。

A、松的貨幣政策和松的財政政策

B、緊的貨幣政策和緊的財政政策

C、松的貨幣政策和緊的財政政策

D緊的貨幣政策和松的財政政策

89、如果一國貨幣匯率下跌，即對外貶值，這有利於（D）。

A、本國出口減少 B、本國進口增加

C、本國旅遊收入減少 D、本國旅遊收入增加

90、會計信息質量的首要要求是（C）。

A、及時性 B、可比性 C、明晰性 D、一貫性

91、目前我國國債發行主要採取 （C、D、E）方式。

A、行政性攤派 B、櫃台交易 C、承購包銷

D、招標發行 E、定向募集

92、按照我國新的《刑法》，對虛開、偽造、非法出售增值稅專用發票的，除處3年以下有期徒刑或拘役處，還應處（C）的罰金。

A、1倍以上5倍以下 B、1萬元以上10萬元以下

C、2萬元以上20萬元以下 D、5萬元以上50萬元以下

93、按現行分稅制體制，下列各稅種下，（B、D、E）屬於中央預算固定收入。

A、增值稅 B、消費稅 C、營業稅 D、關稅 E、車輛購置稅

94、印花稅在我國是一個有著長久歷史的稅種，目前廣泛運用於經濟活動中，下列選項中，（C）不繳納印花稅。

A、土地使用證 B、房屋產權證 C、注冊會計師 D、營業執照

95、按照我國的《預演算法》，由（B）對本級預算執行情況進行全面監督。

A、各級人大 B、各級人大常委會

C、各級政府 D、各級財政部門

96、下列因素可能造成本國貨幣貶值的有（A、C）。

A、國際收支出現逆差 B、國際收支出現順差 C、通貨膨脹高於他國 D、通貨膨脹低於他國

97、根據我國貨幣概覽，准貨幣不包括（A）。

A、單位活期存款 B、單位定期存款

C、活期儲蓄存款 D、定期儲蓄存款

98、營業稅是我國地方政府的重要稅種，（A、C）屬於營業稅的征稅范圍。

A、特快專遞 B、供水供電 C、專利轉讓 D、文物捐贈

99、我國同業拆借資金的最長期限為（ B ）個月。

A、3個月 B、4個月 C、5個月 D、6個月

100、在我國現階段貨幣供應量層次中M1代表是（ C ）。

A、流通中的現金 B、廣義貨幣供應量

C、狹義貨幣供應量 D、居民儲蓄存款

101、我國的法定存款准備金率在（D）年調為8%。

A、1990 B、1996 C、1983 D、1998

102、目前托收承付結算的金額起點是（ D ）。

A、3萬元 B、5萬元 C、1萬元 D、2萬元

103、世界上第一家網上銀行----安全第一網上銀行（SFNB）在（ C ）誕生。

A、英國 B、法國 C、美國 D、瑞士

104、金融機構的所得稅稅率為（ B ）。

A、31% B、32% C、33% D、34%

105、國務院銀行業監督管理機構可依照法律、行政法規規定的條件和程序對銀行業金融機構的哪些事項進行審批？。

參考答案：對銀行業金融機構的設立、變更、終止以及業務范圍進行審批。

106、銀行業監督管理機構應當對銀行業金融機構的哪些方面開展非現場監管和現場檢查。

參考答案：對其業務活動及其風險狀況，開展非現場監管和現場檢查。

107、依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》，銀行業監督管理機構建立銀行業金融機構監督管理信息系統的目的是什麼？

參考答案：目的是為了分析、評價銀行業金融機構風險狀況。

108、經國務院銀行業監督管理機構或者其省一級派出機構負責人批准，銀行業監督管理機構有權查詢哪些賬戶？

參考答案：查詢涉嫌金融違法的銀行業金融機構及其工作人員以及關聯行為人的帳戶。

109、行政機關實施行政許可，不得向申請人提出什麼不正當要求？

參考答案：不得向申請人提出購買指定商品、接受有償服務等不正當要求。

110、中國人民銀行貨幣政策委員會應當在哪些方面發揮重要作用。

參考答案：應當在國家宏觀調控、貨幣政策制定和調整中，發揮重要作用。

111、中國人民銀行發行新版人民幣，應當將發行時間以及哪些內容予以公告。

參考答案：面額、圖案、式樣、規格予以公告。

112、某商業銀行儲蓄所開業後自行停業一年，請問，這一行為是否違規？如違規應由何機構給予何種處罰？

參考答案：該行為屬違規行為，應由國務院銀行業監督管理機構吊銷其經營許可證，並予以公告。

113、判斷更正：人民幣的單位為元、角、分，對嗎？

參考答案：錯。人民幣的單位為元。

114、判斷更正：企業事業單位可以自主選擇一家商業銀行的營業場所開立一個辦理日常轉賬結算和現金收付的基本賬戶，在其貸款銀行還可以另外開立一個基本賬戶，以便於銀行收貸。對嗎？

參考答案：錯。企業事業單位不得開立兩個以上基本賬戶。

115、商業銀行辦理業務，提供服務，按照規定收取手續費。其收費項目和標准如何制定？

參考答案：由國務院銀行業監督管理機構、中國人民銀行根據職責分工，分別會同國務院價格主管部門制定。
116、對於付息債券，如果市場價格低於面值，則（ B ）。

A、到期收益率低於票面利率 B、到期收益率高於票面利率

C、到期收益率等於票面利率 D、不一定

D. 農業有什麼好項目

在農業結構調整中，有些農民朋友苦於找不到經濟效益好的種植項目而迷惘。筆者認為，下面幾類項目就很不錯。

異地種植項目

當地引種種植異地的農產品，可省去長途運輸的費用和時間，上市快而早、鮮活質優，備受消費者喜愛，如南蔗北種、南菜北栽等。

反季節栽培種植項目

即利用大棚、溫室等農業高新技術，錯開以往傳統的種植季節，換季栽培農作物，包括提前和推遲兩種反季栽培方式。反季節種植作物因錯開了該產品按傳統種植方法上市的季節，避免了大量同類產品集中上市的矛盾，從而獲得比傳統方法種植的產品更多的效益。

黑色作物種植項目

近年來，隨著人們生活消費水平的迅速提高，黑色食品因其集營養、保健、觀賞等多種功能於一身，而備受人們的青睞，市場前景不斷看好。這類作物有黑玉米、黑小麥、黑大米、黑芝麻等。但此類作物需求量較小，且種價昂貴，不可盲目發展，否則容易造成入不敷出或入出互抵白搭工夫。

E. 信託貸款能否用於土地儲備項目

地產信託都需要符合「四三二」要求的，一般都是結頂的項目信託公司才會版去做 盡調。純粹為了權拍土地，哪個信託公司敢接手？目前市場的地產信託完全是燙手的山芋了！
但是大多數地產公司募集的資金都是做土地儲備的，披露信息時說用於前期項目後續資金。
這個要和信託方面的人商量好的，他們會配合你們的。良好的項目策劃，滿足項目審批硬性條件，妥善的資金募集渠道，還是能做下來的目前。

浙江富昌投資

F. 您好 我是今年剛來北京工作集體戶口落在了西城區月壇那裡 幹部編 我想申請公租房 不知道什麼政策 我符合嗎

關於加強本市公共租賃住房建設和管理的通知
來源：北京市住房和城鄉建設委員會網站 日期：2011-10-21 【字型大小 大 中 小】 京政發﹝2011﹞61號

各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

為貫徹落實全國保障性安居工程工作會議精神，大力發展公共租賃住房，優化住房供應結構，加快解決本市中低收入家庭住房困難，實現住有所居目標，根據國務院辦公廳《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發[2011]45號)、住房城鄉建設部等部門《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》(建保[2010]87號)，現就本市加強公共租賃住房建設和管理等有關問題通知如下：

一、加快公共租賃住房建設

市、區縣人民政府應當按照住房保障發展規劃和年度建設計劃加快推進公共租賃住房建設。產業園區管理機構應當組織建設、籌集公共租賃住房，鼓勵社會單位利用存量建設用地建設公共租賃住房，鼓勵投資機構和房地產開發企業建設、持有、運營公共租賃住房。

(一)市、區縣人民政府應當通過新建、收購、長期租賃等方式多渠道籌集公共租賃住房房源，並落實建設、收購資金。

1、新建方式。新建公共租賃住房採取集中建設和配建相結合的方式。市、區縣人民政府所屬機構集中建設的公共租賃住房項目用地，採用劃撥方式供應，可採取委託代建、項目管理等多種方式組織建設。配建公共租賃住房項目，市、區縣人民政府有關部門應當確定配建比例、建設套型、回購價格、回購單位和開竣工時間等具體要求，並在土地供應有關文件中予以明確。

2、收購方式。市、區縣人民政府在滿足配售房源需求時，可由指定機構收購在建但尚未配售的經濟適用住房、限價商品住房作為公共租賃住房。定向安置住房用於安置後仍有剩餘的，由市、區縣人民政府指定機構按照市有關部門審定的價格收購後作為公共租賃住房。市、區縣人民政府指定機構也可收購新建普通商品住房及社會存量房源作為公共租賃住房。

3、長期租賃方式。區縣人民政府有關部門或指定機構可從定向安置住房和商品住房等房屋中，長期租賃部分價位、區域適當的房源，配租給公共租賃住房申請家庭。

4、落實資金。廉租住房與公共租賃住房並軌建設、分配、運營和管理，資金統籌使用。市、區縣人民政府財政部門應當將從土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金、住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金和其他政府財政預算安排的資金統籌用於公共租賃住房建設、收購、運營和租金補貼。

市級統籌建設、收購公共租賃住房所需資金原則上由北京市保障性住房建設投資中心(以下簡稱「市投資中心」)負責籌集，市財政向市投資中心注資。城六區人民政府持有的公共租賃住房，市財政根據公共租賃住房持有主體情況，通過市投資中心或直接撥付區財政的方式給予項目投資補助。其他區縣人民政府從各自提取的專項資金中解決建設、收購公共租賃住房所需資金。通過長期租賃方式且為公開配租而籌集的公共租賃住房所需資金由區縣財政自籌解決。

(二)產業園區管理機構或者所屬企業應當按照統一規劃，採取集中建設和配建相結合的方式建設公共租賃住房，土地可採取協議租賃(出讓)方式供應。產業園區規劃的配套居住用地應當用於配建公共租賃住房。

(三)社會單位在符合規劃條件的基礎上，可以利用自用國有土地建設公共租賃住房並持有、運營，土地可採取協議租賃(出讓)方式供應。對實施產業結構調整後騰出的廠房、工業用房等房屋，可依照規劃按照公共租賃住房建設標准，改建為公共租賃住房。

依照上述規定新建、改建公共租賃住房的中央及市屬單位，向市住房保障工作領導小組辦公室提出建設申請並由其核准；其他社會單位，向區縣人民政府提出申請，區縣人民政府核准後報送市住房保障工作領導小組辦公室備案。經過核準的項目，納入全市公共租賃住房建設計劃，發展改革、規劃、國土和住房城鄉建設等部門應當依據建設計劃辦理相關審批手續。

(四)市國土部門可供應單獨的公共租賃住房建設用地，或在普通商品住房土地使用權招標拍賣掛牌合同中要求配建一定比例的公共租賃住房，由投資機構和房地產開發企業投資建設、持有和運營，土地採取租賃或出讓方式供應，並按照政府規定的租金標准面向取得公共租賃住房備案資格的家庭配租。投資機構和房地產開發企業建設、持有並運營的公共租賃住房出租一定年限後，可由市、區縣人民政府指定機構按照保障性住房標准回購或經市政府批准調整為其他性質的保障性住房。

二、落實優惠政策和保障措施

(一)公共租賃住房建設用地依據本市公共租賃住房建設年度計劃以及發展規劃要求，納入年度土地供應計劃並單獨列出。市國土部門優先安排儲備土地用於公共租賃住房建設。普通商品住房用地中配建保障性住房的比例一般不低於30%，軌道交通沿線、站點周邊以及商業、產業聚集區周邊的商品住房用地中配建保障性住房比例還應適當提高，配建的保障性住房以公共租賃住房為主。

(二)完善公共租賃住房項目托幼、小學、社區醫療衛生等設施建設，適當增加配套商業服務設施，統一管理經營，以實現資金平衡。根據需要適當配置洗衣房、食堂和文化活動室等便民設施，適當安排殘疾人助力車、小型三輪車停車位。

(三)公共租賃住房項目的設計、施工、選材等應當按照國家和本市公共租賃住房建設技術導則執行，按照環保、耐用、經濟的原則，裝修一次到位。市規劃、住房城鄉建設主管部門應當制定適用於單身職工、引進人才、年輕家庭和老年家庭等不同社會需求的公共租賃住房設計規定。

(四)公共租賃住房實行「誰投資、誰所有」，由房屋登記部門在投資者房屋所有權證上註明「公共租賃住房」字樣及用地性質。

(五)除加大政府投入外，支持公共租賃住房建設運營單位通過公積金貸款、商業銀行貸款、信託資金和發行債券等多種方式融資，拓寬融資渠道。

(六)納入全市公共租賃住房建設、收購和長期租賃計劃的公共租賃住房項目，按照財政部、國家稅務總局《關於支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》(財稅〔2010〕88號)和本市貫徹意見實行稅收優惠。公共租賃住房項目免收建設和經營中的行政事業性收費和政府基金。政府所屬機構持有的公共租賃住房規劃紅線外市政基礎設施投資，通過市、區縣人民政府、市政專業公司等單位多渠道籌措解決。

三、加強申請、審核及配租管理

(一)符合下列條件之一的，可以申請公共租賃住房：

1、廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房輪候家庭。

2、申請人具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10萬元(含)以下、4口及以上家庭年收入13萬元(含)以下。申請家庭應當推舉一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人。

市住房城鄉建設主管部門應當會同市相關部門根據本市人均可支配收入水平變化等對上述標准及時進行動態調整。

3、外省市來京連續穩定工作一定年限，具有完全民事行為能力，有穩定收入，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或參加社會保險證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。具體條件由各區縣人民政府結合本區縣產業發展、人口資源環境承載力及住房保障能力等實際確定。

產業園區公共租賃住房主要用於解決引進人才和園區就業人員住房困難，具體申請條件由產業園區管理機構確定並報區縣人民政府批准後實施。

(二)廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房輪候家庭可持備案通知書到原申請街道辦事處(鄉鎮人民政府)登記申請輪候公共租賃住房並優先配租。

公共租賃住房資格申請、審核按照本市現行的保障性住房「三級審核、兩次公示」制度執行。符合條件的本市城鎮戶籍家庭向申請人戶籍所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出申請。

(三)市、區縣人民政府所屬機構以及投資機構、房地產開發企業持有的公共租賃住房，配租採用公開搖號、順序選房的方式進行。公共租賃住房產權單位應當在市、區縣住房保障管理部門監督指導下，在房屋具備入住條件60天前編制配租及運營管理方案，包括房源位置、套數、戶型、租金標准、配租條件、配租程序和租賃管理等。

廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房輪候家庭優先配租；申請家庭成員中有60周歲(含)以上老人、患大病或做過大手術人員、重度殘疾人員、優撫對象及退役軍人、省部級以上勞動模範、成年孤兒優先配租。

(四)社會單位建設的公共租賃住房，優先解決本單位取得公共租賃住房備案資格的職工居住需求，剩餘房源按照上款規定程序向社會公開配租，或由市、區縣人民政府指定機構按照規定價格收購，公開配租。社會單位應當在市、區縣住房保障管理部門的監督指導下，在房屋具備入住條件60天前編制配租及運營管理方案，並組織配租。

市、區縣住房保障管理部門和公共租賃住房產權單位應當按照「保障性住房全程陽光工程」要求組織搖號選房活動，公開透明。搖號活動可邀請人大代表、政協委員、政風行風監督員以及新聞媒體參加，接受社會監督，搖號排序過程應由公證部門全程監督並出具公證證明。

(五)區縣人民政府所屬機構組織建設、籌集以及投資機構、房地產開發企業持有的公共租賃住房，優先向本區縣取得公共租賃住房資格的家庭配租；剩餘房源由市住房保障管理部門調配給其他區縣配租。市投資中心建設、收購的公共租賃住房用於全市統籌調配使用，優先滿足項目所在區縣配租需求。

(六)有原住房的家庭申請承租公共租賃住房時，原住房為承租公房(包括直管、自管)的應當騰退，原住房由公房原產權單位或房屋所在地區縣住房保障管理部門收回；原住房為私房且已納入棚戶區等公益性項目房屋徵收范圍或位於首都功能核心區的，原住房由房屋所在地區縣住房保障管理部門收購。具體收回、收購及補償辦法由各區縣人民政府制定，報市住房保障工作領導小組辦公室備案後實施。

四、規范租賃管理和後期管理

(一)公共租賃住房租金實行「市場定價、分檔補貼、租補分離」的原則。公共租賃住房租金考慮項目建設、運營和管理成本，按照略低於同地段、同類型住房的市場租金水平確定。

市住房城鄉建設主管部門應當委託具有相應資質的專業估價機構或市投資中心定期測定公共租賃住房項目所在區域的市場租金。公共租賃住房租金標准由產權單位擬定，不得高於測定的項目所在區域市場租金，並實行動態調整。產權單位為中央及市屬單位的，公共租賃住房項目租金標准需經市住房保障管理部門、市財政部門審核後實施；其他項目租金標准需經區縣住房保障部門、財政部門審核後實施，並報市住房保障管理部門、市財政部門備案。

(二)符合廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房申請條件家庭承租公共租賃住房的，市、區縣住房保障管理部門根據家庭提出的租金補貼申請給予補貼。補貼對象、標准根據承租家庭收入水平、家庭人口及保障面積標准等因素確定。租金補貼資金在公共租賃住房專項資金中列支，所需資金由市、區縣財政部門按照比例負擔。公共租賃住房承租家庭可提取住房公積金和住房補貼用於交納租金。

公共租賃住房租金和租金補貼單獨核算。承租家庭交納租金後，區縣住房保障管理部門再依照相關規定向承租家庭發放租金補貼。

(三)公共租賃住房產權單位與承租人應當簽訂租賃合同。《北京市公共租賃住房租賃合同》示範文本由市住房城鄉建設主管部門會同相關部門制定。租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長不超過5年。

公共租賃住房租金可以按月、季或年收取，但最長不得超過1年。產權單位可以委託銀行或其他機構代收租金。

(四)產權單位與承租人可以在租賃合同中約定，承租人拖欠租金或其他費用的，產權單位可以按照國家有關規定劃扣，並由公證機構辦理公證。

(五)區縣住房保障管理部門每年應當對公共租賃住房承租家庭住房情況進行復核，家庭成員購買、受贈、繼承或者租賃其他住房後，住房情況不再符合公共租賃住房申請條件的，應當退出公共租賃住房。

合同期滿後，承租人需要續租的，應在合同期滿前3個月向區縣住房保障管理部門提出申請，經復核仍符合申請條件的，產權單位辦理續租手續；不符合公共租賃住房申請條件的，不再續租，承租人應當退出住房；承租家庭暫不能騰退承租住房的，在租賃合同期滿後給予2個月的過渡期，過渡期內按照測定的同區域市場租金收取租金。過渡期屆滿後承租家庭仍不退出承租住房的，按照兩倍公共租賃住房租金標准收取租金，具體在租賃合同中約定，拒不退出行為記入信用檔案。

(六)退出的公共租賃住房由產權單位及時安排符合條件的輪候家庭選房入住，並報區縣住房保障管理部門備案。

(七)區縣住房保障管理部門應當加強對公共租賃住房使用情況的日常監督檢查，加強對運營管理機構的指導、監督和檢查，依照規定定期對公共租賃住房承租家庭資格進行復核。

公共租賃住房產權單位應當負責租賃管理、物業服務等工作，並配置專人協助住房保障管理部門加強承租家庭資格動態管理，協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)及社區管理部門等開展社區服務。

五、加強監督管理

(一)區縣人民政府應當加強住房保障工作組織領導，落實工作責任，健全管理機構，保障人員編制和工作經費；組建市場化的公共租賃住房建設、運營機構，具體負責建設、收購、投融資以及運營管理等，確保公共租賃住房工作順利實施。市住房城鄉建設、發展改革、國土資源、規劃、財政、監察等有關部門應當按照各自職責加快推進住房保障工作。

(二)公共租賃住房產權單位有下列情形之一的，由市、區縣住房保障管理部門責令限期改正，情節嚴重的，移交有關部門對相關單位和責任人進行處理：

1、出租給不符合公共租賃住房申請條件家庭。

2、未按照規定標准、期限收取租金。

3、變相出售公共租賃住房。

4、其他違反國家和本市規定的行為。

(三)對弄虛作假、不如實申報家庭收入、住房等情況及偽造相關證明的申請人，由區縣住房保障管理部門取消其申請資格，並通過媒體公示，記入信用檔案，5年內不得再次申請保障性住房；已配租公共租賃住房的，由產權單位收回房屋，並按照兩倍公共租賃住房租金標准補交租金。其中屬於國家機關、事業單位、國有企業工作人員的，通報其所在單位，移交相關監察部門處理，情節嚴重涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。

(四)承租人有下列情形之一的，區縣住房保障管理部門應當責令其改正，5年內不予配租配售保障性住房；公共租賃住房產權單位可以依照合同約定解除合同，收回房屋：

1、擅自改變該房屋居住用途或房屋結構的。

2、將房屋轉租、轉借他人的。

3、連續3個月以上在承租住房內居住不滿30天的。

4、累計3個月未按照合同約定交納租金的。

5、其他違反相關規定及租賃合同行為的。

(五)市、區縣住房保障管理部門以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)工作人員利用職務上的便利收受他人財物或其他好處的，或有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規行為的，給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

六、附則

(一)產業園區管理機構組織建設公共租賃住房，其建設計劃、准入標准、申請、審核、公示、輪候、配租和管理辦法由園區管理機構制定，報區縣人民政府批准後實施，並報市住房保障工作領導小組辦公室備案。

外省市來京工作人員申請公共租賃住房的，由區縣人民政府根據本地區實際制定審核、配租和管理辦法，報市住房保障工作領導小組辦公室備案。

(二)本通知自2011年12月1日起施行。本通知實施後，廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、公共租賃住房逐步統一申請、審核和分配，具體辦法由市住房城鄉建設主管部門制定。

二〇一一年十月十八日

G. 土地儲備貸款和土地一級開發貸款有什麼區別信託計劃可以參與嗎

兩者聯系：
納入政府土地儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前回，需要按照土地一答級開發的模式，對地塊進行土地開發工作。

銀監會向包括各地銀監局、銀行及信託公司在內的多家機構下發了《關於加強信託公司房地產信託業務監管有關問題的通知》，因此集合信託計劃不能直接參與土地儲備貸款及土地一級開發貸，信託公司不得以信託資金發放土地儲備貸款，最好是融資主體將已經形成的應收賬款做成財產性信託模式以規避。

H. 請列舉房地產企業用房地產信託融資的例子。

可以到「用益信託工作室」網站看看，有正在發行的房地產信託項目信息。

I. 商業地產運營模式研究

商業地產運營模式研究

隨著我國商業地產的迅猛發展，與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有「萬達訂單模式」、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信託等等

本文認為商業地產運營是個系統工程，並從商業地產運營的構成分析入手，結合成功案例和具體實踐，從系統角度對商業地產運營模式進行了研究，並提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式

商業地產運營構成研究

商業地產運營環節構成

本文認為，商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決於其商業運營的成敗；地產開發是基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發，附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體；資本運營是線索和目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，並且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的

商業地產運營主體構成

根據運營環節構成，相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中，可能出現主體重合的現象，比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色，並且承當了部分商業運營商的工作，這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點

商業地產運營中的常用模式

地產開發商佔主導地位

所謂地產開發商佔主導地位是指地產開發商除完成地產開發外，還參與項目選址、商業運營商的選擇，並主導整個運營過程的資本運營

從功能來講，地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段性行為，而商業地產運營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產開發商並不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢，並且由於商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發，然後才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位，具有先天優勢

萬達模式是地產開發商佔主導地位類型的代表，其創新性和優勢在於：地產商充分發揮自身領域優勢，通過模塊化的標准開發可大大降低項目建設成本；通過耦合大型商業，實現了商業地產運營的內在邏輯流程；在資本運營上，也不僅僅局限於住宅的短期銷售模式，而是以地產為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實現資本運營

但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注，它們分別是：

商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點，以地產耦合商業，地產佔主動對其在整個項目中的利益博弈並無益處，商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外，資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合，在實現商業的持續經營上（尤其是在商業低迷階段時）存在一定隱患

萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力

商業運營商佔主導地位

所謂商業運營商佔主導地位是指商業運營商除完成商業運營外，還參與地產開發（主要是商業選址、商業設計和商業規劃），並主導整個運營過程的資本運營

商業地產運營的核心是商業運營，無論是地產開發、資產運營，最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢：商業運營商主導項目選址和前期規劃，為後期商業運營的成功提供良好基礎；商業運營更具穩定性和持續性；資產運營可與商業運營耦合，而不僅僅以地產為載體，可拓寬商業地產資產運營渠道和手段

下文以頤高商業地產模式為例，分析商業運營商佔主導地位的具體情況

頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎，IT藍色房產、IT網路資訊為核心業務，融合IT相關產業於一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面：

地產耦合：頤高早期採用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展；近年逐漸採取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端，直接與地產開發商在資產上進行耦合，占據商業地產運營的主導地位。表現在：參與並主導商業物業的選址；用資產的形式與開發商形成強耦合；在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制，獲得項目建成後的資產處置權

資本運營：頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權，並在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式

總結頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產介入商業地產開發，建立完善開發商退出機制，完成開發商的資本周期（投入並獲得合理回報）；通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信託投資等形式，平衡前期資產投入；部分物業長期持有，通過持續經營獲得持續的商業收益，物業增值，滿足投資人、信託基金的投資回報

頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在於：

充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性，通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位，進而實現商業地產運營以商業運營為核心；充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性；完善的退出機制，保障地產開發商利益的同時，強化商業運營對項目的主導作用；除傳統商業地產資產運營模式外，還可實現以商業經營為載體的資產運營，使商業地產的運營更具有持續性；頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心，以資本為杠桿的商業地產運營

頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求，除商業運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力

比較分析

商業地產運營中的資本運營必須以地產開發和商業運營為載體，我國除商業銀行外的信託基金等形式的資本並不豐富，相關資本運營獨立體的成熟尚需時日，走到商業地產運營的主導位置尚需要一個過程，因此本文沒有對資產運營商占商業地產運營主導地位的模式進行分析。對萬達和頤高比較分析見表1

本文從商業地產運營的構成研究入手，系統分析了商業地產運營的模式和關鍵點，並主要對頤高商業地產模式進行了分析。本文的創新點在於：從系統角度分析了商業地產運營，以承擔主導地位的主體的區別為依據對目前的運營實踐進行的劃分；從構成角度出發，認為資本運營是商業地產運營的重要構成部分，同時也指出資本運營僅僅是組成部分之一，需要根據項目的實際情況選擇合適資本運營模式；商業與地產的強耦合是商業地產運營成功的關鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿；商業運營是商業地產運營的核心，對商業運營商承擔商業地產運營的主導地位的優勢和操作進行了分析。

關鍵字： 商業地產 運營模式 模式 運營