① 全國基礎設施REITs試點項目庫啟動 包含三類項目
新京報快訊（記者 饒舒瑋）今日（1月21日），國家發展改革委辦公廳發布關於建立全國基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目庫的通知。其中提到，為切實保障基礎設施REITs試點項目質量，發改委將按照統一標准和規則，設立覆蓋試點各區域、各行業的全國基礎設施REITs試點項目庫，並作為全國盤活存量項目庫的一個重要組成部分。
根據上述通知，基礎設施REITs試點項目庫包含意向項目、儲備項目和存續項目3類，項目須滿足相應條件才准入庫。
舉例來看，對於儲備項目須滿足以下條件：項目發起人（原始權益人）已正式啟動發行REITs產品准備工作，諸如已開始目標資產重組工作，或已基本確定公募基金管理人和資產支持專項計劃管理人，或已籌備成立項目公司，或相關股東已協商一致同意轉讓，或有權主管部門同意發行REITs產品等。入庫項目應符合中國證監會、國家發展改革委關於推進基礎設施REITs試點工作有關要求和規定。
此外，通知顯示，對符合條件的入庫儲備項目和使用募集資金投資的新項目，發改委方面將採取投資補助等方式安排中央預算內投資，支持項目順利實施；對使用募集資金投資的新項目，在安排其他中央預算內投資專項、地方政府專項債券時，可在同等條件下優先支持，推動盤活存量資產、形成投資良性循環。
新京報記者 饒舒瑋
編輯 楊娟娟 校對 李項玲
② 全國人大代表建議制定不動產投資信託基金管理條例
全國人大代表、全國人大財經委副主任委員劉新華日前在接受中國證券報記者采訪時表示，建議制定不動產投資信託基金管理條例。具體舉措包括簡化不動產投資信託基金（REITs）產品結構，明確REITs直接公開發行與上市規則；明確國務院證券監督管理機構對REITs進行集中統一監管；明確REITs的稅收政策。
REITs試點面臨三方面問題
劉新華介紹，REITs是指一種通過發行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資收益及時分配給投資者的投資基金。REITs是將流動性較低的不動產資產轉化為流動性較好的證券資產的重要手段，對於盤活不動產存量資產，拓寬社會資本投資渠道，提高直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效具有重要意義。目前，中國證監會、國家發改委聯合開展的基礎設施領域REITs試點揭開了公募REITs的序幕，為REITs的進一步推廣奠定了實踐基礎，但面臨產品結構復雜、嵌套層級過多、法律責任覆蓋不足等問題。為貫徹落實中央關於深化金融供給側結構性改革的總體部署以及中央經濟工作會議關於「完善債券市場法制」的要求，依照證券法授權國務院制定資產支持證券和資產管理產品發行、交易管理辦法的規定，建議由國務院證券監督管理機構牽頭起草不動產投資信託基金管理條例，為推動REITs進一步發展提供法律保障。
劉新華還介紹了REITs試點情況。2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs)試點相關工作的通知》。2020年8月6日，中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，正式開展基礎設施領域REITs試點。他認為，推出基礎設施公募REITs有助於緩解基礎設施投資壓力；有利於推動資本市場供給側改革；對實體經濟的發展提供了有效支持；為我國廣大投資者提供了新的投資產品。
關於REITs試點當前存在的問題，劉新華表示，REITs試點在證券投資基金法框架下建立了「公募基金+單一基礎設施資產支持證券」的公募REITs法律結構，無需對基本法律制度進行修改，立法成本小。但面臨三方面問題：包括多層級嵌套的產品結構過於復雜，導致公募REITs管理成本和稅收較高，存在收益率逐層攤薄的問題；底層資產的運行涉及原始權益人、資產支持證券管理人、基金管理人等多個主體，對內部治理的有效性提出了挑戰；證券投資基金法的法律責任規定無法完全契合REITs的特點，在打擊REITs相關違法行為時面臨法律依據不足的問題。
為REITs規范發展提供法制保障
劉新華表示，2020年3月1日起施行的證券法第二條規定：「資產支持證券、資產管理產品發行、交易的管理辦法，由國務院依照本法的原則規定。」該規定將資產支持證券、資產管理產品納入證券的范圍，但是由於資產支持證券、資產管理產品的發行交易有不同於股票、債券的特點，因此授權國務院依照證券法的原則制定具體發行交易辦法。建議盡快制定不動產投資信託基金管理條例，為REITs的進一步規范發展提供法制保障。
劉新華提出三方面建議。一是簡化REITs產品結構，明確REITs直接公開發行與上市的規則。REITs產品結構可以參照目前資產證券化業務，以不動產所產生的現金流為償付支持，但是在注冊發行、強制信息披露、反欺詐、投資者保護、法律責任、監管機構等方面，應直接對接證券法，強化持續管理、防控風險，保護持有人合法權益。
二是根據全國金融工作會議提出的「加強功能監管」的要求，以及證券法關於「國務院證券監督管理機構依法對全國證券市場實行集中統一監督管理」的規定，明確國務院證券監督管理機構對REITs進行集中統一監管。由國務院證券監督管理機構根據證券法和不動產投資信託基金管理條例制定配套業務規則，對管理人、託管人、原始權益人、資產服務機構、基礎資產評估機構等參與方的職責、盡職調查、計劃的投資運作和信息披露等方面進行有效規范，依法實施功能監管。
三是明確REITs的稅收政策。資產證券化是一項較為復雜的業務，在我國目前的稅收制度下，REITs在產品設立及運營環節均面臨較高的稅負成本。從境外成熟市場情況看，多國政府均在制定REITs法規的同時，出台了REITs產品設立及運營環節的稅收中性政策，確保不存在重復征稅的情形。建議建立和完善符合我國國情的REITs稅收支持政策體系，在產品設立環節考慮免徵或遞延不動產轉讓相關的稅費，在產品運營期間避免重復征稅，並允許REITs投資者適用優惠稅率。
③ 廣州頒布金融支持灣區66條措施 鼓勵開展房地產REITs試點等
9月16日，廣州市地方金融監督管理局印發《關於貫徹落實金融支持粵港澳大灣區建設意見的行動方案》（下稱：《行動方案》）的通知。
觀點地產新媒體了解到，《行動方案》包括加快推進重大項目和平台建設，促進粵港澳大灣區跨境貿易和投融資便利化、提升本外幣兌換和跨境流通使用便利度，擴大金融業對外開放、深化內地與港澳金融合作，推進穗港澳資金融通渠道多元化、促進金融市場和金融基礎設施互聯互通，進一步提升粵港澳大灣區金融服務創新水平，切實防範跨境金融風險6個方面，共計66條措施。
其中，《行動方案》指出，推動廣州期貨交易所落地，積極推動廣州期貨交易所在穗落戶政策兌現落實，配合國家有關部委做好交易所落地及交易品種研究儲備。
加快推動在廣東自貿試驗區廣州南沙新區片區設立粵港澳大灣區國際商業銀行，打造大灣區金融市場互聯互通的重要載體和平台，服務大灣區建設發展。
在「持銀行開展跨境貸款業務」方面，《行動方案》提及，支持在穗銀行在宏觀審慎框架下，向港澳地區的機構或項目發放跨境貸款。支持港澳銀行在穗分支機構為粵港澳大灣區建設提供貸款服務。支持廣州開展不動產跨境抵押登記，允許港澳居民將其在粵港澳大灣區內地購買的自住住宅抵押給港澳銀行，便利港澳居民在粵港澳大灣區內地購房。
在「支持設立人民幣海外投貸基金」方面，《行動方案》指出，支持穗港澳三地機構合作設立人民幣海外投貸基金，納入人民幣海外基金業務統計，募集內地、港澳地區及海外機構和個人的人民幣資金，為我國企業「走出去」開展投資、並購提供投融資服務，助力「一帶一路」建設。
在「開展私募股權投資基金跨境投資試點」方面，《行動方案》明確，繼續推進QFLP（合格境外有限合夥人）業務，吸引更多外商投資股權投資類企業在穗集聚發展。允許港澳機構投資者通過QFLP參與投資在穗私募股權投資基金和創業投資企業（基金）。支持廣州私募股權投資基金境外投資。
同時，支持研究開展合格境內有限合夥人（QDLP）、合格境內投資企業（QDIE）試點工作，爭取在廣東自貿試驗區南沙片區開展QDLP/QDIE試點。對上述QFLP、QDLP/QDIE試點實施宏觀審慎管理，根據收支形勢適時逆周期調節，防範跨境資金流動風險。
觀點地產新媒體了解到，在「擴大證券業開放」方面，《行動方案》指出，針對大灣區居民和企業需求開展跨境資產管理、財富管理業務和產品創新，鼓勵在穗金融機構依託港澳金融市場積極開展房地產信託投資基金（REITs）等試點及基金互認工作。
④ 發改委：完善長租房政策 開展基礎設施領域REITs試點
5月18日，國家發展改革委召開5月份例行新聞發布會，發改委新聞發言人金賢東出席會議並答記者問。
據了解，關於保障租賃住房問題，新聞發言人金賢東表示，培育建設國際消費中心城市，打造一批區域消費中心，推進步行街、標准化菜市場等改造提升。擴大保障性租賃住房供給，完善長租房政策。加強縣域商業體系建設，建立完善適應農產品網路銷售的供應鏈體系、運營服務體系和支撐保障體系，改善縣域消費環境。
提及民營企業投資融資問題，金賢東表示家將進一步完善支持社會資本參與政策，用好向民間資本推介項目長效機制。規范有序推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，發揮政府資金引導帶動作用，吸引民間資本參與市政、交通、生態環境、社會事業等補短板領域建設。是進一步完善混改政策，加快推動混改試點落地，以更大力度支持民營企業參與混合所有制改革。深入落實交通基礎設施、環保、鮮活農產品流通等領域支持民營企業發展的具體舉措，著力降低民營企業市場准入門檻。
「加大融資支持力度。一是持續支持民營企業市場化法治化債轉股，幫助民營企業渡過難關。二是進一步支持民營企業發行債券，加大「信易貸」模式推廣力度，著力破解民營企業融資難題。三是穩妥開展基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點，有效盤活基礎設施存量資產，吸引各類資金參與，形成存量資產和新增投資的良性循環。」
此外，關於推動消費持續恢復問題，金賢東續稱國家發展改革委將充分發揮完善促進消費體制機制部際聯席會議制度作用，統籌協調各部門力量和資源，多措並舉穩定和擴大消費。
「不斷拓展城鄉消費。培育建設國際消費中心城市，打造一批區域消費中心，推進步行街、標准化菜市場等改造提升。擴大保障性租賃住房供給，完善長租房政策。加強縣域商業體系建設，建立完善適應農產品網路銷售的供應鏈體系、運營服務體系和支撐保障體系，改善縣域消費環境。」
⑤ 國家發改委：完善長租房政策 開展基礎設施領域REITs試點
中房網（蘇曉/文）5月18日上午，國家發改委召開5月份例行新聞發布會，發布宏觀經濟運行情況並回答記者提問。
會上，國家發改委政策研究室主任、新聞發言人金賢東首次亮相表示，培育建設國際消費中心城市，打造一批區域消費中心，推進步行街、標准化菜市場等改造提升。擴大保障性租賃住房供給，完善長租房政策。加強縣域商業體系建設，建立完善適應農產品網路銷售的供應鏈體系、運營服務體系和支撐保障體系，改善縣域消費環境。
提及民營企業投資融資問題，金賢東表示將進一步完善支持社會資本參與政策，用好向民間資本推介項目長效機制。規范有序推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，發揮政府資金引導帶動作用，吸引民間資本參與市政、交通、生態環境、社會事業等補短板領域建設。是進一步完善混改政策，加快推動混改試點落地，以更大力度支持民營企業參與混合所有制改革。深入落實交通基礎設施、環保、鮮活農產品流通等領域支持民營企業發展的具體舉措，著力降低民營企業市場准入門檻。
加大融資支持力度。一是持續支持民營企業市場化法治化債轉股，幫助民營企業渡過難關。二是進一步支持民營企業發行債券，加大「信易貸」模式推廣力度，著力破解民營企業融資難題。三是穩妥開展基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點，有效盤活基礎設施存量資產，吸引各類資金參與，形成存量資產和新增投資的良性循環。
⑥ 不動產投資信託基金是什麼
不動產權投資的信託基金就是一個非常大的基金，它的機構是非常好的基金。
不動產登記暫行條例實施細則（討論稿）》（以下簡稱《細則（討論稿）》）開始在國務院相關部門間進行討論，討論已基本完成。《細則（討論稿）》共15章192條，包括了總則、一般規定、土地所有權登記、國有建設用地使用權等登記內容，以及登記資料的查詢、保護和利用等信息。
2014年12月22日，醞釀7年之久的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）公布，將於2015年3月1日執行。為了保證《條例》的順利實施，相關部門進一步細化登記類型、登記程序、各類不動產物權登記的要求、登記機構和人員職責等，明確和統一不動產登記表卡簿冊和證書式樣內容，規范不動產權籍調查的要求，以健全《條例》的配套政策而制定《細則》。
2014年12月25日，從國土資源部獲悉：國土資源部地籍管理司、國土資源部法律中心已起草完畢《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）。
《細則（討論稿）》顯示，國家級不動產的登記管轄並不參照《條例》執行。具體內容是在第2章第9條，「中央國家機關使用的國有土地使用權以及建築物、構築物所有權登記發證參照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的有關規定。所以也是可以做的。
⑦ 落實「房住不炒」 盤活不動產再添利器
作為落實「房住不炒」、推動不動產資產證券化的重要一步，國內首批基礎設施公募REITs項目審核通過——5月14日，首批9單基礎設施REITs項目獲滬深證券交易所審核通過，其中上交所5單，深交所4單，標志著滬深交易所基礎設施公募REITs試點又向前邁進了重要一步。
REITs全稱是「不動產投資信託基金」，是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標准化金融產品。其本質是不動產證券化，可通俗地理解為，資管機構通過一系列產品設計，將流動性不佳的房子「切割」成若干份證券化產品進行買賣，為資金的供需雙方提供配置的途徑。作為一種收益和風險相對適中的投資品種，公募REITs的出現有望擴展社會資本投資方式，讓「笨重」的房地產「輕」起來，豐富居民的財富管理「籃子」，盤活整個不動產市場。
推動形成基礎設施投資良性閉環
目前，全球多個國家已經建立了REITs市場。我國REITs起源可以追溯至21世紀初期，但直到2014年，以「中信啟航專項資產管理計劃」為代表的類REITs才正式起步。所謂的「類」，是指其和真正的REITs相比，制度設計還不夠完善，產品結構上也有一定的區別。
近年來，隨著我國法律框架、監管環境和市場條件日漸成熟，加之前期類REITs的實踐經驗，去年出台了一系列政策制度，為基礎設施公募REITs產品的推出提供了重要支持。
「開展基礎設施公募REITs試點，有利於深化金融供給側改革，進一步增強資本市場服務實體經濟能力，提升股權融資比重，拓寬社會資本投資渠道。」在2月25日召開的大灣區基礎設施REITs發展論壇上，中國證監會副主席李超表示，希望各方凝聚共識、形成合力，共同推進試點工作，並及時總結經驗，完善法律制度供給和相關制度安排，促進REITs市場制度化、規范化發展。
中國REITs聯盟秘書長王剛表示，從企業角度講，開展公募REITs試點，可以助力存量基礎設施資產的盤活，面向社會募集權益型資金，用於企業補短板和新項目投資，培育新的優質基礎設施資產，並在條件成熟時再注入REITs中，從而形成基礎設施投資的良性閉環；從投資者角度講，運營成熟的基礎設施資產進入資本市場，有助於提供兼具長期配置和穩定分紅的金融產品。
「從基礎設施REITs產品的特點看，由於其天然能解決一些市場固有矛盾，將對投融資雙方產生很大吸引力。公募REITs的出現是時代的選擇，有利於豐富我國的資本市場產品，實現金融產品的探索與創新，提高金融服務實體效能，助力中國經濟的轉型升級。」王剛認為。
已審核通過產品種類豐富
4月21日，滬深交易所發布受理4單基礎設施公募REITs項目申報後，4月28日，又有6單公募REITs產品上報，至此，公募REITs上報項目累計已達10單。5月14日，其中9單基礎設施公募REITs項目獲滬深交易所審核通過。
記者梳理發現，目前已獲審核通過的9單產品類型較為豐富，涉及高速公路、倉儲物流、產業園區、水務等多個領域，項目股東方多為大型央企、國企或者大型龍頭民企，項目多位於國家重點戰略發展區域。
中航基金公募REITs業務相關負責人表示，4月21日申報的首批4單項目從類型上有特許經營權和園區產權類這兩種業態，特許經營類收入比較穩定，產權類的項目資產升值更有想像空間，上述項目均符合國家發改委、中國證監會對底層資產的標准和要求。此外，已上報的10單項目，在底層資產質量、業態分布和區域分布等方面都極具代表性，資產質量優秀，現金流穩定，相比於文件中規定的標准有著更高的要求，優中選優。
新華基金梳理首批申報的4單項目發現有三大特徵，第一是項目股東方背景突出，均為大型央企或地方國企；第二是項目質地較好，首批項目盈利狀況穩健；第三是原始權益人為支持項目成功發行，首批項目原始權益人認購比例都大幅超過規定的20%。
上交所稱，將在中國證監會的指導和部署下，在相關基礎設施公募REITs項目取得證監會基金注冊批復後，按照公開發行證券的相關流程和要求，推動市場持續做好首批基礎設施公募REITs的詢價、發售、上市交易等工作，盡快形成市場規模和市場合力，打造首批試點良好的示範效應。
市場機遇和風險並存
「可以預見，在公募REITs試點基礎上，這類產品的試點范圍和區域都將逐漸擴大，公募REITs發行可能會逐步走向常態化。」王剛認為，隨著今後中國公募REITs的法律框架與稅收政策逐漸完善，REITs底層資產透明度較高、分紅收益穩定的特點會使其成為投資人資產配置的重要選擇對象。
未來，國內REITs發展可能面臨部分風險和挑戰。天風證券分析師郭麗麗認為，首先，REITs證券價格可能受到利率波動影響，體現在證券定價、財務壓力與盈利能力等多方面。此外，REITs的盈利能力和價值也可能受到市場供需關系的影響。
其次，在稅務方面，目前針對REITs的相關稅務條款並未頒布，可能會對這類財富管理產品的投資收益帶來不確定性。如果今後REITs進入房地產行業，則可能面臨涉及傳統房地產行業的政策影響。
再次，在財務風險方面，REITs基礎資產產權的潛在風險包括資產產權及其所屬土地的權屬在生成過程中的法律瑕疵和糾紛，如果REITs沒有足夠的資金來保證業務運作，可能導致物業貶值或停轉。還可能出現承租人拒絕履行租約或拖欠租金、租金市場價格出現大幅下降或其他因素導致物業資產無法正常運營的情況，可能會對基礎設施現金流產生不利影響。
公募REITs發行初期還可能面臨市場波動。植信投資研究院分析師張秉文認為，在公募REITs上市初期，可能出現兩種情況：一是類似部分股票IPO上市的「大熱」，REITs出現連續漲停。二是也可能遇冷，類似部分公募基金產品在上市交易後出現價格大幅波動。總之，公募REITs對投資者而言是值得關注的投資機會，但要綜合考量自身風險承受力，要謹慎參與。
中國首席經濟學家論壇研究院副院長林采宜認為，中國基礎設施存量規模可能超過100萬億元，按照資產證券化率1%計算，基建REITs潛在市場規模超1萬億元。伴隨著首批基礎設施公募REITs項目獲滬深交易所審核通過，未來，這一全新的萬億量級投融資市場將被激活，對中國資本市場建設以及引導基礎設施領域股權投資都具有重要意義。