『壹』 什麼是房地產信託
房地產信託有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房版地產委託給權信託公司，由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益，信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由於房地產的這種信託方式，能夠照顧到房地產委託人、信託公司和投資受益人等各方的利益，並且在《信託法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。二是房地產資金信託，即委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量採用的房地產融資方式。
『貳』 並購基金中為什麼要設立兩層spv
在標準的資產證券化當中，設立SPV的目的在於實現所謂的「真實出售」與「回破產隔離」答，簡單來說就是將基礎資產的風險與收益與原本擁有基礎資產的發起人完全隔離開，也可以理解為把基礎資產從發起人的資產負債表中完全剝離出來。
雙SPV在美國的產生時主要是為了應對法規和稅收上的一系列規定而創設的，目的是實現「破產隔離」與「稅收中性」。）
與美國情況不同，在中國，主要是金融制度導致的這種交易結構優勢吧。雙SPV結構的直接好處就是能藉助基金子公司專項計劃的廣泛投資范圍，直接收購非標基礎資產，而這是券商集合計劃難以辦到的。
可以理解為這是繼信託、專項資管計劃之後的第三種資產證券化通道。
『叄』 委託貸款的債權人是誰，是怎麼認定的
(一)委託貸款中受託人代理權在性質上屬於間接代理，適用《合同法》第402條的規定
在委託貸款業務中，受託人只收取手續費，不墊支資金.不為委託人介紹借款人，不接受借款用途不明確和沒有指定借款人的委託貸款。即使是在委託合同與借款合同分別簽署的情形下，借款人也是明知貸款資金的真實來源以及受託人與委託人之間存在的代理關系。因此，筆者認為，委託貸款中受託人代理權在性質上屬於間接代理，適用《合同法》第402條的規定，將受託人認定為代理人、委託人認定為債權人在法律關繫上更為清晰。
(二)從貸款資產所有權歸屬看，用於放貸的資金所有權並未轉移給受託人，委託貸款資產並不計入受託人資產負債表，認定委託人為債權人能夠得到企業財務報表的支持
由於委託貸款中委託人與受託人之間屬於間接代理關系，而不同於信託貸款中委託人與受託人之間的信託關系，名義上都是受託人把貸款放給借款人的，但實質上是有區別的，最關鍵的就是委託貸款中用於放貸的資金所有權並不轉移至受託人名下，受託人只是代為發放，資金借貸的雙方實質上是委託人與借款人;而信託貸款中，資金在法律形式上已屬於受託人所有，借貸雙方是受託人與借款人。從法律關繫上看，委託貸款中存在兩層非獨立的法律關系，而信託貸款中則存在兩個獨立的法律關系。因此，在債權人認定問題上，不能把委託貸款與信託貸款相混淆。委託貸款中，把委託人認定為債權人更符合法律邏輯。
(三)認定委託人為債權人，符合權利義務相一致、風險收益相匹配的原則
貸款債權中，債權人最核心的一項權利是回收債權。委託貸款中，回收債權的主要責任在委託人一方，受託人只是協助委託人回收債權。同時，貸款風險在委託人一方，貸款產生的收益也歸屬於委託人，而受託人並不承擔任何貸款風險，除收取手續費外並不獲取貸款收益。貸款收益，即貸款的法定孳息，應歸債權人所有;而受託人收取的手續費，並非孳息，只是一項中間業務收入，相當於代理人報酬，認定受託人為債權人也與受託人並不獲取貸款收益的事實不符。因此，認定委託人為債權人，符合法律基本原則。
(四)認定委託人為債權人，有利於保護貸款債權，也契合委託人、受託人雙方的意願
如前文所述，受託人並無利益沖動關心債權能否回收，債權能否回收並不影響其收取手續費，受託人只要按合同約定履行了發放貸款、監督使用和協助收回貸款等基本義務，就不會承擔其他法律責任。而委託人則不同，債權能否回收不僅關繫到收益能否實現，而且關乎貸款本金是否會遭受損失。
(五)認定委託人為債權人，也不違背委託貸款業務的監管初衷
委託貸款業務的產生是國家金融調控的需要。認定委託人為債權人，對央行調取和統計委託貸款數據、作出金融調控政策沒有任何影響。
『肆』 房地產中介與信託有什麼區別
說全面一點：房地產信託有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產內委託給容信託公司，由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益，信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。
『伍』 資管計劃募集的資金投資於信託是什麼意思
資管計劃募集的資金投資於信託的含義有兩層：
1、發行的這款產品為一款資產管內理容計劃，資產管理計劃為基金子公司或者券商發行，屬於私募產品。
2、這款產品的投向為其它信託產品，是典型的投資資管的信託，類似TOT產品。
補充：這類產品，往往需要特別關注投向的標的信託，留意風險。
『陸』 盲目信託是什麼意思
顧名思義，浪費者信託就是為那些家境雖好生活卻沒有節制、自控能力差的人設計的制度。在中國有「紈絝子弟」的說法，指的就是這種人。盲目信託則是指信託的委託人拋棄對信託財產的所有支配權，由受託人擁有充分的自由裁量權來管理和處分信託財產，委託人和受益人對信託財產的投資情況放棄任何知情權，也無權干預。
為什麼自己的錢要別人控制？為什麼自己的孩子要受他人管理？為什麼作為財富的主人卻心甘情願放棄知情權和干預權？答案很簡單：溺愛害人害己，無自控能力的人害己害人，於是就需要外界和制度來糾正。俗話說得好，沒有規矩不成方圓。
浪費者信託是一種委託人出於保護受益人的目的而設立的信託。比如知道孩子有各種惡習又屢教不改，父母可以將孩子生活費用交給受託人或者信託公司。在這種信託中，受託人控制著信託收入和支出，按照受益人的實際需要將生活費少量發放給受益人。受託人還可以繞過受益人，直接支付給向受益人提供服務的第三方，比如向學校直接支付學費，向旅行社直接支付機票和住宿費，以免受益人截留挪作他用。受託人甚至無須咨詢家長就可以拒絕受益人某些奢侈性消費的要求，比如去酒吧和不良夥伴們喝酒。
這種信託專門針對受益人的浪費習氣，避免被委託的財產被其恣意揮霍。為了使信託財產始終處於安全狀態，委託人還可以在信託文件規定嚴格禁止受益權的轉讓，受益人不能提前終止或向債權人轉讓、抵押信託財產及收益。同時規定如果受益人欠債，其債權人在信託財產事實上轉移給受益人之前不能接近或得到受益人的利益。換句話說，受益人的債權人對信託中利益無權作出主張。如此一來，即便受益人是個揮霍無度的人，向其分配的財產也不會被債權人合法收走。
這種浪費者信託不僅可以用於對晚輩而且可以用於對長輩的限制上，比如富裕又有孝心的子女直接將費用支付給養老院而不是讓老人自己支付，這樣還能避免後者陷入騙子的陷阱。信託限制性消費就能起到未雨綢繆的防範作用，能讓分辨力下降又固執己見的老人避免落入欺詐陷阱，安享晚年。
盲目信託就是委託人給予充分的信任，讓受託人全權管理信託財產，自己不參與、不過問、不幹涉。這種盲目信託在法制嚴格的西方國家主要適用於公職人員以及公司高管等個人理財，因其工作性質而與其決策地位之間產生利益沖突，因此立法者往往要求這些人利用盲目信託來隔離其個人財產的投資管理以避免可能出現的利益沖突以及內幕交易，從而確保其決策的客觀公正。
同時，盲目信託的受託人必須是獨立於委託人影響之外的金融機構，委託人不能持有其相當比例的股份或對該機構有實質性影響。這時委託人必須簽訂合同主動放棄許多權利，包括：不得對受託人的營運管理方式做出指示，不得要求受託人提供賬目報告，不得任意取消受託人做出的營運管理決策，也不得變更受益人等。
不僅針對公職人員和金融機構高管，盲目信託在日常生活中也能發揮作用。以真人為原型的著名電影《公民凱恩》講的是在1868年，凱恩的母親從一個拖欠房租的住客那裡獲得了一個廢礦的開采證，結果後來證明它實際上是一個金礦，蘊藏量佔世界第三位。在一夜暴富的情況下母親並沒有沖昏頭腦，她冷靜地以礦產開采權人的身份，不顧凱恩父親的反對，委託銀行家泰徹的公司全權管理這份剛剛獲得的產業，並且將幼年兒子凱恩交給銀行家泰徹照管。讓其帶往大城市受正規教育，離開自己所在的窮鄉僻壤。
泰徹對於受託的財產進行了合理的經營管理。他為凱恩置辦了不少家業，其中一項重要的事情就是為他買下了紐約的《問事報》。正是這份報紙，使凱恩走上報業大亨之路，成為一名偉大的企業家和慈善家。
令人印象深刻的是在這個信託過程中，家庭婦女出身卻獨具慧眼的母親認定泰徹作為受託人後堅定不移地對其全權委託，而泰徹也只接受委託人凱恩母親的指令，而不理會凱恩父親節外生枝的建議。對泰徹來說，委託人是委託人，凱恩父親是凱恩父親，所以他必須忽視凱恩父親的干涉。
所以，有盲目信託的委託者就得有盲目信託的執行者，或者說忠於職守的受託人。只有這樣，信託關系才得以平衡，信託效果才能凸顯。
浪費者信託在美國得到了廣泛的承認，只是委託人不可以設立以自己為受益人的浪費者信託。在這種信託中，委託人通常賦予受託人強大的自由裁量權，最主要的目的，就是為了避免受益人揮霍的風險。
在這兩種信託中，既然委託人不能用知情權來保護自己，他們憑什麼相信受託人不會損害自己的利益呢？這是因為，他們對這項制度存在著信任。那就是：良好的社會風氣，健全的信用體系，規范的法製法規和值得信賴的受託人或者信託公司。在西方國家，受託人或者是德高望重的人士，或者是擁有幾十年甚至百年的老店，他們的信用記錄歷史悠久還有案可查。所以，委託人敢於信任，受託人值得信賴。
從信任者與置信對象之間的關系遠近來分，信任是可以大致分為以下四個層次的。第一層次是家人之間的信任，也就是親族信任或血緣信任，這種信任古往今來一直存在，選擇的餘地有限；第二層次是朋友之間的信任，也就是品德信任，選擇范圍廣泛，人擇友而處，品德高的聲望高朋友也多；第三層次是合同各方之間的信任，也就是契約信任，這是高一層的階段，人們可以和不認識的人進行各種約定，違反者就被訴諸法律；第四層次則是社會角色之間的信任，也就是制度信任，這是更高層次的約定，有法制和行政手段的雙重保證。
由此可見信任並不是一成不變的范疇，它經歷了親緣信任、友情信任、契約信任、制度信任等多個發展階段。盡管沒有前兩層信任，如果相信契約和制度，那浪費者信託和盲目信託都不是問題，不僅子女，連江山都可以託付。
『柒』 國內家族信託可以做到財產隔離嗎
家族信託在財產隔離方面，相關的法律規定明確，不存在不確定因素。
2001年10月實施的《中華人民共和國信託法》（下稱《信託法》）是目前國內家族信託的主要法律依據。
其中第15條明確規定了信託財產的獨立性：除特定情形（包括信託本身的債務、稅款、設立信託前債權人已對信託財產享有優先受償權且依法行使等）外，信託財產不得強制執行。
但需要注意的是，中國目前就信託財產登記，尚無明確的規定。信託財產登記制度的缺失，導致以股權和房產作為信託財產時，其所有權人無法向公眾明示此類財產為信託財產。
同樣的問題也會出現在商事信託上。
但綜合國內現有的有關商事信託的判例，法院基本會結合信託等相關文件的基礎上，認可登記在「XX信託公司」名下的相應財產為信託財產。
所以盡管國內無信託財產登記制度，但股權、房產等財產作為信託財產的話，家族信託的財產隔離作用也是切實存在而無不確定因素的。
A2：為確保家族信託的合法有效，避免家族信託受到任何有關效力方面的挑戰，客戶應當注意以下幾點事項。
一是確保信託財產的合法性，並且，委託人有權處置此類信託財產。
信託法明確要求設立的信託財產必須是委託人的合法財產，這里有兩層含義：
首先，用於設立家族信託的財產必須是委託人所有的。在設立家族信託前，有必要梳理不同財產的所有權人，確保信託財產在法律上的所有權人是委託人個人，而非其所控制的公司等法人實體。
其次，用於設立家族信託的財產必須是合法的財產。
目前有些所謂專業人士過分誇大了家族信託的資產隔離效果，認為只要設立了家族信託，即便該等信託財產是灰色財產，甚至是非法財產，家族信託仍然能夠予以保護。這從法律的角度來說，若私人利益侵犯了公眾利益，則私人利益一般會被認定為非法、無效的。所以說，若委託人的財產是非法所得，那麼這部分財產所設立的家族信託，會被認定為無效。
同時，由於目前國內家族信託的委託人只能是單一的自然人；而用以設立家族信託的財產，大多是委託人的夫妻共同財產。根據婚姻法的相關規定，共同財產的重大處置，需要徵得另一方的同意。所以，委託人在設立家族信託時，需要配偶對設立該家族信託的書面同意，以明確委託人有權處置用以設立信託的共同財產。
『捌』 房地產信託是指什麼
說全面一點：房地產信託有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上專的擁有者將該房地屬產委託給信託公司，由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益，信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由於房地產的這種信託方式，能夠照顧到房地產委託人、信託公司和投資受益人等各方的利益，並且在《信託法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。二是房地產資金信託，即委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量採用的房地產融資方式。
其實現在房地產信託風險有點高了，從去年開始，房地產信託違約事件時有所聞，這時候再投資房地產信託是不明智的。建議你投資其它信託產品吧。
『玖』 家族信託成立的前提
信託制度產生於英國衡平法與基督教特別是清教徒信奉的一些特殊原則。我國長期以來奉行的是儒家「親緣」文化，沒有形成所謂的「受託人」文化，導致中國法環境下家族信託的受託人不宜由自然人擔任。
家族信託的設立關繫到一個家族幾代人的利益與家族事業的興衰，因此，家族信託是否為「有效」設立至關重要。在當前中國法環境下，如何操作才能設立有效的家族信託？
設立家族信託的有效性包含兩層含義，一是家族信託的設立要符合我國法律的要求，將來家族信託不會被司法機關判決無效或者被撤銷；二是家族信託的設立要符合當事人特別是委託人的意願，家族信託能夠順利運行並且要有「效果」。
根據《中華人民共和國信託法》（以下簡稱《信託法》）的規定，有效的信託由四個法律要件構成：一是具有合法的信託目的；二是具有適格的主體；三是合法並轉移了所有權的信託財產；四是合法有效的信託行為。家族信託的有效設立，一定要遵循這四個生效要件。
須有合法的信託目的
《信託法》第六條規定，設立信託，必須有合法的信託目的；第十一條規定，有下列情形之一的，信託無效：（一）信託目的違反法律、行政法規或者損害社會公共利益，（四）專以訴訟或者討債為目的設立信託；第十二條規定，委託人設立信託損害其債權人利益的，債權人有權申請人民法院撤銷該信託。
根據家族信託的職能，委託人一般不會設立專以訴訟為目的的家族信託。目的不合法的家族信託則大致分為兩類：違法信託和欺詐性信託。
違法信託
《信託法》第十一條第一項規定，信託目的違反法律、行政法規或者社會公共利益的，該信託無效。信託目的違法而導致信託無效的情形主要有：
第一，按照《婚姻法》規定，對於夫妻的共有財產，在離婚時應當合理地加以分配，如果一方當事人為了獨占該財產，把本屬於夫妻共同財產的財物以設立家族信託的方式進行轉移，這種信託目的就違反了《婚姻法》，該設立信託的行為是無效的；
第二，按照《繼承法》的規定，遺囑應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額。如果委託人通過遺囑的方式設立信託，沒有為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額及受益份額，則該份遺囑信託是無效的；
第三，按照《公司法》的規定，公司的負責人不得侵佔公司的財產，不得利用在公司的地位和職權為自己謀取私利。公司的控股股東擅自將公司的全部股權設立家族信託，這種信託行為也是違法無效的；
第四，為了使法律、行政法規禁止獲得某種利益的人獲取信託利益而設立家族信託，該信託目的也是違法的，屬於無效的信託。另外，家族信託目的違反社會公共利益的，該信託無效。
欺詐性信託
《信託法》第十二條規定，欺詐性信託是指委託人以損害其債權人利益，即以欺詐債權人為目的而設立的信託。欺詐性信託構成債權人行使撤銷權的對象，《信託法》規定債權人應當自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使，（上海契石信託服務咨詢：四零零零——零九零——零六五零）否則該撤銷權歸於消滅。
按照民事法律的基本原則，一項民事法律行為無效或者被撤銷後，因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還的，應當折價補償。對於信託目的違法的信託，實踐中應該注意以下幾點：第一，部分無效的信託不會導致全部信託無效。對於違法信託，其中一部分信託目的違法會導致該部分信託無效，但不會導致整個信託無效；第二，為了平衡債權人和善意家族信託受益人的利益，債權人行使撤銷權時，不影響善意受益人已經取得的信託利益。
家族信託主體要適格
設立家族信託，必須有適格的信託主體，即當事人應當具備法律規定的主體資格，包括民事權利能力和民事行為能力。
委託人是家族財產的合法擁有者或家族事業的創建者
《信託法》第十九條規定，委託人應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織。《信託法》規定的委託人的主體范圍非常廣泛，但家族信託的委託人具有一定的限定性，如果家族信託的委託人不適格，會導致家族信託無效。因此，在家族信託設立時關於委託人要特別注意以下兩點：
第一，家族信託的最終委託人只能是自然人，在實踐中一般是家族事業的創始人或夫妻。因為家族信託是民事信託，與營業信託的委託人可以是自然人、法人或其他組織不同，家族信託的委託人只能以歸屬於其名下的合法財產及家族事務設立信託，而受益人一般為委託人的近親屬，因此委託人只能是自然人。
第二，委託人應該是家族財產的合法擁有者或者家族事業的創建者。與營業信託不同，家族信託的委託人不必是「合格投資者」，但必須是家族財產的合法擁有者，或者家族事業的創建者。
受託人不宜由自然人擔任
由於家族信託屬於民事信託，無論理論上還是法律上，自然人都可以成為家族信託的受託人，但從設立家族信託的有效性來講，除了涉及一些簡單的保護性信託外，在我國現階段家族信託的受託人不宜由自然人擔任，其理由如下：
第一，我國沒有信託文化的土壤。信託制度的產生得益於英國衡平法與基督教特別是清教徒所信奉的一些特殊原則，如為他人利益受託管理財產是完成上帝交給的神聖職責，是弘揚上帝慈愛的聖名，必須盡職盡責，不能收取報酬等。我國長期以來奉行的是儒家親緣文化，沒有形成獨特的「受託人」文化，如果自然人擔任受託人，其行為很難符合信託中「受託人」的行為規范。
第二，很難保證信託財產的獨立性與管理的有效性。信託財產獨立於委託人和受託人，需要受託人單獨建賬、獨立運營，這對一個自然人來講是很難做到的，一旦信託財產與受託人的固有財產發生混同，將會導致家族信託的糾紛甚至解除。另外，與英國當年自然人主要受託管理土地等簡單的財產與家族事務不同，現在的家族財產管理與事務管理非常復雜，單獨的自然人很難承受。
第三，與自然人擔任受託人相配套的法律制度缺位。如《信託法》第十條規定的信託登記制度，自然人將會面臨比信託公司更大的登記難度，信託財產轉移到自然人名下通常比轉移給信託公司更容易被稅務機關認為是交易性轉移而課稅。
因此，從現實角度出發，家族財產管理與家族事務管理應該由更加專業的信託公司、商業銀行的私人銀行、律師事務所擔任受託人，委託人信任的自然人可以擔任家族信託的保護人。
受益人的特殊主體資格問題
根據《信託法》規定，家族信託受益人的范圍廣泛，一般沒有限制性要求，委託人的親屬、家族企業的員工、其他需要幫助的人都可以成為受益人。但在家族信託設立的實踐中，經常會遇到以下主體作為受益人的問題：
第一，尚未出生的委託人的後代可以成為受益人。我國《繼承法》規定，遺產分割時，應當保留胎兒的繼承份額，如果胎兒出生時是死體的，保留的份額按照法定繼承辦理。實際上，我國《信託法》未要求信託設立時受益人必須存在，只要求受益人或者受益人范圍能夠加以確定即可。因此，胎兒以及尚未出生的委託人的後代也可以成為家族信託關系中的受益人。
第二，外國人能否成為受益人。設立家族信託時，委託人經常面臨具有外國國籍的子女或者孫子女問題。外國的自然人能否成為受益人，我國《信託法》對此未作明確限制，因此外國人原則上可以作為家族信託的受益人。但是，如果有關法律、法規對外國人取得某物或者某項權利有限制性規定，而該物或者該項權利作為受益權客體應當移轉給該外國人的，則外國人不得成為該信託的受益人。例如，以私人收藏的文物作為信託財產，信託文件規定由受託人將該文物移轉給受益人，則外國人不能作為該信託的受益人。