『壹』 物業這算是非法集資嗎
基礎建設開發商前期搞好的 後期是你們自己出錢搞
不能高息借貸 但你這個也不算高息借貸 只算民間借貸 不構成犯罪
監督不了 你於物業只僱傭關系 物業等同承包形式 自負盈虧！ 你也無權監督！
房管局有專門的物業辦 可以投訴！ 另外你們應該有業主委員會 覺得這個物業不好 直接換就是了！
『貳』 物業管理企業如何融資
有房產用房產抵押，沒房產由其他公司擔保。
『叄』 企業融資難，你是不是都不知道物業也能融資
去年的時候還記得在恩美路演上看到過某個物業發布融資需求
『肆』 跪求：物業籌資管理的的論文。。。。
我是物業公司的 但是我是做HR的 所以路過下 呵呵
『伍』 承包物業項目融資後，出租的押金，算融資項目的資金嗎
兩者主要的區別： 1、融資租入固定資產 , 雖然從法律形式上講企業並不擁有其所有權 , 但從其經濟實質來看 , 企業能夠控制其創造的未來經濟利益；租賃期滿時 , 承租企業有優先購買該項資產的選擇權，租賃期內 , 承租企業有權支配資產並從中受益等等。所以 , 根據實質重於形式原則 , 企業將融資租入固定資產視同自有固定資產核算。 2、經營租入固定資產企業對其沒有擁有權也沒有控制權,不符合資產的定義,同時一般租期很短,所以不視為企業的資產進行核算。同時，融資租入屬於資產范圍，經營租入不屬於資產范圍。 (5)物業公司融資擴展閱讀：融資租入指的是企業採用融資租賃方式租入固定資產，由於在租賃期里承租企業實質上獲得了該資產所提供的主要經濟利益，同時承擔了與資產有關的風險。因此承租企業應將融資租入資產作為一項固定資產計價入賬，同時確認相應的負債，並且要計提固定資產折舊。經營租入指的是企業以經營租賃方式租入固定資產，是指企業以支付租金的形式租賃的，固定資產所有權仍屬出租單位，在租賃期滿後，租入方應將固定資產歸還給租出方的一種租賃方式。參考來源：網路——融資租入；網路——經營租入
『陸』 物流金融投融資策劃案包括什麼
完整的融資計劃書應該包括七方面的內容：公司介紹、項目分析、市場分析、管理團隊、財務計劃、融資方案的設計、摘要。
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助於投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請註明審計會計師事務所，如果未經審計也請註明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬於大型集團，那麼對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績
對於開發企業而言，以前做過什麼項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那麼對於其執行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。有證明的人員。
6、董事會決議
對於需要融資的項目，須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、佔地面積、建築面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎麼得到的項目，是否有問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所佔比例、建築商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等
6、建造的過程和保證
項目的建築安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經濟分析
以房地產為例，房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表徵一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析
房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表徵價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素
未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的有很大的保障。
2、組織結構
企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規范性
管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對於企業產生重要影響的需要說明的事項。
五、 財務計劃
一個好的財務計劃，對於評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃准備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。其中，對於企業自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設計
1、融資方式
(1)股權融資方式(註：股權和債權方式是兩種主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在於是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風險資本投資於擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風險投資協議書
A、對融資方的債務債權進行核查確認
B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。
C、在有關管理部門辦理登記手續
(2)債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產信託融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中後期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什麼，如何克服這些風險。)
對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。
C、破產風險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險
E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
風險化解方案
A、資方對是否資金進入後可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監控，並按照進程需要分批進行投資款的專款專用。
C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審後，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定後將按還款計劃回款。
4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)
A、股權方式融資的退出
項目進行中投資方退出;
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;
B、債權方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;
項目完成投資方退出，按時還本付息;
5、抵押和保證
在涉及到投資的時候，投資者關心的是如何保障投資。而有效的措施就是抵押，或者信譽的公司的保證。
6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對於在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。
『柒』 當了別人公司的法人，現公司去融資，融資以公司物業低壓貨款，若無法償還這對我個人有幾大風險呢，或怎樣
看看外圍有沒有，比如說有沒有吸收社會的錢，如果吸收了，你個人必須要掏這個錢出來，如果都是銀行就好辦了，宣布破產，
『捌』 什麼是經營性物業融資
經營性物業融資，其租賃類似於分期付款租入，一般是由於企業資金周轉緊張無法直接購入該資產而租入的，租期較長，租期結束後一般情況下承租方會將該資產購入，或者此資產已無實用價值，這樣的話就相當於該資產的風險和價值完全轉價到承租方，所以應該確認為企業的資產。
而經營性租賃，租期較短，租賃結束後由出租方收回該資產繼續向其他單位出租或自用，故不能確認為本企業資產攤銷折舊。
『玖』 金融與物業管理的關系
金融與物業管理應該是緊密相連的,和其他企業與金融的關系應該是有共回同之處,但也存在不答同之處.
物業管理企業有金融的支持,能夠方便的對收取管理費、水電費、維修資金等實行電子化管理，節約人力成本，提高物業管理公司工作效率。除部分城市目前物業公司與銀行有合作外，目前還有許多城市老百姓不願意物業公司與銀行合作，主要是對物業公司的不信任原因，這還有待於國家相關法規的支持及引導。
不同的地方主要是物業管理企業一般不需要投資或融資，生產成本相對較少，投入成本周期也比較分散，致使單次投入量少，資金流轉較有規律，一般不會出現資金斷鏈現象。
當然，目前國內許多大型物業企業已經走向了專業化道路，將物業管理推向專業化管理道路，例如，物業公司可以成立專門的電梯公司有條件的話也可以生產電梯；物業公司還可以成立園林公司，甚至生產園林產品、樹木花草等。這是物業管理專業化發展的未來趨勢，到那時，物業管理與金融的聯系應該會更加緊密。
據工作經驗提出以上拙論，不妥之處敬請斧正。
『拾』 物業經營管理的未來商業模式，主要是哪三種
1.物業服務集成商
物業服務集成商，又稱物業服務總包模式，是目前發達國家和地區物業服務的主流商業模式，也是作為物業服務提供商的物業服務企業的發展方向。其特徵是，物業服務企業通過前端策劃服務(設計管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業)、中端監管服務(監督服務過程、管控服務品質)和後端評判服務(匯總客戶評價、溝通客戶需求和評判分包企業)的方式，將各分包企業的專項服務集成為面向業主的綜合性物業服務產品。其實質是，物業服務企業運用策劃、協調、溝通和評價等專業能力，通過控制物業管理價值鏈前後兩端的方式，協助業主購買專業化的物業管理服務。
物業服務集成商對應的收費模式為酬金制，適用的客戶類型多為單一產權業主以及較為專業的業主團體。從物業經營管理的角度看，該模式的優點是，以服務成本作為定價基礎，財務收支公開透明，減少交易雙方的信息不對稱，有利於消除服務買賣雙方的誤解和矛盾;對於物業服務企業來說，該模式有利於保證酬金收益和降低經營風險。缺點是，對交易雙方的專業能力要求較高，業主監管物業服務企業的成本較高;對於物業服務企業來說，該模式下缺乏服務成本控制的內在動力，難以取得超額利潤和實現快速增長。
物業服務集成商模式的推廣和普及，從專業素質看，主要取決於企業整合和挖掘物業服務價值鏈條的能力，物業服務企業比客戶更了解物業管理和比專項服務供應商更了解客戶的專業優勢，是其整合和把控價值鏈能力的核心;從外部條件看，主要依賴於專項服務市場的成熟和稅收扶持政策的落實，只有清潔、綠化、維修和秩序維護等專業服務市場的充分發育，才能保證物業服務集成商模式比物業服務提供商模式更具性價的比較優勢，只有酬金稅費的確立以及增值稅制的推廣，才能保證物業服務集成商模式成為物業服務企業和業主的雙贏選擇。
2.物業資產運營商
物業資產運營商，又稱物業資產管理模式，是伴隨著物業從消費功能向投資功能擴展，從使用價值向交換價值提升而衍生的高級商業模式。其特徵是，業主不僅將物業硬體的日常維修、養護和管理工作委託給物業服務企業，而且將資產屬性的不動產的日常投資、經營和管理工作(如租務管理、物業招商、營銷策劃、銷售代理和不動產融資等)委託給物業服務企業。其實質是，物業服務企業利用客戶資源和專業技能，同時為業主提供傳統物業管理和不動產投資理財兩項服務，從而獲取物業服務費用和資產管理傭金的雙重收益。這就是建立在物業管理平台上的物業經營管理。
物業資產運營商模式是物業服務企業運用專業技能為客戶創造物業資產價值。這一本質特徵，決定了該模式的成功推廣，必須滿足三個約束條件：一是物業本身應當具有較高的商業價值。與以滿足使用價值為主的普通居住物業不同，物業資產運營商模式主要面向具有較高利潤回報的辦公、商業、休閑娛樂等收益型物業，與以委託物業共有部分為主的基礎服務模式不同，物業資產運營通常包含物業專有部分以及建築物的整體委託。二是物業服務企業應當具備較強的專業技能。與物業服務提供商相比，物業資產運營商模式要求物業服務企業不僅具備建築物及其附屬設施的維修、養護技能，而且應當具備市場研究、投資策劃、資產評估、財務分析等物業經營管理的綜合性的專業能力。三是物業服務企業具有較強的風險管控能力。與物業服務集成商模式旱澇保收的低收益不同，物業資產運營商模式較高的商業利潤必然伴隨著較高的商業風險，企業的資本運作能力和風險管控能力，不僅是業主進行商業決策時必須考察的信用基礎，而且是物業服務企業成功運營物業資產的安全保證。
3.物業保障服務商
物業保障服務商，又稱物業後勤服務模式或者物業支援服務模式，是物業管理行業順應後勤服務社會化改革趨勢而誕生的一種混合商業模式。其特徵是，物業服務企業不僅從事不動產管理業務，而且受託提供配餐、會務、接待、交通、物流等方面的後勤服務，以全方位滿足客戶非主流業務之外的多元化需求。其實質是，物業服務企業取代客戶的後勤保障部門，以市場化的方式為客戶的後勤保障需求提供全面解決方案，使客戶高度關注其核心業務的開展和品牌價值的創造。
該模式是物業服務企業和客戶雙贏的理性選擇。從物業服務企業角度，市場競爭使其在提供不動產服務的同時，必須挖掘客戶的相關需求並提供增值服務，而相關增值服務在與不動產服務結合在一起時，可以實現資源的優化配置、成本的有效控制和客戶信息的無障礙溝通;從客戶角度，專業分工使其有必要將後勤保障支援事務從核心業務中剝離，由物業服務企業整合分散的後勤服務並形成統一的支援保障系統，有利於提高管理水平和勞動效率，改善工作環境和服務形象，提升服務質量和客戶滿意度，從而增強自身的核心競爭能力。
與其他商業模式相比，物業保障服務商模式對企業的客戶關系管理能力提出更高的要求。一般商業模式下，物業服務企業只關注合約客戶的需求和滿意度。物業保障服務商模式下，客戶具有雙層次甚至多層次的特點，可以區分為目標客戶、終端客戶、內部客戶、外部客戶、固定客戶、流動客戶等多種類型，物業服務企業不僅要讓合約客戶感到滿意，而且要讓合約客戶的客戶感到滿意，這就要求物業服務企業根據目標對象的特徵，制定並實施有針對性的客戶關系戰略和客戶滿意戰略。