信託花園租房

❶ 簡單分析澳洲房子的種類－看看你住的哪種房子（開帖了）

首先說house，大家都了解house是房子的意思，在這邊的house一般是指獨門獨院的一個住房，有自己獨立的院子和自己的房子。house有一層的也有兩層的，但是偶還沒有見過3層的house。house的建房可用的材料很多，這點下面單獨分析，house的特點主要有：帶院子，房間可以很多，風格相對獨特。帶院子：院子是house的最主要的標志，澳洲的房子都有一個綠化的要求，例如house是要求綠化面積不能低於整體佔地面積的一個百分比（具體數字聽說是40％，偶不確定，請高手指正），這就需要有足夠的草坪覆蓋率。草坪多了有利有弊，好處是院子里綠草茵茵，無論是做游戲，BBQ都讓人心情非常愉快，而且院子里可以放蹦床之類的東西，偶這邊有的local家裡就有蹦床，也可以挖一個游 泳池，就更爽了，還可以在院子里曬衣服曬被子什麼的，很方便。壞處是可能會有蟲子螞蟻之類的東西，而且需要定期割草，有點麻煩。房間多：並不一定所有的house都房間多，但是一般房間多的大多是house。所以想要住的熱鬧一點的話選house比較合適，可以住的人多。偶這里一個專業做二房東的人弄的house是7個房間可以住7個人，地下室還能塞下一個。一共是8人 風格獨特：每個house都是獨立建造的，風格可以多種多樣，這個要看個人愛好了。咱們一般是租房，這個關系不是很大。最後主要說說材料：house按照材質來分主要有磚房，木房和磚皮房。磚房就是外牆完全使用磚的房子，這種房子是house中最好的。冬暖夏涼，保溫性好。而且不易腐蝕，保養好的話蟲子也少。一般價格在house中比較高。木房是外牆完全木質的房子，這種是house中較差的，保溫性差，冬天因為太陽曬不進，室內比室外冷；夏天有的房子通風差，屋裡比屋外熱。而且木質的房子容易有空隙，蟲子也容易進來。需要細心保養。這是最便宜的房子。磚皮房是木結構的房子，最後在房子的外面貼上一層磚皮，在外面看起來和磚房一樣，但是在內牆敲一下發出的是敲木頭的聲音，質量在木房和磚房之間。價格不好說，要看租房的人懂不懂磚房和木房的區別了，不然容易被房東以磚房的價格租給你。來個圖片，偶以前住HS時候的house

❷ 小區物業一般都做什麼

小區物業職責：對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

1、房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督；

2、房屋設備、設施的管理；

3、環境衛生的管理；

4、綠化管理；

5、配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作；

6、車輛秩序管理；

7、公眾代辦性質的服務；

8、物業檔案資料的管理

物業更換

物業既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值可以一次性收回，也可以在較長的時期中多次收回。根據中國《物業管理條例》相關規定業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業。

在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同應予終止。

以上內容參考：網路-物業管理

❸ 深圳會展中心附近的住宅區都有哪些

附近有黃埔雅苑,中銀花園.
稍微遠點東方雅苑,信託花園,新新家園,新洲花園,益田村,益田花園,雲頂翠峰，景新花園，梅林一到五村，桃源村。
都不怎麼便宜。如果你想要便宜，去崗廈村，崗邊村，上下沙村，皇崗村，水圍村裡去看看。

❹ 寧波房地產市場形勢,企業在當前形勢下的經營理念和經營決策

2005年是中國房地產市場極不平靜的一年，在2004年國家對房地產業進行宏觀調控的基礎上，2005年上半年以來，國家對房地產業出台了一系列宏觀調控政策，涉及行政法規、金融信貸、土地政策，頻率之高、力度之大前所未有。陝西遠離調控核心區域北京、上海、杭州、深圳等地，但在市場反應上也有所波及；但是，長期平穩有序的樓市，依然被省內外開發商所看好。
下半年以來，西安房地產市場風雲變幻，外埠資本強勢進入，對土地的激烈爭奪已近白熱化。對於本地房地產開發企業如休在競爭中立於不敗之地？如何實現本地的快速成長和發展、面對這樣的形勢，我們的想法是：整合資源優勢，升華品牌價值，共同迎接地產新時代。
一、宏觀經濟形勢分析
今年以來，基於房價上漲過快、市場需求偏大，供求矛盾突出、部分地區房地產勢將增長仍然偏快、市場供應結構不合理等原因，下發了一系列的調控政策：3月下旬國務院下發《關於切實穩定住房價格的通知》（老「國八條」）；4月底國務院再次提出加強房地產市場引導和調控的8條措施（新「國八條」）；5月11日建設部等七部委聯合發布《關於做好穩定信訪價格工作的意見》，這些新政及舊有政策的影響使得中國房地產市場更顯「冷峻」，對市場各方而言，越來越多政策規范下的房地產市場也因此出現了短期的「不適」症狀；5月27日國家稅務總局、財政部、建設部發文《關於加強房地產稅收管理的通知》，理順房產交易中營業稅的徵收體制，確定了營業稅的徵收細則；爭監會10月出台《加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文），進一步規范了房地產開發投資以信託方式融資標准。
（一）房地產新政實質背景是
1、 關乎國家經濟安全，即：樓市、股市、匯市；
2、 和諧社會的問題，即住房結構問題，這與中低收入家庭、下崗工人和三無農民有關系；
3、 關於科學發展觀的問題，將房地產業從資源消耗型轉變為資源節約型。
（二）2005宏觀調控的效果
宏觀調控實際上是冷卻樓，加溫股市，跳高匯市。根據發改委和國家統計局出的最新數據充分說明宏觀調控的效應初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。
1、 地產投資增幅繼續回落；
2、 部分地區需求偏大的狀況有所緩解；
3、 居民住房消費結構發生積極變化；
4、 商品住房平均價格漲幅繼續回落；
5、 房地產信貸增幅放緩。
（三）2006年宏觀房地產發展趨勢
1、明年宏觀經濟總體上好，GDP可增8.5%，宏觀經濟政策一方面要適度控制投資增長，另一方面要努力挖掘消費增長的巨大潛力，使內需增長後勁充足。
2、繼續適度投資增長速度、控制投資過快增長仍是明年宏觀調控的主要任務，房地產行業實現「軟著陸」。重點是促進房地產業發展實現三個「根本轉變」，即：重新確立住宅消費和投資理念；加快完善房地產發展制度和政策，建立房地產可持續發展的長效機制；改變和完善住宅生產銷售方式。同時，在保證在建重大項目投資的同時，要加強對電力、原材料等重化工業投資的調控，防止未年幾年出現較明顯的產能過剩和通貨緊縮。
因此，在總體上預計2006年將會是政策的消化年。
1、價格調控仍將是主旋律：財政、金融、稅收、土地供應乖方面的全面調控；強調中低價房的供給和需求；加大對市場違規行為的打擊；
2、緊縮性的信貸政策仍會持續；
3、建設有地供應仍會嚴、緊。
二、陝西房地產業的發展回顧
陝西房地產業起步較晚，整體發展水平在國內相對落後。而且省內總體發不均衡，西安市房地產發展相對突出，在省內房地產開發中占據重要地位。2004年，全省完成房地產開發投資231.2億元，比上年增長22.8%，同比回落29.8個百分點；其中，西安市房地產業完成投資163.4億元，佔全省的84%，增長30.9%。我想以大家熟悉的西安市場為例，回顧陝西省房地產市場的發展過程：
（一）史前時代
關鍵詞：福利房、分房
時間區段：80年代中期－90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進，房地產市場從結合舊城改造進行綜合開發，由企事業單位集資統建逐步進入到商品房開發建設階段，住房分配製度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發商銷售的全產權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產市場處於改革和探索的史前時代。
（二）萌芽時代
關鍵詞：房改房、商品房
時間區段：90年代初期－90年代中期
當住房成為市場上自由買賣的商品之後，伴隨著沿海地區房地產市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產品上體現尤其強烈和明顯，較有規模的樓盤相繼誕生，西安的房地產開發處於探索階段。
代表樓盤：雅荷花園
（三）青銅時代
關鍵詞：概念、品牌、戶型、綠地
時間區段：90年代中期－90年代後期
時代特徵：隨著西安高新開發區改善園區投資環境、推動產業結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產企業開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產開發競爭加劇，開始注重市場定位、規劃設計，注重功能與環境質量，探索創新，憶經迅速從單純建造房屋發展到對建築、對環境的開發利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環境、管理等質量全面提高。這期間，紫薇地產在成功開發紫薇花園之後，紫薇城市花園被建設部評為西北首家「國家康居示範工程」，標志著西北最高科技含量小區的建成。
代表樓盤：紫薇花園、紫薇城市花園我、錦園小區
（四）黃金時代
關鍵詞：大盤、景觀、政策調控、外來房企
時間區段：2000年－2004年
時代描述：房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標准、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民購房多目標選擇，對細節要求越來越高。
代表樓盤：紫薇田園都市、綠地世紀城、中海華庭、楓林綠洲
這一時期，房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標准、居住方式的解讀和營造。大社區開始在西安出現。投資市場活躍，市民購房多目標選擇，對細節要求越來越高。期間，宏觀政策調控使市場得以規范化發展，2003年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產商的進入，市場越發活躍與理性。這期間的產品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經濟性和耐久性等綜合特點。
（五）白銀朝代
關鍵詞：新政、新產品主義、產品附加值、雙節住宅
時間區段：現在起到未來3－5年時間
時代描述：進入2005年，西安市場風雲變幻，經過房地產新政洗禮後，市場得以振盪和調整，留下的企業會有更好的機會，市場也將更加規范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產品的要求會更高，要求房地產商更加重視產品質量和產品個性的研發，增加產品附加值，創造多元化的經營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內強勢房地產企業開始搶占市場，未來房地產市場的激烈廝殺已經初見端倪。經過房地產新政洗禮後，市場得以振盪和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業的成熟，讓房地產利潤空間越來越小而趨於合理。專業化公司將依據自身實力降低開發成本，獲取利潤。
代表樓盤：紫薇臻品、融僑、紫薇馨苑
這是一組商品房開發情況表（2005年10－12月數據為預測指標）：
2000－2005年西安市商品房開發情況
新開工（萬平方米） 施工面積（萬平方米） 竣工面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米）2000年 126.24 144.89 121.8 150.752001年 164.82 183.51 187.88 205.772002年 195.73 212.34 236.97 227.912003年 302.97 320.6 286.64 329.162004年 541.41 537.04 524.67 488.162005年 524.02 498.78 500.61 460.62
可以看出，國家宏觀調控已見成效。2005年的開發量比2004年已有所回落。
三、2006陝西房地產業發展趨勢
房地產屬於資金密集產業，任何金融政策的變化將直接影響房地產的發展。同時，包含金融政策變化、土地政策變化在內地樓市新政，都將對房地產發生難以忽視的作用。政策規范下的房地產市場也出現了短期的「不適」症狀，對於西安的房市而言，從四月份開始，西安的房地產市場便出現了明顯的觀望態勢，市場銷售量也明顯放緩，一直到九月份，伴隨著政策的明朗化及對政策的進一步適應，市場才開始有所恢復，銷售開始上升，同時對於開發商而言，新盤的推出也無疑會促使房地產市場健康、平穩運作，由於西安商品房消費地以「自住型」占絕對比重，有著實際的購買支撐，因此樓市的平穩恢復也將是必然。我們預測：2006年，西安房市將有以下發展趨勢：
1、受國家宏觀政策的影響，2006年西安房地產將謹慎前行。主要表現為行業淘汰加劇和企業兼並加快。前一段時間的政策，主要是針對開發商，如控制土地供應量、公開招標拍賣土地、提高開發商項目自有資金比例、對開發商貸款實行浮動利率等。這樣一來，意味著那些實力較弱的企業將被斷糧，一些企業將被淘汰，如：銀色拒絕一些小型企業的貸款請求，導致這些企業的一些土地交易無法進行，項目進度受到影響。行業展開淘汰賽的時候，也將出來一些副產品，那就是爛尾樓；一些實力較弱但擁有實物資產、土地資產的企業，由於缺乏現金流，經營開始變得困難，但由於其資產優勢，將可能受到本身有擴張沖動地大型企業的青睞，兼並和被兼並將開始成為房地產行業的熱門現象。房地產業內少有的兼並和被兼並，這種情況可能因為新政的未來影響而發生變化。
2、群雄逐鹿、兵臨城下、西安地產界進入春秋戰國時代。房地產企業的「征討」和「殺伐」才剛剛開始。房地產行業的發展，使一批公司積累了相當的資本，一些區域的市場在某一階段相對或即將飽和而導致資本利益下降，這使具備了異地開發的條件和動力。區域市場之間的不平衡和陝西房地產行業發展的相對滯後，為一線城市房地產商的資本提供了流向，同樣也為他們異地開發創造了條件。
隨著綠地、和黃、中海外，珠投、深鴻基等巨頭陸續進入西安市場，片用大幅土地進行開發；上海大華、福建融僑、上海復地、深圳金地、首創置業、順馳中國等國內知名公司也把目光瞄準了西安市場，最近，富力集團又在長安區徵用了大幅土地，市場面臨本地企業之間、本地企業與外地企業之間的激烈競爭。近期，一宗土地的持牌吸引了近百家企業的關注。
3、資源供應緊張：
土地資源：在政府與開發商、開發商與開發商之商已經開了博弈的大幕。
2006年國地資源部仍舊會整頓土地市場，從嚴從緊控制建設用地總量。2006年陝西省和西安市的土地政策的核心思想是嚴格保護耕地，陝西省在2005年計劃使用的建設用地指示為3萬畝，預計陝西省2006年的建設用地指標不會有大的突破，西安市的建設用地需要仍然緊張。（加上圖標）
開發資金：顯然外來企業通過房地產信託投資基金、股票、債券、甚至外資引入行裝 渠道很好的解決資金問題，並且有效地降低了成本。這方面比我們更具優勢。
人力資源：開發項目的地域性使得外來企業對人才的需求極為旺盛，而其良好的企業背景、豐厚的待遇也令本地專業人士趨之若鶩。作為立足之本的土地資源成大家的焦點；本地開發商面臨缺乏資金優勢、面臨人力資源的爭奪。
4、 隨著項目的逐步開發，西安的區域板塊將各顯風采。
西高新板塊成熟氣質、曲江板塊文化魅力、經開發區發展潛力、產灞渭的獨具生態等都彰顯各自價值。
5、競爭將帶來開發水平整體提升，加之土地稀缺，價格會穩中有升。購房者對於商品房的重視也將回歸到它原有的本質，即適於安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。
6、經濟適用房兩極分化：現有的經濟適用房政策是讓中低收入者買房，使中低收入者的負擔增加；也存在對土地資源的浪費。因此，優質的土地資源會逐步向商品房轉化，而售中部分土地以廉租房的形式解決中低收入者的住房問題。政府一旦有利用土地利益的驅動，就有悖於解決中低收入住房的初衷。解決中低收入住房嚴格來說應以出租為主要的手段。
7、質量、品牌和資本競爭將成為房地產企業競爭的基礎，企業的洗牌重組將大量出現：一些缺少土地或者資金支撐的中小開發商或者走聯合開發的道路，或者為大公司所兼並；一些高負債公司有可能在這一輪競爭中出局；本地將形成一批實力雄厚、競爭優勢明顯的龍頭企業和外來房地產商抗衡，並在3－5年後的又一輪洗牌中繼續壯大。
8、房地產金融正走向融資模式多元化之路。傳統的房地產金融格局被打破，以銀行貸款為主、階段性組合融資模式、融資渠道多元化的創新新格局必將使房地產企業的競爭力得到全面提高。房地產逐漸進入資本時代，越來越多的資金將來源於國內外的資本市場。
首創置業與新加坡RZP合資成立「萬科星地產投資公司」；復地集團與荷蘭國際上海舉行了合作開發簽約儀式，金地集團操作的第一個房地產項目信託融資計劃「平安信託·武漢金地格林小城信託計劃」也已完成銷售。（其中：外資在中國房地產活動的規模，佔到中國房地產規模的資金供給比例是12%－15%）
9、市場將越發理性，消費者更加審慎，土地開發定位更加嚴謹。土地放量有限導致地價持續升高，為提高利潤空間，均衡樓面地價，樓盤容稷率會有所提高，房地產的項目定位將從市場角度尋求差異化。
10、產品創新成為競爭亮點。政府會地建築節能方面加強管理，對未來的房屋建設，在深入分析資源環境可承受條件和合理居住需要的基礎上，必須走產品創新之路，既要節能節地，也要開創產品新賣點。當前的情況是：外來地產巨頭占據高端產品市場、本土國企割據天下，一些企業開始以產品創新贏得市場（東尚）、「景觀先行」逐漸成為趨勢（豪盛時代華城），另外，大眾精品也為大家所接受（世家星城、楓韻藍灣等），對此，本地企業需要認真而審慎的面對。
四、2006年，本地企業應對和發展的主題是「穩健中發展」
隨著今年美光集團等一批國際著名企業相繼投資西安，世界古跡遺址大會等國際性會議在西安召開，說明西安具備了著名跨國公司投資的環境，市政府已明確提出西安要大建設、大發展和大招商，這對正在經歷嚴峻考驗的房地產行業也是一個發展契機。發展仍然是今年 西安地產的主旋律。房地產企業任重道遠，需要從多方面完善自己，以增強自身的競爭能力：
1、通過多種渠道拓展土地資源。沒有土地，房地產開發商就成為無源之水、無本之末。隨著國家政策的規范，土地獲得的渠道越來越少。土地資源不足的房地產企業，可以通過尋求合作、轉讓、收購等方式、整合資源、發展壯大。
2、加強融資創新能力。在當前宏觀調節形勢下，緊縮性的信貸政策不會放鬆，有可能會進一步收緊。這就要求我們面對新政的要求，調整企業融資策略，由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主、私募和創新融資為輔，建立階段性組合融資安排，實現低成本融資、確保項資金鏈安全的策略轉變，走多元化融資模式之路。

3、對目前實力較強的企業，一方面可以趁外來開發企業尚未立穩之時，壯大自己，通過收購、兼並等方式，發揮優勢資源，將積累多年的品牌輸出，擴大市場佔有率和影響力；另一方面應充分發揮自身優勢，在資源或者資金上尋求合作、聯合開發，借鑒外來企業在理念、產品、管理等方面的經驗，擴大實力，以求更快更大的發展。
4、加快內部管理，形成行之有效的管理機制；向成本要利潤、向管理要效益、向細節要品質。新政實施以來，一些開發企業放慢建設進度，開始自覺注重加強品質和環境建設。包括：一是自律、避免社會對開發商的負面聲音；二是加緊內功修整，節約成本，提高產品品質；三是提高信譽度，在社會上樹立良好形象；四是端正企業心態，調整發展戰略；五是規范自身行為，改善服務水平，甚至延伸到物業管理企業。
5、針對要，開發多種適銷產品的研究和應用。商品住宅市場趨於成熟，層次供慶、層次消費的需求日益突出。這種市場需求要求我們對住宅開發的目標定位和最終產品的質量提出更嚴格的要求。我們將通過發揮項目自身優勢，尋找市場空白點，尋求項目差異化和獨特性，以此減少競爭， 降低風險；同時，根據市場情況，適當開發多元化物業類型的產品，擴大公司的市場佔有率。
6、順應政府倡導節約型社會的潮流，建議建設節能型住宅，引入最新的節能建築設計，使得居住成本降低，節約電費、節約物業費等，同時，可以創造出「節能、節水、節約居住」，「節能建築」，「環保建築」等新概念。
新政以來，紫薇地產積極應對。一方面，苦練內功，充分發揮產品策劃、成本控制及客戶服務三個中心的作用，加強在產品設計研究、建築質量保障、成本控制體制以及物業服務等方面的工作，倡導品質成就生活；另一方面，面對激烈的競爭，紫薇在進一步謀求品牌的戰略擴張和再度升級。
紫薇是一個土生土長的本地品牌，對西安的房地產市場、消費需求、文化內涵都非常熟悉，依照現有實力完全可以在承擔城市發展任務的同時，繼續其自身良性發展；然而，面對今天的市場格局以及大量外埠資本的攻城略地，對於選擇單打獨斗還是強強聯手、快速發展的戰略問題，紫薇更願意在西安整體發展模式的變局中，為市場指出一條新的模式和思路，為西安打造更高水準的住宅產品，實現有社會責任感的開發商的作為。
其實，在多年的品牌發展過程中，紫薇地產一直在尋求一種品牌發展的新模式，即通過強強聯手，實現項目品牌、土地和資金的雙向合作。基於這一思想，2004年8月，紫薇並購了龍騰房地產公司、聯手開發紫薇龍騰新世界以及紫薇·臻品項目。紫薇·臻品是造一座富含建築與文化雙重價值的全新作品，完美詮釋了「現代中國、人文院落」的思想理念。項目推出以來，好評如潮，在高出同區域20%的價格基礎上，受到消費者的熱烈追捧，這些很大程度利益於企業自身的品牌影響力。
前不久，11月2日，「理念決勝千里、共啟樓市偉業」，紫薇地產和來自福建的融僑增達成簽約，共同開發融·紫薇馨苑項目，這除了品牌發展的相互選擇和市場戰略的機遇外，也基於雙方共同的經營理念和價值取向。站在行業的角度講，此次合作對於資金和資源的合作模式帶來了新的啟示，同時，也是一次觀念突破和思維方式的創新。
2005年的硝煙還未散去，我們已經聽到了2006年的戰鼓聲，競爭讓市場規范、消費者收益；競爭讓產品創新、價值提升；競爭將帶來優勢互補、資源整合；競爭也將帶來強者更強、品牌提升；競爭更將帶來精彩世界、魅力生活……總之，2005年是房地產發展階段性的轉折點，在經歷了新政洗禮之後，市場在成長，行業在成長，城市在成長，紫薇地產願意和大家一起開創西安乃至陝西地產的新時代，去迎接充滿挑戰和希望的未來！我們期待著在歷史與現代、古老與時尚、傳統與文明、民族與世界之間、在陝西廣袤的土地上篆刻出最美麗訴畫卷，抒寫出最詩意的生活！

❺ 企業兼並都有哪些模式

2005年是中國房地產市場極不平靜的一年，在2004年國家對房地產業進行宏觀調控的基礎上，2005年上半年以來，國家對房地產業出台了一系列宏觀調控政策，涉及行政法規、金融信貸、土地政策，頻率之高、力度之大前所未有。陝西遠離調控核心區域北京、上海、杭州、深圳等地，但在市場反應上也有所波及；但是，長期平穩有序的樓市，依然被省內外開發商所看好。
下半年以來，西安房地產市場風雲變幻，外埠資本強勢進入，對土地的激烈爭奪已近白熱化。對於本地房地產開發企業如休在競爭中立於不敗之地？如何實現本地的快速成長和發展、面對這樣的形勢，我們的想法是：整合資源優勢，升華品牌價值，共同迎接地產新時代。
一、宏觀經濟形勢分析
今年以來，基於房價上漲過快、市場需求偏大，供求矛盾突出、部分地區房地產勢將增長仍然偏快、市場供應結構不合理等原因，下發了一系列的調控政策：3月下旬國務院下發《關於切實穩定住房價格的通知》（老「國八條」）；4月底國務院再次提出加強房地產市場引導和調控的8條措施（新「國八條」）；5月11日建設部等七部委聯合發布《關於做好穩定信訪價格工作的意見》，這些新政及舊有政策的影響使得中國房地產市場更顯「冷峻」，對市場各方而言，越來越多政策規范下的房地產市場也因此出現了短期的「不適」症狀；5月27日國家稅務總局、財政部、建設部發文《關於加強房地產稅收管理的通知》，理順房產交易中營業稅的徵收體制，確定了營業稅的徵收細則；爭監會10月出台《加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文），進一步規范了房地產開發投資以信託方式融資標准。
（一）房地產新政實質背景是
1、 關乎國家經濟安全，即：樓市、股市、匯市；
2、 和諧社會的問題，即住房結構問題，這與中低收入家庭、下崗工人和三無農民有關系；
3、 關於科學發展觀的問題，將房地產業從資源消耗型轉變為資源節約型。
（二）2005宏觀調控的效果
宏觀調控實際上是冷卻樓，加溫股市，跳高匯市。根據發改委和國家統計局出的最新數據充分說明宏觀調控的效應初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。
1、 地產投資增幅繼續回落；
2、 部分地區需求偏大的狀況有所緩解；
3、 居民住房消費結構發生積極變化；
4、 商品住房平均價格漲幅繼續回落；
5、 房地產信貸增幅放緩。
（三）2006年宏觀房地產發展趨勢
1、明年宏觀經濟總體上好，GDP可增8.5%，宏觀經濟政策一方面要適度控制投資增長，另一方面要努力挖掘消費增長的巨大潛力，使內需增長後勁充足。
2、繼續適度投資增長速度、控制投資過快增長仍是明年宏觀調控的主要任務，房地產行業實現「軟著陸」。重點是促進房地產業發展實現三個「根本轉變」，即：重新確立住宅消費和投資理念；加快完善房地產發展制度和政策，建立房地產可持續發展的長效機制；改變和完善住宅生產銷售方式。同時，在保證在建重大項目投資的同時，要加強對電力、原材料等重化工業投資的調控，防止未年幾年出現較明顯的產能過剩和通貨緊縮。
因此，在總體上預計2006年將會是政策的消化年。
1、價格調控仍將是主旋律：財政、金融、稅收、土地供應乖方面的全面調控；強調中低價房的供給和需求；加大對市場違規行為的打擊；
2、緊縮性的信貸政策仍會持續；
3、建設有地供應仍會嚴、緊。
二、陝西房地產業的發展回顧
陝西房地產業起步較晚，整體發展水平在國內相對落後。而且省內總體發不均衡，西安市房地產發展相對突出，在省內房地產開發中占據重要地位。2004年，全省完成房地產開發投資231.2億元，比上年增長22.8%，同比回落29.8個百分點；其中，西安市房地產業完成投資163.4億元，佔全省的84%，增長30.9%。我想以大家熟悉的西安市場為例，回顧陝西省房地產市場的發展過程：
（一）史前時代
關鍵詞：福利房、分房
時間區段：80年代中期－90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進，房地產市場從結合舊城改造進行綜合開發，由企事業單位集資統建逐步進入到商品房開發建設階段，住房分配製度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發商銷售的全產權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產市場處於改革和探索的史前時代。
（二）萌芽時代
關鍵詞：房改房、商品房
時間區段：90年代初期－90年代中期
當住房成為市場上自由買賣的商品之後，伴隨著沿海地區房地產市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產品上體現尤其強烈和明顯，較有規模的樓盤相繼誕生，西安的房地產開發處於探索階段。
代表樓盤：雅荷花園
（三）青銅時代
關鍵詞：概念、品牌、戶型、綠地
時間區段：90年代中期－90年代後期
時代特徵：隨著西安高新開發區改善園區投資環境、推動產業結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產企業開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產開發競爭加劇，開始注重市場定位、規劃設計，注重功能與環境質量，探索創新，憶經迅速從單純建造房屋發展到對建築、對環境的開發利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環境、管理等質量全面提高。這期間，紫薇地產在成功開發紫薇花園之後，紫薇城市花園被建設部評為西北首家「國家康居示範工程」，標志著西北最高科技含量小區的建成。
代表樓盤：紫薇花園、紫薇城市花園我、錦園小區
（四）黃金時代
關鍵詞：大盤、景觀、政策調控、外來房企
時間區段：2000年－2004年
時代描述：房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標准、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民購房多目標選擇，對細節要求越來越高。
代表樓盤：紫薇田園都市、綠地世紀城、中海華庭、楓林綠洲
這一時期，房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標准、居住方式的解讀和營造。大社區開始在西安出現。投資市場活躍，市民購房多目標選擇，對細節要求越來越高。期間，宏觀政策調控使市場得以規范化發展，2003年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產商的進入，市場越發活躍與理性。這期間的產品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經濟性和耐久性等綜合特點。
（五）白銀朝代
關鍵詞：新政、新產品主義、產品附加值、雙節住宅
時間區段：現在起到未來3－5年時間
時代描述：進入2005年，西安市場風雲變幻，經過房地產新政洗禮後，市場得以振盪和調整，留下的企業會有更好的機會，市場也將更加規范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產品的要求會更高，要求房地產商更加重視產品質量和產品個性的研發，增加產品附加值，創造多元化的經營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內強勢房地產企業開始搶占市場，未來房地產市場的激烈廝殺已經初見端倪。經過房地產新政洗禮後，市場得以振盪和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業的成熟，讓房地產利潤空間越來越小而趨於合理。專業化公司將依據自身實力降低開發成本，獲取利潤。
代表樓盤：紫薇臻品、融僑、紫薇馨苑
這是一組商品房開發情況表（2005年10－12月數據為預測指標）：
2000－2005年西安市商品房開發情況
新開工（萬平方米） 施工面積（萬平方米） 竣工面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米）2000年 126.24 144.89 121.8 150.752001年 164.82 183.51 187.88 205.772002年 195.73 212.34 236.97 227.912003年 302.97 320.6 286.64 329.162004年 541.41 537.04 524.67 488.162005年 524.02 498.78 500.61 460.62
可以看出，國家宏觀調控已見成效。2005年的開發量比2004年已有所回落。
三、2006陝西房地產業發展趨勢
房地產屬於資金密集產業，任何金融政策的變化將直接影響房地產的發展。同時，包含金融政策變化、土地政策變化在內地樓市新政，都將對房地產發生難以忽視的作用。政策規范下的房地產市場也出現了短期的「不適」症狀，對於西安的房市而言，從四月份開始，西安的房地產市場便出現了明顯的觀望態勢，市場銷售量也明顯放緩，一直到九月份，伴隨著政策的明朗化及對政策的進一步適應，市場才開始有所恢復，銷售開始上升，同時對於開發商而言，新盤的推出也無疑會促使房地產市場健康、平穩運作，由於西安商品房消費地以「自住型」占絕對比重，有著實際的購買支撐，因此樓市的平穩恢復也將是必然。我們預測：2006年，西安房市將有以下發展趨勢：
1、受國家宏觀政策的影響，2006年西安房地產將謹慎前行。主要表現為行業淘汰加劇和企業兼並加快。前一段時間的政策，主要是針對開發商，如控制土地供應量、公開招標拍賣土地、提高開發商項目自有資金比例、對開發商貸款實行浮動利率等。這樣一來，意味著那些實力較弱的企業將被斷糧，一些企業將被淘汰，如：銀色拒絕一些小型企業的貸款請求，導致這些企業的一些土地交易無法進行，項目進度受到影響。行業展開淘汰賽的時候，也將出來一些副產品，那就是爛尾樓；一些實力較弱但擁有實物資產、土地資產的企業，由於缺乏現金流，經營開始變得困難，但由於其資產優勢，將可能受到本身有擴張沖動地大型企業的青睞，兼並和被兼並將開始成為房地產行業的熱門現象。房地產業內少有的兼並和被兼並，這種情況可能因為新政的未來影響而發生變化。
2、群雄逐鹿、兵臨城下、西安地產界進入春秋戰國時代。房地產企業的「征討」和「殺伐」才剛剛開始。房地產行業的發展，使一批公司積累了相當的資本，一些區域的市場在某一階段相對或即將飽和而導致資本利益下降，這使具備了異地開發的條件和動力。區域市場之間的不平衡和陝西房地產行業發展的相對滯後，為一線城市房地產商的資本提供了流向，同樣也為他們異地開發創造了條件。
隨著綠地、和黃、中海外，珠投、深鴻基等巨頭陸續進入西安市場，片用大幅土地進行開發；上海大華、福建融僑、上海復地、深圳金地、首創置業、順馳中國等國內知名公司也把目光瞄準了西安市場，最近，富力集團又在長安區徵用了大幅土地，市場面臨本地企業之間、本地企業與外地企業之間的激烈競爭。近期，一宗土地的持牌吸引了近百家企業的關注。
3、資源供應緊張：
土地資源：在政府與開發商、開發商與開發商之商已經開了博弈的大幕。
2006年國地資源部仍舊會整頓土地市場，從嚴從緊控制建設用地總量。2006年陝西省和西安市的土地政策的核心思想是嚴格保護耕地，陝西省在2005年計劃使用的建設用地指示為3萬畝，預計陝西省2006年的建設用地指標不會有大的突破，西安市的建設用地需要仍然緊張。（加上圖標）
開發資金：顯然外來企業通過房地產信託投資基金、股票、債券、甚至外資引入行裝 渠道很好的解決資金問題，並且有效地降低了成本。這方面比我們更具優勢。
人力資源：開發項目的地域性使得外來企業對人才的需求極為旺盛，而其良好的企業背景、豐厚的待遇也令本地專業人士趨之若鶩。作為立足之本的土地資源成大家的焦點；本地開發商面臨缺乏資金優勢、面臨人力資源的爭奪。
4、 隨著項目的逐步開發，西安的區域板塊將各顯風采。
西高新板塊成熟氣質、曲江板塊文化魅力、經開發區發展潛力、產灞渭的獨具生態等都彰顯各自價值。
5、競爭將帶來開發水平整體提升，加之土地稀缺，價格會穩中有升。購房者對於商品房的重視也將回歸到它原有的本質，即適於安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。
6、經濟適用房兩極分化：現有的經濟適用房政策是讓中低收入者買房，使中低收入者的負擔增加；也存在對土地資源的浪費。因此，優質的土地資源會逐步向商品房轉化，而售中部分土地以廉租房的形式解決中低收入者的住房問題。政府一旦有利用土地利益的驅動，就有悖於解決中低收入住房的初衷。解決中低收入住房嚴格來說應以出租為主要的手段。
7、質量、品牌和資本競爭將成為房地產企業競爭的基礎，企業的洗牌重組將大量出現：一些缺少土地或者資金支撐的中小開發商或者走聯合開發的道路，或者為大公司所兼並；一些高負債公司有可能在這一輪競爭中出局；本地將形成一批實力雄厚、競爭優勢明顯的龍頭企業和外來房地產商抗衡，並在3－5年後的又一輪洗牌中繼續壯大。
8、房地產金融正走向融資模式多元化之路。傳統的房地產金融格局被打破，以銀行貸款為主、階段性組合融資模式、融資渠道多元化的創新新格局必將使房地產企業的競爭力得到全面提高。房地產逐漸進入資本時代，越來越多的資金將來源於國內外的資本市場。
首創置業與新加坡RZP合資成立「萬科星地產投資公司」；復地集團與荷蘭國際上海舉行了合作開發簽約儀式，金地集團操作的第一個房地產項目信託融資計劃 「平安信託·武漢金地格林小城信託計劃」也已完成銷售。（其中：外資在中國房地產活動的規模，佔到中國房地產規模的資金供給比例是12%－15%）
9、市場將越發理性，消費者更加審慎，土地開發定位更加嚴謹。土地放量有限導致地價持續升高，為提高利潤空間，均衡樓面地價，樓盤容稷率會有所提高，房地產的項目定位將從市場角度尋求差異化。
10、產品創新成為競爭亮點。政府會地建築節能方面加強管理，對未來的房屋建設，在深入分析資源環境可承受條件和合理居住需要的基礎上，必須走產品創新之路，既要節能節地，也要開創產品新賣點。當前的情況是：外來地產巨頭占據高端產品市場、本土國企割據天下，一些企業開始以產品創新贏得市場（東尚）、「景觀先行」逐漸成為趨勢（豪盛時代華城），另外，大眾精品也為大家所接受（世家星城、楓韻藍灣等），對此，本地企業需要認真而審慎的面對。
四、2006年，本地企業應對和發展的主題是「穩健中發展」
隨著今年美光集團等一批國際著名企業相繼投資西安，世界古跡遺址大會等國際性會議在西安召開，說明西安具備了著名跨國公司投資的環境，市政府已明確提出西安要大建設、大發展和大招商，這對正在經歷嚴峻考驗的房地產行業也是一個發展契機。發展仍然是今年西安地產的主旋律。房地產企業任重道遠，需要從多方面完善自己，以增強自身的競爭能力：
1、通過多種渠道拓展土地資源。沒有土地，房地產開發商就成為無源之水、無本之末。隨著國家政策的規范，土地獲得的渠道越來越少。土地資源不足的房地產企業，可以通過尋求合作、轉讓、收購等方式、整合資源、發展壯大。
2、加強融資創新能力。在當前宏觀調節形勢下，緊縮性的信貸政策不會放鬆，有可能會進一步收緊。這就要求我們面對新政的要求，調整企業融資策略，由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主、私募和創新融資為輔，建立階段性組合融資安排，實現低成本融資、確保項資金鏈安全的策略轉變，走多元化融資模式之路。

3、對目前實力較強的企業，一方面可以趁外來開發企業尚未立穩之時，壯大自己，通過收購、兼並等方式，發揮優勢資源，將積累多年的品牌輸出，擴大市場佔有率和影響力；另一方面應充分發揮自身優勢，在資源或者資金上尋求合作、聯合開發，借鑒外來企業在理念、產品、管理等方面的經驗，擴大實力，以求更快更大的發展。
4、加快內部管理，形成行之有效的管理機制；向成本要利潤、向管理要效益、向細節要品質。新政實施以來，一些開發企業放慢建設進度，開始自覺注重加強品質和環境建設。包括：一是自律、避免社會對開發商的負面聲音；二是加緊內功修整，節約成本，提高產品品質；三是提高信譽度，在社會上樹立良好形象；四是端正企業心態，調整發展戰略；五是規范自身行為，改善服務水平，甚至延伸到物業管理企業。
5、針對要，開發多種適銷產品的研究和應用。商品住宅市場趨於成熟，層次供慶、層次消費的需求日益突出。這種市場需求要求我們對住宅開發的目標定位和最終產品的質量提出更嚴格的要求。我們將通過發揮項目自身優勢，尋找市場空白點，尋求項目差異化和獨特性，以此減少競爭，降低風險；同時，根據市場情況，適當開發多元化物業類型的產品，擴大公司的市場佔有率。
6、順應政府倡導節約型社會的潮流，建議建設節能型住宅，引入最新的節能建築設計，使得居住成本降低，節約電費、節約物業費等，同時，可以創造出「節能、節水、節約居住」，「節能建築」，「環保建築」等新概念。
新政以來，紫薇地產積極應對。一方面，苦練內功，充分發揮產品策劃、成本控制及客戶服務三個中心的作用，加強在產品設計研究、建築質量保障、成本控制體制以及物業服務等方面的工作，倡導品質成就生活；另一方面，面對激烈的競爭，紫薇在進一步謀求品牌的戰略擴張和再度升級。
紫薇是一個土生土長的本地品牌，對西安的房地產市場、消費需求、文化內涵都非常熟悉，依照現有實力完全可以在承擔城市發展任務的同時，繼續其自身良性發展；然而，面對今天的市場格局以及大量外埠資本的攻城略地，對於選擇單打獨斗還是強強聯手、快速發展的戰略問題，紫薇更願意在西安整體發展模式的變局中，為市場指出一條新的模式和思路，為西安打造更高水準的住宅產品，實現有社會責任感的開發商的作為。
其實，在多年的品牌發展過程中，紫薇地產一直在尋求一種品牌發展的新模式，即通過強強聯手，實現項目品牌、土地和資金的雙向合作。基於這一思想，2004 年8月，紫薇並購了龍騰房地產公司、聯手開發紫薇龍騰新世界以及紫薇·臻品項目。紫薇·臻品是造一座富含建築與文化雙重價值的全新作品，完美詮釋了「現代中國、人文院落」的思想理念。項目推出以來，好評如潮，在高出同區域20%的價格基礎上，受到消費者的熱烈追捧，這些很大程度利益於企業自身的品牌影響力。
前不久，11月2日，「理念決勝千里、共啟樓市偉業」，紫薇地產和來自福建的融僑增達成簽約，共同開發融·紫薇馨苑項目，這除了品牌發展的相互選擇和市場戰略的機遇外，也基於雙方共同的經營理念和價值取向。站在行業的角度講，此次合作對於資金和資源的合作模式帶來了新的啟示，同時，也是一次觀念突破和思維方式的創新。
2005年的硝煙還未散去，我們已經聽到了2006年的戰鼓聲，競爭讓市場規范、消費者收益；競爭讓產品創新、價值提升；競爭將帶來優勢互補、資源整合；競爭也將帶來強者更強、品牌提升；競爭更將帶來精彩世界、魅力生活……總之，2005年是房地產發展階段性的轉折點，在經歷了新政洗禮之後，市場在成長，行業在成長，城市在成長，紫薇地產願意和大家一起開創西安乃至陝西地產的新時代，去迎接充滿挑戰和希望的未來！我們期待著在歷史與現代、古老與時尚、傳統與文明、民族與世界之間、在陝西廣袤的土地上篆刻出最美麗訴畫卷，抒寫出最詩意的生活！

❻ 非成套住宅是什麼意思

非成套住宅是指供人們生活居住的但不成套的房屋。一般是指廚衛不在房屋內，在過道另一面，通常是幾戶人家共用一個廚衛。

定義:
小戶型是結構性調整的一個方向，其以總價低受到大家追捧，同時也出現了一個極端的小戶型--非成套住宅。何為非成套住宅?即大家經常看到的沒有廚房的通廊式住宅。形象地講就是標間或古老的筒子樓增加了室內衛生間，當然，也有更好聽的名字"酒店式公寓"。

相關規范:
《住宅設計規范》中將住宅定義為"供家庭居住使用的建築"，同時相關條文又作了明確的強制性規定:"住宅應該按套設計，每套住宅應設卧室、起居室(廳)、廚房和衛生間等基本空間"、"廚房應直接採光、自然通風"、"廚房應設置洗滌池、案台、爐灶及排油煙等設施或預留位置"。由此可見非成套住宅根本不能算是住宅，它之所以能成為住宅的一種，其實是人為地創造出了"非成套"這個概念。

市場現狀:
實際上也是如此。非成套住宅的購買者往往是用來投資，許多這樣的樓盤變成了寫字樓和快捷酒店，就是有個別用於居住的也是權宜之計，因為它不具備家的最低限度之條件，所以，這些人時刻准備著購買"二套房"。
市場上的非成套住宅之所以熱銷，是因為其作為投資的門檻低和性價比高，但是，如果真的作為住宅自用，其性價比是可想而知的。王石曾號召提高房子的性價比，我看政府應該積極響應，好好考慮一下在政策上如何提高非成套住宅的"性價比"了。

❼ 房屋按使用性質可以分為哪幾類

一般所說的使用性質是指住宅和商業用房及生產用房。

商業用房又分為 、營業商鋪、倉庫等，生產用房包含廠房、倉庫等。

❽ 公司辦公場所是否可以在出租房內

這要看房屋用途是什麼而決定，如是非商業用途則不可以。
房屋用途應按設計所規定的用途進行劃分。如果與住宅、商業經營用房有關的兼有兩種以上用途的房屋，應按設計規定的用途分別計算建築面積。如一棟住宅樓的地下室不住人，一層為商店，其餘為家屬住宅，則應將地下室面積計入其他用途，商店面積計入商業營業用房，其餘面積計入住宅，如一座廠房帶有生活間、辦公室，可都計入廠房面積。
1、住宅
【住宅】是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、廚房、衛生間、室內走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。
住宅按套統計。兩戶合用一套的住宅，按一套統計；一戶用兩套或兩套以上的應按實際套數統計。
【非成套住宅】是指供人們生活居住的但不成套的房屋。
【集體宿舍】是指機關、學校、企事業單位的單身職工、學生居住的房屋。
2、工業、交通、倉儲用房
【工業用房】是指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發電廠等從事生產活動的房屋。
【公用設施用房】是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環衛、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。
【鐵路用房】是指鐵路系統從事鐵路運輸的房屋。
【民航用房】是指民航系統從事民航運輸的房屋。
【航運用房】是指航運系統從事水路運輸的房屋。
【公交運輸用房】是指公路運輸、公共交通系統從事客、貨運輸、裝御、搬運的房屋。
【倉儲用房】是指用於儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫用房。
3、商業、金融和信息用房
【商業服務用房】是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋。
【經營用房】是指各種開發、裝飾、中介公司等從事各類經營業務活動所用的房屋。
【旅遊用房】是指賓館、飯店、樂園、俱樂部、旅行社等主要從事旅遊服務所用的房屋。
【金融保險用房】是指銀行、儲蓄所信用社、信託公司、證券公司、保險公司等從事金融服務所用的房屋。
【電訊信息用房】是指各種郵電、電訊部門、信息產業部門，從事電訊與信息工作所用的房屋。
4、教育、醫療衛生和科研用房
【教育用房】是指大專院校、中等專業學校、中學、小學、幼兒園、托兒所、職業學校、業余學校、幹校、黨校、進修院校、工讀學校、電視大學等從事教育所用的房屋。
【醫療衛生用房】是指各類醫院、門診部、衛生所（站）、檢（防）疫站、保健院（站）、療養院、醫學化驗、葯品檢驗等醫療衛生機構從事醫療、保健、防疫、檢驗所用的房屋。
【科研用房】是指各類從事自然科學、社會科學等研究設計、開發所用的房屋。
5、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房
【文化用房】是指文化館、圖書館、展覽館、博物館、紀念館等從事文化活動所用的房屋。
【新聞用房】是指廣播電視台、電台、出版社、報社、雜志社、通訊社、記者站等從事新聞出版所用的房屋。
【娛樂用房】是指影劇院、游樂場、俱樂部、劇團等從事文娛演出所用的房屋。
【園林綠化用房】是指公園、動物園、植物園、陵園、苗圃、花圃、花園、風景名勝、防護林等所用的房屋。
【體育用房】是指體育場、館、游泳池、射擊場、跳傘塔等從事體育所用的房屋。
6、機關事業辦公用房
【機關事業辦公用房】是指黨、政機關、群眾團體、行政事業單位等行政、事業單位等所用的房屋。
7、軍事用房
【軍事用房】是指中國人民解放軍軍事機關、營房、陣地、基地、機場、碼頭、工廠、學校等所用的房屋。
8、其他用房
【涉外用房】是指外國使、領館、駐華辦事處等涉外所用的房屋。
【宗教用房】是指寺廟、教堂等從事宗教活動所用的房屋。
【監獄用房】是指監獄、看守所、勞改場（所）等所用的房屋。

❾ 錦天城律師事務所的高級合夥人

錦天城律師事務所的高級合夥人有史煥章、陳乃蔚、丁啟偉、傅東輝、黃回毅、李東力、答李培良、羅建榮。

❿ 6457萬浙江人沸騰了！中央政策"大禮包"公布 到2035年基本實現共同富裕

剛剛過去的這個夜晚，6457萬浙江人迎來中央的一份重磅政策！

「十四五」規劃中，浙江率先「升格」——建設共同富裕示範區。時隔三個多月，《中共中央國務院關於支持浙江高質量發展建設共同富裕示範區的意見》（下稱《意見》）迅速出爐，全文長達9000多字。

《意見》指出，賦予浙江重要示範改革任務，先行先試、作出示範，為全國推動共同富裕提供省域範例。意見緊扣推動共同富裕和促進人的全面發展等，圍繞構建有利於共同富裕的體制機制和政策體系，提出6方面、20條重大舉措。意見明確發展目標，到2025年，浙江省推動高質量發展建設共同富裕示範區取得明顯實質性進展。到2035年，浙江省高質量發展取得更大成就，基本實現共同富裕。

二十條重大舉措都有哪些？

1，加快探索社會主義市場經濟條件下新型舉國體制開展科技創新的浙江路徑。支持布局重大科技基礎設施和平台，建設創新策源地，打造「互聯網 」、生命健康、新材料科創高地。探索消除數字鴻溝的有效路徑，保障不同群體更好共享數字紅利。

2，支持浙江發揮好各地區比較優勢，加強大灣區大花園大通道大都市區建設。更加主動對接上海、江蘇、安徽，更好融入長三角一體化發展。

3，完善產權保護制度，構建親清政商關系，促進非公有制經濟健康發展和非公有制經濟人士健康成長，破除制約民營企業發展的各種壁壘。

4，完善重點群體就業支持體系，幫扶困難人員就業。創造公平就業環境，率先消除戶籍、地域、身份、性別等影響就業的制度障礙。

5、支持企業通過提質增效拓展從業人員增收空間，合理提高勞動報酬及其在初次分配中的比重。合理調整最低工資標准，落實帶薪休假制度。

6、拓寬城鄉居民財產性收入渠道，探索通過土地、資本等要素使用權、收益權增加中低收入群體要素收入。

7、豐富居民可投資金融產品，完善上市公司分紅制度。鼓勵企業開展員工持股計劃。

8、探索股權流轉、抵押和跨社參股等農村集體資產股份權能實現新形式。支持浙江率先建立集體經營性建設用地入市增值收益分配機制。

9、實施擴大中等收入群體行動計劃，激發技能人才、科研人員、小微創業者、高素質農民等重點群體活力。

10、完善再分配製度。支持浙江在調節收入分配上主動作為，加大省對市縣轉移支付等調節力度和精準性，合理調節過高收入。依法嚴厲懲治貪污腐敗，繼續遏制以權力、行政壟斷等非市場因素獲取收入，取締非法收入。

11、優化財政支出結構，加大保障和改善民生力度，建立健全改善城鄉低收入群體等困難人員生活的政策體系和長效機制。

12、充分發揮第三次分配作用，發展慈善事業。探索各類新型捐贈方式，鼓勵設立慈善信託。

13、率先實現基本公共服務均等化。探索建立覆蓋全省中小學的新時代城鄉教育共同體，探索終身學習型社會的浙江示範。深化縣域醫共體和城市醫聯體建設，推動優質醫療資源均衡布局。

14、健全農業轉移人口市民化長效機制，探索建立人地錢掛鉤、以人定地、錢隨人走制度，切實保障農民工隨遷子女平等接受義務教育，逐步實現隨遷子女入學待遇同城化。

15、持續改善城鄉居民居住條件。對房價比較高、流動人口多的城市，土地供應向租賃住房建設傾斜，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，擴大保障性租賃住房供給，加快完善長租房政策，使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

16、全面推進城鎮老舊小區改造和社區建設，提升農房建設質量，加強農村危房改造，探索建立農村低收入人口基本住房安全保障機制。

17、大力發展企業年金、職業年金、個人儲蓄型養老保險和商業養老保險。做好長期護理保險制度試點工作，積極發展商業醫療保險。健全靈活就業人員社保制度。

18、完善先富帶後富的幫扶機制。深入實施東西部協作和對口支援，持續推進智力支援、產業支援、民生改善、文化教育支援，加強對省外欠發達地區幫扶，大力推進產業合作、消費幫扶和勞務協作，探索共建園區、飛地經濟等利益共享模式。

19、堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，嚴格規范執行耕地佔補平衡制度，對違法佔用耕地「零容忍」，強化耕地數量保護和質量提升。

20、建立健全生態產品價值實現機制，探索完善具有浙江特點的生態系統生產總值（GEP）核算應用體系。高標准制定實施浙江省碳排放達峰行動方案。推進排污權、用能權、用水權市場化交易，積極參與全國碳排放權交易市場。

如何「分蛋糕」？

建設共同富裕示範區，為何是浙江？按照國家發改委的回應，浙江具備開展示範區建設的基礎和優勢，富裕程度較高，發展均衡性較好，且改革創新意識較為濃烈。

那該如何示範？鄧小平曾說，怎樣實現富裕，富裕起來以後財富怎樣分配，這都是大問題。聚焦此次《意見》，提及浙江建設共同富裕示範區的四個戰略定位，當中「收入分配製度改革試驗區」格外引人矚目。

浙江省委書記袁家軍在6月10日發布的專訪中回應，將加快縮小收入差距——探索穩定和擴大中等收入群體的新機制，高度關注「平均數以下」問題，推動低收入群體持續較快增收。

共同富裕是社會主義現代化的一個重要目標。在不斷「做大蛋糕」的同時，更要重視「分好蛋糕」。實現共同富裕，浙江為全國探路。

共同富裕，「富裕」是前提，「共同」是關鍵。根據《意見》，浙江的收入分配格局整體將按照「堅持按勞分配為主體、多種分配方式並存，著重保護勞動所得，完善要素參與分配政策制度」的框架進行。

這個分配格局涉及到三個群體，准確說是四個。

第一個是「高收入群體」，這個群體有三個「優化」方向：

首先，高收入往往和高能力相呼應，在提高經濟發展質量效益面前，這個群體是當仁不讓的主力，承擔了「做大蛋糕」的領軍角色，夯實共同富裕的物質基礎。

其次，過高的收入要進行合理的調節，尤其是非正當收入。改革開放帶來了劇烈深刻的社會轉型，創造經濟發展的機會同時，也為產生灰色收入、甚至黑色收入提供了環境和溫床。

《意見》中提到要依法嚴厲懲治貪污腐敗，繼續遏制以權力、行政壟斷等非市場因素獲取收入，取締非法收入。

此外，《意見》罕見地提到了「發揮第三次分配作用」，提出建立健全回報社會的激勵機制，鼓勵引導高收入群體和企業家向上向善、關愛社會，增強社會責任意識，積極參與和興辦社會公益事業。至於怎麼發揮作用，後面細講。

第二個群體是「中等收入群體」，這個群體的優化方向就一條：擴！

根據《意見》，這個群體重點包括技能人才、科研人員、小微創業者、高素質農民等。擴大中等收入者在國民中的比重，是收入分配製度改革的核心。

如何「擴中」？一條途徑是讓就業更加充分、更高質量，特別提到要率先消除戶籍、地域、身份、性別等影響就業的制度障礙；另一條是要加大人力資本投入力度，構建人才的培養培訓體系。

這兩條途徑聯合起來看，也是提高勞動力生產率，並且讓技能、人力資本與崗位實現結構性匹配的過程。這樣一來，《意見》中提到想要「合理提高勞動報酬及其在初次分配中的比重」，才有了實現的基礎。

除了傳統的勞動報酬外，「擴中」還需新增收入渠道，包括投資收入、財產性收入和要素的價值變現。「土地、資本等要素使用權、收益權」「知識、技術、管理、數據」，都是可以探索價值變現，從而增加收入。

第三個群體是「有勞動能力的低收入群體」，這個群體其實是「擴中」的來源。創造機會、暢通制度、開放政策，讓這個群體更多的邁入中等收入群體行列。

第四個群體是「困難人員」，《意見》提出將優化財政支出結構，加大保障和改善民生力度，建立健全改善城鄉低收入群體等困難人員生活的政策體系和長效機制。

其實，針對這四個群體的優化路徑，暗含了三次收入分配。

市場通過對資源的配置，通過對勞動力的報酬，實現了第一次財富的分配；政府利用稅收、財政、金融等手段實現對收入分配的調節，被稱為第二次分配。

「第三次分配」過去主要出現於學界。著名經濟學家厲以寧以「敦促國家出台政策鼓勵慈善家」為由提出了「第三次分配」的理論，即個人或企業出於自願，在習慣與道德的影響下把可支配收入的一部分捐贈出去。此次《意見》發布，「第三次分配」出現在了政策性文件中。

可以這樣理解，第一次分配是市場機制，注重效率；第二次分配是政府機制，側重公平；第三次分配是社會機制，進行補充。

根據十九屆四中全會精神，第三次分配和慈善事業已經成為國家基本經濟制度的組成部分，是助力解決貧困問題、縮小收入差距、促進共同富裕的重要手段，是關系經濟發展和國家治理的重要制度安排。

如何轉向「擴中」？

可以看到，在收入格局重構的種種舉措中，「中等收入群體」頗具存在感。

早在2015年，在一系列提高低收入者收入措施的作用下，浙江成為全國最早完成脫貧攻堅任務的省份。這也助推浙江成為全國城鄉收入差距最小的省份之一。

據《浙江日報》披露，浙江是全國唯一一個所有設區市人均收入都超過全國平均水平的省份；2020年浙江城鄉居民人均可支配收入連續20年和36年居全國各省區首位，城鄉居民收入比進一步降至1.96∶1。

而在更早的2014年，浙江社科院的一項研究中就進一步提出，浙江的收入分配格局調整，到了把政策重點從「提低」轉為「擴中」的時刻，而最終的目標應是，形成以中等收入者為主體的橄欖形收入分布。

一個原因是，浙江中等收入群體比重偏低、發展緩慢。根據浙江社科院發布的一組數據顯示，2012年，浙江中等收入群體占總人口的比重僅為32.1%，不足總人口的1/3，高收入群體、中等收入群體和低收入群體數量呈現出明顯的「金字塔」結構。

而按照發達國家和地區「橄欖型社會」的經驗，中等收入群體比重至少在45%以上，甚至達到60%至70%，占總人口比重最高。

早在數十年前，「擴大中等收入者的比重」就被寫進全國政策文件當中。

在此次出台的《意見》中，不僅明確提出，到2025年，浙江將基本形成「以中等收入群體為主體的橄欖型社會結構」，同時還提出「實施擴大中等收入群體行動計劃」作為具體的政策配套。

轉向「橄欖型社會」並不容易。

中國宏觀經濟研究院社會發展研究所所長楊宜勇等人研究發現，中等收入群體擴大面臨著諸多社會風險。他們「害怕生病、畏懼失業，無法向上流動，時刻擔心重回底層」，缺乏發展的安全感。

這其中，既有職業結構變化、投資理財環境變動等宏觀形勢的影響，也不乏來自房價上升、醫療撫養等剛性支出較大等壓力。

基於此，他們認為，擴大中等收入群體，「推進以人為核心的城鎮化」同樣重要，特別是「使社會保障等公共政策的推行助力於城鎮化的推進，讓更多居民被納入城鎮並能很好地生活下去」。

在此方面，浙江需要展開哪些探索？

《意見》從基本公共服務均等化、城鄉一體化發展、改善城鄉居民居住條件、扎牢社會保障網等諸多方面提出了率先探索、加快推進的要求。

比如，對於教育醫療資源的普惠問題，提出「建立覆蓋全省中小學的新時代城鄉教育共同體」「 深化縣域醫共體和城市醫聯體建設」等措施；

而對於住房問題，一方面，「針對新市民、低收入困難群眾等重點群體，有效增加保障性住房供給」，另一方面，「對房價比較高、流動人口多的城市，土地供應向租賃住房建設傾斜」。

總而言之，從社會層面「兜好底」，解決中等收入人群的後顧之憂，才能根本上實現收入分配製度改革的有效落地。