一季度信託環比下降

A. 目前信託能做地產項目嗎

可以的，只是各家在防範風險，目前第三季度同比下滑6%，環比下滑46%；目前信託公司把重點放在了礦產信託

B. 關於挑選信託，投資組合如何分散風險

今年以來，資管市場頗不平靜

從年初的頭部網路借貸平台，到260多家私募的跑路，再到信託產品的接連違約，上半年可謂是轟轟隆隆，雷聲不斷；

當下一個時期屬於經濟增速的換擋期，金融供給側結構改革步入深水區；加上復雜的外部經濟環境和《資管新規》的大限，金融業風險在近半年的時間得到了集中的釋放和爆發，不光是私募和網路借貸，甚至連信託公司發行的主動管理產品和券商的資管計劃，紛紛出現暴雷和違約，讓人猝不及防。

現實中表現為引入第三方公司，進行一個資金差額補助和擔保，考察擔保措施要著力考察擔保人公司的實力，這個和之前考察交易對手實際是一個性質，這里便不再贅述。

信託風險持續，且行且珍惜。

本文在簡要介紹了當前信託業風險現狀，然後梳理了信託投資存在哪些風險，包括市場風險、信用風險，流動性風險、管理和操作風險的諸多方面。同時針對這次的風險，列出了投資者重點關注的幾個方面。

交易對手的實力，第一還款來源和用途，抵押質押情況，交易結構以及擔保措施等。這五個方面，能夠幫助投資者構建一個基本的觀察信託的一個維度和視角。當然本文只是一個引子，每一個風險點和每一個判斷標准之後，都是一篇文章，連起來就是一本教科書式了，這里只是做一個概括和說明，

C. 什麼是信託信託的概念是什麼信託投資的方向是什麼

一、信託就是信用委託，信託業務是一種以信用為基礎的法律行為，一般涉及到三方面當事人，即投入信用的委託人，受信於人的受託人，以及受益於人的受益人。信託業務是由委託人依照契約或遺囑的規定，為自己或第三者（即受益人）的利益，將財產上的權利轉給受託人（自然人或法人），受託人按規定條件和范圍，佔有、管理、使用信託財產，並處理其收益。

二、概念：信託（Trust）是一種理財方式，是一種特殊的財產管理制度和法律行為，同時又是一種金融制度。信託與銀行、保險、證券一起構成了現代金融體系。信託業務是一種以信用為基礎的法律行為，一般涉及到三方面當事人，即投入信用的委託人，受信於人的受託人，以及受益於人的受益人。
三、信託投資方向：
1、工商企業。2014年度，工商企業仍是資金信託的第一大配置領域，規模為3.13萬億元，佔比為24.03%。但是，佔比有明顯的下降，相比2013年末28.14%的佔比，同比下降了4.11個百分點;相比2014年3季度末25.82%的佔比，環比下降了1.79個百分點。
特別是在規模上2014年3季度和4季度連續兩個季度出現了負增長：2季度規模為3.22萬億元，3季度為3.15萬億元，4季度進一步減少為3.13萬億元。這主要是因為受經濟下行影響，工商企業普遍經營困難，信託業對工商企業的資金運用開始偏向謹慎。
2、基礎產業。2014年度，基礎產業仍是資金信託的第二大配置領域，規模為2.77萬億元，佔比為21.24%。與工商企業相同，2014年基礎產業投向佔比也呈下降趨勢，規模也呈現負增長。相比2013年末25.25%的佔比，同比下降了4.01個百分點;相比3季度末的21.80%的佔比，環比下降了0.56個百分點。
期間，2014年3季度末規模為2.66萬億元，相比2季度末的2.72萬億元規模，規模減少了0.06萬億元。資金信託對基礎產業配置的減少，與基礎產業過度投資、地方債務風險顯現有密不可分的關系。可以預見，隨著國務院出台的關於地方政府債務融資方式和存量債務管理方式調整政策的實施，信託業未來將進一步壓縮對基礎產業的配置，信託公司對政信合作業務也將更加審慎。
3、金融機構。金融機構是資金信託的第三大配置領域。2014年度，資金信託對金融機構的運用規模為2.27萬億元，佔比17.39%。與資金信託對工商企業和基礎產業配置減少趨勢不同，資金信託對金融機構的配置則呈現上升趨勢。
相比2013年末12.00%的佔比，同比上升了5.39個百分點;相比2014年3季度末15.73%的佔比，環比提升了1.66個百分點。資金信託對金融機構運用的增加，主要源於信託業強化金融協同、金融業投資及其資產運用波動不大和回報穩定等市場因素。
4、證券投資。證券投資是資金信託的第四大配置領域。2014年度，資金信託對證券市場的投資規模(按投向統計)為1.84萬億元，佔比為14.18%，其中：債券投資佔比8.86%，股票投資佔比4.23%，基金投資佔比1.09%。
與投向金融機構相同，資金信託對證券投資的配置近年來一直呈現上升趨勢。相比2013年末10.35%的佔比，同比增加3.83個百分點;相比2014年3季度末的14.27%佔比，環比基本持平。資金信託對證券投資佔比的提升，主要緣於資本市場投資價值的顯現以及投資多元化資產配置需求等市場因素。
5、房地產。房地產是資金信託的第五大配置領域。2014年度，資金信託投向房地產領域的規模為1.31萬億元，佔比為10.04%。與其他領域的配置不同，資金信託對房地產的配置近年來表現一直比較平穩。相比2013年末10.03%的佔比，小幅上升了0.01個百分點，基本持平;相比2014年3季度末10.38%的佔比，環比又小幅下降了0.34個百分點。

D. 監管加碼 房地產信託發行規模下滑至5100億

隨著監管政策加碼，對於房企通過信託渠道融資的審核越發嚴格。根據用益信託最新統計顯示，今年來，截至記者發稿時止，我國68家信託公司共發行了3858款房地產集合信託產品，規模總計5118.5億元，相較於去年同期的4099款6352.6億元的規模，在融資額度上同比下滑了19.4%。
7月份以來，整個房地產信託發行延續了下滑態勢。用益信託統計數據顯示，7月全行業共發行241款416.1億元的房地產集合信託產品，相較於上月的481款794.2億元的規模，在發行只數上下降了50%，在融資規模上則下降了47.6%；而與去年同期的516款755.56億元的規模相比，在發行只數上更是同比銳減了53.3%。
事實上，我國房地產類信託的募集規模自2019年下半年以來，連續多個季度下行。中國信託業協會數據顯示，2020年一季度末，投向房地產領域的信託資金總額為2.58萬億，較2019年末下降1249.87億元。
「這主要原因有二：一是監管趨嚴，從去年下半年以來，房地產信託經歷了多輪窗口指導和調控；二是一季度新 冠疫情沖擊使得樓市停擺，房地產開發也全面暫停，房企融資需求萎縮的同時信託業務的開展也短期內受限。」對此，有信託分析人士認為。

E. 我國信託業進入20萬億元時代

中國信託業協會今天發布的2016年信託公司主要業務數據顯示，截至2016年年末，全國68家信託公司管理的信託資產規模繼三季度突破18萬億元後，達到20.22萬億元，同比增長24.01%，信託業跨入「20萬億元時代」。

各項指標顯示，2016年，我國信託業經營業績步入平穩增長期，逐漸回歸信託本源，主營業務凸顯，信託業利潤總額持續上升。

具體來看，2016年年末，信託業實現經營收入1116.24億元，較2015年年末同比下降5.09%。其中，利息收入與信託業務收入占經營收入比均呈現上升趨勢，而投資收益佔比則呈現下降趨勢；信託業務收入占經營收入比例從2015年的58.61%，增加到2016年的67.16%。

利潤總額保持增長勢頭。2016年年末，信託業實現利潤771.82億元，較2015年年末增長2.83%。2016年4個季度的利潤分別是一季度139.84億元、二季度199.43億元、三季度179.37億元、四季度253.18億元。

人均利潤指標下降。2015年年末人均利潤為319.91萬元，2016年年末則下降到316.1萬元，同比下降1.19%。

受託管理成效，就清算信託項目為受益人的年化綜合實際收益率而言，2016年3月份8.18%、6月份6.35%、9月份7.59%、12月份7.60%，相對於2015年，整體呈現下降趨勢。

信託風險項目個數和資金規模自2015年第四季度持續快速增加以來，2016年第四季度實現雙雙回落。2016年末，信託業的風險項目個數為545個，較第三季度減少61個，資產規模為1175.39億元，較第三季度末減少243.57億元，環比下降17.17%。在1175.39億元的風險項目中，其中集合類信託600.71億元，佔比為51.11%，較第三季度降低21.12%；單一類信託556.92億元，佔比為47.38%，較第三季度降低12.52%；財產管理權信託風險項目資金規模為17.76億元，佔比為1.51%，較第三季度降低14.71%。中國人民大學信託與基金研究所執行所長邢成教授認為，對應20.22萬億元的信託資產規模，不良率為0.58%的中國信託行業，風險總體可控。

2016年，信託財產的投向依舊是在工商企業、基礎產業、證券投資、金融機構和房地產五大領域。2016年四季度末，信託資產投向工商企業佔比24.82%，基礎產業佔比15.64%，證券投資佔比16.2%，金融機構佔比20.71%，房地產佔比8.19%，其他佔比14.44%。相較於2015年四季度工商企業佔比上升2.31個百分點，證券投資下降4.15個百分點，金融機構上升2.78個百分點，基礎產業下降2.25個百分點。

對於這些觀點，你怎麼看？

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F. 中國信託規模已降至了25.61萬億嗎

據報道，來最新數據顯示，截至2018年一季源度末，全國68家信託公司受託資產規模為25.61萬億元，較2017年四季度末下降2.41%，為近兩年來首次負增長；同比增速較2017年四季度末的29.8%進一步放緩至16.6%。

分析人士表示，下一步在防風險、嚴合規、穩轉型、提質效的指導思想下，傳統房地產與政府融資平台信託業務合規風險提高，展業難度增大，信託公司的展業范圍將逐漸從房地產、政府融資平台擴展至消費升級、產業升級等新興領域。

G. 信託業的行業現狀

經過第五次清理整，重新登記發牌的信託投資公司普遍經過了資產重組，卸掉了歷史的債務包袱，充實了資本金，改進了法人治理結構，吸取了過去的經驗教訓，革新了市場經營觀念，增強了抗風險能力，夯實了發展的基礎，提高了整體的經營管理水平，以誠信為前提條件的信託業必將逐步獲得社會的認可。 進入2001年,以《信託法》、《信託投資公司管理辦法》和《信託投資公司資金信託業務管理暫行辦法》的頒布實施為標志，我國信託業基本結束了長達三年的 「盤整」格局，躍出谷底，步入規范運行的軌道。
2002年5月9日，中國人民銀行頒發[2002]第5號令，根據《信託法》和《中國人民銀行法》等法律和國務院有關規定再次對《信託投資公司管理辦法》進行修訂，其內容較原《信託投資公司管理辦法》對信託投資公司業務開展的可操作性方面進行了重大調整，使信託投資公司在發起設立投資基金、設立信託新業務品種的操作程序、受託經營各類債券承銷等方面的展業空間有了實質性突破。
按照新《信託投資公司管理辦法》的有關規定，信託投資公司可以直接作為投資基金的發起人從事投資基金業務，而無需先成立基金管理公司，同時，信託投資公司設計信託業務品種可完全根據市場需求進行，而無須向中國人民銀行報批核准。
《信託投資公司資金信託業務管理暫行辦法》也於2002年6月13日正式頒發，並在7月18日正式實施，進而為信託投資公司開展資金集合信託業務提供了政策支撐。至此，由《信託法》、新《信託投資公司管理辦法》和《信託投資公司資金信託業務管理暫行辦法》等法律文件和規定構建起來的信託公司規范發展的政策平台已經趨於完善。 某些「新觀點」順應信託業發展趨勢。
最近，信託業界對圍繞信託公司的功能定位和業務發展方向傳出的一系列新的觀點(下簡稱「新觀點」)，反應較為強烈。新觀點提出了涉及信託公司固有業務、信託業務、關聯交易、資本金、合格投資人、受益權轉讓、資金信託合同份數、異地信託等八項措施，核心是固有業務壓縮、信託業務規范、關聯交易清理。
某些「新觀點」順應信託業發展趨勢
關於固有業務，新觀點要求在「受人之託、代人理財」的基本定位下，信託公司應取消現有業務范圍中的同業拆放、貸款、融資租賃業務，並將投資業務范圍界定為金融類公司股權投資、自用固定資產投資和短期投資(包括股票國債、政策性金融債、央行票據等)，原則上取消實業投資，充分保證資產的流動性。
具體操作上，信託投資公司可採取公司分立、業務剝離、公司轉制等方式逐步壓縮固有業務，限期達到上述要求，同時信託公司不得辦理存款、資金拆入、發行債券、資產回購等任何形式的負債業務。不得以經營資金信託或者其他業務的名義吸收存款。降低對外擔保比例，限定不超過凈資產的一定比例。
對於信託業務，新觀點要求對信託業務范圍進行梳理，大致分為信託業務和兼營業務。信託業務按信託產品進行描述，如資金信託計劃、企業年金信託業務、信貸資產證券化、不動產信託、事務管理型信託等；兼營業務包括並購重組、財務顧問、投資咨詢、證券承銷、代保管等投行業務和中介業務。信託公司不得將信託財產用於貸款和賣出回購業務。
而對於關聯交易，則進行限制——取消善意關聯，禁止逆向關聯。關於善意關聯，信託公司經營信託業務，不得有下列行為：將信託資金投資於自己或者關系人的有價證券；將不同信託賬戶下的信託財產進行相互交易；以固有財產與信託財產進行相互交易；信託與固有賬戶、信託財產專戶之間不得辦理沒有交易背景、沒有簽訂協議或合同的款項劃撥、墊付甚至混用。
關於逆向關聯，即信託公司不得以固有財產或信託財產向關聯方融出資金，轉移財產，不得為關聯方提供擔保，不得接受本公司的股權作為質押提供融資，不得接受關聯方股權作為信託財產進行受益權分割。
關於信託份額限制，新觀點還對取消200份限制，允許開展異地信託業務，資本金浮動管理，以及合格投資人、受益權轉讓等做出了相關規定。對取消資金信託合同200份和異地信託業務的限制，順應了金融領域對外全面開放後信託業務的發展趨勢。
「新觀點」令信託公司找不著北
多年來一直對信託業十分關注，不斷提及自己事業發展的第一桶金得益於信託的上海遠景投資有限公司張遠景懷著對信託業的良好期盼，對上述新觀點詳談了自己的看法。他說，信託的本質是設計，信託業務具有多樣性，對信託業務的過多限制，是否有利於信託公司生存和發展？取消同業拆放、貸款、融資租賃經營等業務，信託公司的金融性將大打折扣，而以保證資產流動性為目的，對實業投資的限制，其合理性值得商榷。
自有資金投資實業未嘗不可，投資實業並非資產不流動，資產證券化的結果同樣可以保證資產流動性。信託業務一定要具有多樣性、流通性，其多樣性表現在，除傳統資金信託外，亦有企業年金信託、不動產信託、事務管理型信託、教育信託、公益信託、離岸信託、產業投資信託、投資理財等，而信託產品流通性表現為，流通是風險的最好防範，增強流通才能降低風險，更好地吸引投資者，因此如何設計信託產品，使其具有流通性，建立流通平台交易，以及信託產品證券化，包括交易平台證券化都具有非常重要的意義。
張遠景說，信託業務和非信託業務區分確定，有廣義、狹義之分，誰能說信託公司現有的兼營業務就不是信託業務？對受益權轉讓設限，妨礙了信託業務發展，也缺乏法律依據。而就關聯交易而言，不是不可以關聯交易，而是關聯交易必須經過合法的程序，應明確關聯交易過程中的兩個合法依據：一是公司法下的公司治理結構；二是金融監管領域中的相關規定。
張遠景認為，美國的信託投資人多為自然人，中國更多的自然人成為信託投資人是趨勢，信託公司應做的是風險提示和按照約定經營。信託工具多為富人運用，他們應該具備較多的風險意識。刻意的限制自然人人數，不是防範風險的辦法，而應在信託公司發展和風險防範上找平衡點。
他感慨，長期以來，信託公司一直在探討發展之路並不斷博弈，結果是五次整頓和隨之而來的一連串嚴厲監管。如今的信託公司面臨的問題是在十分狹小的空間里如何生存？生存的基礎是什麼？他比喻，如今的信託公司處境就好比池塘里的魚，有水但不夠深，缺氧。既然放了水養魚，就要夠魚存活的水量，保持氧分，倘若既要養魚又不給足夠的水量和氧分，魚在水塘中必然會上竄下跳。
談到信託公司的出路時，張遠景說，伴隨著金融市場的開放，信託業務領域亦將得到擴大和延伸，對信託公司既是機遇又是挑戰。信託公司改制或與商業銀行合並成為信託銀行，是值得思考的，這是美國、加拿大、日本、我國台灣地區等金融信託發達地區都相繼走過的道路。這將從根本上改變信託公司缺乏信用基礎，現金流不足，抗風險能力差的狀況，並能實施有效的商業銀行治理模式，徹底改變信託公司現狀。 2015年8月3日，中國信託業協會發布的《2015年2季度中國信託業發展評析》顯示，截止到二季度末，全國68家信託公司管理的信託資產規模達到15.87萬億元，比2015年一季度末的14.41萬億元環比增長10.13%，比2014年二季度末增長27.16%。這也是自2013年三季度至2015年一季度，連續7個季度信託資產規模同比增長率逐季下滑後，首度迎來回暖態勢，信託業邁入「15萬億元時代」。

H. 發行銳減帶來什麼積極影響

發行銳減近4成 信託業或現拐點

監管態勢讓信託業感到寒意濃濃。數據顯示，一季度，信託產品新發行數量環比銳減近4成，收益率則繼續延續去年以來的上漲趨勢，平均預期收益率超過7%。

Wind統計數據顯示，一季度信託行業發行產品1453隻，同比減少24.5%，環比減少39.2%。其中，653隻產品披露了信託規模，合計1397.03億元，平均規模2.14億元。總體來看，信託規模小於1000萬元的產品有32隻，主要是證券投資類產品；信託規模大於10億元的有18隻，主要以權益投資信託為主。

在發行的1453隻產品中，296隻信託產品公布了預期收益率，其中，最高的為10.2%，最低的為4.3%，平均預期收益率約為7.29%，環比增加0.2個百分點，同比增加1.04個百分點。其中，股權投資和貸款類信託預期收益率普遍高於其他類型產品，證券投資類信託相較其他處於較低水平。值得注意的是，296隻信託產品中，預期收益率超過10%的產品有3隻，均為中糧信託貸款類信託產品；預期收益率低於5%的產品有2支，均為中航信託產品。

另外，記者發現2月份投資於各個領域的信託產品收益率總體上升較快。其中，1年到2年期的金融領域信託產品收益率上漲最快，環比上升1.52個百分點；3年期以上的基礎設施信託產品收益率亦上升1.41個百分點至9.50%。

「去年嚴監管後，信託就面臨一些缺資金的情況，之前還有人主動詢問是否做項目。」北京某信託人士向記者坦言，無論從新發行產品整體看，還是從不同資金運用方式看，信託產品預期收益率都呈現不斷上揚的趨勢。他判斷，未來信託產品收益率很可能繼續保持這種小幅上升的趨勢。

不過，普益標准相關報告認為，「強監管和信託行業轉型發展的大背景，無法支撐信託產品收益率持續上升。與此同時，信託產品創新型業務的不確定性也較難支撐收益率上升。事實上，相較前兩年，信託業營收和利潤增速持續下滑，已跌至個位數，近期產品收益率上升主要受資金面緊張影響。」

罰單頻開 傳統業務受沖擊

3月2日，中國銀監會深圳銀監局發布(深銀監罰決字〔2018〕12號)行政處罰決定，平安信託有限責任公司違規向土地收購儲備中心放貸，嚴重違反審慎經營規則。依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條的規定，對平安信託有限責任公司罰款人民幣30萬元。

這不是平安信託第一次違規受罰，平安信託也不是今年一季度第一個受罰的信託公司。根據銀保監會網站公開的處罰信息顯示，一季度，包括平安信託、安信信託、中原信託、華潤深國投信託等8家信託公司接到11張罰單。這也是繼去年22張罰單後，信託公司再次「吃單」密集期。

從違規原因看，監管機構開出的罰單幾乎涵蓋信託產品存續的全過程，比如：信託資金投向違規(固有財產股權投資、資金池項目、融資平台貸款業務未直接對項目等)、交易結構涉及違規(政信項目違規擔保、杠桿比例超限等)、內控管理不合規(注冊資本變更未審批、違反審慎經營規則等)、信息披露不合規(向委託人披露信息有遺漏等)。

「幾十萬的罰款金額對信託公司財務影響不大，但卻對展業產生了重大的負面影響。處罰不僅影響信託公司的行業評級和監管評級，還將限制部分業務開展，如銀行間市場非金融企業債承銷資格，擔任特定目的受託機構、開展受託境外理財業務、受託管理社保基金信託資產等。」百瑞信託博士後科研工作站研究員谷曉明表示。在她看來，目前信託監管強度依然不減，今年信託公司合規風險不容小覷。

事實上，今年信託監管多項政策密集落地，銀信、結構化股票投資、房地產、政信等信託業務均受到影響。1月5日，銀監會發布《商業銀行委託貸款管理辦法》(銀監發〔2018〕2號)，明確商業銀行不得接受受託管理的他人資金、銀行的授信資金、具有特定用途的各類專項基金、其他債務性資金和無法證明來源的資金等發放委託貸款。1月11日，有關部門停止了所有集合類和基金類一對多投向的信託委託貸款項目的備案工作。與此同時，北京和上海等銀監部門已經對信託公司進行了窗口指導，要求規范信託公司證券投資類業務，暫停設置有中間級的結構化證券投資業務。

在此背景下，不少信託公司也開始收緊政信類合作項目，加大存量政信產品風險排查力度。截至今年1月31日，事務管理類的信託資產規模為15.45萬億元，比年初減少1959億元，其中銀信通道業務較年初減少了1137億元。

「按這個監管態勢，如果事務管理類全年負增長，行業資產規模增長將受到較大拖累。今年可能呈現為規模增長緩慢，業績小幅增長。因為雖然量的增速是下降，但是價格上去了。」資深信託研究員袁吉偉稱。

轉型升級 回歸行業本源

實際上，今年以來信託業的監管政策、經營環境、競爭格局、業務模式和風險狀況等都正在發生深刻變化。

「現在監管定調防風險、去杠桿，如果信託還是用傳統方式做通道業務、房地產開發貸款業務、政府融資平台，那是不行的。」 中國人民大學信託與基金研究所執行所長邢成稱，「今年信託業實際已經進入剛性轉型期，信託公司主動轉要轉，被動轉也要轉。」

記者了解到，去年各信託公司在信託業務回歸本源的方針指引下，積極開展轉型性業務，各信託公司推陳出新，推出了多種與實體經濟需求和本源要求相適應的信託業務，如投貸聯動、資產證券化、產業基金、消費信託、慈善信託、綠色信託等，主動管理能力得到了進一步提升。

在業內專家看來，今年信託業只有更積極地推進信託公司業務轉型，堅持服務實體經濟，嚴守合規經營底線，提升主動管理能力，回歸信託本源，才能實現行業的可持續健康發展。「從當前競爭格局來看，大型信託公司主動管理能力優勢凸顯，業務布局更加廣泛，市場品牌更加顯著，致力於打造綜合化、全周期的金融服務平台，以搶占更多市場份額。中小型信託公司更有必要提升自己的專業能力與創新能力，重點聚焦幾個行業領域，深耕細作，成為行業權威，才有脫穎而出的機會。」西南財經大學信託與理財研究所報告指出。

而在谷曉明看來，信託登記系統上線運行後，實現了全線上信託登記申請和集合資金信託計劃信息公示制度，對有效防範化解行業風險已經起到了積極作用，「4月8日，中國信登已正式啟動2017年度信託登記評價，制定了信託登記評價制度與評價表，將對信託公司通過信託登記系統進行信託產品登記報送的完整性、及時性、准確性和配合程度，以及其他登記相關工作進行綜合評價。目前，中信登正在督促各信託公司按照監管規定於6月30日前完成全景補報，加快推進電子認證系統、數據報文報送等提高登記便利性工作的進程。」

來源：經濟參考報

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I. 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升

自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

三條「紅線」排查大幕開啟

為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。

從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。

「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。

具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。

金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。

年內違約規模已超400億元

2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。

從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。

一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。

在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

合規、風險指標面臨雙向承壓

一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。

今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。

在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。

正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。