以流拍價融資

⑴ 淺析以流拍價變賣不動產是否必須經被執行人同意

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（以下簡稱《拍賣規定》）確立了拍賣優先原則，但對拍賣之後進行變賣是否需要被執行人同意的相關問題規定得不甚詳細，實踐中執行員因拍賣與變賣之間價值取向的不同而難以抉擇。筆者結合工作實踐談一談變賣不動產中的一些問題。
某農村信用合作社申請執行李某借款合同糾紛案中，法院委託搖珠選定的拍賣機構對被執行人李某的房地產進行第一次公開拍賣，但流拍。流拍後，案外第三人向法院申請將被執行人李某的房地產以第一次的拍賣底價直接裁定變買給其，申請執行人對此表示同意，本案法院應否將被執行人的房地產以流拍價（拍賣保留價）裁定變賣給案外第三人。
第一種意見認為，法院應適當降價進行拍賣，不能以流拍價直接裁定變賣。理由如下：
一、《拍賣規定》第三十四條規定了變賣需經各方當事人同意才可以變賣,此條實際上表明了當事人同意是變賣的條件。盡管該司法解釋的其他條文也有與之相矛盾的規定，但那是在特定條件的特定情況。本案中不存在經過三次拍賣而無人競買的情況，也不存在當場的申請執行人申請以物抵債的情況，更不存在被執行人同意的情況，所以不能裁定變賣。
二、能更好地規范執行行為。規范執行行為能促進執行公正，這是在法院工作中深入貫徹落實黨的十六屆六中全會精神，牢固樹立社會主義法治理念，進一步加強和改進法院執行工作的重大舉措。沒有公正、高效、透明、統一的程序作保障，不僅不能在最短的時間里最大限度地實現債權，而且容易造成執行亂，從整體上減損執行的效益。而在執行中，財產的處理是最為敏感、最易出事同時也是必不可少的一個環節。最高院規定了對查封、扣押、凍結的財產經過一次拍賣後，無人競買，則要降價重新組織第二、第三次拍賣。盡管拍賣的運行要花費一定的時間和金錢，變賣能節約交易成本，盡快實現債權，但我們若以犧牲執行行為的規范為代價，隨意地變賣當事人的財產，則可能引起當事人對執行人員的合理性懷疑，增加社會對法院執行工作的不滿。
結合本案，既然有案外的第三人申請要購買此房地產，那也能說明該財產價值是為部分人認同的，時間一長可能有第二人、第三人報名要購買此物。特別是在拍賣實踐中，部分拍賣機構為節約拍賣成本，往往只是在報紙、電視那些不醒目的位置或時段刊登或播放拍賣公告，這限制了被拍賣財產的價值最大限度的實現。如果出現繼續拍賣的成交價低於上次拍賣保留價的情況，也屬於《拍賣規定》的設計缺陷。因此法院不能以第一次拍賣流拍而被執行人未明確表示同意變賣的情況下就以流拍價進行變賣。
第二種意見認為法院應將房地產以流拍價直接裁定給案外第三人。理由如下：
一、相關司法解釋並沒有明確規定變賣必須經當事人同意。
1、《拍賣規定》第三十四條第一款規定「對查封、扣押、凍結的財產，當事人雙方及有關權利人同意變賣的，可以變賣。」此條並沒有表明當事人雙方及有關權利人同意是變賣的充分必要條件,法院對於是否變賣有自由裁量權。
2、《拍賣規定》第二十八條「第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產權抵債的，人民法院應當於第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。」此條也表明了法院可徑直變賣，無須當事人同意。雖然該條規定了第三次拍賣流拍且債權人拒絕以物抵債或依法不能抵債這一前提，但並沒有禁止第一、二次拍賣流拍後，不能以流拍價變賣。此條件的存在只是法院決定進行變賣的一個考慮因素。執行工作除了體現公正外，更重效率，《拍賣規定》中關於債務人財產的調查采「權利外觀原則」等多處體現了這一價值取向。
二、申請執行人與被執行人的權利應是平等的。《拍賣規定》第十九條第一款規定「拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。」該條以最大限度維護權利人的利益為宗旨，法院在申請執行人同意的情況下可將流拍的不動產用於抵債。既然申請執行人可以按流拍底價以物抵債而不需要被執行人同意，在申請執行人不申請以物抵債的情況下（現實中申請執行人為實現金錢債權一般不申請），沒有理由拒絕第三人徵得申請執行人同意的以流拍底價變賣的申請。
另此條規定的變賣也突破了《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第301條「經申請執行人和被執行人同意，可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務」中須被執行人同意的限制，究其根源是作為個體都有趨利避害的心理，為逃避債務，實踐中大量存在阻撓執行、抗拒執行及人間蒸發等等的老賴，此時此刻要征詢他們的意見顯然是困難的。可以說這樣規定只是畫蛇添足。
三、從民事證據角度考慮，流拍這一事實本身就是一項證據。被執行人的財產經過公開拍賣無人競買，這個流拍底價就是經過了市場檢驗的不被人們接受的賣價。該拍賣過程所證明的內容就是第一次拍賣的底價不被市場接受。至於有人提出如果經過下調拍賣底價再進行第二次拍賣，第二次拍賣成交價有可能會高於第一次的拍賣底價，這只是一種猜測、臆想，不是證據。正因如此，《拍賣規定》第八條第三款規定了第一次流拍後可以降低保留價，否則無需降價拍賣。在執行實踐中，降價後拍賣的成交價低於上次拍賣保留價的比例遠遠超過高於上次拍賣保留價的比例。在如此小的幾率下，背負著「執行難」包袱的法院強行降價拍賣，拍賣成交價又比以原流拍底價變賣價格低，而雙方當事人又未要求繼續降價拍賣，這樣做的結果既損害了債權人又損害了債務人的利益的，並且法院不高價變賣而強行降價拍賣可能使當事人懷疑法院是為拍賣機構謀取拍賣傭金致使法院重新陷入不被信賴的局面。
四、變賣的公法性決定了無需被執行人同意。
1、民事執行的目的決定了變賣的公法性。民事執行作為司法過程的一個重要環節，是指人民法院依照法定程序迫使債務人履行生效法律文書所確定的義務的活動。盡管目前對民事執行權屬什麼性質的國家權力有行政權、行政司法權和司法權等不同的意見，但無庸置疑的是民事執行權行使的目的就是保障生效法律文書所確定的權利的實現。「無執行即無權利保障」，試想「有誰單純為了獲得尊重或禮遇而不惜發動訴訟程序呢？或者說，有哪一個當事人發動訴訟程序的目的就是為了體悟受人尊重或受人禮遇的純粹的程序價值呢？」為了實現這一目的，需要對被執行人的財產進行變價。變價作為一種執行措施，其目的主要在於將查封、扣押、凍結的財產變換為價款，以賣得的價款清償債務。變價所得的價款越高，就越有利於實現債權，同時也越有利於兼顧債務人的合法權益。在實現金錢債權的執行程序中,拍賣和變賣是最主要的兩種變價方式。
2、拍賣的公法性也影響變賣的性質。在傳統民法上，法院拍賣被視為採取競爭性締約程序而為的特種買賣，適用合同法上有關買賣合同的規定。比如，強制拍賣亦遵循要約和承諾的締約程序，買受人有物的瑕疵和權利瑕疵擔保請求權，買受人繼受取得標的物所有權並承受拍賣物上的負擔，等等。拍賣擺脫實體法的束縛而具有公法性是從19世紀末20世紀初開始的，並逐漸成為大陸法系國家的通說。
既然拍賣能從私法性轉變為公法性，那麼同是變價最主要的一種方式的變賣也無理由還受困於意思自治原則的影響。 因在強制變賣中，執行機構基於法律賦予的固有執行許可權剝奪被執行人對其財產的處分權，由執行機構對查封扣押物進行強制性變價。法院執行機構的此類權力並非來自債權人的授予，而是國家權力體系中一項獨立的司法強制權，其法律淵源不在於《合同法》，而是民訴法或強制執行法。至此，變賣的法律效果與拍賣的法律效果是一致的：買受人原始取得變賣物所有權，無瑕疵擔保請求權，並且不承受變賣物上的負擔等等。變賣的這種公法性決定了被執行人是否同意不能阻礙變賣的進行，就似拍賣一樣，無須被執行人同意，法院可對被執行人的財產進行公開拍賣。
五、不違反民事執行程序中的變價應當遵循拍賣優先的原則。
所謂拍賣優先原則，是指民事執行程序中對查封、扣押、凍結的財產進行變價時，應當首先選擇拍賣的方式，只有在例外的情形下才採取其他的變價方式。拍賣具有公開、公平競爭等特點，對查封、扣押、凍結的財產通過公平競價的方式公開進行拍賣，有利於防止「暗箱操作」，充份實現執行財產中所蘊含的金錢價值，既有利於債務的實現，也有利於保護債務人的合法利益。
相反，變賣措施缺乏公開性、透明度和競爭性，程序上也比較隨意，通常情況下不利於執行財產賣得最高的價格，而且容易導致權力濫用。
但拍賣的實施有一套嚴格的程序，其運行必然要花費一定的時間和費用，從交易成本上考慮執行程序中一概採取拍賣的方式進行變價，在很多情況下未必對當事人有利，也不利於節約司法資源。
就本案來說，被執行人的房地產經過第一次拍賣而無人競買，也就是說，此物所蘊含的金錢價值不為大家所接受。在此種情況下只有兩種選擇：降價進行拍賣或變賣。法院此時應以怎樣才能最大限度地實現物的價值為宗旨對兩者進行權衡，不能生硬套法律規定。而本案房地產的價值在短時間內不可能急速上升，以第一次拍賣的保留價進行變賣既最大限度實現了該物的價值，且節約了拍賣成本，迅速地實現了債權。如果非要被執行人的同意才能變賣，而其又不見蹤影，只能降價進行第二次拍賣，此既浪費時間，又得不到各方理想的結果。所以，法院不應降價拍賣，應直接裁定以流拍價變賣該財產給案外人。
所以，筆者同意第二種意見。
（作者單位：廣東省雲浮市中級人民法院）

⑵ 拍賣中的「流拍」是什麼意思

1、流拍是商業用語 ， 特指沒有人競拍的拍賣標的物。

2、在拍賣中，由於起拍價格過高造成的拍賣交易失敗。在買賣活動中，買賣雙方不能達成協議，使得買賣行為無法成功進行，就對其拍賣的標的得不到想要成交的數額。

3、常見的流拍有土地流拍，土地流拍是指國家有關部門拿出土地進入市場拍賣的時候，由於買家競價太低，或者沒有買家出價，導致土地沒有拍賣出去的現象，在房地產市場好的時候是不存在土地流拍現象的，只有房地產市場出現資金短缺，房屋抵押導致開發商資金鏈無法連接的情況才會出現土地流拍。

(2)以流拍價融資擴展閱讀

1、拍賣流拍：是指在拍賣的第四個階段，已經成交，但是由於其他因素無法交貨，最終使協議無法執行。

2、拍賣活動的主要程序包括：

（1）委託拍賣。當事人雙方簽定合同，規范雙方責任、利益和義務；

（2）發出拍賣公告。向公眾發出拍賣相關事宜的公告，擴大拍賣活動的宣傳影響；

（3）拍賣交易。通過競買，採取競價的方式尋找競得人；

（4）拍賣成交。拍賣物交付買受人，買受人向拍賣人交付價款，委託人與拍賣人結算拍賣費用及價款。

3、「流拍」一詞借用了醫學術語「流產」的意思。是指在拍賣活動中，買賣雙方末達成協議，從而使得拍賣無法成功進行。一般指拍賣的第三個階段，無法成交。

4、變相流拍，是指在拍賣的第四個階段，已經成交，但是由於其他因素無法交貨，最終使協議無法執行，即拍賣變相流拍。

參考資料來源：網路—流拍、

網路—拍賣、

網路—變相流拍

⑶ 用第三方房產抵押，流拍，銀行同意抵債，但最後流拍價格不足以償還貸款，法院還會追償第三方抵押人嗎

用第三方房產抵押，流拍，銀行同意抵債，但最後流拍價格不足以償還貸款，法院還會追償第三方抵押人嗎？這種情況還會向借款人繼續追索，你作為第三方已經履行了義務，但是如果你當時也簽訂了連帶保證那就不一定了！

⑷ 房產拍賣流拍後會以物抵債嗎

經過三次拍賣流拍，依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋（2004）16號）第二十八條規定，已經不能再進行拍賣，但你可以申請以保留價抵債。
附：《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋（2004）16號）
第十九條拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。
……
第二十八條對於第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，人民法院可以依照本規定第十九條的規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進行第三次拍賣。
第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產權抵債的，人民法院應當於第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人願意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以採取其他執行措施的除外。

⑸ 不管房價跌不跌，明年買房或面臨三大難題

不管周圍任何事發生變化，房價一直是亘古不變討論的話題，對於購房者來說，最期待的就是房價能夠下跌。近兩年國家不遺餘力地花心思調整，如今的房價已不再是難以松動，不少專家都發出「房價已經漲到頭了、房價全面下跌」的聲音，的確現在房價進入回落期，對於購房者來說是一件利好，終於不用擔心房價瘋漲自己晚一步就買不到房了！

在2018年的尾巴里，房價還在下跌。據諸葛找房數據研究中心最新發布的百城數據顯示，11月12-18日一周，二手房掛牌均價環比10月份城市均價下跌0.25%，下跌城市54個，上漲城市44個。雖然從數據來看仍有城市處於漲勢，但支撐房價上漲的各種因素正在逐漸減弱，樓市調控不會放鬆、土地流拍大幅增加、住房空置率居高不下、開發商融資艱難扎堆降價…這一系列現象無一不在說明，明年房價想要有大的漲幅一丁點可能都沒有。

目前樓市進入穩定期，接下來開發商讓利的幅度持續加大，隨著時間的推移對購房者的利好會越來越多，只是凡事都有兩面性，雖說很長一段時間房價難漲，但購房者仍有三個難題要面對。

1.高杠桿購房者的高負債風險

日前央行就在《中國金融穩定報告（2018年）》中指出，2008年至2017年間，個人住房貸款余額從3萬億元增至21.9萬億元，而早前就已有數據顯示，2017年全國居民公積金貸款的逾期金額已經達到驚人的10.58億元，這說明越來越多的人為了買房不惜掏空六個錢包付首付，背上房貸負債後卻還不起房貸，究其原因還是加高杠桿惹的禍。還有很多投資炒房者被利益熏心，試圖背負幾套房的房貸款也要猛加杠桿，一旦二手房市場遇冷，風險不容小覷。

除了購房者，開發商也難逃債務率過高的風險，央行此次就點名北京等9個杠桿率偏高省市，預計未來銀行對他們的策略仍會放款難、貸款收緊，若此前有高價拿地的開發商，可能會被高成本匯集起來的龐大債務壓垮。這些高負債購房者和開發商若頂不住壓力，頻繁出現貸款逾期，保不齊也會有棄房斷供的情況，這是銀行最不願看到的，也是對社會經濟發展極為不利的。

2.可能買到有問題的房屋

金九銀十失去傳統的成色，開發商為了能「活下去」頂著融資難、銷售更難的壓力，紛紛降價促銷，小編在這里要提醒購房者，面對目前房市上打折促銷的樓盤，請保持理性留個心眼，開發商為了快速回籠資金難免有急功近利的心理，為了誘導消費者早點出手買房，這樣建造起來的房屋，在質量上就可能不過關，另外除了期房，也要警惕開發商拿出過去賣不掉的問題庫存魚目混珠，不要總想著低價抄底，股市抄底套牢3年，房價抄底套牢的可能是30年。

3.期盼暴跌抄底的人別想了

有人說我不是高負債者，我也不背房貸，房價大跌我有機會大買特買了！注意，請盼著房價暴跌抄底的購房者清醒一下，房價接下來是貨真價實的降價，而非暴跌。一旦出現大幅下跌，先前買房的人吃了大虧會怎麼做？房鬧可能會成為連戲劇一樣上演；房價暴跌直接影響開發商的信息，土地流拍將更嚴重，直接影響到土地財政狀況；房價暴跌會像產業鏈一樣影響到裝修、建材等眾多產業的市場經濟惡化，所以不要傻傻地期盼房價暴跌抄底。

來源：諸葛找房

⑹ 法院房產三次流拍後的變賣是怎樣定價的

法院房產三次流拍後的變賣是以第三次拍賣的保留價作為底價。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十八條

對於第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，人民法院可以依照本規定第十九條的規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進行第三次拍賣。

第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產權抵債的，人民法院應當於第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。

自公告之日起六十日內沒有買受人願意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以採取其他執行措施的除外。

(6)以流拍價融資擴展閱讀

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》

第二十九條

動產拍賣成交或者抵債後，其所有權自該動產交付時起轉移給買受人或者承受人。

不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債後，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。

第三十條

人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債後，除有依法不能移交的情形外，應當於裁定送達後十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人佔有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。

⑺ 我房子被法院拍賣了我以流拍價買回法院不給我解封怎麼辦

你把錢還了完事了，你本人買回肯定不行，請別人幫你買回就可以

⑻ 拍賣流拍後怎麼處理

這里分別以三次拍賣來敘述。

現實中的法院拍賣，一般動產採取「兩拍一降」，不動產和其他財產權採取「三拍兩降」的辦法。

即一般拍賣以評估價作為保留價開始拍賣，動產可以拍賣兩次，降價一次；不動產可以拍賣三次，降價兩次。每次降價不超過上次的20%.

近年來剛實行的網上拍賣辦法，拍賣次數及降價與此不同，見附後簡述。

根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》

一、第一次拍賣流拍

第一次流拍後，不論是動產還是不動產，申請執行人可以按流拍價接收標的物，實行以物抵債。

如果不同意接收的，應在拍賣後60日內，以降價後作為保留價，進行第二次拍賣。

二、第二次拍賣流拍

第二次流拍後，不論是動產和不動產，申請人可以按第二次拍賣後的流拍價，接收標的物抵債。

如果不同意接收的，動產不再拍賣；不動產在第二次拍賣後60日內，可以進行第三次拍賣。

申請人不接收動產的，應當將標的物退回被執行人，解除扣押。

三、第三次拍賣流拍

第三次流拍後，申請人可以按流拍價接收不動產標的物抵債。

申請人不同意接收不動產的，法院應當自拍賣終結後7日內發出「變賣」公告。

如果變賣經過60日也沒賣出去，申請人仍然不同意接收的，應當將不動產退回被執行人，解除查封或扣押。

這就是法院拍賣流拍後的處理方法。

而法院網上拍賣，按照《關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》，實行兩次拍賣，採取第一次直接降價，以不超過評估價降低30%起拍，第二次降價不超過20%的辦法。