房子貸款提前還合適嗎

A. 提前還房貸一定合算嗎

現在很多人買房辦完房貸，手頭有資金就想考慮著提前歸還銀行貸款。然而，目前大多數銀行並不歡迎借款人提前還款，各家銀行辦理提前還貸的條件與門檻都比較多，那麼，市民究竟是否應當提前還貸，還是把資金用做理財產品、信託等其他投資渠道呢？

對於提前還貸這件事，銀行與客戶之間的想法大相徑庭。在銀根緊縮的環境下，提前還款會打亂銀行原有的貸款配比和放貸計劃。因此各家銀行辦理提前還貸的條件與門檻都比較多，對不滿一年且提前還貸的借款人還會收取一定數額的違約金。

與銀行相比態度不同的是，目前提前還貸在借款人當中卻是十分受歡迎的。對於借款人來說，提前還貸的目的在於減少貸款利息的支出，不少手中握有流動現金的人都打算提前歸還銀行貸款。

專家表示：兩類客戶可以考慮提前還貸。

首先是目前還處於還款初期的客戶。因為還款利息的支出一般都產生在還款初期，而到了後期其實已償還了大部分利息，提前還貸並不劃算。如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個不錯的選擇。其次是執行上浮利率的貸款人，由於執行上浮利率已經較高，所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款，相對會比較劃算。

其次是正享受著公積金貸款或7折利率的貸款用戶。這類購房者也不必急於還款。因為目前7折的五年期貸款利率低於五年期存款利率，即使是把這些錢存入銀行，收益也要比提前還貸合適，如果提前還貸後再貸款購房，絕對不可能借到這么便宜的錢了。做買賣的生意人，手裡需要更多的流動資金，如果投資回報率高於貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。如果客戶選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸。由於公積金貸款含政策性補貼的成分，所以，貸款利率比商貸低不少。

案例分析1

客戶王先生借款100萬元、分15年還、執行6.55%的基準利率，從2014年1月開始還款，6月選擇還款20萬元，如果選擇還款期限不變，可以節省利息115857.58元，提前還款後，月供從原本的8738.58元降低至6883.75；如果選擇月供不變，減少貸款期限，還款年限則由2028 年12月縮短至2024年6月，利息總額減少260016.8元。不過，由於貸款期限不滿一年，王先生可能會被收取一定的違約金。

案例分析2

為了方便計算，我們還是以貸款100萬元、15年還、年利率6.55%計算，只不過還款日期從2004年1月開始，王先生在今年6月提前還款20萬元，在還款期不變的情況下，節省利息支出僅為33462.82元，月供由8738.58元降低至4334.92元；如果月供不變，縮短還款年限，可節省利息51505.38元，最後還款期則由2018年12月變為2016年6月。

結論：從上面的案例可以看出，在貸款初期提前還款節省的利息是最多的，如果到了還款後期，提前還款的意義不大。另外，如果選擇提前還款，最好選擇月供不變、縮短還款時間的方式，這樣會節省更多利息。

（以上回答發布於2015-12-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 貸款買的房子，提前還款劃算嗎

提前償還按揭貸款是否劃算，需要結合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，不能一概而論。

【以下三種情況不宜提前還貸】

1、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優惠。由於已享受較低折扣的利率優惠，現在的大部分理財產品利息均高於貸款利率，因此將提前還款的資金放在合理的理財產品上比較合適。

2、等額本金還款期已過1/3的購房者。由於等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

3、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

【適合提前還款的人群】

1、不願意有負債，不想承受過大生活壓力的人。

2、購房不久，處於還款初期的人。由於剛開始還貸，本金基數大，利息相應高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個不錯的選擇。

3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。