房地產土地營改增與貸款

A. 2016年營改增新政策，營改增對房地產業有哪些影響

營改增新政策

財政部和國家稅務總局21日對外發布通知，明確了房地產開發企業中的一般納稅人，如果出租自行開發的房地產老項目，是可以選擇適用簡易計稅方法的，需要按照百分之五的徵收率計算應納稅額。
如果出租2016年5月1日後自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3％預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
兩部門還指出，房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5％的徵收率計算應納稅額。
兩部門在這份名為《關於進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》中還明確了有關再保險和非學歷教育等「補丁」政策，並指出這些政策自2016年5月1日起執行。
再保險服務方面，境內保險公司向境外保險公司提供的完全在境外消費的再保險服務，免徵增值稅；試點納稅人提供再保險服務（境內保險公司向境外保險公司提供的再保險服務除外），實行與原保險服務一致的增值稅政策。
兩部門明確，再保險合同對應多個原保險合同的，所有原保險合同均適用免徵增值稅政策時，該再保險合同適用免徵增值稅政策。否則，該再保險合同應按規定繳納增值稅。所謂原保險服務，專指保險分出方與投保人之間直接簽訂保險合同而建立保險關系的業務活動。
非學歷教育方面，一般納稅人提供非學歷教育服務，可以選擇適用簡易計稅方法按照3％徵收率計算應納稅額。
營改增對房地產業有哪些影響
1、房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在：
1、開發建設階段：提供建築業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3％計征。
2、轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建築物與構築物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價後的余額為營業額以5％稅率計征營業稅。
3、持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5％稅率計征營業稅結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建築業及房地產業進行「營改增」稅制改革，那麼它對房地產開發企業的影響是系統性的
首先稅率的直接變化（由3％∕5％營業稅稅率變為11％∕17％增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由於房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣。
並且建築施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受「營改增」稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。

B. 營改增對房地產開發企業有什麼影響

房地產行業稅負或下降15%，但也對企業的發票管理提出了更高要求。

實行「營改增」後，可以為多數房地產企業減負。由於營業稅為價內稅，計稅基礎是企業的含稅銷售額，而增值稅為價外稅，以不含稅的增值部分為計稅基礎，企業取得增值稅專用發票可以抵稅，解決了生產鏈條中重復計稅的問題。

在「營改增」之前，房地產業營業稅平均比例為5.5%，「營改增」後土地成本不計入銷售額，建安成本及其他服務成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。

經測算「營改增」前後的均衡毛利率約為56%，即當毛利率水平低於56%時，「營改增」將改善企業毛利水平，大部分房地產企業毛利率均在均衡點以下，因此，「營改增」對大多數房地產企業起到了減負的效果，但也對企業的發票管理提出了更高要求。

(2)房地產土地營改增與貸款擴展閱讀：

營改增之後對二手房交易者的影響：

通過營改增實現減負的不只房地產企業，還有二手房交易者。營業稅改徵增值稅後，個人購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買兩年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

而且即便稅率相同，由於增值稅計算方法不同，計稅依據需轉化為不含稅價，實際稅負還會略低。市民出售購買兩年內住房，如果銷售額總價100萬元，本來需繳納營業稅5萬元。現在按增值稅算，把100萬元視作含稅銷售額；

那麼不含稅銷售額就是：100÷（1+0.05） =95.24萬元，即4.76萬元是應繳納增值稅額，相比原營業稅徵收辦法少了0.24萬元。

C. 營改增後房地產土地增值稅是增加還是降低

營改增後房地產土地增值稅從理論上說應該是降低的，因為計算收入要扣除增值稅銷項稅額。

D. 營改增後房地產企業的土地出讓金的賬務處理怎麼算

Ø出讓方式取得土地使用權時
Dr. 開發成本
Cr. 銀行存款… [土地出讓金合同總價、契稅……]

銷售自行開發房地產業務增值稅計稅銷售額=（全部價款和價外費用-按規定支付的土地價款）÷（1+11%）

出讓方式取得土地使用權價款抵減的銷項稅額=[按規定支付的土地價款÷(1+11%)]×11%，在銷售計算銷項稅額時逐步處理；

建立備查簿（項目、可售建築面積、土地出讓金、按規定支付的土地價款、可抵減銷項稅額）

Ø 產權移交確認銷售收入的同時，當期房產銷售相關的土地價款可抵減銷項稅額沖減營業成本
Dr. 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減） [按規定計算出的可轉入本期抵減金額]
主營業務成本（紅字）

復核和登記備查簿（銷售和未售建築面積，本期、累計、尚待扣除的土地價款，本期、累計、尚可抵減銷項稅額）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×按規定支付的土地價款。

(4)房地產土地營改增與貸款擴展閱讀：

土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿；

土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。2018年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。

土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。

土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：

一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；

二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。

土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。

稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

E. 營改增之後，取得土地使用權如何抵扣進項稅額

營改增後房地產開發企業取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。國稅總局2016第18號公告：

第四條房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

(5)房地產土地營改增與貸款擴展閱讀

增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策。

目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、深化供給側結構性改革。

F. 營改增後(房地產開發企業)繳納的購地稅費為土地契稅、印花稅可以抵扣嗎

在這種模式下,房地產企業需要繳納契稅,印花稅,其土地出讓金可以在增值稅計算中抵扣銷售額,但拆遷補償費、徵收補償款、開發規費不能抵扣。
根據規定，以現行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。當個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執行;戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半徵收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%徵收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房產，均按照4%的稅率征稅。

G. 房地產營改增後還有土地增值稅嗎

您好！
土地增值稅管理思考

土地增值稅是調節房地產市場的主要稅種，其征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額，而增值稅的征稅對象也為增值額。筆者從土地增值稅的存廢分析入手，結合該稅種的征管現狀，提出房地產行業「營改增」後加強土地增值稅征管的若干建議。

一、土地增值稅管理現狀

隨著房地產市場的快速發展，土地增值稅已成為地方稅種的重要組成部分，對地方財力的貢獻日益增強。以江蘇為例，2005年土地增值稅入庫22.73億元，佔地方稅收的2.73%，到2010年該稅種入庫規模已攀至170.36億元，與2005年相比，增長6.5倍，2014年入庫444.78億元，已成為僅次於營業稅、企業所得稅、個人所得稅的第四大稅種，稅收結構佔比達8.6%。

土地增值稅按項目進行管理，計算復雜、操作性難，目前普遍存在管理不深不透等現象，具體表現為：一是項目管理流於形式，征管基礎亟待提升；二是開發成本難以突破，清算審核質量不高；三是清算政策運用不當，再銷售申報存在錯誤。

二、土地增值稅存廢分析

隨著「營改增」的日益臨近，業界對土地增值稅的存廢爭議較大。筆者認為，土地增值稅在「營改增」後仍有存在必要，主要基於以下分析：

（一）從稅收原理分析

一是征稅對象不同。土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額，操作上需扣除合理的費用及國家規定的加計扣除項目，與增值稅明顯不同。二是實際負擔人不同。房地產行業增值稅的稅收實際負擔人是購房者，而土地增值稅的稅收實際負擔人是房地產開發商。三是歸屬及職能不同。增值稅屬於流轉稅，是價外稅，具有普遍調節職能；而土地增值稅屬於財產行為稅，承擔著調節土地增值收益分配的職能。

（二）從徵收意義分析

一是廢止土地增值稅不利於地方政府籌集財力，「營改增」後再取消土地增值稅，地方財政收入將大幅縮水。二是廢止土地增值稅不利於房地產市場平穩發展，目前對增值率高得多征土地增值稅，體現了對過高增值收益進行有效調節。三是廢止土地增值稅不利於體現稅收公平原則，可能會出現同一房地產項目前後各期稅負不均現象。

三、「營改增」後土地增值稅管理思考

全面實施「營改增」以後，房地產業稅收管理工作面臨新的變化，土地增值稅管理流程也有待重新設計，特別是計稅收入的確定、建安成本的核實、預征率及稅率的確定等需進一步明確。

（一）合理設置土地增值稅計稅口徑

一是合理確定計稅收入。建議以房屋銷售款的不含稅價為計稅收入。

二是合理確定扣除稅金。建議不可以扣除銷售不動產增值稅，但可通過降低稅率或提高加計扣除比例等方式降低土地增值稅實際稅負。

三是合理確定建安成本。建議以增值稅發票上扣除增值稅後的金額為依據確定建安成本。

四是合理設計級距稅率。建議將增值率區間調整為20%以下、20%-50%、50%-100%、100%以上，同時對原有四檔稅率分別下調5個百分點。

五是合理設置預征率。根據各地經濟發展狀況以及房地產業獲利情況等，分級次、分房屋類型設置合理的預征率。

（二）有效破解土地增值稅管理難題

一是強化主動作為，做好項目動態管控。將稅收征管與項目開發進度無縫對接，對項目實施全流程監控，實現項目開發與稅收管理的同步。

二是強化溝通協作，促進稅種聯動管理。加強國地稅溝通協作，共享企業信息，將土地增值稅（預征）計稅依據與增值稅開票情況進行實時比對。

三是強化團隊運作，破解成本審核難題。稅務機關一方面要加強宣傳，加大對虛開建安發票的打擊力度；另一方面要實施集約化團隊應對，組織專家組尋求成本突破。

四是強化後續管理，實現清算全程監控。對清算後銷售或有償轉讓的，強化稅款監控，督促納稅人及時進行土地增值稅納稅申報。

五是強化信息化運用，提升稅收治理水平。深化第三方數據採集、應用，特別要健全與國土、住建等部門的信息採集，依託房地產一體化管理系統平台，拓展互聯網+稅務應用空間。
望採納，謝謝

H. 營改增實施之後 房地產企業繳納土地增值稅會遇到哪些問題

發票問題
營改增實施之後，按照國家的稅法，預售商品房按照3%的稅率預先繳納部分增值稅。預繳也就是在預售之時，不管取得多少進賬收入，先按照3%的稅率繳納一部分增值稅。據業內人士說，這也是完成稅收任務的一種考慮，在之後的房屋建造過程當中取得的進項稅，准予抵扣。小張告訴記者，這也就是為什麼有預繳，是因為後面的建造成本考慮到進項稅可以抵扣。
但由於房地產行業的增值稅稅率是11%，因此這個3%預征增值稅的發票就無法開出。因為房地產商無法提供增值稅發票，住房公積金也就無法給貸款，小張也因此而被投訴過多次。
但是在小張看來自己很委屈，因為在營改增後，增值稅稅率提高，要想降低稅負，就需要用進項稅抵扣，但是大部分期房在預售環節的時候，可以納入抵扣的成本基本都還沒有。也就是說房地產商在建造成本方面的進項稅就沒法參考了。而如果一家房地產公司的一個項目，一開盤就全部賣光，那就要按照11%的增值稅稅率直接交稅。這樣一來，由於期房的時間錯配導致大部分進項稅無法納入抵扣體系。對於房地產企業而言，進項稅不能抵扣，意味著其稅負成本增加了不少。
中稅網稅務師事務所總裁王冬生認為預售是按照3%的稅率來繳納，對於房地產企業來說，是一個利好，但是操作上出現了購房者把錢交給房地產公司，無法開出3%的發票，這是政策設計和征管手段銜接的問題，沒有銜接好。
紅字發票
除了預售環節的增值稅難以抵扣的問題，小張還面臨退房時的發票問題。這個問題是在營改增推開後才遇到的。
2016年5月1日之前，售房交易完結的交易要繳納營業稅，在5月1日之後營業稅已經沒了。小張告訴記者，退房的話原則上應該把房款退給他，因為退房款，所以收入要沖減，營業稅也要退回來，但是退稅的話難度挺大的。按照政策規定，因退房而退稅需要開一個紅色的票，但營改增之後，紅色的發票已經不允許再開了。
王冬生告訴記者，營改增之前，正常情況發票是藍色發票，表示有交易;交易取消了，發票體現為開紅字發票，意味著以前發生的交易取消了，回到原點。
記者咨詢了幾家地稅局，大部分已經開不出紅票來了。「早就停了，機器和系統已經停了，紅票早就開不出來了。對於退稅的事情，從理論上是應該退，可是票開不出來了。」一家地稅的負責人告訴記者。
但是現在退稅又要求必須要有這個紅色發票。小張舉例說，8月份，有客戶說我5月份買的房子要退房，或者說沒有辦法按揭了，他就必須要退房之類的。要求地產公司把錢退給他，但是由於沒有紅票，以前繳納的營業稅，地產公司就退不回來。「其實正常應該到地稅部門把稅給退了。房子繼續賣出後到國稅局交增值稅。正常應該是這樣。很多公司反映，在地稅要求退稅的時候很多要求的資料根本就沒有，所以沒有辦法退。幸虧現在有部分國稅可以沖抵增值稅。」小張告訴記者。
但是沖抵增值稅合適嗎?
王冬生認為從政策角度來講沖抵增值稅不合規，但是從操作簡單來說，直接沖減到增值稅納稅額中更簡單操作。這種問題要麼從地稅局繼續從發票解決，要麼調整目前政策，沖減增值稅收入。
小張現在的精力基本都被這些發票問題、政策問題牽扯，小張說，他都沒時間去計算稅負的問題，但是這並不代表他不關注那些稅負的問題，比如土地增值稅的變化。
土地增值稅負
土地增值稅是房地產行業在營改增之後面臨的另外一個困擾。中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%;增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
王冬生告訴記者，1994年開始徵收的土增稅，功能之一是調節房地產的高收益。功能上有點類似對於房地產的消費稅。但由於增值稅是中性稅種，不具備調節功能，1994年增值稅只有17%和13%兩個稅率，考慮到稅制要發揮調節作用，所以徵收消費稅，主要發揮其調節功能和增加收入功能。
不止一位財稅專家向記者表示，土地增值稅會影響房地產企業的稅負。小張給記者舉例，原來一套房屋銷售價格為100萬元，建設安裝成本、融資成本、銷售成本三項加起來50萬元，增值就是50萬元，增值率100%。由於營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，按照價稅分離的原則，營改增的實施，意味著房地產企業的三項成本會在一定程度上降低，但同時，整體的增值額就提高了。這樣一來，土地的增值率就很有可能會突破原有的某檔增值率的設定，這意味著，房地產企業在土地增值稅方面，稅率也會由於跳檔而增加。
小張所說的跳擋是指土地增值稅按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分別實施不同的稅率，稅率依次確定30%、40%、50%、60%。
在2015年，全國土地增值稅收入達到3832億。「最大的負擔就是土地增值稅，你會發現房地產企業的增值額這一檔，也就是企業賺的錢交了三遍稅，分別是：增值稅、土地增值稅、企業所得稅。」小張告訴記者。
小張現在最關注的就是營改增之後對土地增值稅的影響。他認為，因營改增全面實施而導致的土地增值的調整肯定會導致企業稅負的變化。因為營改增後收入和成本的計算都變了，所以繳納土地增值稅的額度也變了。
小張說，「我們一直很關注財稅部門那邊土地增值稅到底怎麼變。不過要等具體政策出來之後，才知道營改增對土地增值稅的影響到底怎麼樣。房地產企業關心的並不是增值稅的稅負到底是增加還是減少，更加關心的是營改增之後，包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種的一系列變化。」
據經濟觀察報了解，土地增值稅的改革的確已經在操作當中，但是對稅負的影響不會像外界想像那麼大，負擔相比以前不會也有太大的變化。
一位財稅系統人士告訴經濟觀察報：「其實面對營改增之後出現的各個問題，只要下決心，這些問題都能解決，但是解決的過程也將面臨一系列平衡、一系列的約束條件。這些約束條件涉及財政收入下降、財政收入延後、征管難度增加、納稅人遵從成本等。這些都需要充分考慮」。

I. 房地產企業營改增土地出讓金怎麼抵扣

國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。政府並未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票並進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可採取差額計稅方式進行抵扣。

（一）營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。

（二）營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱「城建稅」）、教育費附加，凡能夠按清算項目准確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目准確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。

(9)房地產土地營改增與貸款擴展閱讀：

一、憑證條件

稅法規定的扣稅憑證有：增值稅專用發票，海關完稅憑證，免稅農產品的收購發票或銷售發票，貨物運輸業統一發票（或者部分實施「營改增」地區的運輸業增值稅發票）。

另外，根據財稅[2012]15號通知，自2011年12月1日起，增值稅納稅人購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費(以下稱二項費用)可在增值稅應納稅額中全額抵減。因此，取得購入增值稅稅控系統增值稅專用發票以及稅控軟體維護費的地稅發票也可以抵扣。

二、時間條件

一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票以及其他需要認證抵扣的發票，必須自該專用發票開具之日起180日內認證，否則，不予抵扣進項稅額。

進口貨物：一般納稅人取得海關完稅憑證，應當在開具之日起90日內後的第一個納稅申報期結束以前向主管稅務機關申報抵扣，逾期不得抵扣進項稅額；

一般納稅人取得2010年1月1日以後開具的海關收款書，應在開具之日起180日內向主管稅務機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》申請稽核比對，實行「先比對後抵扣」。納稅人取得2009年12月31日以前開具的增值稅扣稅憑證，仍按原規定執行。

J. 房地產企業營改增對土地增值稅會產生哪些影響

稅收負擔與經營成本的影響 1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建築業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材）,按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建築物與構築物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價後的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建築業及房地產業進行「營改增」稅制改革，那麼它對房地產開發企業的影響是系統性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由於房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，並且建築施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受「營改增」稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由於上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決於稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），並且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，「營改增」稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 「不減反增」。