房地產交易特性

A. 房地產價格的特徵是什麼

房地產價格的特徵是
1、房地產價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金

房地產價格與租金的關系，猶如本金與利息的關系。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的資本化率，即可求得。
2、房地產價格實質上是房地產權益的價格
由於房地產的自然地理位置有不可移動性，結果其可以轉移的並非是房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權或其他權益，所以房地產價格實質上是這些無形的權益的價格。房地產的實物狀態與其權益狀況並不總是一致的。因此，房地產估價與對房地產權益的了解、分析之間有密切關系是必然的。由於每種權益均會影響價格，同一宗房地產轉移的權益不同，估價結果也會不同。
3、房地產價格是在長期考慮下形成的
一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區，但該地區並非固定不變，尤其是社會經濟位置經常在不斷變化，所以房地產價格是考慮該房地產過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果後才能形成房地產的今日價格（或某特定時間的價格）。在估價時，應密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。
4、房地產現實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用
這是由於不可移動性、數量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產不同於一般物品。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。而房地產則不能搬到一處作比較，要認識房地產，只有親自到所在地觀察。

B. 房地產市場具有哪些特徵

1、房地產位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動）；

2、房地產地內域的差別性（每宗容房地產的價值都不同）；

3、房地產的高值、耐久性（價格貴、土地永久的）；

4、房地產的保值、增值性（貨幣貶值、房產保值、貨幣增值、房產增值）。

(2)房地產交易特性擴展閱讀

房地產可以有三種存在形態：即土地 、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

人們從已經出台的房地產調控手段不難看出，中央政府對房地產調控採取了步步為營、多招密集連發的策略，說明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。

從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價過快上漲會起到積極作用，進行利率優惠政策調整有利於合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。購買房地產是一種重要的投資方式。

C. 房地產的特性有哪些

（一）基礎性

房地產業是國民經濟的重要基礎性產業，其基礎性體現在房地產業是社會一切部門不可缺少的物質條件。

（二）關聯性

房地產業具有很強的前向關聯、後向關聯和側向關聯作用。房地產業的發展最直接影響的是建築業。

（三）先導性

進行國民經濟建設，首先要由房地產開發和經營提供生產和生活的空間。當然，也不能盲目誇大，否則會造成樓宇閑置。

（四）周期性

房地產業是進行房產、地產開發和經營的基礎性行業，屬於固定資產投資的范疇，受國家宏觀政策的影響非常大，因此同國民經濟的發展具有周期一樣，房地產業的發展也具有周期性。

(3)房地產交易特性擴展閱讀：

（一）房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。

（二） 房地產業主要包括以下一些內容：

1、 國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;

2、 房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；

3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理、二手房買賣。

4、 房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。

外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。

D. 房地產交易包括哪幾種形式

1、房屋互換

房屋互換是指房屋的所有權人或使用人在平等互利的基礎上達到房屋利用最優化的一『種交換行為。

2、房屋信託

房屋信託是指從事房地產經營管理的專業組織接受產權人或產權單位的委託，簽訂合同，按合同規定的業務范圍，代為經營管理房產並收取一定費用的活動。

3、房產抵押

房產抵押是指抵押人以其合法的房產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房產拍賣所得的價款優先受償。

4、房屋典當

房屋典當是指將房屋出典於人，取得一定典價，在約定的期限內原價回贖。過期不贖作為絕賣。在典期內，承典人有權使用房屋，還享有在典期內將房屋出租或轉典的收益權。

5、房屋出售

房屋出售，又稱房屋買賣。它是指房屋所有人將其房屋(含撈基地)轉讓給買受人，由買受人接受該項房產並給付所有人約定價款的行為。經過房屋買賣行為，買方一次性地取得了房屋的所有權和全部使用權。它是房產交易中最典型、最重要的形式。

6、房屋租賃

房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承扎人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃不改變房屋的所有權。

(4)房地產交易特性擴展閱讀：

房地產交易應遵循以下一般規則：

(1)房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是「房產權與地產權一同交易規則」。

房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有；如果由兩個主體分別享有，他們的權利就會發生沖突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。

(2)實行房地產價格評估。我國建立市場機制的時間還不長，截止到2013年7月仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成復雜，非經專業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。

E. 房地產交易的特徵是什麼

暴利

F. 房地產投資具有哪些特徵

同一般投資相比，房地產投資具有以下特徵：
房地產投資對象的固定性和不可移動性
房地產投資對象是不動產，土地及其地上建築物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建築物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重後果，所以投資決策對房地產投資更為重要。
房地產投資的高投入和高成本性
房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。房地產投資的高成本性主要源於以下幾個原因：
一是土地開發的高成本性。
由於土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預期的生產能力和位置、面積、環境等特點，作為要價的依據，收取較高的報酬；同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進行開發，所有這些因素都使土地開發的成本提高。
二是由於房屋建築的高價值性。
房屋的建築安裝成本，通常也高於一般產品的生產成本，這是由於房屋的建築安裝要耗費大量的建築材料和物資，需要有大批技術熟練的勞動力、工程技術人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由於建築施工周期一般較長，佔用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產成交時，由於普遍採用分期付款、抵押付款的方式，使房地產的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建築物的成本量。
三是房地產經濟運作中交易費用高。
一般而論，房地產開發周期長、環節多，涉及的管理部門及社會各方面的關系也多。這使得房地產開發在其運作過程中，包括廣告費、促銷費、公關費都比較高昂，從而也增大了房地產投資成本。
房地產投資的回收期長和長周期性
整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程。對每一個房地產投資項目而言，它的開發階段一直會持續到項目結束，投入和使用的建設開發期是相當漫長的。房地產投資過程中間要經過許多環節，從土地所有權或使用權的獲得、建築物的建造，一直到建築物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當長的時間。房地產投資的資金回收期長，原因包括：
一是因為房地產投資不是一個簡單的購買過程，它要受到房地產市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發市場、建築施工市場、房產市場的限制，其中特別是房屋的建築安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產市場，往往要經過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。
二是由於房地產市場本身是一個相當復雜的市場，其復雜性不是單個投資者在短期內所能應付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業人員來進行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時間。
三是如果房地產投資的部分回收是通過收取房地產租金實現的，由於租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產投資回收期延長。
房地產投資的高風險性
由於房地產投資佔用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產資產的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業就會陷於被動，甚至債息負擔沉重，導致破產倒閉。
房地產投資的強環境約束性
建築物是一個城市的構成部分，又具有不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統一的規劃和布局。城市的功能分區，建築物的密度和高度，城市的生態環境等等都構成外在的制約因素。房地產投資必須服從城市規劃、土地規劃、生態環境規劃的要求，把微觀經濟效益和宏觀經濟效益、環境效益統一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。
房地產投資的低流動性
房地產投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內馬上完成輕易脫手，房地產交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產買賣中，其資金很難在短期內變現。所以房地產資金的流動性和靈活性都較低。當然房地產投資也有既耐久又能保值的優點。房地產商品一旦在房地產管理部門將產權登記入冊，獲取相應的產權憑證後，即得到了法律上的認可和保護，其耐久保值性能要高於其他投資對象。

G. 房地產投資的特徵

同一般投資相比，房地產投資具有以下特徵： 房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。房地產投資的高成本性主要源於以下幾個原因：
1、土地開發的高成本性。
由於土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預期的生產能力和位置、面積、環境等特點，作為要價的依據，收取較高的報酬；同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進行開發，所有這些因素都使土地開發的成本提高。
2、是由於房屋建築的高價值性。
房屋的建築安裝成本，通常也高於一般產品的生產成本，這是由於房屋的建築安裝要耗費大量的建築材料和物資，需要有大批技術熟練的勞動力、工程技術人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由於建築施工周期一般較長，佔用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產成交時，由於普遍採用分期付款、抵押付款的方式，使房地產的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建築物的成本量。
3、是房地產經濟運作中交易費用高。
一般而論，房地產開發周期長、環節多，涉及的管理部門及社會各方面的關系也多。這使得房地產開發在其運作過程中，包括廣告費、促銷費、公關費都比較高昂，從而也增大了房地產投資成本。 整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程。對每一個房地產投資項目而言，它的開發階段一直會持續到項目結束，投入和使用的建設開發期是相當漫長的。房地產投資過程中間要經過許多環節，從土地所有權或使用權的獲得、建築物的建造，一直到建築物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當長的時間。房地產投資的資金回收期長，原因包括：
一是因為房地產投資不是一個簡單的購買過程，它要受到房地產市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發市場、建築施工市場、房產市場的限制，其中特別是房屋的建築安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產市場，往往要經過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。
二是由於房地產市場本身是一個相當復雜的市場，其復雜性不是單個投資者在短期內所能應付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業人員來進行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時間。
三是如果房地產投資的部分回收是通過收取房地產租金實現的，由於租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產投資回收期延長。 房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程。投資決策准確，是確保整個開發項目成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。
（1）市場分析。
市場分析的重點在於估計市場對於投資計劃中擬開發成為房地產商品的需求強度以及競爭環境的分析。對市場所做的研究有利於正確估計未來房地產的收益，進而有助於投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現金流量。
（2）財務分析。
投資者經由市場分析估計未來房地產的收益，進而估計出未來的現金流量。因此，財務分析的主要目的是經由現金流量的估計，計算出預期報酬率，並以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外，財務分析並對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內。
（3）可行性分析。
可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關的建築與土地使用等法規限制的研究，以了解投資計劃在法規限制上是否可行，
因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定後，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續進行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，並不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的准確性。 這一過程中包括土地使用權或產權的取得與議價程序。當在計劃時期確定投資計劃可行後，土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發，或是部分使用權（如地上權），或長期租賃等。
在確定產權形式的同時，要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產權的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續各有差異，必須搞清楚其中的每一個環節，以免產生不必要的糾紛。此外，由於房地產為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權，也就是向金融機構融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。 在房地產開發中，首先要取得政府立項和規劃的許可。立項和規劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產整個開發過程中，其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發前期工作時期。
在上述前期工作完成之後，方可進入實質性的建設開發階段。以後的工作為根據規劃及開發要求進行設計，然後尋找建築商進行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監督或委託監理公司進行建設監理。由於開發所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。 在房地產銷售階段主要的工作，包括：
一是必須有完善的營銷規劃。
包括確定目標市場的購買者，擬定適當的營銷策略及營銷組織以求順利銷售。
二是實際的銷售活動，
包括根據市場狀況及可能條件採取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續。
三為融資活動的進行。
由於房地產金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。
在這一階段中，某些已開發完成的房地產，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產作為物業進行經營，即以經營謀利為目的。經營的形態主要分為兩大類：
一類是將房地產出租給他人，並定期收取租金獲取收益。這類租賃的經營形態，投資者負擔的管理成本較低，收益固定且風險較小，但是一般而言報酬可能較低。
二類則是由投資者自己經營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負擔營運的風險，而且收益亦不穩定。已開發完成的房地產，在經營階段要依據不同的經營形態，採取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業的必要管理活動等。
此外，由於房地產是價高耐用的特殊商品，其維修物業管理不僅是房地產商品售後服務的必需，而且物業管理本身也已成為房地產整體開發中不可或缺的組成部分。因此，採取何種物業管理方法及如何真正搞好物業管理，也是房地產整個投資過程中必須認真考慮的。

H. 房地產投資的特點

個人意見該選A
A：意思應該是估價中的收益法原理，是將未來收益轉換為價值的一種方法。這里的未來收益是指凈收益。而凈收益是指持有資產的現金流入與流出的差。而不應單指現金流收入。
B：房地產投資本來就是高風險高回報收益，有些房地產投資甚至在取得土地使用權後就開始融資進行後續建設，故採用了高財務杠桿率，是正確的。
C：是正確的，政策環境（如稅收政策，控價政策等），市場環境（供大於求、求大於供），法律環境（法律的完善、法律的執行、法律的公正性）等本來就是影響房地產價值的重要因素。
D：房地產作一個實體，不可移動等特點，具有很強的地域性，信息不透明。而證券類產品涵蓋的范圍廣，信息相對完全。而證券本身就具有提高房地產流動性的特點（如：房地產支持證券、房地產信託等）。故正確

I. 房產市場的特點

房產市場的特點：

1.經營對象的非流動性：房地產主要經營對象是房產和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產，具有不能作空間位移的物理屬性。

2.流通形式的多樣性：指房地產流通的具體形態和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信託等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。

3.市場的統一性：指房產市場和地產市場的融合性。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必然是房地合一的交易。

4.市場的區域性：此區域性是由房地產商品的差異性決定的。由於其性質和其所處的城市區域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。

5.供給的稀缺性：指房地產市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數量基本上是恆定的。

6.不完全開發性：由於土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要採取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。因此，房地產市場活動在某些環節受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。

7.市場的不充分性：由於房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。

8.房地產市場投機的巨大可能性：房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產商品供給的有限性和需求的無限性、由於對房地產的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產的保值和增值特性都決定著房地產投機的巨大可能性。