❶ 外商独资房地产的具体案例 急求 感谢！！
外商投资企业分支机构：
1
、分支机构注册证副本复印件，加盖公章并注明与原件无误；
2
、总公司的章程、合同、可行性研究报告复印件；
3
、总公司的税务登记证副本复印件；
4
、总公司的营业执照副本复印件；
5
、分支机构组织机构代码证复印件；
6
、
负责人、财务负责人、发票管理员（办税员）的居民身份证、护照或其他证明身份
的合法证件复印件；
7
、
经营地址证明：
自己购房的提供产权证复印件；
没有产权证的提供商品房购销合同；
租赁的提供租赁合同及房东产权证明；无偿使用的出具无偿使用证明。
8
、
银行帐号证明复印件（未开户可暂不提供）；
9
、
总机构所在地税务（工商）机关提供的在外地设立分支机构的证明复印件。
外国企业：
1
、
营业执照副本复印件，加盖公章并注明与原件无误；
2
、
代表处组织机构代码证复印件；
3
、
境外总公司工商登记、银行资信证明复印件；
4
、
首席代表授权书、个人简历、身份证、首席代表证、财务负责人、办税员身份证；
5
、
代表处中方员工聘任合同、身份证复印件；
6
、
经营地址证明：
自己购房的提供产权证复印件；
没有产权证的提供商品房购销合同；
租赁的提供租赁合同及房东产权证明；无偿使用的出具无偿使用证明；
7
、
银行开户申请书复印件（未开户可暂不提供）。
办理时间：资料齐备
3
个工作日内
8
、办理地税税务登记证
受理单位：
XX
市地税局
所需资料：
外商投资企业：
1
、营业执照副本有效复印件二份；
2
、统一代码证复印件二份；
3
、外商投资企业批准证书复印件二份；
4
、企业成立的批复文件一份；
5
、公司合同、章程、协议书的副本及可行性研究报告复印件二份；
6
、法人代表（负责人）、财务负责人、办税员的居民身份证、护照或其他证明身份的
合法证件；
7
、房屋租赁合同或产权证明（未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件）二
份。
外商投资企业分支机构：
除需要以上
1
、
2
、
6
、
7
、项外，还需附送以下资料：
1
、
公司的章程、合同、可行性研究报告；
2
、
总公司的税务登记证副本复印件二份；
3
、
总公司的营业执照副本有效复印件二份；
4
、
税务机关需要的其他资料。
外国企业：
1
、
营业执照副本有效复印件二份；
2
、
统一代码证复印件二份；
3
、
房屋租赁合同或产权证明
（未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件）
二
份；
4
、
境外总公司工商登记、银行资信证明；
5
、
首席代表授权书、首席代表证、身份证或护照、个人简历、财务负责人、办税员的
居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件；
6
、
代表处中方员工聘任合同、身份证。
应填写的表格：
《税务登记表》一式四份，纳税人还要同时填报《税种登记表》一份、《代扣（收）税
务登记表》一份、《房产税税源情况表》一式三份；《税务登记表》、《税种登记表》要求
使用
A4
双面打印，用钢笔或签字笔填写，不得使用复写纸誊写，不得自行修改表格内容。
办理时间：资料齐备
5
个工作日内
9
、办理财政登记证
受理单位：
XX
市财政局
所需资料：
1
、外商投资企业批准证书及企业成立的批复文件的复印件；
2
、营业执照副本有效复印件；
3
、公司成立合同复印件（合资、合作企业才需提供）、公司章程复印件；
4
、国税、
地税税务登记证
;
5
、财政登记表（需加盖公司公章）；
注：外商投资企业应在取得营业执照之日起
30
日内向市财政局办理财政登记，接受财
政监督。
办理时间
:
资料齐备
2
个工作日内
关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知
文号
:
商资函［
2007
］
50
号
各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门、外汇管理部门：
为规范房地产市场外资准入和管理，
国务院六部门联合下发了
《关于规范房地产市场外资准入和管理
的意见》（建住房
[2006]171
号，以下称《意见》）。各地、各部门认真执行《意见》的各项规定和要求，
取得一定的实效。但少数地区仍存在一些问题。根据外商投资法律法规和《意见》的有关规定，现就进一
步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜通知如下：
一、各地商务主管部门要严格执行《意见》和《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外
资准入和管理的通知〉有关问题的通知》（商资字
[2006]192
号），依法加强外商投资房地产企业的审批
和监管，严格控制外商投资高档房地产。
二、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则
（一）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土
地开发商
/
房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让
/
购买协议。
未达到上述要求，
审批部
门不予批准。
（二）
已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，
以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目
开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
三、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得
以变更境内房地产企业实际控制人的方式，
规避外商投资房地产审批。
外汇管理部门一经发现以采取蓄意
规避、
虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，
将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃
骗汇责任。
四、
境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，
应当遵守商业存在原则，
依法申请设立外商投资
房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订
立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
五、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。
六、
外汇管理部门、
外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投
资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。
七、
对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，
商务部将予以查处纠正，
外汇管理部门对违规设
立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。
二00七年五月二十三日
❷ 飙马商业地产商业规划项目案例
专业商业地产项目策划公司,十余年商业地产实操经验,辐射全国,一站式服务机构,提供商业地产前期调研,策划,规划设计,商业地产招商运营等全方位服务
黑石集团收购商业地产信托基金EOP案例其实不需要太多分析，信泽金理财就是要把复杂问题简单化。
❹ 全资的外资企业可否收购中资企业100%的股份，（房地产）请列出相关的依据或法律条文！
非恶性收购的话,当然需要双方股东同意咯,收购内资企业后,中外合资企业的资产发生了变化,需要办理资产变更的手续,这时就要经外经部门审批~~
❺ 并购案例分析
公司并购案例分析
中国证监会于2002年10月8日发布了《上市公司收购管理办法》,并从2002年12月1日起施行。本文拟以新办法实施后即2002年12月1日至2003年8月31日发生的上市公司收购案例为研究对象,力图在案例的统计分析中寻找具有共性的典型特征以及一些案例的个性化特点。
一般而言,从目前发生的多数并购案例看,若以股权发生转移的目的区分,大致有两种类型,一是出于产业整合的目的进行战略并购;二是以买壳收购为手段,进行重大资产重组,而后以再融资为目的的股权变动。本文分析的重点将结合控制权转移的途径,侧重于从收购目的即战略并购和买壳收购入手。也就是说,本文分析的第一层次以目的为主,第二层次将途径及其他特征综合作分析。基于此,我们统计出共有49例并购案例,其中战略并购30例,买壳并购19例。战略并购类案例控制权尽管通常发生了改变,但是上市公司主营业务不会发生重大改变。收购人实施收购的目的主要有:提高管理水平进行产业整合、投资进入新的产业、其他(如反收购、利用上市公司作为产业资本运作的平台、MBO等)。买壳收购类案例主要包含民营企业买壳上市和政府推动下的资产重组(重组和收购方也是国有企业)。上市公司主营业务、主要资产都会发生重大改变。上市公司收购案例的统计分析均来源于公开披露的信息。
战略并购案例分析
一、并购对象的特征
1、 行业特征----高度集中于制造业。按照中国证监会上市公司行业分类,所有1200余家上市公司分别归属于22个行业大类中(由于制造业公司数量庞大,因此细分为10个子类别)。在本文研究的30个战略并购案例分属于其中的12个行业,行业覆盖率达到了55%。占据前4位的行业集中了19个案例,集中度达到了63.3%,接近三分之二。
从统计结果看,战略并购在高科技、金融、公用事业等市场普遍认为较为热门的行业出现的频率并不高。相反,战略并购却大部分集中在一些传统制造行业(如机械、医药、食品等)。在8个制造业子行业中发生的案例共有25项,占据了83.3%的比例。由此可以认为,战略并购对象的行业特征相当显著,有超过80%的案例集中于制造业。
如此鲜明的行业特征自然而然地让人联想到全球制造业基地向中国转移的大趋势。可以预见,正在成为"世界工厂"的中国将为上市公司在制造业领域的战略并购提供一个广阔的舞台。
研究表明:"制造业目前是中国经济的中坚,但中国还没有完成工业化过程,因此制造业仍有巨大的发展空间。"同时,由于"中国制造业市场集中度低、技术层次低,与发达国家相比,劳动力成本优势明显,具备了产业转移所必需的条件"。因此,在实现制造业的产业转移、产业整合的过程中,战略并购无疑是最为快捷、有效的途径之一。
2、地域特征----与区域经济战略相关。上市公司的地域分布较广,30个案例分布在18个省市,最多的是江苏和广东,但也分别只有4个和3个案例,两者合计仅占23%,不足四分之一,因此地域分布是较为分散的。其中西部地区和华东相对较多,分别有11家、9家,两者合计占了案例总数的三分之二。
尽管战略并购的地域特征并不显著,但是可以发现并购活跃的地区也是区域经济活跃(华东五省一市)以及受到国家区域经济发展政策扶持的地区(西部大开发)。因此,近期国家的区域经济政策的变化应该引起关注。而东北地区将是下一阶段的黑马。
3、股权特征----股权结构趋于合理。战略并购对象的大股东股权属性有鲜明的特点,除了深达声、ST黑豹、恒河制药之外,其余清一色的是国有股或国有法人股,其中由国资局、财政局持有的纯国有股就有10家,占了三分之一。这与目前国有资产结构的战略性调整的大环境、大趋势相吻合。
4、所处市场。在30家公司中,在上海证券交易所挂牌的公司有16家、深圳挂牌的14家,因此在战略并购中可以将沪深两市视为统一的市场。没有明显的差别。
5、上市公司特征。上市公司业绩分布较广,巨亏股、亏损股、微利股、绩平股、有配股资格、绩优股等各个层次的公司都有。拥有再融资资格、绩平微利股以及亏损股各有10家,各占三分之一,比例非常平均。
上市公司资产质量普遍较好,除4家公司的资产负债率在75%以上外,其余均低于66%。
上市公司规模分布:以中、小盘股居多,其中仅有3家公司的总股本大于4亿股(通常市场认为的大盘股),其余90%的公司总股本均在4亿股以下。这主要与收购成本相关,目标企业的规模大,相应的收购成本也较高。
6、战略并购的类别。战略并购对象与收购人同处相同行业或属上下游关系的共有15家,占一半的比例。按照通常战略并购的分类可以将其分为三类,即横向并购、纵向并购和混合并购。在本文研究的30个战略并购案例中,混合并购占据了主导地位,共有15家,占50%;横向并购有10家,占三分之一;而纵向并购最少,仅有5家,占六分之一。
一般而言,混合并购体现了企业多元化经营战略,横向并购则更多的体现出企业规模化的经营战略,纵向并购应该属于企业实施集约化经营战略的手段。从中国上市公司战略并购案例的类别分析,我们可以从一个侧面了解到目前中国企业经营战略的整体取向。尽管不少的企业深受多元化之苦,但是目前中国企业以多元化作为经营战略的仍旧居于主流地位。
企业经营战略决定了战略并购对象选择的关键依据之一。战略并购是实现企业经营战略的手段。因此,战略与并购是目标与手段之间的关系。不同类型的并购下对企业经营绩效的影响、如何实现企业经营战略与并购手段的有机结合等都是值得每一个立志快速成长的中国企业研究的课题。
7、非流通股比例。战略并购案例中,非流通股比例在30%至75%之间。其中有20家的非流通股比例在50%至75%之间,占总数的三分之二。
二、收购人的特征
1、地域特征。战略并购案例中属于本地收购(收购人与收购对象同处一省)的有11例,占三分之一强。在异地收购中来自于广东的买家最多,共有4家,占异地并购案例的三分之一;另外来自于海外(东南亚)和浙江的有3家,上海有2家。可以看出收购人有较明显的地域特征,即集中于经济增长迅速的地区。
2、 收购人属性。战略并购的收购人主要是民营企业、上市公司或关联公司、外资等三类,30个案例中有3家外资、10家上市公司或关联公司、16家民营企业和1家信托投资公司。因此,寻找收购人可多关注民营企业和上市公司,尤其是民营上市公司,他们通常较一般的民营企业对资本市场更熟悉,更认同资本运作对企业的高速成长所起的作用,同时他们比其他的上市公司有更灵活的经营机制和更迅速的决策机制。作为民营上市公司,他们有一般企业所难以匹敌的融资渠道和资金实力。民营上市公司(指直接上市)的经营战略、发展扩张的路径、以及并购手段的使用等问题也值得我们进一步的跟踪研究。
三、交易特征
由于有7家公司是通过间接收购的方式出让控股权的,交易的方式与控股股东相关而与上市公司不是直接相关,因此此处不作为研究对象。
1、交易规模。涉及法人股转让的交易规模较小,3家公司均在1亿元以内。战略并购中涉及国有(法人)股,采用直接收购方式的交易规模大多在1到3亿元(其中,20家公司中有16家均在2.6亿元以内)。另外5000万元左右的2家,交易规模在3.5到4亿元的有2家。20家公司的平均交易规模正好为2亿元。
2、交易溢价。为了分析的方便,我们将无溢价定义为:考虑到基准值选择上的差异,按净资产值或高于净资产10%以内的价格交易都属于无溢价的情况。在20家涉及国有(法人)股战略并购的公司中,有7家公司溢价,幅度在10%到90%之间,有溢价的交易,平均溢价幅度为35%。
3、 收购方式。
(1)回避要约收购。由于上市公司收购管理办法规定,收购上市公司30%以上股权时会涉及要约收购的问题,因此大多数公司采取了回避持股超过30%的方式。30个案例中,收购后比例过30%的有11例,占三分之一,其中2家已经实施了要约收购。另外有2家公司(荣华实业和新疆众和)没有得到要约收购豁免,后来不得不采取减持至30%以下的方式回避要约收购。
(2)间接收购。虽然间接收购方式并不能绕过要约收购的障碍,但是在实际操作中采用这种收购方式的案例越来越多。根据相关公司在收购报告书中的表述,当收购人绝对控股(即持股50%以上)上市公司的大股东时,一般认为收购人即已控制了大股东所持有的所有上市公司股权,如果比例超过30%,则涉及要约收购问题。在目前的战略并购中已经出现了7例间接收购的案例,除ST天鹅外其余6家公司都超过了30%持股比例。这6家公司中,2家已经实施了要约收购,2家是ST公司,另外2家存在经营亏损的情况。
间接收购方式的流行可能主要有三方面的优势:
首先,信息披露略少于直接收购,例如通常只披露交易总价而不披露被收购上市公司大股东的财务状况;
其次,大幅减少收购现金支出,通常这些上市公司的大股东负债累累,净资产值极低,收购标的价格比直接收购上市公司低得多;
最后,由于大股东的控制方通常为地方政府,如果收购方单单将优质的上市公司买去,通常谈判会很艰难,但间接收购类似于以承债方式整体兼并破产企业,一般更易为地方政府所接受。
4、 交易审批。战略并购交易的审批流程如下(一般情况下):
交易双方董事会通过→收购对象的省级人民政府批准→交易双方股东大会通过→财政部、主管部委(教育部、经贸委)批准→证监会无异议、豁免全面要约收购义务→过户。
在2003年3月底之前发生的16个案例中有10家已经获得财政部的批准(根据截至2003年8月22日上市公司公开披露的信息),其中9家是在2003年批准的。通过率高达62.5%,假如不考虑有两起外资并购的案例涉及较为复杂的程序的话,通过率超过70%,这表明2003年财政部、证监会加快了审批进程,使上市公司收购交易大大提速。但是其中只有两例是4月之后批准的,这主要是因为国务院机构改革,国资委行使审批职能尚未到位,导致5月份以来审批进程又再次受阻。相信这只是交接环节上过渡时期的问题,随着各部委职能的到位,审批进程会恢复正常。
从未获得批准的这6个案例特征看,仍有共性值得关注。主要是转让股权比例,其中有5个案例的出让股权都超过了总股本的30%(不论是否有非关联公司分别受让)。而在10个获得批准的案例中仅有3家属于此种情况,其中2家采取了要约收购的办法,另有1家采取了两收购方分别受让,而且2家公司受让股权比例相差较远。
买壳收购案例分析
在19家买壳收购的公司中,14家是比较典型的民营企业买壳上市、资产重组的案例,5家是典型的政府推动型国有企业资产重组案例。
一、壳资源特征
1、地域性特征。基于买壳性质的重组有一比较明显的特征,就是在上市公司当地进行的重组占了相当的比例。在本文分析的19个案例中就有6例是在本地公司间进行重组的,其中四川3例,济南、海口、广东各1例。其次,从壳公司所处地域来看,地域分布不太明显,川、黔、滇、琼、沪、皖、粤、鲁、蒙、鄂、湘都有分布。从买壳的公司来看,散布于川、黔、琼、粤、鲁、陕、浙、苏、京,剔除同地域的转让,浙江民营企业收购外地公司为2例,陕西、北京收购为2例,苏、黔各为1例。
2、行业特征。壳资源有较突出的行业特征,壳资源相对集中于传统的制造行业,其中化工行业2家,纺织服装2家,冶金机械4家,食品饮料1家;而商贸旅游酒店等服务型行业也有3家公司;另综合性公司2家,电子通信3家,软件企业1家,文化产业1家。从行业分类我们可以看出,传统的制造业是壳资源比较集中的领域,而科技类企业由于行业景气等原因,由于企业自身质地不佳导致业绩下滑,也成为壳资源新的发源地。
3、所有权特征。壳资源的出让人中有财政局、国资公司6家,授权经营的国有独资企业5家。以上13家涉及到国有资产转让审批的计11家(另2家受让方同为国有企业)。其余8家均为社会法人股的转让,无需国资委审批。当然,其中有3家同时转让了国有股和社会法人股。很有意思的是,ST渤海、沪昌特钢在转让的过程中,有部分社会法人股转为了国有法人股,这种看似逆潮流而动的行为明显体现了政府推动的意图。
4、财务特征。
(1)每股净资产。每股净资产低于1元的7家;每股净资产1元至1.5元的4家;每股净资产1.5元至2元6家;每股净资产高于2元的2家。从中可得出每股净资产低于2元的壳资源较受青睐,这可能是考虑到收购成本的原因所导致的。
(2)每股收益。在收购协议签署最接近日期的上市公司业绩来看,未亏损企业有5家,但非常明显的是这5家企业的业绩状况也呈下滑趋势,且大多集中于每股收益0.05元左右。毋庸置疑,本文所涉及到的ST公司全部为亏损企业,且亏损至少两年。但各家经营状况不一,从2002年年报来看,亏损从-0.171元到-0.50元不等。
(3)股权结构。壳资源具有非常突出的股本特征,买壳收购类公司的总股本大多集中于1亿股到2.5亿股之间,总股本在1亿股以下的公司(袖珍股)有2家,在1亿股至1.5亿股间的公司有8家,1.5亿股至2.5亿股间的公司有8家,仅有1家总股本超过7亿股(可视做特例)。
而非流通股比例均大多集中于44%到75%之间,其中50%以下的公司仅有3家,50%以上65%以下的有9家,65%以上75%以下的有6家,75%以上的仅为沪昌特钢,其总股本超过了7亿股。
(4)资产负债比率。我们认为资产负债比率的状况反映的是公司对债务杠杆运用的效率,40%以下的负债比率反映公司资金运用效率不高,40%到60%相对适中,60%以上有偿债风险。
基于此,统计上述公司在股权转让前的资产负债比率可以看到,壳资源的负债情况分布比较均匀,其中40%以下的公司有6家,最低的红河光明,仅为5.6%;40%至60%的有6家;60%以上的有7家,最高的ST金盘为99.29%,也正因此,公司面临资不抵债的窘境,最终被司法划转。而对于那些资产负债比率较低的公司,收购方压力较小,也完全可以通过资产置换方式将负债比率较高的资产置换入壳公司,以达到自身优化资本结构的目的。
5、经历两次以上重组的公司。经统计,经历两次以上重组的公司有8家,其中诚成文化、湖大科教有3次重组。当然这其中沪昌特钢因为母公司被整体划转至宝钢旗下而经历了一次实际控制人的变化,但股权性质未发生变化。而其他公司的首次重组大多为国有股变更为法人股,这就为未来的其他法人股东入主奠定了基础,降低了转让的难度。
二、买壳方的特征
1、买壳方属性及规模。买壳方中有14家民营企业(包含2家上市公司的关联企业),有5家国有大型企业,国有企业买壳案例均拟对壳公司进行重大资产重组。
公司规模:由于收购方的净资产披露信息不完整,故我们对部分公司只能使用注册资本。除了只披露注册资本以外收购方,其他收购方净资产均在2亿元以上,其中2家国企重组方的净资产规模更是超过15亿元。
而从披露的收购方利润状况来看,净利润分布苦乐不均,低的全年不过331万元,高的全年达到1.58亿元。
2、行业特征。买壳方的行业主要分布在四大行业:房地产、机械设备、医药和通讯设备,分别有4家房地产企业、4家机械设备制造企业、3家医药企业、3家通讯设备制造企业、以及环保、化纤、商业、专业市场开发、建材企业各1家。买壳方显现出以制造业和房地产业为主的格局。尤其是近两年,房地产企业正通过买壳等方式加快进入资本市场。
3、收购资金的来源。在本文提及到的19家案例中,收购资金大多来自于自筹,但同时也有部分来源于银行借款或下属公司。其中非常明显的就是沪昌特钢的收购方西安高新运用2亿元的自有资金和8.55亿元的银行贷款进行收购。而偿还银行贷款的资金来源又是收购完成后进行重大资产置换时注入上市公司的价值11.9亿元的地产,这样西安高新既偿还了贷款,又实现了套现,可谓一举三得。另五洲集团用于收购ST明珠的资金、华业发展收购仕奇实业的部分资金也来源于银行借款,且这些资金的金额与所使用的自有资金的数量不相上下。不过利用银行贷款实施收购与《贷款通则》第五章第20条(不得用贷款从事股本权益性投资)发生冲突。在实际已发生的案例中已屡屡出现向银行借贷完成股权收购的事实,但并未发现因此而失败或被明令禁止的,所以我们认为,通过借贷进行收购正成为一种潮流,尽管它无疑是存在法律缺陷的。
❻ 商业地产案例
商业地产案例 长沙金地某项目·商业策划报告 第一章 策划思路及方法…………………………………………3
一、理论研究
二、概念采购
三、市场调研
四、两性一化原则
五、多方案假想（本项目商业部分仅从三个方面做出假想方案）
一般性商铺
裙楼主力店+主题商业街
第二章 基本调查与市场分析 ……………………………………5
一、 金地项目经济发展的基本情况综述
二、 金地项目GDP的发展变化情况
三、 金地项目其他产业链的情况
四、 房地产市场消费情况及分析
五、 目标消费人群分析
第三章 概念采购基本评述………………………………………15
一、 天心区的发展模式研究
二、 商业物态分布及发育模式
三、 可供借鉴之经验和教训
第四章 理论研究基本评述………………………………………20
一、 金地项目市场不确定因素
二、 地块核心竞争力评述
三、 省政府搬迁对物业开发的影响
四、 金地项目市场规模预测
五、 未来金地项目商铺需求预测
六、 金地项目商铺价格预测
第五章 北欧风格定位阐述………………………………27
第六章 假想方案评述……………………………………33
一、一般性商铺
二、裙楼主力店+主题商业街
第一章 策划思路及方法
商业物业用地的基本研究方法大致有以下三种：
1、产业链研究：
即根据项目所在地的主要产业结构及其上下游产业的关系进行研究，力求使项目的开发与当地主要的产业链挂钩和链接，形成良好的互动关系。
2、商圈研究：
即根据项目所在地区商业分布所形成的格局及其辐射和影响的范围来确定项目在当地商业发展中的地位、作用和价值。本方法适用于商业密度较大的大中城市。
3、区位研究：
即根据项目所处方位的重要性来分析和判断项目的地位、作用和价值，但此法一般要与产业链或商圈研究挂钩和联系，从不同的角度和侧面来分析项目的地块价值及核心竞争力。
一、 概念采购
概念采购，这种方法的基本理论框架是建立在研究同类项目的规律性和特殊性的基础之上的，因为成功和失败的项目都会具有相同的规律性，研究这些相同或相类似的成功或失败的案例，有助于发现和找出本项目的最佳开发方案，借鉴其成功或失败的经验及教训，避害趋利，从而达到理想的开发目的。
本项目拟选取和参照同类城市政府搬迁新址后附近的商业发展模式和业态作为研究的对象。
二、 基本调查与市场分析
1、文献研究： 长沙市及天心区当地的文化、历史变迁、政府工作报告，城镇规划和十五发展规划、房地产开发现状及趋向、统计年鉴以及相关的文件、书籍和文献等资料，找出与金地开发项目相关的要素进行深度分析和研究，把握当地的产业结构和发展态势，从而做出准确的决策分析和研判。
2、市场调查 ：主要是对项目所在商业业态的分布、现状及发展趋势进行研究和把握，包括商业格局、旅游景点的分析、商铺和房地产的价格及走势等等。
通过咨询、专访和勘察等多种方法，了解和掌握大量的一手调查材料和数据，为项目策划方案提供科学、准确和可靠的依据。
三、 两性一化原则
1、投资可回收性：我们服务的对象大多是企业，而不是政府和非盈利的机构，因此研判和考量项目投资的可回收性是一项根本的原则，是必须由始至终贯穿和主导整个项目策划的全过程，丝毫不容忽视，要尽可能提升和挖掘项目开发的商业价值。
2、项目可操作性：再好的策划方案，如果不具有可操作性，就没有任何商业价值。因为我们所面对和解决的是企业的实际问题，而不是学术问题和专业研究问题，因此就必须避免空中楼阁或学究、学术式研究，而必须要切实可行，商业项目的总体目标要能够分解和细化，要可以落到实处。
3、资源利用最大化：许多企业和项目不能成功的原因并非缺乏资源，而是没有充分有效地用好自己的资源，更没有发挥出资源的组合效应。资源的利用要求不仅包括人、财、物三方面传统的资源要素，还应包括信息、技术和品牌这些无形的资产、资源；在资讯和财智时代，把握先机和先进的科技管理理念就可以掌握致胜和成功的法宝。
四、 多方案假想
“大胆设想，小心求证”也是我们常用的项目研究方法之一，也是头脑风暴的一种具体运用的方式。即：尽可能将本项目可能开发的方案全部或大部分罗列出来，再进论证、评述和选择，从而找出最佳的组合方案。
因为本项目整体我们已经初步定位“国际化人文生活街区”，对本项目仅就商业部分在二个方面做出假想方案：
1、一般性商铺
2、裙楼主力店+主题商业街
从上述二个假想方案出发，来分析和研究金地房地产公司开发天心项目周边房地产的商业发展的现状及趋势走向，将有利于我们做出准确、客观、真实的分析和判断。我们按照策划五步法，即：
第一步：研究真问题（到底怎么样才能达到利润最大化）
第二步：全球化采购（同类商业物业开发的成功与失败经验）
第三步：创新型整合（结合本项目进行整合）
第四步：焦点式定位（我们到底可以做什么）
第五步：结构性实操（如果做了可操作性分析研究）
我们特别安排了三个工作小组，即市场调查小组、理论研究小组、概念采购小组，始终注意研究如何看待金地公司开发的天心项目的市场，决策的把握如何，投资风险如何控制等问题，寻找商业部分的最佳开发方案。
第二章 基本调查与市场分析
❼ 商业地产投资应该重视哪些问题商业地产策划的项目案例有哪些
商业地产投资应该重视哪些问题?商业地产策划的项目案例有哪些?北京绿维创景规划设计院认为，资源开发型旅游投资，已经形成了“投资门槛高，收益时间长”的特点，因此，旅游招商引资越来越难。
商业地产投资，收益高，回收快，成为制造中国富豪的领域，房地产商，也成为各个行业招商引资的对象，这也是商业地产策划火热的原因之一。
商业地产策划的商业发展模式，已经成为旅游产业发展的重要方向。利用旅游商业地产策划的商业模式，大力推进区域旅游产业发展，进行了深入研究。
下面给出了我院做过的旅游商业地产策划的专题研究：
本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式。
此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合;建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式;通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造;最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。
通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系;提升了整个地块的土地、房产价值;改善提升了项目地块的环境;
所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力;
所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力;
所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。
整个商业地产策划模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。主要的特点体现如下：
商业地产策划增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：
天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、XX大院、XX寺等游玩景点、X街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观XX景区的游客停驻以及XX市的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游+综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。
❽ 房地产公司被外资收购的问题
我估计你的问题可能有误吧？根据《中华人民共和国外资企业法》，外资企业是指依照中国有关法律在中国境内设立的全部资本由外国投资者投资的企业，不包括外国的企业和其他经济组织在中国境内的分支机构。你这里的外资企业是指外商吧？
有这样的可能。
因为现在房地产属国家宏观调控行业，外商投资房地产须遵循项目公司等原则。国家会从严控制外商投资企业境内再投资该类行业。《关于外国投资者并购境内企业的规定》就有要求提供被并购境内公司所投资企业的情况说明以及被并购境内公司及其所投资企业的营业执照(副本)等文件。
如果外孙公司与母公司没有实际的经营，可修改其经营范围。