地方性房地产上市公司

『壹』 过去几年，为什么大部分房地产商都追求高周转

“买不起！”

“卖不掉！”

这一僵局，国内不少城市的楼市维持了三年多，房价也横盘了三年，令人有些看不懂。

中国楼市，一直是“世界十大未解之谜”之一。

自“九八房改”，到2008年，中国楼市进入市场化时代。

中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长，内地百业兴旺，家庭收入普涨。房价，也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。

2008年金融危机之后，中国乃至全球楼市进入货币化时代。

这场金融危机，对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松，全球主要央行集体行动，推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。

此后，西方世界经济增长低迷，英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹，美国楼市后程发力再创新高，美股更延续十年大牛。

货币盛世之下，百业兴盛的局面被打破，行业分化突出，中国楼市迎来牛市，房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利，互联网及风投疾风吹劲草，但不少实体行业愈加困难。

2015年，是中国楼市，乃至中国经济的关键一年。

这一年，股市暴跌，楼市暴涨。

至今很多人认为，2015年之前的房价，还能够承受，但已是极限。当时，深圳刚需的极限为300万左右。

2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。

棚改货币化，是去库存、去产能的手段。

紧货币、紧信贷，去杠杆，管控资管，目的是从供给端，即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是，棚改货币化，目的是从需求端，即政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。

2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。

2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房产库存降下来了，但是房价上涨了，地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。

房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说，这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求，与中型地产商扩张的方向高度一致。

现在回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式，吃下了最后一块大肥肉。

文 | 智本社

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『贰』 房地产里哪些是国企哪些是央企

央企基本都是【中】字头企业，比如中海地产、中信地产等等。央企都是国企，而国企未必是央企。国企是全国所有制企业的简称，包括央企在内。央企是中央直属企业的简称。

『叁』 房地产开发企业

a、房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

房地产开发企业的特殊性在于从事房地产开发和经营，一般具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。依据《公司法》，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司，其种类有专营企业和兼营企业两种。

b、房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《公司法》的相关规定，房地产开发企业设立条件和程序如下：
一、条件。《城市房地产管理法》规定：设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构；(二)有固定的经营场所；(三)有符合国务院规定的注册资本；(四)有足够的专业技术人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第五条，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。《北京市房地产开发行业管理规定》规定的注册资金为：在城近郊区从事房地产开发经营的，注册资金为1000万元以上（含1000万元），在远郊区、县从事房地产开发经营的，注册资金为500万元以上（含500万元）。
二、程序。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
三、备案。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。备案需要下列文件：（一） 营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
四、设立外资房地产开发企业的特别规定。房地产开发公司的设立包括内资房地产开发公司的设立及外资房地产开发公司的设立。内资房地产开发公司的工商注册程序与其他类别的有限责任公司的注册程序没有重大差别。而根据《城市房地产开发经营管理条例》第六条，外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。目前，外资房地产开发公司目前尚不能设立外商独资企业，法律规定的组织形式包括中外合资经营与中外合作经营两类，其与内资房地产开发公司相比主要的区别在于需要办理外商投资审批手续，向外商投资行政主管机关报审合同、章程，取得外商投资企业批准证书。办理完毕工商注册手续后，内资或外资房地产开发公司均需按照规定办理登记备案及税务登记等法律手续。
c/各地的管理不尽相同，具体你可以到住建部网站和新浪地产网站查询一下。

『肆』 城市规划专业到房地产开发公司主要做什么工作啊，待遇好吗

可以看一下下面的文哦！！！
伴随着一线城市土地枯竭、风险升高等弊端的呈现，不少大型房地产开发企业掉头城市化快速崛起的三四线跑马圈地、频繁落子。

合作开发规避初期风险
房地产开发素来具有一定的地域性特征，而仅凭借品牌战略和产品改良是不够的，在此前提下，越多越多的外来房地产开发企业走上与本地企业的“合作”之路。
以世茂房地产为例，早在去年11月，公司继亚运城及天津项目之后，再度与富力合作开发位于惠州的的富茂威尼斯湾项目，借此与华南优秀本地企业合作，首度进入惠州并重点布局华南市场。不难发现，联合本地开发企业，充分运用其在地域、人际关系、熟悉市场等方面的优势，通过“合作”开发方式进行区域运作实现资源共享，在企业新进入城市区域的时候，更容易规避风险，让原本区域开发的优势更加明显。这样的好处在于外地狼，可以快速进入陌生区域市场，并可减少项目运作的自身风险，更容易获得地方政府的支持，最终获得更多的土地资源。比如万科、招商、保利在进入昆明时都与云南城投建立了合作开发模式。

做足本地化功课很重要
对比占尽先机、坐享地利的本土开发商，外来开发企业在政府公关、市场购买力以及区域规划和定价策略上都稍显薄弱。在此前提下，企业应充分维持好与地方政府的关系，并充分了解本土本土化的运作方式。值得一提的是，由于外来房地产开发企业在资金、管理等多方面的优势，很容易获取三四线城市超级大盘、都市综合体、城市新区以及工业地产开发等对开发商资质要求较大的片区。这方面，万达是个很好的典范。作为城市核心价值的集中体现，万达的城市综合体模式实现了企业效益和社会效益的高度统一，也因此受到地方政府的欢迎。在此前提下，企业更应将自身资源优势和当地实际相结合，有针对性地与政府洽谈，增加获取市区优质土地和片区的可能。

或借道保障房谋求扩张
在房地产调控预期加深、银根收缩的背景下，参与保障房建设已然成为大势所趋。尤其是对参建三四线城市保障房的企业而言，一方面，可以迅速与当地政府建立合作，获得成本更为低廉且大面积的土地及其他多重优惠，而在另外一方面，在房地产调控预期加深、银根收缩的前提下，三、四线城市凭借较低的资金成本和庞大的市场需求，其盈利机会早已得到凸显。就在不久前，北京万科与河北省住房和城乡建设厅与签订《河北省保障性住房建设战略合作协议框架协议》，将在河北省建设一个保障性住房建设示范项目，同时与张家口、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州六市就公共租赁房、限价商品房、廉租住房等保障性住房项目开发建设进行合作。而此前，万科2011年第一季度，仅1月在三四线城市有新增土地储备，2、3月份新增地块均位于一、二线城市。
在一二线城市商品房利润空间不断被摊薄的背景下，不少房地产开发企业借道保障房进军三四线市场谋求扩张，这与房地产市场整体的发展路径也是不谋而合的。

理性布局避免盲目贪大
从目前来看，为全国性大规模扩张，不少全国性房地产开发企业采用在某一区域获得成功的产品通过标准化之后复制到新拓展区域的做法，以加快开发节奏，降低成本。
尽管如此，开发企业也应理性选择战略布局，不要盲目贪大贪多，高估市场购买力。毕竟在房地产企业的扩张路径中，其在本地发展速度较快，并不意味着其在外地的发展亦是如此，而在另外一方面，不管在项目操作还是成本管控上，外来企业都很难与本地企业相抗衡，尤其是在跨区域运作和骨干人才稀释后，其获利空间被进一步收紧。在此前提下，企业更应有计划的制定城市进入战略，并通过异地管控和运营模式上的完善，规避城市进入和项目运营风险。
来源：CRIC
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『伍』 房地产公司注册条件

房地产公司成立的条件一共有四个方面：1、有自己的名称和组织机构；2、有不少于十五平方米的固定服务场所；3、注册资金不少于三十万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于十万元；4、有房地产中介服务相应职业资格证书的人员不少于三人，其中从事房地产经纪业务的，还应当持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员。

『陆』 为什么地方政府那么喜欢搞房地产开发请深入分析。

搞房地产开发能给地方政府带来丰厚的利益回报。实际上房价如此之高，很大一部分利润是被地方政府拿走了。地方政府抬高地皮价格，地方政府收各种地税，地方政府收各种房产所得税等等，这些行为都直接抬高了房产商的开发成本，也就进一步抬高了房价。你看这些年地方政府盖的办公楼一个比一个豪华，地方官员坐的车一个比一个高档，奥迪A6都嫌没面子，还想坐奔驰宝马，堪称世界之最，这些钱从何而来？主要还是房产业带给他们的利益。你看过去的十年很多领导捞的钱包鼓鼓，吃的肥头大耳，这些钱很大一部分也是房产业带给他们的。地方政府无所不能，强迫银行贷款给房产业，搞开发，由于房价太高，结果造成鬼城现象，银行资金断裂，最后害死的是普通老百姓，造成的恶果是很多人努力一辈子也买不起房，造成的更大的恶果是地方银行有破产的危险要靠中央银行救世，央行大量印钱导致人民币贬值，物价也水涨船高。当然，之所以地方政府能这样，还是我们的中央政府给了它们这样的权力，实行地方政府自己养自己的体制，这种结果就是必然的。现在新一届中央政府开始收权和整顿，我不知道是不是亡羊补牢，为时已晚。

『柒』 为什么房地产公司开发项目老喜欢成立个新的子公司做开发呢

1、方便以后融资，项目公司的股份融资，比较容易，而用集团的股份融资牵涉太多。

2、独立核算，损失和责任只限制于项目公司内，风险可控。

3、地方政府出于把税留在当地的考虑，也会要求集团成立项目公司。

这样房地产公司开发项目成立个新的子公司，不会因为一个项目有问题而影响其它项目的开发建设（比如被法院查封）。

(7)地方性房地产上市公司扩展阅读

房地产企业大部分项目在公司注册地之外，异地经营时如何选择经营主体是一个无法回避的问题。项目部、分公司和子公司是常见的三种选择。

1、异地经营架构选择是多维决策，不是单维度决策，必须考虑多种影响因素，而且各种影响因素的作用可能是相互矛盾的。

2、很多时候，选择不是要寻求最优结果，事实上大多数情况下没有最优结果，只有有限信息下的次优决策，或者说“两害相权取其轻”。

3、犹如短板效应一样，异地经营决策中最终起决定作用的决策因素往往是决策者最担心和最不能接受的那个影响因素。

『捌』 地产公司如何分为全国性的，地方性的！根据什么区分详细。。。。

楼盘分布区域